מחירי הדיור עולים בהרבה על ההכנסות: פתרונות מוצעים לוויסות השוק

לנוכח מצב שבו מחירי הדיור בערים הגדולות ממשיכים לעלות, הרבה מעבר ליכולת האזרחים לשלם, הממשלה מפתחת ומתכוננת בדחיפות לפרסם החלטה על מספר צעדים לשליטה וריסון מחירי הנדל"ן. זה נחשב לפתרון בזמן הנכון להתאמת השוק לכיוון פיתוח יציב ובריא, בהתאם למטרות הביטחון הסוציאלי והיציבות המקרו-כלכלית.

צילום איור: Tuan Anh/VNA

מחירי הבתים עולים בהרבה על הכנסות הציבור

על פי סקר שערך מכון המחקר לנדל"ן של וייטנאם (VIRES) בספטמבר 2025, המחיר הממוצע של דירות יוקרה בהאנוי הגיע לממוצע של 92.9 מיליון וייטנאם דונג למ"ר. בינתיים, בהו צ'י מין סיטי, נתון זה אף גבוה יותר, ועומד על 135.3 מיליון וייטנאם דונג למ"ר. מחיר זה שונה מאוד מההכנסה הממוצעת של עובדים וייטנאמים כיום, אשר נעה רק בין 8 ל-10 מיליון וייטנאם דונג לחודש.

הפער הגדול בין מחירי הדיור להכנסות מרחיק יותר ויותר את חלום הבעלות על בית עבור רוב האנשים, ובמיוחד עבור קבוצות ההכנסה הנמוכות והבינוניות. במצב זה, טיוטת ההחלטה של ​​הממשלה בנושא מנגנון פיקוח על מחירי הדיור נחשבת לצעד מדיניות חשוב, המדגים את הנחישות לכוון מחדש את השוק ולהגן על זכותם של אנשים לגישה לדיור.

ניתוח של משרד הבינוי מראה כי בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בערים גדולות נטו לעלות באופן חריג, מבלי לשקף באופן מלא את חוק ההיצע והביקוש בפועל. חלק מהסיבה נובע מספקולציות, אינפלציה במחירים וחוסר שקיפות במידע תכנוני, מה שגורם ל"קדחת וירטואלית" ביישובים רבים. מצב זה לא רק מעוות את השוק אלא גם משפיע לרעה על הפסיכולוגיה החברתית.

גם מבנה מוצרי הנדל"ן אינו מאוזן באופן חמור, כאשר רוב ההיצע מרוכז בשוק הנדל"ן הבינוני והיוקרתי. בינתיים, עדיין נמצאים מחסור חמור בשוק הדיור הציבורי, הדיור בר השגה והדיור להשכרה. עובדה זו גורמת לכך שהביקוש האמיתי לדיור - המהווה חלק גדול מהציבור - אינו מסופק כראוי.

כיום, כלי ויסות שוק כגון מיסים, אשראי, תכנון או תמחור קרקעות אינם מסונכרנים ואינם יעילים. היעדר אינדיקטורים סטנדרטיים ומערכות נתונים אמינות מקשה על סוכנויות ניהול להתערב במועד, בעוד שאנשים, במיוחד הדור הצעיר ועובדים עירוניים, מתקשים יותר ויותר בגישה לדיור מתאים.

לדברי מר בוי ואן דואנה - מנהל מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם, הטמעת מנגנונים ומדיניות על ידי הממשלה לשליטה במחירי הדיור היא דחופה ויש ליישם אותם באופן סינכרוני ודרסטי. מכיוון שמדובר בסוגיה של ביטוח לאומי. החוקה הווייטנאמית מאשרת כי דיור הוא צורך חיוני של העם. עם זאת, ברמת המחירים הנוכחית, אפילו קבוצת ההכנסה הבינונית מתקשה בגישה לדיור. הדבר משפיע לרעה על איכות החיים, פריון העבודה ותנופת הפיתוח של החברה.

"צעירים רבים כיום אינם מעזים להתחתן או להביא ילדים לעולם משום שאין להם מקום מגורים יציב. אם מגמה זו תימשך, היא תשפיע על מבנה האוכלוסייה ועל משאבי האנוש של המדינה", הזהיר מר דואנה.

מנקודת מבט של השוק, מחירי הדיור באזורים מסוימים נדחקים לרמות גבוהות באופן בלתי סביר, ועולים בהרבה על ערכם האמיתי. מצב זה גורם לעיוות בשוק, להיות חסר ביטחון ולחוסר נזילות. כאשר נדל"ן אינו נזיל, תזרים המזומנים קופא על שמריו, עסקים אינם יכולים להחזיר את חובותיהם, מה שמוביל לסיכונים למערכת הבנקאות ולכלכלה בכלל. בשלב זה, הכלכלה המקרו-כלכלית תושפע באופן בלתי נמנע לרעה אם השוק ייפול למצב "קפוא".

בעולם, רוב המשברים הפיננסיים נובעים מבועות נדל"ן. לכן, וייטנאם צריכה לפעול במהירות, לצנן באופן יזום את השוק ולהחזיר את מחירי הדיור לערכם האמיתי - הדגיש מר דואנה.

שלושת עמודי התווך של שליטה בשוק

פרופסור חבר ד"ר נגו טרי לונג - מומחה כלכלי, ציין כי טיוטת החלטת הממשלה מציעה שלושה עמודי תווך עיקריים לשליטה במחירי הדיור ולעיצוב מחדש של השוק. הראשון הוא הקמת מרכז עסקאות נדל"ן, המשלב נתונים על תכנון, מעמד משפטי, התחייבויות פיננסיות והיסטוריית עסקאות של כל נכס.

המרכז ישמש כ"מרכז רשמי" לעסקאות נדל"ן, ויסייע בהפחתת אינפלציית המחירים וביצירת בסיס שקוף לשוק. אם יופעל כראוי, המרכז יקרב את ציפיות המחירים לערכים האמיתיים, תוך הפחתת הסיכונים הן עבור קונים והן עבור עסקים.

עמוד התווך השני הוא מגבלת האשראי לרוכשי דירות מרובות, כדי להגביל את הגלישה הספקולטיבית. בהתאם, יחס ההלוואות לבעלי שני בתים או יותר יופחת ועלות השימוש במינוף פיננסי תגדל. עם זאת, כדי להימנע מפגיעה בקבוצת ספקי הדיור להשכרה לטווח ארוך - שהיא מרכיב חשוב בערים גדולות - יש לסווג באופן ברור את מדיניות האשראי לפי מטרת השימוש. במקום "איזון", מדיניות צריכה "לקבוע סיכונים התנהגותיים" כגון תמיכה בהלוואות מועדפות לרוכשי דירות אמיתיים, הידוק ספקולציות לטווח קצר ויצירת תנאים למשקיעים לשכור בשקיפות - המליץ ​​מר לונג.

לצד זאת, העמוד השלישי הוא פיתוח דיור מסחרי בר השגה, עם הגדרה ברורה של "מחיר בר השגה" המקושרת להכנסה החציונית של כל יישוב ושיעור תשלום סביר (30-35% מההכנסה). בנוסף להסדרת קרנות קרקע נפרדות ולתעדוף בחירת משקיעים בעלי יכולת, מוצר זה צריך להיות בעל זמן העברה מחייב כדי להגביל את הגלישה, תוך שהוא מלווה גם במנגנון תמיכה בקונים בקשיים באמצעות קרן פיתוח הדיור.

מנקודת מבטו של מומחה, סגן מנהל המכון הכלכלי של וייטנאם - ד"ר לה שואן סאנג, אישר כי כדי לפתור את בעיית מחירי הדיור, יש צורך "לפתוח את השסתום" של ההיצע, במיוחד דיור בעלות נמוכה. מומחה זה ציין גם כי אחת הסיבות לעלייה החדה במחירי הדיור בהאנוי בתקופה האחרונה היא החלטה 61/2024/QD-UBND על חלוקת קרקעות. בהתאם לכך, החל מאוקטובר 2024, התקנה על שטח חלוקת קרקע מינימלי תגדל מ-30 מ"ר ל-50 מ"ר, יחד עם הדרישה לרוחב וחזית של 4 מטר ומעלה.

"מדיניות זו צמצמה באופן דרסטי את היצע הבתים הקטנים - המתאימים לרוב תושבי העיר. בשילוב עם תקנות על תשתיות ותקנים עירוניים, כמעט ולא נותרה קרן דיור לשטחים קטנים עם מחירים סבירים", ניתח מר סאנג.

בנוסף, הסרת מסגרת מחירי הקרקעות והדרישה לתמחור לפי "עקרונות השוק" במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024 יוצרים גם תנאים לעליית מחירי הקרקע במהירות, במיוחד באזורים עם פוטנציאל לפיתוח תשתיות. כל המדיניות המנהלית היא זמנית בלבד. המטרה לצינון השוק היא עדיין הגדלת ההיצע הריאלי, במיוחד במגזר הדיור המתאים ליכולת התשלום של אנשים.

הצעת ההחלטה של ​​הממשלה בנושא פיקוח על מחירי הנדל"ן היא צעד מדיניות הכרחי, המדגים את תפקידה הרגולטורי של המדינה בהחזרת השוק למסלולו. סוגיית הדיור אינה רק סוגיה של שוק, אלא גם עניין של ביטחון סוציאלי, פיתוח בר-קיימא ויציבות.

לכן, פרסומה ויישומה היעיל של החלטה זו צפויים לתרום לקידום פיתוח קווי מוצרים מתאימים, להגבלת ספקולציות, להגברת השקיפות ולהגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של העם.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm