בהאנוי חסרה היצע, נדל"ן נמוך במערב "מתחמם"

[מודעה_1]

היצע נמוך כל הזמנים, מחירים מרקיעי שחקים

דוחות של יחידות מחקרי שוק ברבעון השלישי של 2023 מראים כולם כי היצע הווילות ובתי המגורים נמצא בשפל שיא, מה שמוביל לעלייה מתמשכת במחירי המכירה. באופן ספציפי, על פי דוח Savills, פלח הווילות ובתי המגורים בהאנוי רשם ברבעון השלישי ירידה של 76% בהיצע החדש רבעון לעומת רבעון קודם וירידה של 94% משנה לשנה. ההיצע הראשוני ירד ב-9% רבעון לעומת רבעון קודם ו-39% משנה לשנה, כאשר בתי המגורים דומיננטיים.

בהתחשב בשוק כולו, ההיצע הכולל בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הוא רק 1/20 בהשוואה לשנת 2019. למרות שההיצע קטן, הוא מרוכז בעיקר ברובעים מרוחקים מהמרכז כמו ג'יה לאם, אפילו כמות גדולה של היצע מגיעה מהונג ין , שהיה בעבר שוק פרברי שכמעט ולא זכה לתשומת לב.

נגוין הואי אן, מנהל בכיר של CBRE וייטנאם סניף האנוי, אישר גם הוא כי היצע הווילות והטאונהאוסים בהאנוי נמצא ברמתו הנמוכה ביותר מזה שנים רבות. ברבעון השלישי של 2023, שוק האנוי רשם 710 יחידות חדשות למכירה מ-5 פרויקטים, המרוכזים בצפון ובהונג ין. בהשוואה לרבעון השני של 2023, מספר היחידות למכירה ברבעון השלישי גדל כמעט פי 5. עם זאת, בתשעת החודשים הראשונים של 2023, סך ההיצע החדש ירד ב-81% (בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2020 וב-2021) אז נרשמו יותר מ-2,100 יחידות.

הירידה בהיצע היא אחד הגורמים החזקים ביותר שדוחפים את מחירי הווילות והבתים הדו-משפחתיים בהאנוי. לדברי גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר והייעוץ של סאבילס האנוי, הערך הממוצע הנוכחי של וילות ובתים דו-משפחתיים בהאנוי עומד על כ-200 מיליון דונג וייט למ"ר. לפני מספר שנים, מחיר זה נרשם רק ברובעים המרכזיים.

סקרים בפועל מראים כי פרויקטים גדולים סביב האנוי רשמו שיעורי צמיחה טובים במחירים בשנים האחרונות. ממחיר ממוצע של 100 מיליון וונד רשום/מ"ר בשנת 2018, המחיר הנוכחי של מגזר הבנייה הנמוך במזרח האנוי הוא 214 מיליון וונד רשום/מ"ר, במערב האנוי הוא 226 מיליון וונד רשום/מ"ר, בצפון הוא 244 מיליון וונד רשום/מ"ר ובדרום הוא 186 מיליון וונד רשום/מ"ר.

בהערכת תחזית השוק לסוף השנה, אמרה גב' האנג כי עד סוף 2023, ההיצע צפוי לכלול 695 וילות ובתים משבעה פרויקטים נוספים. מחוז טאי הו יהווה את נתח השוק הגדול ביותר עם 24%, אחריו לונג ביין עם 21% וג'יה לאם עם 20% נתח שוק. המערב ממשיך לחוות מחסור בהיצע עתידי.

סיכויי נזילות ממערב האנוי

שוק הדיור בהאנוי החל לחוות שינויים חיוביים יותר ברבעון השלישי של 2023 הודות לגורמים כמו ריביות נמוכות יותר ומדיניות מכירה גמישה מצד משקיעים. דו"ח CBRE מראה כי למרות שההיצע נמוך, הביקוש בשוק עדיין גדול. בהתאם, מספר היחידות שנמכרו ברבעון השלישי של 2023 המשיך לעלות על ההיצע החדש, והגיע ל-910 יחידות וגדל ב-51% בהשוואה לרבעון השני. המספר הכולל של היחידות שנמכרו בתשעת החודשים הראשונים של 2023 נרשם ב-2,580 יחידות, ועולה על סך ההיצע החדש שהושק בתקופה.

מומחים רבים סבורים כי כמות ההיצע החדש, למרות שעדיין מוגבלת, צפויה להשתפר ברבעון הרביעי של 2023 וסביר להניח שתירשם נזילות טובה באזורים עם חוזק בתשתיות, תשתיות קיימות וחיבורי תנועה גמישים.

בהתאם לכך, אזור המערב חווה תנודות חזקות בתחום התשתיות והתחבורה המסונכרנת, מה שיוצר מראה חדש לתמונה העירונית. ראשית, משרדים, סניפים ומפעלים רבים עוברים לאזור זה, ויוצרים אזור המרכז אלפי מפעלים מקומיים וזרים, גדולים וקטנים, מה שמוביל לגל של אנשים שעוברים לכאן כדי לקנות בתים ולגור.

פרויקטים בקנה מידה גדול שפותחו לאורך צירים אלה במערב כוללים: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... על פי סקרים בפועל, רמת המחירים בפרויקטים אלה עולה בהתמדה. ניתן לציין כי אזור העיר Vinhomes Green Bay הוא בעל מחיר של כ-400 מיליון וינדיש דונג למ"ר, The Manor Central Park הוא כ-320 מיליון וינדיש דונג למ"ר. מערבה יותר, וילות בפארק סיטי מגיעות גם הן לסף של 300 מיליון וינדיש דונג למ"ר.

באזור זה, פיתוח מסלולים כגון טו הואו - לה ואן לואונג, כביש טבעת 2, כביש טבעת 3 וכבישי הטבעת המתוכננים 3, 5 וכביש טבעת 4, או שדרת טאנג לונג יחד עם פרויקטים של רכבת עירונית מספר 2A ו-3 יצרו מומנטום לפיתוח פרויקטים של נדל"ן.

בפרט, כביש הטבעת 4 הנמצא בבנייה צפוי לקדם פיתוח באזורים פרבריים (מה לין, דאן פואנג, הואי דוק, סוק סון, הא דונג, ת'אן אואי, ת'אן טרי) ובמחוזות שכנים כמו הונג ין ובק נין . כאשר כביש הטבעת 4 ייפתח לתנועה בשנת 2027, הוא יקצר את זמן הנסיעה מהאנוי ליישובים אחרים. היצע הדיור באזורים אלה צפוי לגדול ב-36% בהשוואה להווה, דבר שיתרום להפחתת הלחץ על אזורים פנימיים עם משאבי קרקע מוגבלים יותר ויותר. גורם זה מביא גם למשיכה חזקה של ביקוש לנדל"ן מהמחוזות השכנים של הבירה.

בהקשר של מחסור מתמשך בהיצע, מחירי קרקע גבוהים, כמו גם הפסיכולוגיה החיובית יותר של קוני בתים בסוף השנה, מומחים רבים צופים כי וילות ובתים דו-משפחתיים במערב האנוי ימשיכו לעלות בטמפרטורה, מה שיתרום לקידום פיתוח נדל"ן חזק באזור זה בתקופה הקרובה.

[מודעה_2]
מָקוֹר