לאיזה כיוון צריכים לנקוט בתחום מיזוגים ורכישות של נדל"ן?

TPO - מה שחסר לשוק כיום בפרויקטים של מיזוגים ורכישות של נדל"ן אינו בהכרח עתודות קרקע, וגם לא רק תזרים מזומנים. משקיעים מוכנים באמת לטווח ארוך רק כאשר הם מבינים בבירור את זכויותיהם, את חובותיהם, והאם זכויות אלו יישארו מוגנות גם לאחר שנים רבות.

תקנות חופפות

בדברים שנשא בסמינר "חוקים בפעילויות פיננסיות בנוגע להעברה, תרומת הון והשקעה בפרויקטים של נדל"ן בווייטנאם", הצהיר מר טראן סון וו, יו"ר האגודה למחקר וייעוץ בנושא מדיניות משפטית לפעילויות השקעה בווייטנאם, כי שוק הנדל"ן עומד בפני הצורך בארגון מחדש משמעותי לאחר תקופה של תנודות משמעותיות.

מר טראן סון וו דיבר בסמינר.

לדברי מר וו, שכלול המסגרת המשפטית הקשורה להעברות פרויקטים, תרומות הון ופעילויות גיוס כספים לא רק יסייע לעסקים להתגבר על קשיים, אלא גם יתרום ליצירת סביבת השקעה שקופה, בטוחה ובת קיימא יותר.

"השוק זקוק למסגרת משפטית ברורה ועקבית כדי להבטיח את הזכויות הלגיטימיות של המדינה, העסקים והמשקיעים, תוך שיפור יעילות ניצול משאבי הקרקע בשלב הפיתוח החדש", אמר מר וו.

בינתיים, מר בוי דאנג דונג, סגן יו"ר ועדת הכספים והתקציב לשעבר של האסיפה הלאומית , העריך כי התקנות החדשות תרמו להגברת השקיפות בהעברות פרויקטים, יצרו בסיס משפטי לארגון מחדש של השוק ומשכו הון השקעות מקומי ובינלאומי.

עם זאת, מר דונג ציין גם כי החפיפה בתקנות בין חוק המקרקעין, חוק ההשקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן נותרה צוואר בקבוק עיקרי. פרויקטים רבים, אפילו כאלה הדורשים העברה או ארגון מחדש, עדיין מתמודדים עם זמני עיבוד ממושכים עקב הבדלים ביישום החוק על ידי הרשויות המוסמכות.

לכן, מר דונג הציע לבחון מנגנון שיאפשר למוסדות אשראי לשמש כערבים או לפתוח חשבונות נאמנות. בהתאם, ניתן יהיה לנכות כספים ישירות מהקונה לתשלום חובות ארנונה למדינה מטעם המוכר. פתרון זה יסייע בפתיחה של פרויקטים שנתקעו עקב חוסר יכולתו של המשקיע הקודם לשלם מיסים, תוך הבטחה שהמדינה גובה מיסים בצורה נכונה ומלאה.

במקביל, יש צורך לסיים במהירות את המסגרת המשפטית לפיתוח קרנות השקעות נדל"ן (REITs) וקרנות הון פרטיות. אלו יספקו בסיס פיננסי איתן, וישמשו כקונים מקצועיים לאיחוד פרויקטים מקוטעים באמצעות העברות הון, תוך צמצום התלות המוגזמת באשראי בנקאי.

פרויקט בדונג נאי החל זה עתה בנייתו על קרקע שנרכשה באמצעות מיזוגים ורכישות.

"יש לפשט את ההליכים המנהליים לאחר ההעברה. יש ליישם את תהליך החלפת המשקיע בתעודת ההשקעה ובתעודת הבעלות על הקרקע באמצעות מנגנון אחד, לקיצור זמן ההמתנה כך שהון יוכל לזרום לשיקום הפרויקט מוקדם יותר", אמר מר דונג.

מה עלינו לעשות?

באופן דומה, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי כל המערכת הפוליטית נחושה מאוד להסיר מכשולים בפני פרויקטים. עם זאת, הרגולציה הקובעת כי פרויקטים המעוניינים להעביר בעלות באופן מלא או חלקי חייבים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות גורמת קשיים לעסקים.

כדי לרכוש קרקע נקייה, עסקים צריכים להשקיע כמות עצומה של הון. עד שהם מתחילים את היישום, משקיעים רבים נגמרים להם הכסף מכיוון שהחוק דורש שפרויקטים חייבים להיות בעלי אישורי בעלות על קרקע כדי להיות זכאים להלוואות. לכן, משקיעים רבים נאלצים למכור את הפרויקטים שלהם בטרם עת.

עם זאת, כאשר העברות פרויקטים נתקלות בקשיים, עסקים עוקפים את הכללים על ידי העברת מניות החברה. במקרה זה, "ליבת" העסק משתנה, והבעלים החדש הוא למעשה הקונה של הפרויקט. פרצה זו אינה שגויה מטבעה מכיוון שהחוק אינו אוסר על העברת מניות חברה, אך היא טומנת בחובה סיכונים מסוימים בהמשך.

לדברי עורך הדין טרונג אן טו, יו"ר משרד עורכי הדין TAT, מיזוגים ורכישות (M&A) בתחום הנדל"ן כבר אינם עוסקים רק בהעברת נכסים, אלא במקרים רבים הפכו להעברת כל המסגרת המשפטית של הפרויקט. זו גם הסיבה שהיבטים משפטיים הופכים למסנן הראשון לזרימות הון.

הרגולציה המחייבת עסקים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני העברת הבעלות על פרויקט שלם או חלק ממנו, יוצרת עבורם קשיים.

"בעבר, מוסדות אשראי התעניינו בעיקר בשווי הבטוחות, אך כעת הם רוצים לדעת כיצד נרכשו זכויות השימוש בקרקע, באיזו מידה מולאו התחייבויות פיננסיות, האם הפרויקט כרוך בנכסי ציבור, והאם זכויות קניין אלו מסוגלות לשמור על יציבות במקרה של שינויים בסביבה המשפטית", אמר עורך הדין טו.

לכן, במהלך תהליך בדיקת הנאותות של מיזוגים ורכישות, סיכונים משפטיים מתחילים לבוא לידי ביטוי ישירות בשווי העסקה. פרויקט בעל היסטוריה משפטית מורכבת יהיה כפוף להנחה גדולה יותר. פרויקט שטרם עמד בהתחייבויותיו הפיננסיות ייקח זמן רב יותר לקבלת מימון. פרויקט בעל היסטוריה משפטית לא ברורה יעבור תהליך בדיקת נאותות קפדני וארוך יותר.

לדברי מר טו, מה שחסר לשוק כרגע אינו בהכרח קרקע או תזרים מזומנים. משקיעים מוכנים באמת לטווח הארוך רק כאשר הם מבינים בבירור את זכויותיהם, את חובותיהם, והאם זכויות אלו יישארו מוגנות גם לאחר שנים רבות.

"זו גם הסיבה שהסיפור הגדול ביותר בשוק מיזוגים ורכישות של נדל"ן כבר לא עוסק במרוץ לבעלות על יותר קרקעות, אלא בבניית זכויות קניין שקופות, יציבות ואמינות יותר. זהו השינוי העמוק ביותר שקורה בשוק הנדל"ן הווייטנאמי כיום", אמר עורך הדין טו.

מקור: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo