עדיין אפשר להשקיע בנדל"ן בלי הרבה הון

במסיבת העיתונאים הרגילה של משרד האוצר אחר הצהריים של ה-18 ביוני, אמר מר בוי הואנג האי, סגן יו"ר ועדת ניירות הערך הממלכתית, כי עבד עם חברת ניירות הערך VPS וביקש מיחידה זו להפסיק באופן מיידי את הפצת תעודות ניירות ערך בצורת נדל"ן מחולק.

לדברי ראש ועדת ניירות הערך של המדינה, נכון לעכשיו אין תקנות לגבי שיטת השקעה זו בנדל"ן. "סוכנות הניהול מעריכה זאת כסוג בעל סיכונים רבים ודורשת מ-VPS להפסיק להפיץ מוצר זה", אמר מר חי.

אדם זה אמר גם שלשווקים זרים יש תקנות ספציפיות לשליטה והגבלת סיכונים מסוג זה של עסקים, אך בווייטנאם עדיין אין כאלה.

מר נגוין דוק צ'י, סגן שר האוצר, אמר גם כי המשרד הורה לרשות ניירות ערך בנושא זה.

לדברי מר צ'י, החוקים הנוכחיים אינם כוללים איסורים, אך מנקודת מבטה של ​​סוכנות ניהול ממלכתית, לרשות ניירות ערך יש את האחריות לפקח מקרוב על פעילותן של חברות ניירות ערך.

אספקת השירותים על ידי עסקים אלה חייבת להיות במסגרת התחומים והתעשיות המורשים. אם הם מחוץ לתחום זה, הם יצטרכו להפסיק כדי שההנהלה תוכל לבצע הערכה מקיפה, אישר מר צ'י.

מודל חלוקת השקעות נדל"ן הוא למעשה מכירת נדל"ן למשקיעים רבים בצורה של חלוקת מניות. מודל זה הופיע בשוק הוייטנאמי לפני 4-5 שנים. כמה מודלים שפעלו באופן דומה בעבר הם Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

לאחרונה, Fnest JSC מספקת שירותי השקעות נדל"ן באמצעות אפליקציית SmartOne של חברת VPS Securities.

כדי להשתתף, הלקוחות צריכים להיות משקיעים ב-VPS. בהתאם, כל נכס נדל"ן מוערך על ידי יחידת העסקים ומומר למניות שניתן למכור למשקיעים ראשוניים ביחידה של Fnest. כאשר, Fnest אחד שווה ערך ל-10,000 דונג וייטנאמי. לדוגמה, נכס נדל"ן בשווי 25 מיליארד דונג וייטנאמי יהיה שווה ערך ל-2.5 מיליון Fnest. תיק הנדל"ן ש-Fnest מספקת מגוון למדי, החל מווילות, בתי מסחר ועד דירות...

בשיחה עם כתבת VietNamNet , עורכת הדין מאי טאו ממשרד עורכי הדין TAT, העריכה כי חוזקו של מודל זה הוא שהוא פוגע במטרה הנכונה, ופוגע בפסיכולוגיה של משקיעים שאינם צריכים להשקיע הון רב אך עדיין יכולים להשקיע בנדל"ן כרצונם כדי להחזיק בחלק מהנדל"ן.

"בנוסף להוספת מראה חדש לעסקי הנדל"ן המסורתיים בשילוב עם פלטפורמות טכנולוגיות 4.0 עם ההבטחה להביא ערך רב יותר ללקוחות מאשר לעסקי הנדל"ן, אני חושב שיצירת צורה "היברידית" כזו בשוק הנדל"ן יכולה בקלות לגרום לחוסר יציבות בפעילות עסקית זו, וסכסוכים יכולים בקלות להתעורר כאשר אין מסדרון משפטי ספציפי להסדרת זה" - אמר עורך הדין מאי טאו ואמר שזהו החיסרון של מודל זה שהצדדים המעורבים בעסקה צריכים לשים לב אליו, כמו גם סוכנויות ניהול המדינה צריכות גם כן להיות בעלות אזהרות נחוצות לאנשים בעת השתתפות בעסקה.

fnest vietnamnet.png
Fnest מציגה נדל"ן הכולל דירות, בתי חנויות ווילות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, שכולם רשומים כעת כנמכרים. משקיעים שירצו לקנות יצטרכו לקנות בשוק המשני (קנייה ומכירה חוזרת). צילום מסך מ-20 ביוני.

עורכי דין מנתחים כי, למעשה, סוג זה של עסק בשוק הנדל"ן הוא סוג של גיוס הון עבור ארגונים. הם רואים בנדל"ן ערוץ השקעה פיננסי למשיכת כסף מהשוק כדי להשיג בקלות הון חוזר. לכן, מבחינה משפטית, בנוסף לתנאים שיש להבטיח כדי להביא נדל"ן לשוק, הם השתמשו במושג "מניות" שיכול להטעות בקלות משקיעים לגבי בעלותם על אותו נדל"ן.

"במציאות, משקיעים מחזיקים רק בחלק מערך הנדל"ן המומר לכסף בצורת מניות בהתאם להסכמת הצדדים. נכון לעכשיו, החוק אינו כולל תקנות לחלוקת בעלות על נדל"ן למניות, כך שיכולים להתעורר בקלות סכסוכים על בעלות וניהול עתידיים של נדל"ן", אמר עורך הדין מאי טאו.

בנוגע לשווי הרווחים והנזילות, אמר עורך הדין כי הדבר מראה רק על התחייבות חד-כיוונית מצד היחידה שמוכרת את המודל ללא כל אמצעי ערבות למשקיעים, ולכן משיכת הון בעת ​​הצורך קשה למשקיעים קטנים. בנוסף, יש לשלם דמי שירות, וגם ניהול מחירי התפעול עבור מודל זה אינו ברור ושקוף.

מי אחראי במקרה של מחלוקת?

בנוגע לסוגיית האחריות במקרה של סכסוכים הקשורים להשקעה בנדל"ן, אמר עורך הדין מאי טאו כי הפתרון מבוסס על שני מנגנונים: הסכם ופשרה בבית המשפט או בוררות.

באופן ספציפי, הבסיס ליישוב סכסוכים במקרה זה יהיה תלוי בתנאים בחוזה ובמסמכים אחרים המצורפים לחוזה, אם קיימים. אם לצדדים יש תקנות ברורות לגבי זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים שאינן מפרות את הוראות החוק, הן יחולו. תקנות משפטיות רלוונטיות יילקחו בחשבון כדי לקבוע את אחריותם של הצדדים בעת השתתפות בעסקת מודל זו כאשר לשני הצדדים אין תקנות ספציפיות.

"באשר לאחריות, שתי היחידות, Fnest וחברת ניירות הערך, חייבות לקחת אחריות עיקרית על יישוב סכסוכים על מנת להבטיח את זכויות המשקיעים, לעמוד בתקנות הקשורות לנדל"ן ובחוקים רלוונטיים אחרים. אם יש הפרה, היא תיפתר בהתאם לסכסוך החוזי ולפיצויים (אם בכלל) על נזקים למשקיעים במקרה של הפרת זכויות", אמר עורך הדין.

מומחים הצביעו גם על אחת הבעיות של המודל היא הערכת שווי נדל"ן. לפיכך, הערכת שווי נדל"ן היא פעילות עצמאית המסייעת לצדדים לקבל בסיס לפתרון כאשר מתעוררים סכסוכים או למשקיעים לדעת את יכולתם הפיננסית להשקיע כראוי.

עם זאת, כדי להגביל מחלוקות, מומחים ממליצים למשקיעים לשים לב לבדיקת המסמכים המשפטיים של הנכס על ידי בקשה מהמשקיע לספק אותם ישירות (תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית, היתר בנייה, פרוטוקול קבלת הפרויקט וכו'); ניתן לחפש את המידע הנ"ל אצל רשויות מוסמכות כגון משרד הבנייה, משרד משאבי הטבע והסביבה ומשרדי נוטריון כדי לוודא שהנכס אינו שנוי במחלוקת, משועבד או מובטח על ידי המשקיע.

בנוסף, על המשקיעים לשקול גם את תנאי החוזה של המשקיע, מכיוון שהחוזה הוא הסכם בין הצדדים בהתאם להוראות החוק האזרחי. אם לענפי המשפט הספציפיים אין תקנות ישירות, החוק האזרחי יחול.

בנוסף, יש צורך להתייעץ עם מומחים כגון עורכי דין המתמחים במימון, השקעות ונדל"ן כדי לקבל תמונה אובייקטיבית ולהעריך את הפרויקט. במקרה של סכסוכים הדורשים התדיינות משפטית או בוררות, יש צורך לאחד את הראיות הנדרשות ולנקוט באמצעי חירום כדי למנוע בזבוז נכסי המשקיע.

אלפי אנשים "נפלו למלכודת" של ריביות מדהימות של מנכ"ל חברת Nhat Nam Vu ​​Thi Thuy. עם רווחים עצומים של עד 5-7% לחודש, שווה ערך ל-60-84% לשנה, חברת הנדל"ן Nhat Nam המציאה גם טריקים רבים אחרים כדי לזכות באמון המשקיעים ולגנוב סכומי כסף גדולים במיוחד.
לאחר שהפקידו מיליארדים לרכישת בתים דו-משפחתיים בהאנוי, גילו לקוחות שהמשקיע "קרע" באופן שרירותי את התכנון. לאחר שהפקידו לרכישת בתים דו-משפחתיים בפרויקט האזור העירוני Thanh Ha - Cienco 5 (האנוי) לפני שנים רבות, גילו הלקוחות שחלקות אדמה אלו מתוכננות כווילות.