תקווה לימים בהירים יותר עד סוף 2023

[מודעה_1]

בהיותה התפוקה של מגזרי ייצור ועסקים רבים ותשתית חיונית למספר מגזרי כלכלה מרכזיים, המיתון בשוק הנדל"ן משפיע קשות על תעשיות אחרות.

זיהוי קשיים

כלכלת וייטנאם נמצאת בשלב התאוששות לאחר מגפת הקורונה, אולם התנודות המורכבות במצב הכלכלי העולמי וכמה קשיים פנימיים של הכלכלה השפיעו קשות על קצב הצמיחה של שוק הנדל"ן. מומחים רבים, שזיהו את הבעיות הקשות ביותר בשוק כיום, סבורים כי סוגיות הון ומשפט הן הסיבות העיקריות לכך שפרויקטים חדשים אינם מאושרים.

על פי דיווחים מבנקים, צמיחת האשראי בשוק הנדל"ן לא הראתה סימני התאוששות, והגיעה ל-1.6% בלבד ברבעון הראשון של 2023. הלחץ על מועד פירעון האג"ח עומד על עד 225 טריליון וונד של אג"ח לפירעון, מתוכם נדל"ן מהווה יותר מ-100 טריליון וונד. השיא הוא ברבעון השלישי של 2023, עם עד 91 טריליון וונד של אג"ח קונצרניות לפירעון קרן וריבית.

משקיעים רבים בפרויקטים של נדל"ן חזרו בביטחון למכירה.

עבור עסקי נדל"ן, זוהי בעיה קשה משום ששוק הנדל"ן נמצא בשלב "קפוא", כך שכאשר האג"ח מגיעה לפירעון, קשה מאוד לעסקים לגייס משאבים לפירעון חובות. כיום, עסקי נדל"ן רבים נאלצו לקבל מכירת מוצרי דיור בהפסד אך עדיין לא הצליחו למצוא משקיעים.

בעיה פנימית נוספת של שוק הנדל"ן היא בעיות משפטיות בפרויקטים של נדל"ן. משרד הבינוי מסר כי בשנת 2022, מספר הפרויקטים החדשים המורשים לנדל"ן ירד בחדות בהשוואה לשנת 2021. דבר זה גרם לכך שהיצע הנדל"ן ימשיך להיות מוגבל בשנת 2023. נכון לעכשיו, ההיצע הנסחר בשוק הנדל"ן הוא המלאי הנותר של פרויקטים שנפתחו למכירה קודם לכן. דו"ח משרד הבינוי מראה כי ברבעון הראשון של 2023, בכל המדינה היו רק 14 פרויקטים של דיור מסחרי שהושלמו. מתוכם, בצפון היו 9 פרויקטים עם 5,679 יחידות דיור, במרכז היו 3 פרויקטים עם 137 יחידות דיור, ובדרום היו 2 פרויקטים עם 93 יחידות דיור.

מר הא קוואנג הונג - סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן (משרד הבינוי) העריך כי פרויקטים רבים נתקלו בקשיים, מכשולים ויישום איטי עקב תקנות בנוגע לשיטות הערכת שווי קרקעות שהקשו על קביעת מחיר "השוק", והיוו למעלה מ-50% מהבעיות בפרויקטים. בנוסף, הוכרזו מקרים רבים של תכנון שימושי קרקע אך אין תוכנית שנתית לשימושי קרקע ברמת המחוז ובעיות אחרות הקשורות להמרת שימושי קרקע, שוויון עסקי, הקצאת קרקעות, קרקעות ציבוריות המשולבות בפרויקטים וכו'.

חלק מהפרויקטים שאושרו עבורם תכנון מפורט של 1/500 אך אינם בהתאם לתקנות נבדקים, מותאמים ומעודכנים בהתאם לתקנות. צווארי בקבוק רבים בהליכים משפטיים גרמו לעיכוב הפרויקט, זמן הבנייה הוארך ועלויותיו גדלו.

פתרונות רבים

לנוכח המציאות שבה שוק הנדל"ן מתמודד עם קשיים רבים מצד הכלכלה המקומית והזרה, למרות שסוכנויות ניהול הציעו פתרונות רבים, לדברי עסקי נדל"ן, יש ליישם זאת בצורה דרסטית יותר כדי שהפתרונות יתממשו.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי בעיות האשראי הנוכחיות באג"ח קונצרניות והמדיניות המשפטית מהוות מכשולים עיקריים, כאשר 1,000 פרויקטים ברחבי המדינה מושעים. פרויקטים רבים של נדל"ן אינם ניתנים ליישום למרות השלמת הליכים בשלבים רבים כגון בחירת משקיעים, הגשת הצעות מחיר, מכירה פומבית, הקצאת קרקעות, חישוב דמי שימוש בקרקע, רישוי... התהליך "תקוע" בשלבים רבים.

מתוך הכרה בקשיי השוק, הממשלה הורתה למשרדים ולרשויות להציע באופן מתמיד פתרונות להתגברות עליהם. בדצמבר 2022 לבדו, חתם ראש הממשלה על 3 הודעות רשמיות רצופות לטיפול בנושאים דחופים, כולל תכנים רבים לפתרון בעיות בשוק הנדל"ן כגון: מתן הון אשראי למשק, שוק האג"ח הקונצרניות, שוק הנדל"ן ופיתוח דיור...

בחודשים מרץ ואפריל, פרסמה הממשלה באופן רציף מסמכי הנחיה חשובים כגון החלטה 33, מסמך רשמי מס' 178 וצו מס' 10 לקידום והסרת מכשולים בשוק.

לאחרונה, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא חתם והוציא צו רשמי 469, תוך הדגשת הדרישות הבאות: שכלול החוק בנושא קרקעות ונדל"ן; יצירת תנאים נוחים למשקיעי פרויקטים של נדל"ן ולרוכשי בתים לגישה למקורות אשראי; הסרת קשיים ומכשולים בקביעת מחירי קרקעות, תכנון ותוכניות שימוש בקרקע...

לאחרונה, קבוצת העבודה של ראש הממשלה עבדה במיוחד על מספר פרויקטים גדולים, בדרך כלל בדונג נאי, הו צ'י מין סיטי, בין תואן... כדי לזהות מכשולים ולהתמקד בהסרתם. חברות מצפות שהצווארי בקבוק יוסרו בהדרגה, מה שיגדיל את ההיצע.

עם סדרה של תמיכות כנ"ל, על פי נתוני השוק, מאז תחילת הרבעון השני, שוק הנדל"ן "מתעורר" שוב. כמה פרויקטים של משקיעים גדולים, במיקומים מובילים בכמה מחוזות וערים מפותחות כלכלית, נפתחו למכירה, מה שמביא איתם תקוות טובות יותר בסוף 2023.

[מודעה_2]
מָקוֹר