יכולת התשלום של המשקיע

VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמה החלשה של 2023-2024.

ציפיות להתאוששות כושר הפירעון של משקיעי נדל"ן

VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמה החלשה של 2023-2024.

דו"ח ענף הנדל"ן למגורים, המבוסס על נתונים מ-30 חברות הנדל"ן למגורים המובילות מבחינת הכנסות, שפורסם בהרחבה על ידי VIS Rating אתמול אחר הצהריים (28 בנובמבר), קבע כי מכירות הנדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2024 גדלו ב-48% בהשוואה לרבעון הקודם, הרמה הגבוהה ביותר בארבעת הרבעונים האחרונים. הביקוש לדיור נותר חזק, דבר המשתקף בשיעורי ספיגה גבוהים וצמיחה חזקה בהלוואות לדיור בשיעור של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, רק 1%.

ציפיות לעליית מחירי הבתים, בשילוב עם מקדמות נמוכות יותר, ימשיכו להניע ביקוש חזק מצד רוכשי דירות. יזמים רבים כמו VHM, NLG, KDH, AGG ו-HDC רשמו עלייה במכירות, בעיקר במגזרים היוקרתיים. עם זאת, ההכנסות והרווח עבור תשעת החודשים האחרונים של 2024 של היזמים ברשימת המעקב של הדו"ח ירדו ב-20% וב-43% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עקב מסירות נמוכות יותר כתוצאה ממכירות חלשות בשנת 2023. לכן, צפוי כי יותר מ-60% מהיזמים לא יעמדו ביעדי הרווח שלהם לשנת 2024 כולה.

הצפי הוא שיותר מ-60% מהמשקיעים לא ישלימו את תוכנית הרווח שלהם לכל שנת 2024.

לאחרונה פורסמו תקנות נדל"ן חדשות רבות, אשר יקדמו את פיתוח פרויקטים למכירה בשנת 2025 ואילך. יותר מ-20 צווים וחוזרים פורסמו ברבעון השלישי של 2024 כדי לתמוך ביישום חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן המתוקנים. למשקיעים יהיו הנחיות ברורות יותר לביצוע הליכים ולקידום פיתוח פרויקטים חדשים. היבטים אלה כוללים הערכת שווי קרקע, רכישת קרקע, עמלות וגורמים רבים אחרים.

בנוסף, מאמצי הממשלה להאיץ את קבלת האישורים המשפטיים לפרויקטים בולטים של נדל"ן מתחילת 2024 הובילו לעלייה במספר הפרויקטים החדשים שקיבלו רישיון ופרויקטים זכאים למכירה ברבעון השלישי של 2024.

בשנת 2025, VIS Rating צופה כי יזמים יגדילו את מספר הפרויקטים החדשים, מה שיעזור לשפר את המכירות ותזרים המזומנים שלהם. כושר שירות החוב של התעשייה יישאר חלש ברבעון השלישי של 2024, אך צפוי כי המינוף יהיה מבוקר הודות לתקנות חדשות ותזרימי המזומנים של היזמים ישתפרו הודות לעלייה במכירות.

נכון לרבעון השלישי של 2024, יותר ממחצית היזמים שעוקבים אחריהם VIS Rating היו בעלי פרופילי מינוף ושירות חוב חלשים. הסיבה לכך הייתה בעיקר מינוף מוגזם לפיתוח פרויקטים בשנים 2021-2023 והצטברות של פרויקטים לא גמורים ומלאי שלא נמכר ככל שהסנטימנט בשוק הידרדר משנת 2023.

הצפי הוא שיכולת החזר החוב של משקיעי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמה החלשה של 2023-2024.

אבל ככל שהתקדמות המכירות משתפרת, VIS Rating צופה כי יכולת שירות החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

עם תחזית חיובית למכירות פרויקטים חדשים ותזרימי מזומנים, יחסי כיסוי החוב של היזמים ישתפרו בהדרגה. תקנות חדשות שפורסמו ביולי 2024 יגבילו את השימוש בחוב עבור פרויקטים חדשים. לכן, VIS Rating צופה כי צמיחת החוב תמשיך להאט משיא של 15% לשנה בתקופה שבין 2022 ל-2023.

כ-22,000 מיליארד דונג וייט של אג"ח שהונפקו על ידי משקיעים יגיעו לפדיון ברבעון הרביעי של 2024, שרובן איחרו בתשלומי קרן וריבית בתקופות קודמות. כ-13,000 מיליארד דונג וייט של אג"ח שיפרענו ברבעון הרביעי של 2024 איחרו בתשלומי קרן וריבית בשנת 2023 וניהלו משא ומתן בהצלחה עם מחזיקי האג"ח על דחיית התשלום לשנה שלאחר מכן.

אג"ח בשווי של כ-13,000 מיליארד וונד פדויים מגיעות לפדיון ברבעון הרביעי של 2024.

אג"ח אלו הונפקו על ידי חברות הקשורות לתאגידי נדל"ן כגון Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh ו-Sunshine.

יתרת 9,000 מיליארד ה-VND באג"ח הונפקה על ידי 11 חברות, כולל 7 חברות בעלות פרופילי אשראי חלשים וסיכונים גבוהים, בעיקר חברות ללא פעילות עסקית הקשורה לתאגידי נדל"ן , ללא הכנסות תפעוליות ומקורות מזומנים מעטים מאוד.

מצד שני, הגישה של חברות נדל"ן להון חדש השתפרה. מנפיקים אלו, בעלי סיכון גבוה, יצטרכו להסתמך על תמיכת נזילות מחברות קשורות או לבקש אישור מבעלי אג"ח להארכות תשלומים כדי למנוע עיכובים בתשלומי קרן וריבית של האג"ח.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html