יכולת התשלום של היזם

VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

הציפיות לגבי יכולתם של יזמי נדל"ן להחזיר הלוואות עולות.

VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

דו"ח על מגזר הנדל"ן למגורים, המבוסס על נתונים מ-30 חברות הנדל"ן למגורים המובילות לפי הכנסות, שפורסם על ידי VIS Rating אתמול אחר הצהריים (28 בנובמבר), מצביע על כך שמכירות הנדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2024 עלו ב-48% בהשוואה לרבעון הקודם, הרמה הגבוהה ביותר בארבעת הרבעונים האחרונים. הביקוש לדיור נותר חזק, כפי שמעידים שיעור ספיגה גבוה וצמיחה חזקה בהלוואות לדיור בשיעור של 7% בהשוואה ל-1% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.

ציפיות לעליית מחירי הבתים, בשילוב עם מקדמות נמוכות יותר, ימשיכו להניע ביקוש חזק מצד קוני דירות. יזמים רבים כמו VHM, NLG, KDH, AGG ו-HDC רשמו עלייה במכירות, בעיקר בפלח היוקרה. עם זאת, ההכנסות והרווחים של היזמים ברשימת המעקב של הדו"ח בתשעת החודשים הראשונים של 2024 ירדו ב-20% וב-43% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עקב ירידה בנפחי המסירה כתוצאה ממכירות חלשות בשנת 2023. לכן, הצפי הוא שיותר מ-60% מהיזמים לא יעמדו ביעדי הרווח שלהם לשנת 2024 כולה.

על פי התחזית, למעלה מ-60% מהיזמים לא יגיעו ליעדי הרווח שלהם לשנת 2024 כולה.

תקנות נדל"ן חדשות רבות שפורסמו לאחרונה יעודדו את פיתוח פרויקטים למכירה בשנת 2025 ואילך. יותר מ-20 צווים וחוזרים פורסמו ברבעון השלישי של 2024 כדי לתמוך ביישום חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן המתוקנים. ליזמים יהיו הנחיות ברורות יותר לגבי ההליכים והם יוכלו לקדם את פיתוחם של פרויקטים חדשים. היבטים אלה כוללים הערכת שווי קרקע, רכישת קרקע, עמלות וגורמים רבים אחרים.

יתר על כן, מאמצי הממשלה לזרז אישורים משפטיים לפרויקטים בולטים של נדל"ן מתחילת 2024 הובילו לעלייה במספר הפרויקטים החדשים שקיבלו רישיון ופרויקטים זכאים למכירה ברבעון השלישי של 2024.

בשנת 2025, VIS Rating צופה כי יזמים יגדילו משמעותית את מספר הפרויקטים החדשים, מה שיעזור לשפר את המכירות ואת תזרים המזומנים שלהם. יכולת החזר החוב של התעשייה נותרה חלשה ברבעון השלישי של 2024, אך רמות המינוף צפויות להיות מבוקרות הודות לתקנות חדשות, ותזרים המזומנים של היזמים ישתפר עקב עלייה במכירות.

נכון לרבעון השלישי של 2024, יותר ממחצית היזמים שעקבה אחריהם VIS Rating היו בעלי יכולות מינוף ויכולות החזר חוב חלשות. הסיבה לכך הייתה בעיקר מינוף מוגזם ששימש לפיתוח פרויקטים במהלך 2021-2023 ומלאי של פרויקטים לא גמורים ומלאי שלא נמכר, ככל שהסנטימנט בשוק התדרדר מאז 2023.

הציפיות הן שיכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

עם זאת, ככל שהתקדמות המכירות משתפרת, VIS Rating צופה כי יכולת החזר החוב של יזמי נדל"ן תתחיל להשתפר מהרמות החלשות של 2023-2024.

עם סיכויים חיוביים למכירות פרויקטים חדשים ותזרים מזומנים, יחסי כיסוי החוב של היזמים ישתפרו בהדרגה. תקנות חדשות שפורסמו ביולי 2024 יגבילו את השימוש בחוב עבור פרויקטים חדשים. לכן, VIS Rating צופה כי צמיחת החוב תמשיך להאט משיא של 15% לשנה בתקופה 2022-2023.

כ-22 טריליון וונד של אג"ח שהונפקו על ידי יזמים יגיעו לפדיון ברבעון הרביעי של 2024, כאשר רובן לא עמדו בתשלומי קרן וריבית בתקופות קודמות. כ-13 טריליון וונד של אג"ח שהגיעו לפדיון ברבעון הרביעי של 2024 כבר לא עמדו בתשלומי קרן וריבית בשנת 2023, ומשא ומתן מוצלח עם מחזיקי האג"ח הביא להארכות לשנה שלאחר מכן.

אג"ח בשווי של כ-13 טריליון וונד יפרענו ברבעון הרביעי של 2024.

אג"ח אלו הונפקו על ידי חברות הקשורות לתאגידי נדל"ן כגון Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh ו-Sunshine.

יתרת 9,000 מיליארד ה-VND באג"ח הונפקה על ידי 11 חברות, כולל 7 חברות בעלות פרופילי אשראי חלשים וסיכון גבוה, בעיקר חברות ללא פעילות עסקית הקשורה לתאגידי נדל"ן , ללא הכנסות תפעוליות ותזרים מזומנים נמוך מאוד.

מצד שני, הגישה של חברות נדל"ן למימון חדש השתפרה. מנפיקים אלו, בעלי סיכון גבוה, יצטרכו להסתמך על תמיכת נזילות מחברות קשורות או לבקש אישור מבעלי אג"ח להארכות תשלומים כדי להימנע מחדלות פירעון בתשלומי קרן וריבית.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html