כאשר כסף זורם יותר לנכסים

עובד בנק בהאנוי סיפר שהוא מרוויח כ-55 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, משכורת גבוהה למדי בימינו. אבל אחרי שנים רבות של עבודה, הדבר שמפעיל עליו את הלחץ הגדול ביותר הוא מחירי הבתים.

VietNamNet•17/05/2026

בכל פעם שאני רואה את מחירון הפרויקט של דירה חדשה, התחושה הראשונה שלי היא לא האם אני יכול להרשות לעצמי את זה, אלא שהמחיר פשוט עלה מעבר להישג ידי. אנשים רבים שעובדים באזורים עירוניים שותפים כיום לתחושה הזו: המשכורות ממשיכות לעלות אבל עדיין לא מצליחות לעמוד בקצב מחירי הדירות.

סיפור זה נכלל בעדכון הכלכלי של הבנק העולמי על וייטנאם - מאי 2026. המוסד הוסיף סדרה של נתונים המראים כי כסף בכלכלה זורם כעת בחוזקה לנדל"ן.

על פי דוח זה, האשראי לנדל"ן צפוי לגדול ב-42% בשנת 2025, כמעט כפול מקצב צמיחת האשראי הכולל של 19%. מגזר זה מהווה כיום כ-25.5% מסך האשראי המצטבר.

משמעות הדבר היא גם שעל כל ארבעה דולרים של אשראי במשק, יותר מדולר אחד זורם לנדל"ן.

באופן בולט יותר, כמחצית מהאשראי הזה לנדל"ן ניתן לחברות פיתוח נדל"ן. בינתיים, האשראי לתעשייה ולחקלאות גדל רק ב-12.1% ו-9.1% בהתאמה.

כשמסתכלים על זרימת האשראי, ברור שמגזר הנדל"ן מושך אליו הרבה יותר הון מאשר מגזר הייצור.

בה דין H1_1.JPG — פרדוקס מתברר למדי: האשראי עולה בחדות, הנזילות בכלכלה גבוהה מאוד, אך תחושת הבעלות על בית הופכת רחוקה יותר ויותר עבור אנשים רבים. צילום: הואנג הא

הבנק העולמי ציין גם כי הקצאת האשראי הנוכחית "לא יעילה מבחינה מבנית", שכן הבנקים נותנים עדיפות למגזרים מגובי נכסים אך בעלי פריון נמוך על פני מגזרים המסוגלים לייצר צמיחה ותעסוקה בת קיימא. זוהי הנקודה המכרעת, משום שהדבר החשוב אינו כמה האשראי גדל, אלא לאן הכסף זורם.

כאשר יותר כסף יזרום לקרקעות מאשר למפעלים, מחירי הנכסים כמעט בוודאות יעלו מהר יותר מהכנסות העובדים, מגמה שמשתקפת בבירור בשוק הדיור הנוכחי.

הבנק העולמי אומר כי היחס בין מחירי הבתים לקרקע באזורים מסוימים עבר כעת את פי 30 מההכנסה השנתית הממוצעת של משק בית, בעוד שהסטנדרט הבינלאומי לנגישות לדיור הוא בדרך כלל בסביבות פי 3-8 מההכנסה.

מצב זה מקשה יותר ויותר על רוכשי דירה ראשונה להיכנס לשוק. עלויות שכר הדירה ונטל החזר המשכנתא גם הם גזלו חלק משמעותי מכספי ההוצאות הנותרים עבור משקי בית רבים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

פרדוקס מתגלה בבירור: האשראי עולה במהירות, הנזילות במשק גבוהה מאוד, אך תחושת הבעלות על בית הופכת רחוקה יותר ויותר עבור אנשים רבים. מחירי הנכסים עולים מהר יותר מכושר ייצור ההכנסה של רוב העובדים במשק.

עם זאת, זרימת הכסף לנדל"ן היא רק חלק מסיפור גדול יותר.

על פי הבנק העולמי, יחס האשראי לתוצר המקומי הגולמי של וייטנאם עומד כיום על כ-145%. נתון זה גבוה מאוד כשלעצמו, אך מדאיג עוד יותר הוא שעדיין יש הרבה כסף בכלכלה שאינו זורם חזק לייצור ולצריכה.

בעוד שהאשראי גדל במהירות, מחזור הכסף במשק צפוי להאט לכ-0.6 עד 2025, הרמה הנמוכה ביותר מזה עשור.

על פי הבנק העולמי, נזילות זורמת כיום בעיקר בתוך המגזר הפיננסי ולא מספקת תנופה חדשה לכלכלה הריאלית.

במילים אחרות, יש למעשה הרבה כסף בכלכלה; זה פשוט שזרימת הכסף עוברת יותר ויותר לכיוון שוק הנכסים.

ככל שמחירי הבתים והזהב ממשיכים לעלות, כסף מתחיל לזרום מהבנקים לנכסים אחרים.

על פי הבנק העולמי, שיעור פיקדונות משקי הבית במערכת הבנקאית ירד מ-48% בשנת 2024 ל-44% בשנת 2025, כאשר אנשים מעבירים את כספם לנדל"ן, זהב ודולר אמריקאי בחיפוש אחר תשואות גבוהות יותר.

שינוי זה אילץ את הבנקים להתחרות ביתר שאת על משיכת פיקדונות, מה שהעלה את הריבית על פיקדונות ל-6-12 חודשים ל-6-8% במרץ 2026.

בולט יותר, מגמה זו התרחשה גם כאשר ריבית המדיניות לא עלתה, דבר המצביע על כך שרמת הריבית בפועל בשוק הייתה תחת לחץ כלפי מעלה חזק בהרבה ממה שהצביעו אותות המדיניות.

לחץ נזילות בא לידי ביטוי גם בעובדה שריביות הבין-בנקאיות עלו לעיתים על ריביות המדיניות, דבר המצביע על כך שהמדיניות המוניטרית בפועל הפכה מהודקת יותר.

כדי להקל על לחץ הנזילות, הבנק המרכזי של וייטנאם הרחיב משמעותית את פעילותו בשוק הפתוח והזריק כ-700 מיליון דולר באמצעות פעולות OMO במרץ ובאפריל 2026. פעולות אלו מצביעות על כך שהבנק המרכזי הופך זהיר יותר נוכח זרימת ההון החזקה לענף הנדל"ן.

עם זאת, הבנק העולמי מציין כי יחס הלימות ההון של מערכת הבנקאות כולה עומד כיום על כ-12.1% בלבד, נמוך יותר ממדינות רבות באסיה.

מערכת הבנקאות אינה ניצבת כיום בפני סיכונים משמעותיים, אך מאגר הביטחון אינו עבה עוד כפי שהיה לפני מספר שנים, במיוחד לאור השיעור ההולך וגדל של הלוואות נדל"ן מסך ההלוואות שטרם נפרעו.

עליית מחירי הנכסים מושכת יותר כסף לנדל"ן. כסף חדש זה, בתורו, דוחף את מחירי הנכסים עוד יותר כלפי מעלה, ויוצר את התחושה שככל שאתה איטי יותר, כך קשה יותר לעמוד בקצב השוק.

במערבולת זו, מערכת הבנקאות ניצבת גם בפני סיכון נוסף: שימוש בהון מגויס לטווח קצר למימון הלוואות נדל"ן לטווח ארוך. שינוי חד בתזרים המזומנים או שינוי בסנטימנט המפקידים עלולים להוביל ללחץ נזילות.