מושב חמישי יוצא דופן, האסיפה הלאומית ה-15: שיפור הליכים מנהליים בקרקע

15:44, 15 בינואר, 2024

בהמשך למושב החמישי יוצא הדופן, בבוקר ה-15 בינואר, האסיפה הלאומית הקשיבה לדו"ח מסכם המסביר, מקבל ומעדכן את טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן).

בהצגת דו"ח הסיכום על ההסבר, הקבלה והתיקון של הצעת החוק, אמר יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן, כי על מנת לשפר את ההליכים המנהליים בנוגע לקרקעות כאשר ארגונים כלכליים מעבירים פרויקטים של נדל"ן בהתאם לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, ולהבטיח כי התחייבויות פיננסיות על קרקעות עוברות בירושה מהמעביר למקבל עבור ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות המקבלים העברות בהתאם למקרה בו המקבל הוא ארגון כלכלי מקומי, הצעת החוק מתוקנת בכיוון שהמדינה לא תחזיר קרקעות אלא תקצה קרקעות עם דמי שימוש בקרקע או תחכיר קרקעות בצורה של זכויות שימוש בקרקע ללא מכרז, ללא הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע.

יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טהאן, הציג דו"ח מסכם המסביר, מקבל ומעדכן את טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן). צילום: VOV

המקבל ייבחן לצורך הנפקת תעודת שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע בהתאם לתקנות הממשלה לאחר שהמעביר והמקבל מילאו את התחייבויותיהם הכספיות בהתאם להוראות החוק.

במקביל, התקנה בנוגע למועד קביעת מחיר הקרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע ושכר דירה אינה מיושמת במועד בו המדינה מוציאה את ההחלטה על הקצאת קרקע וחכירת קרקע, אך הממשלה מוסמכת לקבוע תקנות מפורטות שיאפשרו למקבל הפרויקט להמשיך ולרשת את החובות הכספיות בנוגע לקרקע של המעביר.

בנוסף, הצעת החוק קובעת, בכיוון של ירושה, את הוראות חוק הקרקעות משנת 2013, כי ייעשה שימוש מחדש בקרקע רק לצורך ביצוע פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים כאשר מדובר ב"פרויקט השקעה בבנייה באזור עירוני"....

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית ממליצה לממשלה לשפר את יעילות אכיפת החוק, ובמיוחד את עבודת התכנון כדי להבטיח את האיכות, שהיא באמת כלי אוריינטציה של המדינה למילוי יעיל של יעדי פיתוח חברתי-כלכלי בכל תקופה; להציע בדחיפות תקנות על שיעורי מס גבוהים יותר לאנשים המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בתים רבים וספקולציות בקרקע כדי לווסת את ההפרש בדמי שכירות הקרקע הנובעים מתכנון המדינה.

מבט על ישיבת העבודה. צילום: quochoi.vn

במקביל, לשפר את איכות הערכת פרויקטי ההשקעה ואישור המשקיעים; למנוע שחיתות ושליליות; למנוע מצב שבו ארגונים ויחידים אוספים קרקעות, דבר המונע את היכולת לגשת לקרקע של משקיעים אחרים בעלי אותה יכולת או יכולת טובה יותר ליישם פרויקטי השקעה, לטובת אלו שיש להם את הזכות להשתמש בקרקע. משקיעים אחרים חייבים להיכנס למיזמים משותפים או לשתף פעולה עם ארגונים ויחידים שיש להם את הזכות להשתמש בקרקע ליישום פרויקטי השקעה, או להסכים לקבל העברת קרקע מארגונים ויחידים אלה.

תיקונים כאלה מחייבים סקירה מחדש של הוראות חוק ההשקעות וחוקים רלוונטיים אחרים, תוך הבטחת עקביות המערכת המשפטית.

הצעת החוק קובעת בבירור את תוכן שיטות הערכת הקרקעות המבוססות על סיכום והערכה של יישום מעשי של חוקי המקרקעין, כאשר הצעת החוק קובעת במפורש שיטות הערכת קרקעות, לרבות: השוואה, עודף, הכנסה, מקדם התאמת מחיר קרקע; משלבת את שיטת הניכוי בשיטת ההשוואה; ובמקביל קובעת את המקרים והתנאים החלים על כל שיטת הערכת קרקע...

בדיון, רוב הנציגים הביעו את הסכמתם עם הצעת החוק. בנוגע להשבת קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים, אמרו הנציגים כי במציאות, בעבר, המדינה קראה להשקעות, לפיתוח כלכלי, ועודדה אנשים לעשות עסקים, לעשות עסקים ולהתעשר באופן לגיטימי. אנשים ועסקים רבים שרצו לעשות עסקים מסרו למדינה סוגים רבים ושונים של קרקעות, כולל קרקעות למגורים להשכרה לייצור ועסקים; במקביל, יצרו מקומות עבודה ותרמו תרומה חשובה לתהליך הפיתוח של היישוב.

עד כה, כאשר המדינה משנה את התכנון, רוצה לשפץ ולשפר את האזור העירוני, נדרש מנגנון הוגן, שנותן להם עדיפות רבה יותר להזדמנות להמשיך להשקיע ולפתח על הקרקעות אותן שימרו, ייצרו ועסקו במשך דורות רבים. מצד שני, למדינה יש בסיס מספיק כדי לקבוע בבירור את מקור הקרקע של המיזם. אם מקור הקרקע לפני הייצור והעסק הוא שלהם, בירושה, במתנה, במתנה או בהעברה, יש צורך במחקר יסודי של נושא זה.

מבחינת משאבים, לשיפוץ, שיפור ופיתוח של אזורים עירוניים באופן בר-קיימא כדי לעמוד בדרישות הפיתוח, ליישובים רבים לא יהיו מספיק משאבים כדי לפצות ולפנות קרקעות לעסקים. מכיוון שעל פי הצעת החוק, עסקים שיש להם את הזכות להשתמש בקרקע לייצור ועסקים לא יקבלו עדיפות להמרת ייעודה לקרקע עירונית, קרקע למגורים עירוניים, קרקע למסחר וקרקע לשירותים. לכן הדרך היחידה היא שהמדינה תוציא כסף כדי לפצות ולשקם את אדמתם. נתון זה, רק עבור כמעט 3,000 עסקים בבין דואונג, יכול להגיע למאות מיליארדי וונד. גם המדינה וגם העסקים ניזוקו, אינם יכולים להיות פרואקטיביים אלא נאלצים להמתין, וככל שההמתנה ארוכה יותר, כך המדינה תאבד יותר הזדמנויות.

הערות לתקנות: תוך 36 חודשים ממועד הוצאת ההחלטה המכירה בתוצאות המכרז הזוכה או תקופה אחרת בהתאם לחוזה שנחתם עם הגוף הממלכתי המוסמך, על ועדת העם ברמה המוסמכת להשלים את הפיצויים והתמיכה בהתיישבות מחדש כדי להקצות קרקע ולהחכיר קרקעות למשקיע הזוכה.

הנציג הציע להוסיף את התקנות בנוגע לטיפול במקרים בהם, לאחר 36 חודשים ממועד הוצאת ההחלטה על הכרה בתוצאות המכרז הזוכה, ועדת העם ברמה המוסמכת טרם השלימה את הפיצויים והתמיכה ביישוב מחדש להקצאת קרקע וחכירת קרקעות למשקיע הזוכה, משום שבמציאות ישנם מקרים בהם המשקיע הזוכה מקיים במלואה את החובה להקדים הון ליישום הפיצויים והתמיכה ביישוב מחדש, אולם הזמן הנדרש מהרשות המוסמכת לפצות ולתמוך ביישוב מחדש ארוך מאוד, דבר המשפיע על התקדמות הפרויקט וגורם נזק למשקיע.

בדיון, נתנו המשתתפים גם דעות רבות בנושאים המרכזיים של הצעת החוק כגון: שיטת הערכת שווי קרקעות; סוגי קרקעות לפרויקטים מסחריים של דיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע; הקשר בין מקרי השבת קרקע לבין הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי שאינם משתמשים בהון תקציבי המדינה.

סגן יו"ר האסיפה הלאומית, נגוין דוק האי, סיכם את ישיבת העבודה. צילום: quochoi.vn

בסיכום הדיון, סגן יו"ר האסיפה הלאומית, נגוין דוק האי, הצהיר כי במהלך הדיון, הנציגים העריכו מאוד את הנחישות ורוח העבודה האחראית של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית, הממשלה, הוועדה הכלכלית, משרד משאבי הטבע והסביבה, סוכנויות האסיפה הלאומית וסוכנויות הממשלה בהכנת דוחות על קבלה, הסבר והשלמה של הצעת החוק. הנציגים העריכו מאוד גם את תוכן הצעת החוק, העולה בקנה אחד עם תכנים רבים שהתקבלו ותוקנו.

מכיוון שמדובר בפרויקט חוק גדול, עצום ומסובך, כמה נציגים הציעו כי יש צורך בהחלטה של האסיפה הלאומית כדי להנחות את יישום החוק. סגן יו"ר האסיפה הלאומית ביקש מהממשלה ומסוכנויות המחקר לפתח בדחיפות טיוטת החלטה ואת התוכן שיש לבטא בהחלטה כדי להגיש לאסיפה הלאומית.

סגן יו"ר האסיפה הלאומית אמר כי חוות הדעת של הנציגים הוקלטו ותועתקו במלואן, ובקרוב יקובצו כדי לשמש בתהליך הקבלה וההסבר. הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית תנחה את סוכנויות הניסוח, סוכנויות האימות והסוכנויות הרלוונטיות להתמקד במחקר, לקבל בהקדם את כל חוות הדעת המשתתפות כדי להשלים את הדו"ח, לקבל, לתקן, להשלים ולדווח לאסיפה הלאומית בישיבה ביום חמישי בבוקר, להשלים את טיוטת החוק ולהגישה לאסיפה הלאומית לדיון ואישור.

לאן אנה (סינתזה)

מָקוֹר