ציפיות כי חוק המקרקעין המתוקן ייצור מחזור פיתוח חדש

טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מוכנה לאישור במושב החמישי יוצא הדופן לאחר שהאסיפה הלאומית קיבלה, תיקנה והשלימה את טיוטת החוק וטיוטת ההחלטה.

לאחד את התוכן המתוקן

חוק הקרקעות המתוקן מושך את תשומת ליבם של אנשים רבים, במיוחד עסקים ומשקיעים הפועלים בתחום הנדל"ן. נתונים סטטיסטיים של איגוד הנדל"ן של וייטנאם מראים כי עד 70% מהקשיים והבעיות בשוק הנדל"ן נובעים מסוגיות משפטיות. למרות שחוק הדיור החדש וחוק עסקי הנדל"ן אושרו, עדיין יש להוסיף תקנות מרכזיות רבות לחוק הקרקעות המתוקן כדי לאחד את התקנות הקשורות לקרקעות, הגורם העיקרי בפיתוח שוק הנדל"ן.

עסקי נדל"ן מצפים שחוק המקרקעין המתוקן ייצור מחזור פיתוח חדש.

לאחר קליטה ותיקון, הצעת חוק הקרקעות שתוקנה והוגשה לאסיפה הלאומית במושב החמישי יוצא הדופן כוללת 16 פרקים, 260 סעיפים, השמטת 5 סעיפים, תיקון והשלמה של 250 סעיפים (הן בתוכן והן בטכניקה) בהשוואה להצעת החוק שהוגשה לאסיפה הלאומית במושב השישי של האסיפה הלאומית ה-15.

טיוטת חוק הקרקעות המתוקן איחדה 18 סעיפים מתוקנים ונוספים, כולל סעיפים רבים הקשורים ישירות לקרקע ולשוק הנדל"ן, כגון: זכויות וחובות בנוגע לשימוש בקרקע של אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל; אי הרחבת היקף קבלת זכויות שימוש בקרקע של ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות (סעיף 28); מקרים בהם ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות מקבלים העברות של פרויקטי נדל"ן בהתאם להוראות החוק על עסקי נדל"ן; זכויות וחובות של ארגונים כלכליים ויחידות שירות ציבוריות המשתמשות בקרקע לתשלום שכירות שנתי עבור נכסים המחוברים לקרקע (סעיף 34)...

בנוסף, הצעת חוק התיקון לקרקעות מוסיפה גם תקנות בנוגע ל: תנאים עבור אנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי לקבל העברת אדמות לגידול אורז (סעיף 7, סעיף 45); עקרונות לכינון ואישור תכנון שימושי קרקע בכל הרמות (סעיף 9, סעיף 60); יעדי שימושי קרקע שנקבעו בתוכן תכנון השימושי קרקע ברמות המחוז והמחוז (סעיפים 65 ו-66); השבת קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים (סעיף 27, סעיף 79); סוגי קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע; מתן תעודות למשקי בית וליחידים המשתמשים בקרקע ללא מסמכים על זכויות שימוש בקרקע שאינן מפרות את חוקי הקרקע, ואינן במקרים בהם קרקע מוקצית ללא סמכות מתאימה (סעיף 3, סעיף 138)...

נושא בולט בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן הפעם הוא נושא השבת הקרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי, דבר שממשיך "להלהיב" את הפרלמנט. בדו"ח המסביר, מקבל ומעדכן את טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טהאן, קבע בבירור כי בנוגע להשבת קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים (סעיף 27, סעיף 79), תוך קבלת חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית וסוכנויותיה, טיוטת החוק קובעת, בכיוון של ירושה של הוראות חוק הקרקעות משנת 2013, רק השבת קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים כאשר מדובר ב"פרויקט השקעה בבנייה באזור עירוני".

בנוגע לתכנון הטכני של המדיניות, הוראות הצעת החוק מבהירות את אופי פרויקט האזור העירוני הכפוף לשקילת ביטול כ"פרויקט השקעה לבניית אזור עירוני בעל פונקציות מעורבות, תוך סנכרון מערכת התשתית הטכנית, התשתית החברתית עם דיור בהתאם להוראות חוק הבנייה". חברי האסיפה הלאומית אמרו כי תכנון טכני כזה עולה בקנה אחד עם התכנון הטכני בסעיפים אחרים של סעיף 79. סעיף 79 מסדיר רק מקרים של ביטול קרקע לצורך יישום פרויקטים לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים. בעת ביטול קרקע במקרים המפורטים בסעיף 79, יש לעמוד בעילות ובתנאים המפורטים ב"יסודות ותנאים לביטול קרקע למטרות הגנה וביטחון לאומיים; פיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים"...

צָפוּי

חוק הקרקעות המתוקן הוא פרויקט משפטי שמושך לא רק את תשומת ליבם של גופי ניהול המדינה בכל הרמות, אלא גם מומחים רבים, קהילת העסקים והציבור מצפים ומצפים שכאשר יפורסם, החוק יהפוך לחוק איכותי, עם פריצת דרך, הסרת צווארי בקבוק הקשורים למנגנון העברת הקרקעות ויצירת זרימה וכוח מניע עבור תעשיות הבנייה והנדל"ן...

בימים הראשונים של שנת 2024 החדשה, קיימה האסיפה הלאומית את המושב החמישי יוצא הדופן כדי לדון ולאשר את חוק הקרקעות לאחר תקופה ארוכה של קבלת הערות על תיקונים ותוספות ממשרדים, סניפים, רשויות מקומיות ובוחרים, מה שהוכיח את הנחישות הרבה של הממשלה והאסיפה הלאומית בפתרון בעיות משפטיות, במטרה לשקם את התפתחות שוק הקרקעות בכלל והנדל"ן בפרט בכיוון שקוף ובר קיימא.

על פי נתוני איגוד הנדל"ן של וייטנאם, עד ה-31 בדצמבר 2023, 40 מתוך 63 מחוזות וערים ברחבי המדינה אישרו תוכניות אב. זהו הבסיס והכוח המניע לפיתוח שוק הנדל"ן ביישובים בעתיד הקרוב. עם זאת, עדיין קיים צורך בתקנות ספציפיות ומאוחדות שיסייעו ליישובים לממש את יישום התכנון, תוכניות השימוש בקרקע, המרת פונקציות ואישור פרויקטים להשקעה בהתאם לתוכנית, תוך הבטחת עקביות, הימנעות מחפיפה או ניגוד עניינים.

הבדיקה הפעילה לאישור חוק הקרקעות המתוקן היא צעד נחוש של הממשלה, שמטרתו לשכלל בקרוב את המוסדות, וליצור מומנטום לפיתוח כלכלי וחברתי. עם זאת, בשל ההשפעה רחבת ההיקף של חוק זה, תהליך הבדיקה דורש זהירות, שיקול דעת וחישוב מדוקדק כדי להבטיח עקביות עם חוקים קשורים.

לדברי מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, לאחרונה, מפעלי נדל"ן רבים המתינו לאישור חוק הקרקעות המתוקן על ידי האסיפה הלאומית לפני שיחליטו האם להמשיך או לסגת מהשוק, משום שבנוסף לפוטנציאל ההון, אם הבעיות המשפטיות לא יושלמו, יוסנכרנו ויאוחדו, יהיה קשה למפעלים להמשיך ולבצע פרויקטים בהקשר של שוק איטי. אם חוק הקרקעות המתוקן יאושר, הוא ייצור תנאים עבור מפעלים לכוון את פיתוחם לשלב חדש, שיקבע את התאוששות שוק הנדל"ן.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שיתף כי חוק הקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור הם חוקים בעלי השפעה ישירה על שוק הנדל"ן הנוכחי. לכן, משקיעים עדיין מצפים ורוצים להבין בבירור את כיוון הרגולציה של השוק כאשר תהיה מסגרת משפטית חדשה מצד הממשלה וסוכנויות ניהול המדינה.

"רק כאשר החוקים הקשורים לנדל"ן יאושרו, נוכל לצפות 'להחיות' את פרויקטי הנדל"ן התקועים, ובכך לפנות משאבים ליישום פרויקטים חדשים, לסייע בניהול שוק הנדל"ן ביציבות ובשקיפות, ולהביא את שוק הנדל"ן משנת 2024 למחזור פיתוח חדש. אם חוק הקרקעות המתוקן יאושר, ייקח זמן ליישמו בפועל, ובשלב זה, פרויקטי נדל"ן חדשים ייושמו במהירות רבה יותר, מה שיפתור את בעיית האיזון בין היצע לביקוש...", העיר מר נגוין ואן דין.

לפי עיתון VNA/Tin Tuc

מָקוֹר