חוסר איזון בין היצע לביקוש לנדל"ן ולחץ חברתי

(CPV) - ככל שדיור זול ובינוני "נעלם" בהדרגה מהשוק, אנשים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה מתקשים יותר ויותר להחזיק מקום מגורים יציב. חוסר האיזון בין היצע לביקוש בשוק לא רק יוצר השלכות על הכלכלה אלא גם מפעיל לחץ על החיים החברתיים.

אנשים רבים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית מתמודדים עם "צמא" לדיור מתאים (צילום: HNV)

חוסר האיזון בין היצע לביקוש בשוק הנדל"ן הווייטנאמי הופך כיום לנושא בולט ומוזכר יותר ויותר. בשוק, דיור בר השגה - שהוא צורך בסיסי של רוב האוכלוסייה - "נעלם" בהדרגה, ומפנה את מקומו למוצרים יוקרתיים ויוקרתיים. מצב זה לא רק משפיע ישירות על חלומם של מיליוני עובדים להתיישב, אלא גם גורם להשלכות פוטנציאליות על הכלכלה והחברה.

מין ולאן, זוג צעיר בהאנוי , סיפרו שלאחר יותר משנה של חסכונות והלוואות ממשפחתם, היו להם כמעט 2 מיליארד וונד ביד והם רצו לקנות דירה בפרברים. עם זאת, כשהחלו לחקור פרויקטים, הם גילו שדירות במחירים החל מ-2 מיליארד וונד ומטה כמעט ואינן זמינות. במצב הנוכחי, הזוג יכל לשכור רק דירה ישנה הרחק מהמרכז, אך להתיישב במקום לטווח ארוך היה עדיין חלום רחוק.

המחסור בדירות במחירים נוחים הולך ומחמיר, ולפי סקר של Batdongsan.com.vn, אנשים רבים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה מתמודדים עם מצב של "צמא" לדיור מתאים. פרויקטים חדשים כולם בעלי מחירים גבוהים, מ-45 מיליון ועד למעלה מ-100 מיליון דונג/מ"ר, ומשרתים רק לקוחות בעלי הכנסה גבוהה, ויוצרים חוסר איזון חמור במבנה המוצרים בשוק.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), רוב ההיצע החדש בשוק הוא דירות יוקרה, עם מחיר ממוצע של 60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. פרויקטים יוקרתיים וגדולים צומחים במהירות, בעוד שדירות במחירים נוחים ובינוניים כמעט "נעלמו". במיוחד בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, צצו דירות יוקרה במחירים של עד 200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. משמעות הדבר היא שהשוק מתרחק בהדרגה מהצרכים האמיתיים של רוב האנשים.

דו"ח CBRE מראה גם כי ברבעון השלישי של השנה, היצע הנדל"ן בהאנוי הגיע בעיקר ממגזר היוקרה, והיווה 75% מכלל ההיצע. זהו נתון מדאיג בהתחשב בכך שההכנסה הממוצעת של האנשים אינה יכולה לעמוד במחירי הדיור העולים. התוצאה של חוסר איזון זה היא היווצרות "בועת" נדל"ן - שבה רוב המוצרים מכוונים למשקיעים ולבעלי הכנסה גבוהה, ודוחקים בהדרגה את רוכשי הבתים האמיתיים אל מחוץ לשוק.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש לא רק משפיע ישירות על משפחות המחפשות מקום מגורים מתאים, אלא גם גורם לבעיות גדולות לחברה ולכלכלה. שוק חסר דירות במחירים סבירים, תוך התמקדות רק במוצרים יוקרתיים, ייצור חוסר יציבות עמוקה.

ראשית, הלחץ על החברה , עובדים ובעלי הכנסה נמוכה מתרחקים יותר ויותר מהחלום של בעלות על בית, מה שמוביל לכך שמצב של דיור להשכרה לטווח ארוך הופך נפוץ יותר. זה יכול לגרום לחוסר יציבות פסיכולוגית ולהשפיע לרעה על איכות החיים. בנוסף, הצורך לגור באזורים מרוחקים מהמרכז מקשה על עובדים לנוע, מה שמוביל לירידה בפריון העבודה.

בנוסף, קיים סיכון לחוסר יציבות כלכלית כאשר רוב ההיצע מרוכז בפלח היוקרה, השוק נמצא בסיכון של "ניפוח", ויצירת בועת נדל"ן. בועה זו עלולה להתפוצץ כאשר השוק אינו יכול עוד לעמוד בביקוש האמיתי, מה שמוביל לאובדן ערך של דירות יוקרה ולהשפיע על הכלכלה כולה.

יחד עם זאת, גדל אי השוויון כאשר נדל"ן משרת רק את המעמד הגבוה ואת המשקיעים, אנשים בעלי הכנסה נמוכה יודרו יותר ויותר מהשוק. זה מוביל לעלייה באי השוויון, כאשר מעטים יוכלו להחזיק בנכסים גדולים, בעוד שרוב האנשים אינם מסוגלים לקנות בתים.

כדי לפתור את בעיית חוסר האיזון בין היצע לביקוש בנדל"ן, אומרים מומחים כי נדרשת התערבות סינכרונית הן מצד המדינה והן מצד המגזר הפרטי.

בהתאם לכך, אחד הפתרונות הדחופים כעת הוא להגביר את פיתוח פרויקטים של דיור בר השגה ודיור ציבורי. משרד הבינוי קבע יעד של בניית מיליון יחידות דיור ציבורי עד שנת 2025. כדי להאיץ את ההתקדמות הזו, הממשלה יכולה לשקול מדיניות תמיכה למשקיעים, כגון פטורים ממס מקרקעין או מע"מ, או אפילו תמיכה בריביות הלוואות. תמריצים אלה יסייעו בהפחתת עלויות התשומות עבור עסקים, ויעודדו אותם להשקיע יותר במגזר הדיור בר השגה במקום להתמקד רק בפרויקטים יוקרתיים. בנוסף, התאמת צפיפות הבנייה באזורים עם תשתיות טובות היא גם פתרון להגדלת היצע הדיור בר השגה מבלי להרחיב את שטח הקרקע.

כדי למנוע ספקולציות להעלות את מחירי הדיור, הממשלה יכולה להטיל פיקוח מחמיר יותר. מומחים דנו בפתרונות כמו הטלת מיסים גבוהים יותר על עסקאות לטווח קצר, מה שיסייע בהפחתת עסקאות ספקולטיביות שמטרתן להרוויח רווחים מהירים. במקביל, יש לבחון מחדש את תקנות הבעלות על נדל"ן כדי לעודד קונים לשמור על נכסיהם לאורך זמן במקום למכור אותם מחדש בזמן קצר. צעדים אלה יסייעו לייצב את מחירי הדיור, וייצרו תנאים טובים יותר לבעלי צרכים אמיתיים לדיור.

לא רק תפקידה של הממשלה, שיתוף הפעולה בין המגזר הציבורי והפרטי חיוני גם בפיתוח דיור בר השגה. המדינה יכולה לתמוך על ידי מתן קרקע בחינם או הנחות על קרקעות לפרויקטים של דיור ציבורי, בעוד שחברות אחראיות על יישום וניהול הפרויקט. מודל השותפות הציבורית-פרטית (PPP) יסייע בחלוקת סיכונים ותועלות, ויקדם פיתוח בר-קיימא של דיור בר השגה.

בנוסף, שקיפות המידע בנוגע לשוק הנדל"ן היא גורם חשוב עבור אנשים ועסקים לקבלת החלטות מדויקות. סוכנויות ניהול צריכות לחשוף מידע מלא בנוגע למחירים, תכנון והתקדמות של פרויקטים כדי שלאנשים תהיה תמונה נכונה, תוך הימנעות ממצב של "חום" במחירי הנדל"ן הנגרם על ידי ספקולציות. עבודת התקשורת צריכה גם למלא תפקיד גדול בהכוונת פסיכולוגיית השוק, לעזור לאנשים להבין את הערך האמיתי של הדיור ולהימנע ממרדף אחר "חום וירטואלי".

בנוסף לתמיכה בעסקים בבניית דיור בר השגה, על הממשלה גם לכלול תוכניות תמיכה כספית לאנשים המעוניינים לרכוש בתים במגזר זה. חבילות משכנתאות עם ריביות מועדפות יהיו אופציה מעשית, שיעזרו לאנשים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה לגשת בקלות להון ולרכוש בתים בתשלומים ארוכי טווח. עבור משקי בית במצבים קשים, מתן תמיכה כספית ישירה או סבסוד חלק ממחיר רכישת הבית הוא גם פתרון שימושי שיעזור להם לקבל את ההזדמנות להתיישב.

פתרון הכרחי נוסף הוא שדרוג תשתית התחבורה באזורים פרבריים. תנאי תנועה מוגבלים מאלצים עובדים רבים לחפש דיור באזורים מרוחקים ממרכז העיר, דבר שלא רק מעלה את מחירי הדיור במרכז העיר אלא גם משפיע על הגישה של אנשים לתעסוקה ולשירותים חברתיים. כאשר מערכת התחבורה המחברת את האזורים הפרבריים תשתפר, אזורים אלה יהפכו לבחירה אידיאלית עבור אנשים בעלי הכנסות בינוניות, מה שיפחית את הלחץ על שוק הדיור במרכז העיר וייצור היצע דיור יציב יותר.

כדי לאזן מחדש את ההיצע והביקוש בשוק הנדל"ן, נדרשים מאמצים מתואמים מצד הממשלה, עסקים ומוסדות פיננסיים. צעדים כגון הגברת פיתוח דיור בר השגה, שליטה בספקולציות, קידום שותפויות ציבוריות-פרטיות ושדרוג תשתיות תחבורה יסייעו בשיפור המצב הנוכחי. כאשר פתרונות אלה ייושמו, לא רק שהדיור יהפוך לנגיש יותר לרוב האנשים, אלא שגם שוק הנדל"ן יתפתח מאוזן ובר קיימא יותר בעתיד.

מקור: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html