סדרה של ענקיות נדל"ן הגדילו את הלוואותיהן, החוב "תפח" לכמעט 10 מיליארד דולר

חששות לגבי זרימת אשראי חזקה לשוק הנדל"ן - צילום: קוואנג דין

דיווחים של מספר יחידות מחקרי שוק מצביעים על כך שרוב האשראי בחודשים הראשונים של השנה עדיין מונע על ידי ענף הנדל"ן.

עסקי נדל"ן רבים מגדילים את ההלוואות

סטָטִיסטִי לפי Tuoi Tre Online , בהתבסס על דוחות כספיים של כמעט 80 חברות בתעשיית ניהול ופיתוח נדל"ן (לא כולל Vingroup ), החוב הכולל (הלוואות וחוב ליסינג מימוני) בסוף הרבעון השני של 2024 הגיע ליותר מ-245,640 מיליארד דונג וייטנאמי.

נתון זה גדל ב-10% בלבד בהשוואה לתחילת השנה, אך גדל ב-52% בהשוואה לסוף 2020.

	בחובות
רבעון 4-2020	161892
רבעון 4-2021	179697
רבעון 4-2022	207161
רבעון 2-2023	222483
רבעון 1-2024	236042
רבעון 2-2024	245640

הנתונים כוללים חוב לטווח קצר ולטווח ארוך המבוססים על דוחות כספיים של כמעט 80 חברות רשומות בתחום ניהול ופיתוח נדל"ן (בעיקר הלוואות בנקאיות, אג"ח, חוזי ליסינג מימוניים...).

ראוי לציין כי 12 המפעלים המובילים עם ההלוואות הגדולות ביותר מהווים יותר מ-80% מכלל ההלוואות הכוללות של קבוצה זו כולה.

בסוף הרבעון השני של השנה, רוב המפעלים הגדולים הללו נטו להגדיל את חובם בהשוואה לתחילת השנה. רק 3 יחידות הלכו "בכיוון ההפוך".

	רבעון 4-2023	רבעון 2-2024
VHM	56682	70500
חומרים	57711	59214
בקמקס (BCM)	19717	21273
בית חאנג דין (KDH)	6345	7739
נאם לונג (NLG)	6107	6532
ואן פו (VPI)	5357	6218
הא דו (HDG)	5425	5151
דאט קסאן (DXG)	5288	5087
קין בק (KBC)	3659	4899
סונדזי (SNZ)	4814	4355
לַחפּוֹר	3111	4323
פאט דאט (PDR)	3104	4183

נתונים: דוחות כספיים של חברות

מתוכם, קצב צמיחת החוב המהיר ביותר הוא ב-Construction Development Investment Joint Stock Corporation - DIC Group (DIG), עם כ-39% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

אחריו נמצאת חברת Phat Dat (PDR) עם עלייה של כמעט 35% לאחר 6 חודשים. Nha Khang Dien ו- Van Phu Invest הן גם עסקים עם הלוואות מצטברות שגדלו בשיעור דו-ספרתי בהשוואה לסוף השנה שעברה.

להיפך, חלק מהחברות הרשומות "ניקו" את חובותיהן. בהתאם לכך, הנתונים בדוח הכספי לרבעון השני של 2024 אינם רושמים עוד חוב כלשהו בסעיף הלוואות וחובות ליסינג מימוני.

לדוגמה, המקרים של Sonadezi Giang Dien (SZG), Hoang Huy Service Investment Joint Stock Company (HHS), Tu Liem Urban Development Joint Stock Company (NTL)...

בנוסף, ישנם מפעלים רבים אחרים עם הלוואות נמוכות ופוחתות, כגון חברת המניות המשותפת של פארק התעשייה נאם טאן אויאן (NTC), חברת המניות המשותפת של קבוצת נאם מקונג (VC3)...

דברים שכדאי לשים לב אליהם כאשר החוב עולה

סיכונים עלולים להיווצר כאשר עסקים לווים יותר מדי. בינתיים, שיעורי הריבית על הלוואות נדל"ן לרוב גבוהים מהממוצע בשוק. עלויות ריבית יכולות לשחוק את רווחי העסק בתנאים עסקיים קשים. לא במקרה, מנהיגים עסקיים רבים חשפו כי מטרתם הגדולה היא להיות נקיים מחובות.

כאשר החוב גדול מדי בהשוואה להון העצמי, לא רק המיזם אלא גם ה"נושה" יהיו מודאגים. רואי חשבון לעיתים קרובות מפקפקים ביכולתו של עסק להמשיך לפעול כאשר יחידה זו נקלעת למצב שבו התחייבויותיו גדולות מנכסיה.

אחד המדדים החשובים להערכת בריאותו של עסק הוא D/E - קיצור של יחס חוב להון עצמי.

	ד/ה
חומרים	4.26
BCM	1.77
NLG	1.23
לַחפּוֹר	1.34
HDG	0.88
VPI	1.9
DXG	0.86
קוס	1.04
SSH	1

יתרת חוב/סך הנכסים (D/E) לוקחת את הסטנדרט של 1. כאשר יחס זה גדול מ-1, פירוש הדבר שלעסק יש יותר חוב מהון עצמי. מדד נוסף המשמש להערכת בריאותו של עסק הוא יתרת חוב/סך הנכסים - DAR (D/A).

ה-DAR גבוה מדי, דבר המצביע על כך שלעסק אין מספיק איתנות פיננסית, והוא לוקח בעיקר הלוואות כדי לעשות עסקים. עם זאת, אם ה-DAR נמוך מדי, יש לקחת בחשבון גם גורמים אחרים כדי להעריך האם העסק לא ניצל ערוצי גיוס הון.

לדברי מומחי VPBanks Securities, נדל"ן הוא תחום אטרקטיבי להלוואות בנקאיות בשל ביקוש גבוה ויציב, יחד עם בטחונות חזקים.

עם זאת, ייתכן שצמיחה לא תהיה בת קיימא, מה שיוצר סיכונים ככל שערכי הנכסים יורדים. שלא לדבר על הלוואות נדל"ן לטווח ארוך, שיכולות לקשור הון ולהגביל את יכולתם של הבנקים לנצל הזדמנויות רווחיות.

מומחה אחר אמר ל-Tuoi Tre כי אין לנסות "לדחוף" את צמיחת האשראי ל-14% השנה. הסיבה לכך היא שזה יכול בקלות ליצור סיכונים כאשר בנקים "מריצים" מדדי KPI של אשראי, ובכך משקיעים יותר הלוואות לרכישת נדל"ן ספקולטיבי, מה שמגדיל את הסיכון ל"בועות" בהקשר של ריביות נמוכות וכסף זול.

מקור: https://tuoitre.vn/loat-dai-gia-bat-dong-san-tang-vay-khoi-no-phinh-to-gan-10-ti-usd-20240903135729445.htm