"כוכב התקווה" של השוק, הפתעה לגבי מחיר הקרקע בהואה לאק, דא נאנג מעריכה מחדש את מחירי הקרקע של 11 פרויקטים תקועים

דיור ציבורי יהיה "כוכב התקווה" עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה, מחירי הקרקעות בהואה לאק ( האנוי ) עולים, דברים שכדאי לשים לב אליהם כשקונים קרקע ללא ספר אדום... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: פרספקטיבה של פרויקט דיור חברתי CT3 בדונג אן, האנוי. (מקור: משקיע)

האם הדיור הציבורי "יתפוצץ" בשנת 2025?

שוק הדיור בשנת 2025 מקבל בברכה לא מעט פרויקטים של דיור ציבורי. למרות שעדיין לא שוקק, היצע זה הביא "רוח חדשה" לשוק הדיור בעלות נמוכה, "כוכב של תקווה" לאנשים ולעובדים בעלי הכנסה נמוכה, במיוחד בערים גדולות בהקשר של מחירי היצע הדיור הגואים.

בתחילת מרץ 2025, האנוי קיבלה בברכה פרויקט דיור חברתי חדש, פרויקט הדיור החברתי קים צ'ונג בדונג אן, האנוי, שפותח על ידי מיזם משותף של תאגיד ההשקעות והפיתוח של דיור האנוי (Handico) ותאגיד Viglacera - JSC (VGC). הפרויקט יספק לשוק 1,588 דירות וצפוי להסתיים ולהיכנס לשימוש החל מהרבעון הרביעי של 2026.

בשנת 2025, האנוי תקדם בברכה שני פרויקטים חדשים של דיור חברתי בלונג ביין. ידוע ששני פרויקטים אלה של דיור חברתי שייכים לאזור הדיור החברתי ת'ונג טאן, בשטח של למעלה מ-6 דונם, בקנה מידה של 3 בנייני דירות CT1, CT2, CT3 בני 22 קומות ו-44 בתים צמודים, שהושקעו על ידי מיזם משותף של חברת המניות המשותפת Him Lam Thu Do וחברת המניות המשותפת BIC וייטנאם.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, הצפי הוא כי השנה יושלמו בעיר 11 פרויקטים של דיור ציבורי, שיסופקו כמעט 6,000 דירות, ותמשיך בנייתם ​​של 5 פרויקטים בהיקף של 10,220 דירות.

לאחרונה, ב-20 במרץ, בהאן נאם , קבוצת סאן החלה בבניית פרויקט דיור חברתי בעיר פו לי, הא נאם. מיקומם של אזורי הדיור החברתי נמצא משני צידי כביש הטבעת 5, בין אזור העיר סאן אורבן סיטי לאזור אוניברסיטת נאם קאו.

כמו כן, בחודש מרץ, וין פוק תיעד פרויקט דיור חברתי שהחל רשמית בוין ין, שהוא פרויקט דיור חברתי באזור העירוני החדש של נאם וין ין, במחוז וין פוק. ידוע כי לפרויקט הון השקעה כולל של 6,824 מיליארד דונג וייטנאמי, שטח קרקע כולל של כמעט 171,000 מ"ר; ושטח רצפה כולל של יותר מ-489,000 מ"ר.

בבין דואונג, קבוצת קים אואן החלה לאחרונה בבניית אזור הדיור הציבורי העירוני K-Home ברובע הואה פו, בעיר ת'ו דאו מוט. פרויקט הדיור הציבורי הזה נבנה על שטח של 26.6 דונם, ליד 4 פארקי תעשייה גדולים של בין דואונג.

לדברי מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, העלייה המשמעותית במספר פרויקטים של דיור חברתי בשנת 2024 ותחילת 2025 הפכה ל"נקודת אור" בשוק הנדל"ן. בנוסף, תאריך כניסתו לתוקף של צו 100 וחוק הדיור (מתוקן) הסירו מכשולים רבים, וקידמו את היצע הדיור החברתי. התקנות החדשות בחוק זה לא רק מסייעות לעסקים לפתח דיור חברתי בצורה נוחה יותר, אלא גם מספקות תמיכה טובה יותר לקונים.

שוק הקרקעות בהואה לאק "מתעורר בשקט"

מידע חיובי על תשתיות אזוריות יוצר את הבסיס לצמיחת שוק הקרקעות בהואה לאק (האנוי), אזורים מסוימים חווים גל קל בתחילת 2025 בצמיחה הכללית של שוק הנדל"ן.

סקר של Batdongsan.com.vn ציין כי מחירי הקרקעות בהואה לאק באזור ת'אץ' טאט עלו מעט, כ-10% בהשוואה ליולי ואוגוסט 2024. באופן ספציפי, קרקעות בקומונה טיאן שואן עם חזית לרחוב עלו מ-27-30 מיליון וונד דונג/מ"ר ל-29-32 מיליון וונד דונג/מ"ר. גם קרקעות בבינה ין עלו מ-20-22 מיליון וונד דונג/מ"ר ל-22-24 מיליון וונד דונג/מ"ר.

קרקעות בקומונה ת'אץ' הואה, הממוקמת על כביש דו-סטרי, עלו מ-35-36 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-38-40 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. כמו כן, באזור ת'אץ' טאט, קרקעות בטאן סה במיקומים הפונים לרחוב עסקים עלו מ-34-36 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-37-40 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. קרקעות בטאן סה, על כביש דו-סטרי, עלו גם הן מ-22-25 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-24-27 מיליון וינדיש דונג/מ"ר.

עבור שוק הקרקעות בקואוק אואי, נקבעה גם רמת מחירים חדשה. באופן ספציפי, עבור קרקע הואה טאצ', בחלקות אליהן ניתן להיכנס מכוניות, המחיר עלה גם הוא מ-21-23 מיליון וונד/מ"ר ל-23-25 ​​מיליון וונד/מ"ר.

בחזית כביש מחוזי 412B, גם מחירי הקרקעות בדונג ין עלו מ-37-41 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-40-43.5 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. עבור מיקומים עמוק בכפר, גם העלייה הייתה משמעותית, מ-9-11 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-10.5-12 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. קרקעות בפו מאן עלו מעט מ-12-13 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-13-14 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. קרקעות בפו קאט עלו גם הן מ-10-13 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-11.5-14 מיליון וינדיש דונג/מ"ר.

משקיעים מעריכים את קרקעות הואה לאק כשוק עם מנועי צמיחה רבים, וחווים שינויים חיוביים במידע התכנוני. בהתאם לכך, האנוי החליטה להפוך את פארק ההיי-טק הואה לאק לעיר מדע חכמה.

בסוף שנת 2024, אישרה ועדת העם של האנוי ארבעה פרויקטים של תכנון עירוני בקנה מידה של 1/2000 עבור הואה לאק, כולל HL3, HL4, HL5 ו-HL6, בשטח כולל של 4,700 דונם. פרויקט תכנון האזור יחלק ויקבע את הפונקציות ומדדי השימוש בקרקע של מגרשים ועבודות תשתית חברתית באזור עירוני כדי לממש את התכנון הכללי.

בנוסף, ההשקעה החזקה בתשתיות תחבורה יוצרת את הבסיס לפיתוח כלכלי בכלל ולנדל"ן בהואה לאק בפרט. פרויקטים אופייניים כוללים את הכביש המהיר ת'אנג לונג אווניו, הקטע המחבר את כביש לאומי 21 לכביש המהיר הואה לאק - הואה בין, כביש המהיר הואה בין - מוק צ'או, קו רכבת עירוני מספר 5 לאורך שדרת ת'אנג לונג המוארכת ורכבת המחברת את ערי הלוויין סון טיי - הואה לאק - שואן מאי לאורך כביש לאומי 21.

התשתיות החברתיות סביב אזור הואה לאק מואצות גם הן, כאשר האוניברסיטה הלאומית של האנוי כבר פועלת, בית החולים המרכזי ליולדות, סניף 2, ובית החולים המרכזי לילדים, סניף 2 במחוז קווק אואי. בנוסף, פארק ההיי-טק של הואה לאק משך אליו גם 108 פרויקטים של השקעה עם הון השקעה רשום כולל של כ-116,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

דא נאנג מעריכה מחדש את מחירי הקרקעות עבור סדרה של פרויקטים המתמודדים עם בעיות

משרד החקלאות והסביבה (DARD) של העיר דא נאנג דיווח זה עתה על תוכנית לפתרון בעיית הקביעה מחדש של מחירי הקרקעות על מנת לגבות התחייבויות כספיות לתקציב המדינה בגין אובדן הכנסות ופטורים, בהתאם למסקנת פיקוח 2852/2012 של משרד הפיקוח הממשלתי.

יחד עם זאת, גביית התחייבויות כספיות בגין אובדן הכנסות עקב הפחתה בלתי חוקית של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע. הדבר נעשה בהתאם להחלטה 170/2024 של האסיפה הלאומית.

באופן ספציפי, עבור 15 הפרויקטים שהוזכרו במסקנת הבדיקה 2852, משרד החקלאות והסביבה הגיש 11 מתוך 15 דוחות על תוכניות לגביית התחייבויות כספיות עבור 11 פרויקטים לוועדת העם של העיר.

11 פרויקטים כוללים: Dap, Dap 1, Dap 2; אתר הנופש P&I; מגרש 58 באך דאנג; מגרש הגולף וינאקפיטל; וילה ומלון בחוף דונג פואנג; מגדל דא נאנג; אזור התיירות של חוף וינאקפיטל; קומפלקס דירות, שירותים ומסחר יוקרתי אלפאנם.

פרויקט מלון ומתחם דירות יוקרה בחוף המרכזי; אתר הנופש היוקרתי Future Property Invest על חוף הים; אתר הנופש והדיור היוקרתי The Empire (תת-אזורים 1 ו-2).

הוועדה העממית של העיר דא נאנג הסכימה על דוחות מיום 11 במרץ בנוגע לתוכניות לגביית חובות כספיים עבור שלושה פרויקטים, ביניהם: אזור הווילות והמלונות בחוף דונג פואנג; מגרש הגולף וינאקפיטל; אזור התיירות בחוף וינאקפיטל.

על בסיס זה, המשרד הזמין את המשקיע לעבוד ולהודיע, להכין מסמכים לשכירת יועצים לקביעת מחירי הקרקע עבור 3 הפרויקטים הללו.

משרד החקלאות והסביבה סיפק מידע על 15 פרויקטים ליחידות הרלוונטיות כדי להנחות משקיעים להשלים הליכים חסרים, ולהבטיח שלאחר שהמשקיעים ישלימו את התחייבויותיהם הפיננסיות, ניתן יהיה להמשיך ביישום הפרויקט או שיונפקו אישורי זכות שימוש בקרקע.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה מסרה כי בתקופה הקרובה היא תמשיך לפתח תוכנית איסוף עבור ארבעת הפרויקטים הנותרים, שתדווח לוועדת העם של העיר לצורך דיון ואישור.

בתהליך חישוב ההתחייבויות הכספיות, הציע משרד החקלאות והסביבה כי ועדת העם העירונית תטיל על המשרד, היחידות הקשורות אליו, ועל היישובים שבהם ממוקמת הקרקע, את האחריות לבחון ולהדריך משקיעים כדי להשלים הליכים משפטיים (אם חסרים כאלה).

צפוי כי מחלקה זו תייעץ לוועדת העם העירונית להשלים את הסרת הקשיים והמכשולים עבור פרויקטים של 15/9 בשנת 2025; 3/15 פרויקטים יושלמו ברבעון הראשון של 2026 ושלושת הפרויקטים הנותרים יושלמו ברבעון השני של 2026.

למה יש לשים לב בעת רכישת קרקע ללא ספר אדום?

רכישת קרקע היא עסקה נפוצה בחיים החברתיים, בהתאם לזמן, הדרך להתמודד עם רכישת קרקע ללא פנקס אדום תהיה שונה.

קניית קרקע ללא ספר אדום לאחר 1 באוגוסט 2024

על פי סעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024, משתמשי קרקע זכאים לממש את הזכויות להמרה, העברה, חכירה, חכירת משנה, ירושה, תרומת זכויות שימוש בקרקע; משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע כאשר עומדים בתנאים הבאים:

- להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע או בתעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע או בתעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע, למעט במקרים של ירושה של זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת חלקות, תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה, קהילות מגורים ומקרים המפורטים בסעיף 7, סעיף 124 ובנקודה א, סעיף 4, סעיף 127 לחוק הקרקעות 2024.

- אין מחלוקת על הקרקע או שהמחלוקת נפטרה על ידי גוף ממשלתי מוסמך, פסק דין או החלטה של ​​בית משפט, או החלטה או פסק בוררות שנכנסו לתוקף משפטי.

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים.

- במהלך תקופת השימוש בקרקע.

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים כפי שנקבע בחוק.

לפיכך, לאחר ה-1 באוגוסט 2024, אנשים הרוכשים קרקע חייבים לעמוד בכל התנאים הנ"ל.

רכישת קרקע ללא ספר אדום לפני 1 באוגוסט 2024

במקרה של רכישת קרקע ללא רישום בספר אדום לפני 1 באוגוסט 2024 אך טרם השלמת הליכי העברת זכויות שימוש בקרקע, הבעלים החדש, אם הוא זכאי לתעודת זכויות שימוש בקרקע, יתבקש לקבל תעודה מבלי לעבור את הליך שינוי השם.

במקרים הבאים של שימוש בקרקע עקב העברה בלתי חוקית של זכויות שימוש בקרקע אך עם חתימות הצדדים הרלוונטיים אך טרם הוענקה להם תעודה ואינם נופלים תחת המקרים המפורטים בסעיף 2, סעיף 42 של צו 101/2024/ND-CP, על המשתמש בקרקע לבצע הליכי רישום מקרקעין, להעניק תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע בפעם הראשונה בהתאם להוראות חוק המקרקעין 2024 והוראות צו 101/2024/ND-CP מבלי לבצע הליכים להעברת זכויות שימוש בקרקע; הגורם המקבל את התיק לא יבקש ממקבל זכויות השימוש בקרקע להגיש חוזים ומסמכים על העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק, למעט במקרה של מסמכים על ירושה של זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות סעיף 28, סעיף 1 ד', סעיף 1 של צו 101/2024/ND-CP:

- שימוש בקרקע עקב העברת זכויות שימוש בקרקע לפני 1 ביולי 2014 במקרים בהם אין מסמכים על זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בסעיף 137 לחוק המקרקעין 2024.

- שימוש בקרקע עקב העברת זכויות שימוש בקרקע לפני 1 באוגוסט 2024 עם מסמכים על זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בסעיף 137 לחוק הקרקעות 2024.

- שימוש בקרקע עקב העברת זכויות שימוש בקרקע מידי יורש זכויות השימוש בקרקע כפי שנקבע בסעיף 4, סעיף 45 לחוק המקרקעין 2024.

הערה: על פי התקנות, קנייה ומכירה של קרקע ללא ספר אדום מהווה עבירה על החוק. במקרה של קנייה ומכירה לפני ה-1 באוגוסט 2024, יש לפעול לפי הנוהל להנפקת ספר אדום בפעם הראשונה כדי לקבל ספר חדש אם אתם זכאים.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html