ה"מגמה" הפרדוקסלית של חיפוש אחר נכסים עם מגבלות תכנון כדי להשקיע כסף

[מודעה_1]

על פי התקנות, קרקע בתכנון עם החלטה על החזרה אינה ניתנת להעברה לצורך זכויות שימוש בקרקע (מכירת קרקע). עם זאת, כאשר קרקע בתכנון אך ללא החלטה על החזרה, בהתאם לכל מקרה ספציפי, ייתכן שלבעל הקרקע יהיו זכויות שימוש מסוימות מוגבלות אך עדיין יוכל למכור את הקרקע. בשוק, קרקע בתכנון נמכרת לעתים קרובות במחיר זול יותר.

בתי "גלישה" מושפעים מתכנון להרוויח

גב' נגוין נגוק אן ( נאם דין ) סיפרה שלאחר חיפושים רבים, בחרה לקנות מגרש בשטח של 40 מ"ר ברחוב דונג ת'ין (רובע וין הונג, מחוז הואנג מאי, האנוי). חזית המגרש היא 5 מ"ר, סמטת המכוניות מול הבית רוחבה יותר מ-4 מטרים, והבעלים מוכר אותו תמורת 3 מיליארד וונד, שווה ערך לכמעט 75 מיליון וונד למ"ר. בהשוואה למגרשי אדמה אחרים באותו מיקום במחיר של כ-100 מיליון וונד למ"ר, מגרש אדמה זה זול יותר במיליארד וונד. אך ראוי לציין שהוא נמצא בתכנון הרחבת כביש של 100%.

" אנשים חוששים לעתים קרובות ממעורבות קרקע בתכנון, אבל אני חושבת אחרת. מגרשים הממוקמים בכבישים ראשיים נמצאים בסיכון גבוה להיות מעורבים בפינוי. אבל עם מגרשים הממוקמים עמוק בסמטאות והתכנון גובש במשך כמעט עשר שנים אך לא יושם, זה הפך לתכנון מושעה וייתכן שיהיה צורך לבטל אותו. באותו זמן, החלקה שלי תניב הרבה רווח. נכון לעכשיו, עם תכנון 1/2000, אנשים עדיין יכולים לבנות בתים רגילים ", הסבירה גב' נגוק אן.

גב' נגוק אן ציינה עוד כי הוריה גרים בבית ללא ספר אדום ברחוב באך דאנג (מחוז האי בה טרונג, האנוי ) מזה 30 שנה. הבית מעורב גם בפרויקט סלילת כביש, אך הפרויקט לא יושם במשך עשרות שנים, כך שהוא לא השפיע על מקום מגוריהם.

" האם לקנות בית הכפוף לתכנון תלוי בנקודת המבט של כל אדם. מחירי הנדל"ן גבוהים מדי עכשיו, רק מגרשים הכפופים לתכנון זולים ומתאימים להכנסה של משפחתי", שיתפה גב' נגוק אן.

אנשים רבים מחפשים לקנות נכסים המושפעים מתכנון. (איור: נגוק וי).

לכתבים, מתווכי נדל"ן רבים אמרו כי לאחרונה, לא רק אנשים עם צרכים אמיתיים לדיור, אלא גם משקיעים נוטים לקנות קרקעות עם בעיות תכנון כדי להמתין לפיצויים, ולקנות קרקעות בהמתנה להסרת התכנון.

מר פאם ואן הו, משקיע המתמחה בחיפוש אחר קרקעות עם בעיות תכנון, אמר כי לא כל הקרקעות עם בעיות תכנון יהיו קשות למכירה ולא יהיו להן קונים. אם 100% מהקרקעות מושפעות מבעיות תכנון, קרקעות הממוקמות על כביש ראשי או באזור מגורים עם תושבים ותיקים עדיין ניתנות לרכישה למגורים או לבניית בתים למכירה. אם הקרקעות מושפעות מבעיית התכנון 1/2000, עדיין ניתן לבנות בתים, כך שאין בעיה. באשר לקרקעות בבעיית התכנון 1/500, יש להימנע מכך לחלוטין.

הוא אמר שבשנת 2022 הוא עדיין ירוויח מיליארדים בזכות מסחר בנדל"ן באזורים שנפגעו מתכנון. באופן ספציפי, הוא קנה 3 דירות בדין קונג (רובע הואנג מאי, האנוי), כל דירה בשטח של 35 מ"ר, בנות 5 קומות חדשות לגמרי אך במחיר של 4.6 מיליארד וונד לדירה בלבד עקב תכנון מלא. בינתיים, מגרשים באותו מיקום עולים כ-150 מיליון וונד למטר רבוע, שווה ערך לכ-5.3 מיליארד וונד לדירה.

לאחר מכן, מר הו מכר אותו שוב תמורת 5 מיליארד וונד לבית, וחישב שהוא הרוויח יותר ממיליארד וונד משלושת הבתים.

מר הו הוסיף כי רכש זה עתה חלקת גינה בשטח של 500 מ"ר ברובע לונג ביין, שעל פי התכנון, קרקע זו תהפוך לפארק ירוק. הוא אמר כי אזור זה אושר לתכנון לפני כמעט 15 שנה, וכיום נבנים כאן בתים רבים, כך שהאפשרות להפוך את הקרקע הזו לקרקע למגורים גבוהה מאוד.

" אם התכנון יוסר ויהפוך לקרקע למגורים, אוכל לקבל רווח גדול ", שיתף מר הו.

היזהרו מסיכונים, סיכון של הון קבור

מר נגוין אן טואן - מנהל טואן אן נדל"ן אמר כי המגמה של חיפוש אחר בתים וקרקעות עם בעיות תכנון "מתאימה" זה מכבר למשקיעים רבים, אך לאחרונה, במיוחד מתחילת 2021, ניכרת מגמה "קדחתנית" ברורה.

" ישנם פרויקטים רבים של תכנון מושעים בהאנוי, כך שלקוחות עם מעט כסף מוכנים לחפש במגזר זה כדי לקנות נדל"ן זול. למעשה, ישנם פרויקטים של תכנון בני 50 שנה שטרם יושמו, בעוד שבאותו מיקום, קרקע מתוכננת יכולה להיות חצי ממחירה של מגרש אדמה שאינו כלול בתכנון. אם התכנון יתמזל מזלו ויבוטל, הלקוחות ירוויחו בגדול ", אמר מר טואן.

נכסים וקרקעות רבים המושפעים מתכנון הם בעלי מחירים זולים למדי, המתאימים לתקציבים של אנשים רבים. (תמונה להמחשה).

בנוסף, לדברי מר טואן, לאחרונה, בתים ומגרשים המכוסים חלקית על ידי תכנון הפכו מבוקשים על ידי משקיעים רבים משום שמחיריהם זולים בהרבה ממגרשים במיקומים דומים. יש להם את המנטליות של גם לחיות וגם לחכות לתכנון כדי להעלות את מחירי הקרקעות.

עם זאת, מר טואן הזהיר כי למרות שרכישת קרקע מתוכננת היא רווחית, גם הסיכונים גבוהים מאוד.

מר טואן ניתח כי, בעיקרו של דבר, תכנון "מושעה" הוא מונח המשמש להתייחסות למצב של אי-יישום או פיגור בלוח הזמנים של תוכניות הנוגעות לשימוש בקרקע. לפיכך, כל הנדל"ן באזור שהסוכנות הממשלתית הודיעה על יישוב מחדש למטרה מסוימת אך לא יושם בהתאם לתוכנית, הוא מוצר נדל"ן שנתקע עם תכנון "מושעה".

מגבלת הזמן לקביעת האם פרויקט "מושעה" או לא נקבעת בבירור בסעיף 8, סעיף 49 לחוק המקרקעין משנת 2013, שתוקן והושלם בשנת 2019. באופן ספציפי, לאחר הודעת הביטול, מקסימום שלוש שנים, אם אין החלטה רשמית לאשר או לשנות את ייעוד השימוש, הרשות המאשרת המוסמכת תצטרך להתאים או לבטל את התכנון.

עם זאת, במציאות, תהליך זה אינו מתרחש תוך מספר ימים או שבועות בלבד. ייתכן שקונים יצטרכו להמתין שנים כדי לדעת מה יהיה גורל הפרויקט. אם יבחרו להשקיע בקרקע עם תכנון מושעה, פירוש הדבר הוא קבירת הון.

בנוסף, אם תקנו בית או קרקע עם תכנון "מושעה" שיש לו תוכנית ייעוד קרקע שנתית מרמת המחוז, הקונה יוגבל בניצול, שימוש, בנייה, שיפוץ ותיקון הבית.

בנוסף, במקרה של השקעה במוצרי נדל"ן הנמצאים בתכנון "מושעה" ורוצים למכור את השקעותיהם, קונים ייתקלו בקשיים רבים במציאת שותפים להעברה ועסקאות. מכיוון שבפסיכולוגיה כללית, רוב הלקוחות עדיין חוששים מתכנון נדל"ן.

נגוק וי

[מודעה_2]
מָקוֹר