טעמי השקעות נדל"ן: זרים "עוזבים את הכפר", וייטנאמים "עוזבים את העיר"
קוני בתים במדינות מפותחות עוברים בהדרגה לערים גדולות, עקב דרישות עבודה ותנאים חברתיים. אבל בווייטנאם, זה קורה הפוך.
אחרי קוביד-19, זרים "נוסעים לעיר" כדי לקנות בתים
על פי ה"סאות' צ'יינה מורנינג פוסט", קוני בתים במדינות ובטריטוריות מפותחות רבות מעבירים את "המראות" שלהם מהפרברים לערים שוקקות חיים. שינוי זה הופך בולט יותר ויותר בבריטניה, אוסטרליה, סינגפור והונג קונג.
"צפינו שבמהלך תקופת הקורונה, שוקי הנדל"ן העירוניים היו פחות תוססים בהשוואה לשווקים הפרבריים והכפריים, אך מאמצע 2023, ערים חוו פריצת דרך מרהיבה, כאשר רוכשי בתים חזרו בהדרגה עקב דרישות עבודה ומתקנים", אמר ליאם ביילי, ראש המחקר הגלובלי בנייט פרנק.
נייט פרנק צופה כי מכירות הבתים בלונדון (בריטניה) יעלו ב-2% השנה. בינתיים, מכירות הבתים באזורים כפריים יירדו בכ-2%.
על פי דו"ח One Housing, במחצית הראשונה של 2024, רוב העסקאות המשניות במגזר הדירות בהאנוי הגיעו מרובעים מרוחקים מהמרכז. מתוכם, רובע ג'יה לאם היווה את נתח השוק הגבוה ביותר עם 19%, ואחריו רובעי נאם טו ליאם והא דונג.
המגמה של "עזיבת הכפר וחזרה לעיר" נוכחת גם באוסטרליה. על פי פורטל הנדל"ן OpenLot, מכירות בתים חדשים בערים הגדולות במדינה עולות בחדות, בעוד שהביקוש באזורים מרוחקים יורד.
לדברי מר צ'י צ'ן, מייסד OpenLot, שתי המגמות המנוגדות נובעות מהעובדה שבאזורים עירוניים יש מספר גדול משמעותית של בתים בעלי רישיון חדש מאשר באזורים פרבריים.
"חלום המגפה של מגורים בעיירות חוף או בהרים איבד בהדרגה את כוח המשיכה שלו. כיום, אנשים רוצים לגור קרוב ככל האפשר לעיר הגדולה", שיתף מר צ'י צ'ן.
וייטנאמים "חוזרים לכפר" כדי לקנות נדל"ן
בווייטנאם, למרות שרוב קוני הבתים רוצים לרכוש בתים במרכז העיר, מחירי הבתים במרכז העיר גבוהים מדי בהשוואה להכנסה של רוב האנשים, ולכן אנשים רבים נוטים להתרחק מהמרכז כדי למצוא נדל"ן לקנייה.
נכון לעכשיו, במרכז העיר האנוי, פרויקטים חדשים כמו The Gloria (ברבע בה דין) נעים בין 98 ל-118 מיליון וונד למ"ר. בפרט, Endless Skyline West Lake (ברבע טאי הו) גם הוא בעל מחיר "על גג" של 170 ל-200 מיליון וונד למ"ר.
אפילו פרויקטים חדשים מרוחקים מהמרכז כמו The Wisteria (רובע הואי דוק) נעים במחירים של עד 57-60 מיליון דונג וייט למ"ר. Lumi Hanoi (רובע נאם טו ליאם) מציע מחירים התחלתיים של עד 79 מיליון דונג וייט למ"ר. ב-Imperia Sola Park (רובע נאם טו ליאם), מחירי הדירות נעים גם הם בין 67 מיליון דונג וייט למ"ר ומעלה.
כדי שתהיה להם הזדמנות להתיישב, אנשים רבים פונים לפרויקטים ישנים. עם זאת, המחירים אינם נוחים בהרבה. פרויקט בן עד עשור, כמו סכר רייס סיטי לין (מחוז הואנג מאי), מתומחר כיום בעד 50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. פרויקט נוסף, בניין הדירות CT8A (מחוז הא דונג), מוצע גם הוא על ידי מתווכים במחיר של 48 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, למרות שהדירות כאן בנות כ-17 שנים.
עבור קרקעות למגורים, ברובעים מרכזיים של האנוי כמו דונג דה, ת'אן שואן והאי בה טרונג, מחיר הקרקעות בסמטאות ברוחב של כ-3-4 מטרים הוא עד 200-300 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
מכיוון שהמחירים במרכז העיר גבוהים מאוד, אנשים רבים מחפשים מגרשים למגורים ברובעים המרוחקים. לדברי מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל SGO Homes, קרקעות פרבריות בהאנוי הן פלח שגדל משמעותית במחצית הראשונה של 2024. היו אף מקרים בהם פלח זה רשם סימנים של חום מקומי, כאשר המחירים עלו ב-10-20% בהשוואה לתחילת השנה.
ברובעים כמו צ'ונג מיי, קווק אואי ופו שוין, מחיר קרקע למגורים עם סמטה רחבה מספיק לפני הבית כדי ששתי מכוניות יוכלו לעבור זו את זו נע בין 25 ל-30 מיליון דונג וייט למ"ר. מחיר זה נחשב זול בהרבה מאשר במרכז העיר, ולכן לאחרונה הוא משך מספר רב של לקוחות לרכוש קרקעות. מגמה זו צפויה להימשך גם בתקופה הקרובה.
אפילו מר לה שואן נגה, המנכ"ל של BHS Property, ציין כי תזרים המזומנים ממשקיעי נדל"ן לא יעצור רק ברובעים הפרבריים, אלא עשוי לזרום בקרוב גם למחוזות הסובבים את האנוי כמו בק נין , הונג ין... בעבר, סכום כסף עצום "נתקע" זמן רב מדי במרכז העיר. זו הסיבה שמחירי הדירות, הבתים הנמוכים והנדל"ן למגורים בבירה זינקו.
מנכ"ל BHS Property מאמין שהזמן שבו מחירי הנדל"ן בהאנוי לא יוכלו לעלות עוד מתקרב. באותו זמן, "המשחק" בהאנוי יהיה עז מאוד עבור המשקיעים, השוק יהיה מקום רק ל"כרישים" עם תקציבים גדולים.
"משקיעים בעלי תקציב קטן צריכים למצוא דרכים להעביר את תזרים המזומנים למחוזות, ערים ואזורים אחרים. במוקדם או במאוחר, תזרים המזומנים יזרום מהאנוי, אולי בסוף 2024 או תחילת 2025", ניבא מר נגה.
באופן דומה, מר פאן לה טאן לונג, מנכ"ל קבוצת AFA, מייסד שותף של קהילת היועצים הפיננסיים של וייטנאם (VWA), הצהיר כי בתקופה שבין 2019 ל-2020, בשוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, פלח הדירות והטאונהאוסים צמח בצורה חזקה מאוד. אך תנופת הצמיחה פחתה בהדרגה וכמעט קפאה על שמריה, ואף ירדה. "אני חושב שמעכשיו ועד סוף 2024 ועד 2025, מחירי הדיור בהאנוי ימשיכו להיות גבוהים, אך העלייה הפתאומית לא תתרחש עוד. זה דומה להו צ'י מין סיטי, כאשר המחירים גבוהים מספיק, הם לא יעלו עוד", אישר המומחה.
בנוסף, מר לונג ציין גם כי משקיעים רבים בהו צ'י מין סיטי נוטים להעביר את זרימת ההון לאזורים נלווים, ותרחיש דומה עשוי להתרחש בקרוב בהאנוי.
תגובה (0)