"צווארי הבקבוק" של פרויקט שעוכב במשך 20 שנה בבירה: חלק 1: 15 שנים של "הליכה לבית משפט" בגלל "צווארי בקבוק"

(LSVN) - בדו"ח ראש הממשלה מס' 110/CIRI, מיום 15 באפריל 2025, כתב משקיע הפרויקט: "ממקרה שלה, חברת CIRI מבינה לעומק את דבריו של המזכיר הכללי טו לאם: "ממש בהאנוי, בתגובה לתנועה האחרונה נגד פסולת, נבדקו יותר מ-800 פרויקטים, שחלקם קיימים כבר עשרות שנים, עומדים במקום. אפילו עסקים שהשקיעו, אינם מורשים לעשות יותר, פשוט משאירים אותם שם. היא מסובכת באבסורדים רבים שאינם מקובלים. זה לא שיתוף פעולה, אלא בעיקר פגיעה הדדית, הפרעה הדדית, ויש אפילו חלק שלילי...".

פרויקט "אדמת היהלום" והסדר החוב חסר התקדים

יחסים בינלאומיים - חברת CIRI (חברת השקעות בייצור) הייתה בעבר חברה ממשלתית תחת משרד התחבורה , והוכרזה כבעלת מניות ב-2005. כמו כן, בשנת 2005, זכתה החברה במכרז של פרויקט מגרש C/D13 בשטח של 7,236 מ"ר, לבניית אזור מגורים רב קומות בהתאם לתכנון המפורט של אזור העירוני החדש קאו גיאי (האנוי).

בשנת 2005 הוקם רובע קאו גיאי לאחרונה, שטח הפרויקט עדיין היה פראי, אך לאחר זמן מה הוא הפך למיקום מעולה, עם 4 צדדים הגובלים ברחובות.

לפני הזכייה במכירה הפומבית, חברת CIRI חתמה על חוזה אשראי להלוואה של 500,000 דולר מבנק Bac A. הנכסים המשועבדים להבטחת ההלוואה הם מלון דאי אן בכתובת 38 קוואנג אן, טאי הו ו-975 מ"ר של קרקע בסוק סון, האנוי (גליון מפה מספר 4, חלקה מספר 229). הערך הכולל שהוערך על ידי בנק Bac A הוא יותר מפי שניים משווי חוזה החוב של 500,000 דולר.

בעת הפירוק, במקום למכור את הבטוחה כפי שביקשה CIRI, הציעו ראשי בנק Bac A להשתמש בחברת המניות המשותפת Van Nien Trading and Service (חברת Van Nien) לרכישת מגרש C/D13 כדי לקזז את החוב בין CIRI ל-Bac A בסך 12 מיליארד דונג וייטנאמי (עבור הסכם הכרת החוב בסך 500,000 דולר). ב-10 בנובמבר 2006, חברת CIRI חתמה על חוזה מס' 458/HĐCNQSDD המחייב להעביר את זכויות השימוש בקרקע של מגרש C/D13 בפרויקט Cau Giay (חוזה 458) לחברת Van Nien. שווי החוזה היה 89 מיליארד דונג וייטנאמי; בשלב 1, Van Nien שילמה ל-CIRI 65 מיליארד דונג וייטנאמי. בשלב 2, לאחר קבלת תעודת זכויות השימוש בקרקע (LURC) והעברת הפרויקט לחברת Van Nien, בנק Bac A יפרע את ההלוואה בסך 500,000 דולר וריבית בסך 250,000 דולר (סה"כ קרן וריבית בשווי 12 מיליארד דונג וייטנאמי) ויחזיר את שני הנכסים המשועבדים לחברת CIRI.

מגרש C/D13, פרויקט בנייה למגורים לגובה, אזור עירוני חדש קאו גיאי (האנוי) לאחר 20 שנה עדיין לא ניתן ליישום.

על פי חוזה 458, תוך 5 ימים ממועד הענקת תעודת זכויות השימוש בקרקע לחברת CIRI, שני הצדדים יחתמו על החוזה להעברת זכויות השימוש בקרקע של מגרש C/D13.

עם זאת, ב-20 בנובמבר 2007, חברת ואן ניאן הגישה תביעה לבית המשפט העממי המחוזי דונג דה בטענה שחברת CIRI "הפרה את אמונה" ולא העבירה את זכויות השימוש בקרקע, אם כי רק 3 חודשים לאחר מכן, ב-18 בפברואר 2008, חברת CIRI קיבלה את תעודת זכויות השימוש בקרקע עבור מגרש C/D13.

חברת ואן ניאן השתמשה בשיטות ליטיגציה כדי לאלץ את חברת CIRI לבצע את חוזה 458, אשר ניכר בו סימנים של אי חוקיות, מה שהוביל למסע ליטיגציה של 15 שנה עם התערבויות רבות שעדיין נראות בבירור לאורך 8 ישיבות משפטיות, 11 פסקי דין והחלטות של סוכנויות משפטיות.

פסק דין בערכאה ראשונה: פסק דין מחוץ לסמכות שיפוט ובקשה להגשת תביעה

בפסק הדין של הערכאה הראשונה 03/2008/KDTM-ST (פסק דין של הערכאה הראשונה 03), מיום 13 ו-18 במרץ 2008, פסק בית המשפט העממי במחוז דונג דה: לחייב את חברת CIRI לבצע כראוי את חוזה 458 של התחייבות ההעברה; למסור לחברת ואן ניאן את שטח מגרש C/D13 Cau Giay ומסירת תעודת זכויות השימוש בקרקע לחברת ואן ניאן; לחברת ואן ניאן מותר להשתמש בשטח מגרש C/D13 ולהשלים את ההליכים בהתאם להוראות החוק, והיא אחראית לתשלום הסכום שלא שולם לחברת CIRI בהתאם לחוזה 458.

פסק הדין הנ"ל הפך את התחייבות שני הצדדים להעברת זכויות שימוש בקרקע למימוש של העברת זכויות שימוש בקרקע, מעבר לדרישות חברת ואן ניאן.

חודשיים לאחר מכן, פסק הדין של הערכאה הראשונה 03 נכנס לתוקף משום שבית המשפט העממי של האנוי הוציא את החלטה מס' 10/2008/QD-PT מיום 19 במאי 2008 (החלטה מס' 10) המעכבת את דיון הערעור של חברת CIRI עקב "היעדרה" של חברה זו.

לאחר שהבין את טעויותיהם של שני הערכאות המשפטיות, הוציא נשיא בית המשפט העממי העליון ב-29 בנובמבר 2008 את מחאה מס' 13/2008/KDTM-KN-KT (מחאה מס' 13) והחליט: למנות את בית המשפט הכלכלי של בית המשפט העממי העליון לנהל את הבדיקה הסופית לכיוון ביטול החלטה מס' 10 של בית המשפט העממי של האנוי; להעביר את תיק התיק לבית המשפט העממי של האנוי לערעור.

ב-22 באפריל 2009, בית המשפט הכלכלי של בית המשפט העממי העליון הוציא את ההחלטה הסופית מס' 10/2009/KDTM-GDT (החלטה מרכזית מס' 10) לביטול ההחלטה להשעות את משפט הערעור של בית המשפט העממי בהאנוי. החלטה סופית מס' 10 קבעה: חוזה 458 הוא עסקה אזרחית מותנית, ולא חוזה להעברת זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בפסק הדין של הערכאה הראשונה 03; תוכן פסק הדין של הערכאה הראשונה 03 "הוא בלתי חוקי, חורג מבקשת בעל הדין לתביעה ומסמכות בית המשפט; ואינו עולה בקנה אחד עם ההתחייבות בחוזה".

הערעור הראשון של התביעה העליונה של העם: אין בסיס לקבל

ב-16 ביוני 2009, נשיא בית המשפט העליון של הפרקליטות העממית הוציא את מחאה מס' 18/QD-KNGDT-V12 (מחאה מס' 18) וביקש ממועצת השופטים של בית המשפט העממי העליון לבחון מחדש את התיק במטרה לבטל את החלטת הערעור הסופית מס' 10.

בספטמבר 2021, הערעור למשפט חוזר מס' 09/QDKNTT-KDTM של נשיא בית המשפט העליון של הפרקליטות העממית משך את תשומת לב התקשורת לפני שמועצת השיפוט של בית המשפט העממי העליון החליטה אותו בהתאם להליך משפט חוזר.

ב-18 בדצמבר 2009, בהחלטת הערעור הסופית מס' 14/2009/KDTM-GDT (החלטת ערעור מרכזית מס' 14), בית המשפט העממי העליון לא קיבל את נימוקי ערעור מס' 18 בטענה: "בית המשפט לערעורים לא בדק את התנאים לדחיית החלטת חברת CIRI, וגם לא היה ברשותו מסמך הקובע כי לא קיבל את בקשת חברת CIRI לשנות את מועד המשפט, אך בכל זאת הביא את התיק למשפט, דבר שהיה בלתי חוקי, ומשם הוציא החלטה להשעות את משפט הערעור, תוך שלילת זכותה של חברת CIRI לערער. מצד שני, בהחלטה מס' 10, בית המשפט העממי של האנוי החליט להשעות את משפט הערעור בסכסוך על חוזה העברת זכויות השימוש בקרקע בין חברת ואן ניאן לחברת CIRI, דבר שהיה שגוי. מכיוון ש"חוזה התחייבות להעברת זכויות שימוש בקרקע" מס' 458 אינו חוזה העברת זכויות שימוש בקרקע, אלא רק עסקה אזרחית עם תנאים, אך עם תוכן בלתי חוקי משום שהוא הפר את סעיף..." סעיף 62 לחוק המקרקעין המסדיר את התנאים להשתתפות קרקע בשוק הנדל"ן, סעיף 2, סעיף 7 לחוק עסקי הנדל"ן המסדיר את התנאים להפעלת נדל"ן לעסק, סעיף 8, סעיף 2 לצו מס' 17/2006/ND-CP מיום 27 בינואר 2006 המסדיר את העברת זכויות השימוש בקרקע של פרויקטים להשקעה בבנייה ומסחר בדיור למכירה או להשכרה וסעיף 5 להחלטה מס' 3206/QD-UBND מיום 15 באוגוסט 2007 של ועדת העם של האנוי על השבת 7,220.9 מ"ר של קרקע במגרש C/D13 של אזור העירוני החדש קאו גיאי, שהוקצה לחברת CIRI לבניית בנייני דירות (בהתבסס על התקנות הנ"ל, חברת CIRI אינה רשאית להעביר את מגרש הקרקע שהוקצה על ידי ועדת העם של האנוי ליישום פרויקט ההשקעה של בניית בנייני דירות כאשר הוא לא הושלם). "ההשקעה בבנייה סינכרונית של תשתיות בהתאם לפרויקט שאושר או בהתאם לרכיב "פרויקט של פרויקט ההשקעה שאושר) פוגע באינטרסים של המדינה ולכן אינו תקף ממועד כריתתו. בתי המשפט בכל הרמות חייבים לבחון ולפתור חוזים לא תקפים ולפתור את ההשלכות של חוזים לא תקפים בהתאם להוראות הקוד האזרחי כדי להבטיח עמידה בהוראות החוק."

ב-11 במרץ 2010, פסק דין בערעור מס' 04/2010/KDTM-PT (פסק דין בערעור 04) של בית המשפט העממי של העיר האנוי פסק: לבטל את פסק הדין הראשון 03 של בית המשפט העממי המחוזי דונג דה; לשמור את תיק התיק לצורך הכרעה בבית המשפט הכלכלי של בית המשפט העממי של העיר האנוי. בית המשפט לערעורים קבע: בית המשפט הראשון דן בתיק שלא כדין, חרג מבקשת התובע לתביעה וחרג מסמכותו של בית המשפט, תוך הפרת הוראות סעיף 1, סעיף 5 לחוק סדר הדין האזרחי.

לפיכך, לאחר 3 שנים, התיק חזר לנקודת ההתחלה ולקח עוד שנתיים עד שפסק הדין בערעור נכנס לתוקף. פסק הדין הראשון מס' 12/2011/KDTM-ST מיום 28 בינואר 2011 של בית המשפט העממי של האנוי ופסק הדין בערעור מס' 253/2011/KDTM-PT (פסק דין 253) של בית המשפט העליון לערעורים של האנוי קבעו שניהם: חוזה 458 אינו תקף לחלוטין.

יש להוסיף כי חוזה 458 היה חסר תוקף מרגע חתימתו משום שהפר את איסור החוק, כפי שנקבע ופסק על ידי בית המשפט העממי העליון בהחלטת הערעור הסופית מס' 14 מיום 18 בדצמבר 2009, אשר בתוקף משפטי כיום, ולכן הוא נופל תחת "הנסיבות שאינן דורשות הוכחה" כפי שנקבע בסעיף 92 לחוק סדר הדין האזרחי.

"צוואר בקבוק" מהמחאה השנייה של הפרקליטות העממית העליונה

פסק דין מס' 253 נכנס לתוקף, אך חברת ואן ניאן לא ביצעה את פסק הדין, עדיין תפסה את חלקת הקרקע C/D13 ולא סיפקה חשבון לחברת CIRI להעברת הכסף, ובמקביל הגישה בקשה לפסק דין סופי. בית המשפט העממי העליון פרסם הודעה ב-21 בדצמבר 2014, ובו השיב לחברת ואן ניאן כי אין עילה לערער על פסק דין סופי. עם זאת, רק 8 שנים לאחר כניסתו לתוקף של פסק דין מס' 253, ב-27 בנובמבר 2019, הצליחה רשות האכיפה לארגן את האכיפה. בשלב זה, בהתאם להוראות רשות האכיפה, CIRI הצליחה להעביר יותר מ-89 דונג וייטנאמי לואן ניאן, אך לחשבון רשות האכיפה.

ב-9, 15 ו-22 ביולי 2024, חברת CIRI שלחה 3 הודעות רשמיות לבנק Bac A בבקשה לאשר את יתרת ההלוואה בסך 500,000 דולר; את המצב הנוכחי והערכת שווי של 2 נכסים המבטיחים את ההלוואה, אך לא קיבלה תגובה.

חברת ואן ניאן לא קיבלה את הכסף והמשיכה להגיש בקשה למשפט חוזר לתובע העליון של העם, לבית המשפט העליון של העם ולוועדה המרכזית לענייני פנים. ב-22 בספטמבר 2020, בית המשפט העליון של העם הוציא הודעה שנייה בתגובה לבקשה של ואן ניאן, לפיה אין בסיס למשפט חוזר.

עם זאת, ב-5 במאי 2021, פרסמה ועדת הפנים המרכזית (ועדת הפנים) את הודעת הדו"ח הרשמי מס' 278-CV/BNCTU ובה בקשה מהתביעה העליונה לערער על המשפט החוזר של פסק דין 253 בטענה של "חוסר קריאות" ו"נסיבות חדשות" כדלקמן:

1. ההכרזה על חוזה 458 כבלתי חוקית היא בלתי חוקית, ומהווה טעות בין חוזה אזרחי מותנה לבין חוזה העברת זכויות שימוש בקרקע. אם חוזה 458 יוכר כבלתי חוקי, על חבר השופטים להמליץ ​​כי ועדת העם של האנוי תשקול את מעמדה של חברת CIRI בעת השתתפותה במכירה הפומבית, משום שאין לה יכולת פיננסית מספקת, ולכן יש לבטל את תוצאת המכירה הפומבית כדי להשיב את הנכס למדינה;

2. "כיום, חברת ואן ניאן אספה מסמכים חדשים רבים שיכולים לשנות באופן מהותי את תוכן פסק הדין, במיוחד בנוגע להעברת מגרש א'/ד'18 בין חברת CIRI לקרן התמיכה בפיתוח בעל אופי ומאפיינים זהים למגרש ג'/ד'13 שחברת CIRI התחייבה להעביר לחברת ואן ניאן, אך צד אחד הועבר כדין, והצד השני הוכרז כבלתי חוקי, מה שגרם נזק רב לחברת ואן ניאן". התוכן המצוטט לעיל מודפס בכתב מודגש בדוח הרשמי של ועדת הפנים.

שלושה חודשים לאחר מכן, ב-12 באוגוסט 2021, פרסמה הפרקליטות העממית העליונה מחאה מס' 09/QDKNTT-VKS-KDTM (מחאה על משפט חוזר 09), שתוכנה תאם בעיקרו את ההודעה הרשמית של ועדת הפנים, לפיה קיימות שתי עילות למחאה על משפט חוזר: הופעתן של "נסיבות חדשות" ו"ממצאי ומסקנות פסק הדין אינם חוקיים".

"צוואר הבקבוק" נקרא "פרטים חדשים" ו"פרטים שלא הוכחו"

ב-6 ביולי 2022, בית המשפט העממי העליון הוציא את החלטה למשפט חוזר מס' 08/2022/KDTM-TT (החלטה למשפט חוזר 08) ודחה את הערעור למשפט חוזר 09 כולו.

בנוגע לבסיס ה"בלתי חוקי", קבעה המועצה השופטת: "חוזה 458 היה חסר תוקף ממועד החתימה משום שהפר את איסור החוק, אשר נקבע והגיע למסקנה על ידי המועצה השופטת של בית המשפט העממי העליון בפסק הדין הסופי, אשר בתוקף משפטי, ולכן מדובר בנסיבה שאינה דורשת הוכחה לפי הוראות סעיף 92 לחוק סדר הדין האזרחי. פסקי הדין של הערכאה הראשונה ופסקי הדין של הערעור המכריזים על חוזה 458 כבלתי חוקי הינם מבוססים. לפיכך, הבסיס לערעור על פסק דין 253, אשר קבע וקבע כי הוא אינו חוקי, אינו מבוסס."

בנוגע לתוכן: אם חוזה 458 אינו תקף, לא ניתן להכיר בחברת CIRI כזוכה במכירה הפומבית, אלא עליה לבטל את תוצאת המכירה הפומבית, לבטל את תעודת זכויות השימוש בקרקע ולדרוש את חלקת הקרקע למכירה פומבית חוזרת. בהחלטת המשפט החוזר נקבע: "הקשר בין הוועדה העממית של האנוי המקצה קרקע לחברת CIRI לבין דמי שימוש בקרקע שנגבו באמצעות מכירה פומבית הוא הקשר בין המדינה למשקיע, והקשר בין חברת CIRI לחברת ואן ניאן במסגרת חוזה 458 הוא קשר בתחום עסקי הנדל"ן. מדובר בשתי מערכות יחסים שונות, בלתי תלויות זו בזו; חוסר תוקפו של חוזה 458 אינו משפיע על מכירת מגרש C/D13 במכירה פומבית בין הוועדה העממית של האנוי לחברת CIRI". לפיכך, תוכן הערעור אינו מבוסס.

בנוגע לבסיס "הנסיבות החדשות", בהחלטה 08 של המשפט החוזר נקבע: "נמצא כי אין מדובר בנסיבה חדשה שהתגלתה משום שהיא נשקלה ונקבעה על ידי בית המשפט לערעורים. מצד שני, העברת מגרש הקרקע A/D18 אינה קשורה לחוזה המחייב להעביר את מגרש הקרקע C/D13 ואינה משפיעה עליו, משום שמדובר בשתי עסקאות בלתי תלויות, מגרש הקרקע A/D18 אינו שנוי במחלוקת. לפיכך, תוכן מחאתו של נשיא בית המשפט העליון של הפרקליטות העממית חסר בסיס. החלטתו של נשיא בית המשפט העליון של הפרקליטות העממית למחות על משפט חוזר לא סיפקה את הנסיבות החדשות שהתגלו כבסיס למחאה במסגרת הליך המשפט החוזר כפי שנקבע בסעיף 352 לחוק סדר הדין האזרחי משנת 2015".

באופן מפתיע, לפני 10 שנים, "הפרטים החדשים" בנוגע למגרש A/D18 הובאו לבית המשפט על ידי חברת Van Nien ונבחנו. באופן ספציפי, פסק דין 253 מיום 21 בדצמבר 2011 קבע: "העובדה שחברת Van Nien העלתה את השאלה מדוע גם למגרש A/D18 באזור העירוני החדש של Cau Giay יש מאפיינים משפטיים דומים למגרש C/D13, אך חברת CIRI חתמה על חוזה להעברת זכויות שימוש בקרקע לארגון כלכלי אחר מבלי להיחשב כבלתי תקף. זהו קשר משפטי עצמאי, והשיקול של חוקיות הקשר המשפטי הנ"ל ייפתר על ידי הגוף המוסמך במקרה של מחלוקת או בקשה".

מההערכה הנ"ל, בית המשפט העממי העליון החליט: לא לקבל את הערעור למשפט חוזר של נשיא בית המשפט העליון של הפרקליטות העממית; לאשר את פסק הדין המקורי 253.

עם החלטת המשפט החוזר משנת 2008, הסתיים מסע התדיינות של 15 שנה בבית המשפט. עם זאת, הופיע מסע נוסף שעיכב את יישום הפרויקט של חברת CIRI. זהו מסע הפיקוח על אכיפת החוק במכירה הפומבית של מגרש C/D13 לפני 20 שנה.

PV

מקור: https://lsvn.vn/bai-1-15-nam-dao-tung-dinh-vi-nhung-diem-nghen-a165703.html