במחצית הראשונה של 2024, משקיעים מקומיים ישלטו בשוק מיזוגים ורכישות של נדל"ן.

אם באותה תקופה של 2023, משקיעים זרים היוו 93% ממבנה הרוכשים בעסקאות מיזוג ורכישה של נדל"ן, משקיעים מקומיים עלו לעמדה המובילה עם שיעור של 92.6% במחצית הראשונה של 2024.

ההתפתחויות הנ"ל צוינו על ידי מר לה שואן דונג, מנהל EY Parthenon - ייעוץ אסטרטגי, חברת EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, בסדנה "היבטים משפטיים וכלכליים בעסקאות מיזוג ורכישה של נדל"ן תחת השפעת המסגרת המשפטית החדשה" , שנערכה ב-11 ביולי.

השוק ירד בנפח, אך עלה בערכו.

במחצית הראשונה של 2024, שוק המיזוגים והרכישות בדרום מזרח אסיה נוטה לרדת הן בשווי הכולל והן במספר העסקאות. וייטנאם אינה יוצאת דופן, ורשמה ירידה קלה במספר העסקאות, אך ערך העסקה גדל בכמעט 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מומחים אומרים כי נדל"ן ממשיך להיות מגזר שמושך את תשומת ליבם של משקיעים זרים בזכות הפוטנציאל לצמיחה כלכלית יציבה וארוכת טווח של הכלכלה. צילום: טרונג טין

בנוגע לשוק הנדל"ן, אמר מר לה שואן דונג כי מספר העסקאות ירד משמעותית במחצית הראשונה של השנה עם 8 עסקאות, כאשר שווי העסקה הממוצע הגיע ל-179.7 מיליון דולר (בתקופה המקבילה אשתקד היו 18 עסקאות כאשר שווי העסקה הממוצע הגיע ל-81.8 מיליון דולר).

מר דונג העריך כי שווי עסקאות מיזוגים ורכישות של נדל"ן במחצית הראשונה של השנה עלה בחדות הודות לעסקת מכירת Vingroup Corporation מ-Vincom Retail בשווי עסקה של 982.3 מיליון דולר.

נקודה בולטת לגבי מבנה הקונים בעסקאות מיזוג ורכישה של נדל"ן בווייטנאם, אותה ציין מר דונג, היא שיש היפוך.

לדברי מר דונג, בשנת 2023, כאשר חברות מקומיות התמודדו עם קשיים רבים ונאלצו לצמצם את פעילותן, משקיעים זרים שלטו בשוק המיזוגים והרכישות עם 81.6% ממבנה הקונים. עם זאת, במחצית הראשונה של 2024, משקיעים מקומיים תפסו את ההובלה עם שיעור של 92.6%.

עוד שיחות עם כתבים עיתון השקעות אלקטרוני – Baodautu.vn , אמר מר דונג, אם נפריד את מכירת Vingroup מ-Vincom Retail, השוק רשם רק כ-7 עסקאות בשווי של כמה מאות מיליוני דולרים. זהו מספר קטן מאוד.

"עבור משקיעים מקומיים, בשלב זה עדיין קיימים קשיים רבים מבחינת הון וסוגיות משפטיות על מנת שיוכלו להשלים ולהביא את הפרויקט לשוק. לכן, משקיעים מקומיים לא באמת חזרו לשוק", אמר מר דונג.

מר דונג ציין גם כי במחצית השנייה של 2024, הירידה במספר המיזוגים והרכישות תימשך.

לדברי מר דונג, למרות שמשקיעים זרים עדיין מחפשים באופן פעיל פרויקטים ועסקים למיזוגים ורכישות, סגירת עסקאות בתקופה זו אינה פשוטה.

"משקיעים היו הרבה יותר זהירים בהערכת פרויקטים, במיוחד בהקשר של השוק שעדיין קשה. בנוסף, אנו רואים פער בשווי הצפוי בין המוכר לקונה, מה שמוביל לעיכוב וחוסר יכולת לסגור", אמר מר דונג.

מבנה קונים בעסקאות מיזוג ורכישה של נדל"ן בווייטנאם. מקור: EY

הערכת שוק הנדל"ן היא תמיד נקודת אור המושכת את תשומת ליבם של משקיעים מקומיים וזרים, אך גב' נגוין טרוק הוא, עורכת דין חברה במשרד עורכי הדין הבינלאומי של וייטנאם בע"מ (VILAF), העריכה כי עדיין קיימים חסמים רבים, במיוחד חסמים משפטיים, המונעים מפעילויות מיזוגים ורכישות לפרוץ קדימה.

לדברי גב' היין, בתקופה הקרובה, שינויים רבים "מקיפים" בתקנות יקלו על משקיעים לפצות ולפנות קרקעות, ובכך יעלו את מחירי הקרקעות בהתאם למחירי השוק, ובכך ייצרו יתרונות לבעלי קרקעות ויסייעו בהפחתת הקשיים למשקיעים בתהליך הפיצוי בפרויקטים.

חוק המקרקעין משנת 2024 מוסיף גם יתרונות רבים למשקיעים זרים כגון קבלת זכויות שימוש בקרקע בפארקים תעשייתיים, אשכולות תעשייתיים, אזורי היי-טק, שימוש בקרקע עקב קבלת פרויקטים של נדל"ן והרחבת שיטת קבלת זכויות שימוש בקרקע עבור מפעלים בעלי השקעות זרות.

"רגולציות פתוחות הן תנאי הכרחי לקבלת פנים לגל של מיזוגים ורכישות זרים בשוק זה. עם זאת, על משקיעים לערוך מחקר ולימוד מעמיקים של המסגרת המשפטית כאשר הם שוקלים השקעה כדי להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חלקה", אמרה גב' היין.

נדל"ן ירוק יהיה בעל ערך

זרימת ההון הזרימי הישיר הרשום לווייטנאם המשיכה לגדול במחצית הראשונה של 2024, והגיעה ליותר מ-15 מיליארד דולר, עלייה של יותר מ-13% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023. מתוכם, ההשקעות הזרות הזרות שהוזרמו למגזר עסקי הנדל"ן הגיעו ל-1.89 מיליארד דולר, המהוות כמעט 20% מכלל ההון הרשום החדש, פי 4.7 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מר לה שואן דונג העריך כי מגזר הנדל"ן ממשיך למשוך את תשומת ליבם של משקיעים זרים, במיוחד משקיעים מארה"ב, סינגפור, יפן ודרום קוריאה (באמצעות מיזוגים ורכישות והשקעות זרות ישירות) הודות לפוטנציאל לצמיחה כלכלית יציבה לטווח ארוך של הכלכלה, למגמת העברת מתקני ייצור לווייטנאם, למבנה האוכלוסייה הצעיר ולקצב העיור הגבוה.

גב' הואנג נגוין הא קווין, עורכת דין מנהלת במשרד עורכי הדין LNT Law Firm & Members LLC, אמרה כי לאחרונה, השקעות זרות ישירות רשומות בווייטנאם גדלו ביותר מ-13% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023, ופעילויות עסקיות הנדל"ן גדלו פי 4.7 באותה תקופה והיוו כמעט 20% מכלל ההון הרשום החדש.

ראוי לציין כי משקיעים נוטים להתעניין יותר בפרויקטים של דיור, פארקי תעשייה ואזורי נופש, שבהם, מלבד צורות רבות אחרות, מבני עסקה פופולריים כוללים העברת הון בחברות פרויקטים, העברת פרויקטים או העברת חלק מפרויקטים.

מבחינת מגזרים, מר דונג אמר כי נדל"ן תעשייתי ממשיך להיות מגזר שמקבל תשומת לב רבה מצד משקיעים.

באופן ספציפי, פרויקטים של נדל"ן תעשייתי ליד כבישים מהירים, שערי גבול, נמלי ים, נמלי נהרות, שדות תעופה ובפרובינציות וערים גדולות כמו האנוי, הונג ין, האי דואונג, האי פונג, בק נין, בק גיאנג (צפון) והו צ'י מין סיטי, בין דואונג, דונג נאי, לונג אן, בה ריה - וונג טאו, טיי נין (דרום)... ימשיכו למשוך את תשומת ליבם של משקיעים בשנים הקרובות.

בנוסף, משקיעים נוטים גם לחפש רכישה חוזרת של פרויקטים של נדל"ן למגורים או קרנות גדולות של קרקע נקייה באזורים פרבריים או במחוזות וערים, הסמוכות לערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, כדי להשקיע בפיתוח פרויקטים מורכבים של דיור, כולל בתים, בתי ספר, בתי חולים, מרכזים מסחריים, אזורי בילוי וכו', על מנת לספק שירותים מלאים לתושבים ולקבל בברכה את גל העיור.

בנוסף לשני הסגמנטים הנ"ל, אמר מר דונג כי נדל"ן קמעונאי באזורים המרכזיים של ערים גדולות או הממוקמים בפרויקטים עירוניים מורכבים, המספקים שירותים מגוונים כגון אופנה קמעונאית, מוצרי צריכה, קוסמטיקה; מזון ומשקאות; שירותי בידור... עם שיעורי תפוסה גבוהים, ימשכו לעתים קרובות תשומת לב רבה מצד משקיעים.

בפרט, נכסי נדל"ן כגון קניונים, בנייני משרדים, מלונות וכו' העומדים בקריטריונים של פיתוח בר-קיימא ומקבלים הסמכות ירוקות ימשכו את תשומת ליבם של משקיעים מוסדיים גדולים ולעתים קרובות מוערכים גבוה יותר, מה שיעזור למשקיעים גישה קלה למקורות מימון ירוקים עם ריביות תחרותיות למימון עסקת רכישה זו.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html