נטישה מסיבית של פיקדונות קרקעות במכירות פומביות באזורים פרבריים של האנוי: אם לא יימנע, השוק יעוות

נטישת פיקדון מסיבית לאחר תשלום מחירי קרקע גבוהים, מומחים מציינים "לקחים" ממקרה טאן הואנג מין

השוק נדהם ללא הרף מהמחירים הזוכים במכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי . במחוז הואי דוק, מחירי הקרקעות הזוכות נעים בין 90 ל-133 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. במחוז טאנה אואי, מחירי הקרקעות הזוכות נעים בין 51 ל-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, גבוה פי כמה ממחיר ההתחלה.

עם זאת, מיד לאחר המכירה הפומבית, רוב הזוכים מכרו את המגרשים שלהם בהפרש של 400 עד 600 מיליון דונג וייטנאמי למגרש. בשיאה, מגרשים רבים נמכרו מחדש תמורת 800 מיליון דונג וייטנאמי יותר מההצעה הזוכה. עם זאת, רק מספר ימים לאחר מכן, ההפרש ירד לכ-100-200 מיליון דונג וייטנאמי.

לא רק זאת, לאחר המכרזים הללו, מחירי הקרקעות בשוק שמסביב עלו מיד ל-5-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. באותה תקופה, מתווכים אפילו לא העזו לקנות ולחכות להפרש במכירה משום שחשבו שמחירי הקרקע גבוהים מדי בהשוואה לתשתיות שמסביב.

ראוי לציין כי מצב נטישת הפיקדון התרחש באופן נרחב. לדוגמה, במכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקהילת ת'אן קאו (מחוז ת'אן אואי, האנוי) נמכרו 55 מגרשים עם פיקדון שננטש, כולל המגרש הזוכה במחיר של 100.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מתוך 13 מגרשים עם תשלום מלא, המחיר הגבוה ביותר היה קצת יותר מ-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בשיחה עם כתב דן טרי, מר דין מין טואן - מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום - אמר כי סיפור המכירה הפומבית בהאנוי טמון בעובדה שהמחיר ההתחלתי שקונים צריכים להפקיד נמוך מדי. לדוגמה, המחיר הממוצע בכמה מכירות פומביות מוצלחות הוא 30 מיליון וונד/מ"ר, אך המחיר ההתחלתי הוא רק 7 מיליון וונד/מ"ר. זה מראה שמחיר הקלט נוח מדי.

בנוסף, היצע המוצרים לשוק נמוך מדי, מה שגורם למפקידים לרצות לקנות לצורך העברה. בינתיים, מתן אפשרות להעברות לטווח קצר גורם גם למגבלות מסוימות, המשפיעות על השוק הכללי.

ד"ר דין דה היין - מומחה כלכלי - קבע כי אלו שבאמת רוצים לקנות, לרוב ישקיעו זמן ומאמץ בלימוד מעמיק של מחירי הקרקעות ושוק הנדל"ן באזור. "הפקדת" פיקדון מראה שהם באמת רוצים לקנות.

עם זאת, נכון לעכשיו, חלק ממכירות הפומביות של קרקעות בהאנוי חוו נטישה מסיבית של פיקדונות. לדברי מר היין, יש צורך לשאול האם המשתתפים באמת רוצים לקנות או לחבל במדיניות הנכונה של המדינה?

פיקדונות עבור 55 מגרשים במכירה פומבית של 68 מגרשים בתאן אואי ב-10 באוגוסט חולטו (צילום: דואנג טאם).

"מכירות פומביות של קרקעות מפגינות פתיחות ושקיפות. זוהי המדיניות הנכונה והיא עקבית עם כלכלת השוק. המדינה מציעה קרקעות במכירה פומבית בתקווה למכור אותן במחיר המתאים לשוק. קהל היעד הוא אלו שיש להם צורך אמיתי לחיות או להשקיע לטווח ארוך, לא לשער ולנפח מחירים", אמר מר היין.

לדברי מר היין, מכירות פומביות הקרקעות האחרונות בפרברי האנוי הראו סימנים יוצאי דופן. אלו שזכו בהצעות גבוהות ואז נטשו את פיקדונותיהם בהמוניהם אחראים גם הם לשיבוש שוק הנדל"ן. הוא ציטט את "הלקח" ממכירה פומבית הקרקעות של טאן הואנג מין, שכללה גם תשלום מחירים גבוהים ואז נטישת פיקדונותיהם. זה יצר אפקט אדווה, גל של עליות מחירי נדל"ן גבוהות מאוד שהתרחשו בטו ת'יאם.

"מכאן, אני חושב שהמכירה הפומבית הגבוהה האחרונה ואז ויתור על הפיקדון היו מכוונים ומחושבים, לא רק תשלום מחיר גבוה. אולי, באמצעות המכירה הפומבית, הם יצרו מהומה באזור שבו הם בעלי אדמה רבה", אמר מר היין.

אם לא ייעצר, נטישת הערימה עלולה להימשך.

בנוגע להשלכות של הגשת הצעה גבוהה ולאחר מכן ביטול הפיקדון, אמר ד"ר דין דה הואן כי, ראשית, הדבר משפיע על מדיניות המכירות הפומביות של המדינה. שנית, מכירות פומביות כאלה יהפכו לכלי לשיבוש ועיוות של שוק הנדל"ן המקומי. משם, תהיה לכך השפעה שלילית על הכלכלה הכללית ועל שוק הנדל"ן. בינתיים, המדינה מנסה לייצב את שוק הנדל"ן כדי לקדם פיתוח כלכלי.

לדברי מר היין, אם לא יינקטו צעדים דרסטיים כדי למנוע את הנוהג של תשלום גבוה ולאחר מכן ויתור על הפיקדון, התקרית עלולה להימשך במכירות פומביות אחרות.

מר דין מין טואן הוסיף כי לאחר המכירות הפומביות שגרמו לסערה בשוק, לא רק משקיעים אלא גם אנשים מן השורה יחשבו על מחיר של 100-130 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הנמצא במרחק של 25-30 ק"מ ממרכז האנוי. מחיר זה מהווה גם גורם לעליית מחירי הקרקעות ברדיוס זה באופן חריג, ללא קשר לשווי העסק או לשווי השימוש. בנוסף, המכירות הפומביות הבאות, אם יהיו כאלה, באזורים אחרים יהיו בעלות מחירים גבוהים בהרבה.

הצעות מחיר חריגות יובילו לתוצאות רבות עבור קוני בתים, עסקי השקעה, ואף תגרום לחוסר יציבות בשוק כולו.

באופן ספציפי, אנשים שבאמת רוצים לקנות בית יתקשו לקנות בתקופה זו, כאשר המוכרים יעלו את המחיר בהשוואה לשווי השוק. אנשים עם כסף ימהרו לקנות קרקע בתקווה להרוויח. בנוסף, אנשים שלא באמת צריכים לחיות ימקדו את תזרים המזומנים שלהם בנדל"ן במקום להפיץ אותו לפעילויות כלכליות אחרות. לאנשים שצריכים בית אין מספיק כסף לקנות, בעוד שאנשים עם כסף ישקיעו אותו בקרקע.

התוצאה הבאה היא שחברות השקעה מקומיות וזרים בעת יישום פרויקטים גדולים יתקשו יותר בפינוי אתרים וההון אף יגדל פי כמה.

בנוסף, אפקט השרשרת עשוי להתרחש עבור כלל השוק ועבור פלחים אחרים. לדוגמה, פרויקטים של דירות במרכז האנוי יעלו בחדות במחיר, לעיתים עד 100 מיליון דונג וייט/מ"ר בהקשר של מחסור בקרקעות, ביקוש גבוה ועלייה במחירי קרקעות חדשות; פרויקטים סמוכים עשויים גם הם לעלות ב-300-400 מיליון דונג וייט/מ"ר... תנודות אלו יגרמו לחוסר יציבות בשוק הנדל"ן בטווח הקצר.

מומחים אומרים שאם לא נמנע את המצב של הגשת הצעות מחיר במחירים גבוהים ולאחר מכן נטישת הפיקדון, זה עלול לקרות שוב (צילום: דונג טאם).

המומחה הזה הדגיש שאם לא יהיו צעדים להתמודד עם זה, המחיר הכללי יעלה. כי אחרי המכירה הפומבית, אנשים כבר לא יזכרו כמה אנשים הפקידו את הפיקדונות שלהם. הם יזכרו רק את התוצאה הסופית, את המחיר הסופי. זה ייחרט בזיכרונם של האנשים כמה פעמים המחיר בתחום זה עלה, מה שבוודאי ישפיע על השוק הכללי.

יש צורך בסנקציות

בנוגע לאמצעי מניעה, אמר ד"ר דין דה הואן כי ארגון המכירות הפומביות ביישובים צריך להיות מבוסס על תוכנית קפדנית ובטוחה. בנוסף, תהליך הערכת הקרקע לקביעת מחיר התחלתי מצריך חברת שמאות ולקחת אחריות. בפרט, מחיר התחלתי חייב להיות עקבי עם שוק. לכן, המקדמה לפני ההשתתפות במכירה הפומבית חייבת להיות מתאימה.

בפרט, יש לנקוט באמצעים לאסור או לאסור על אלו שוויתרו בעבר על הצעותיהם להשתתף במכירה הפומבית למשך פרק זמן מסוים. לפני המכירה הפומבית, על הוועדה המארגנת לסנן את המסמכים בדומה לשיטות הצעות מחיר אחרות. בנוסף, כל יישוב יכול גם להעלות תוכניות ותקנות נוספות המתאימות לכל מקום כדי להבטיח יעילות למדינה ולאזרחים.

לדברי מר דין מין טואן, הפתרון הוא להעלות את מחירי התשומות ולהגביל את "הגלישה" של המשתתפים. במקביל, על סוכנות הניהול לפתח סנקציות, כגון קנס גבוה פי 2-3 מהפיקדון, כדי להבטיח שהמשתתפים יעמדו בהתחייבויותיהם.

מר לה דין צ'ונג - חבר בקבוצת העבודה למחקר שוק של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - הציע גם פתרון ואמר כי יש צורך באמצעי לקביעת מחיר התחלתי גבוה יותר מהמחיר הנוכחי. בנוסף, במקום לקבוע את הפיקדון על 20% ממחיר התחלתי כפי שהוא כעת, יש להעלותו לכ-30-50%. משם, אלו המתכוונים להשתתף במכרזי קרקעות מתוך כוונות רעות ישקלו.

בנוסף, לדבריו, ניתן לדרוש ממשקיעים להעביר פיקדון לחשבון המארגן. אם המשקיע יזכה במכירה הפומבית, פיקדון הביטחון יישמר על ידי המארגן לתשלום, ובמקרה של חוסר, יבוצע תשלום נוסף.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm