האם להדק את השקעות ה"גלישה" בנדל"ן?

נדל

מומחים רבים סבורים כי עם יישום מדיניות מס ההכנסה האישית החדשה כפי שנוסחה על ידי משרד האוצר לצורך הערות, ספקולציות נדל"ן יאזלו להן מקום לשרוד - צילום: Q.DINH

החלת מס של 20% על רווחים בפועל מהעברות נדל"ן או החלת שיעור מס פרוגרסיבי המבוסס על זמן החזקה אם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות, על פי מומחים, תסייע בהגבלת פעילויות השקעות "גלישה" בנדל"ן.

בטיוטת חוק מס הכנסה אישי (PIT - החלפה) המוצעת להערות, משרד האוצר מציע להחיל מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן על ידי יחידים על ידי הכפלת ההכנסה החייבת במס בשיעור המס של 20% עבור כל העברה. הכנסה חייבת במס זו נקבעת על ידי מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה והוצאות סבירות הקשורות להפקת הכנסה מהעברות נדל"ן.

מהו שיעור מס העברת נדל"ן "מקובל"?

במקרה שמחיר הרכישה והעלויות הנלוות לא נקבעו, מס הכנסה אישי מחושב על ידי הכפלת מחיר המכירה בשיעור המס. שיעור המס במקרה זה יחושב לפי תקופת הבעלות עד 10% לכל היותר ממחיר המכירה.

באופן ספציפי, שיעור המס הוא 10% ממחיר המכירה עבור נדל"ן עם תקופת החזקה של פחות משנתיים. שיעור המס הוא 6% ממחיר המכירה עבור נדל"ן עם תקופת החזקה של 2-5 שנים.

שיעור המס הוא 4% ממחיר המכירה עבור נדל"ן המוחזק במשך 5-10 שנים... עבור נדל"ן המוחזק במשך 10 שנים או יותר ונדל"ן שמקורו בירושה, שיעור המס הוא 2% ממחיר המכירה. עבור נדל"ן שמקורו בירושה, תקופת ההחזקה אינה מחושבת, אך ההעברה תחויב בשיעור מס של 2% ממחיר המכירה.

תקופת החזקת המקרקעין מחושבת מהרגע בו לאדם יש את הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם (ממועד כניסתו לתוקף של חוק מס הכנסה אישי) ועד למועד ההעברה. עבור מקרקעין שמקורם בירושה, שיעור מס ההעברה נשאר זהה לקיים, בשיעור של 2% ממחיר המכירה, ללא קשר לתקופת ההחזקה.

בשיחה עם טואי טרה , אמר מר טראן חאן קוואנג, מנהל חברת השקעות הנדל"ן וייט אן הואה, כי שיעור מס הכנסה אישי של 20% על רווחי העברת נדל"ן הוא שיעור מס מקובל.

לדברי מר קוואנג, תשלום מס על רווחים לאחר ניכוי הוצאות לא ישפיע רבות על פעילויות השקעה ויסייע להפוך את השוק לשקוף יותר.

"אם שיעור מס זה יוחל, הקונים והמוכרים יצטרכו לחשב בצורה נכונה ומלאה את העלויות בפועל שנגרמו, כגון מחיר רכישה, עלויות ריבית על ההלוואה, עלויות תיווך או עלויות שיפוץ ותיקון... שיש לכלול בעלויות התקפות שלא נכללו לפני חישוב המס", אמר מר קוואנג, אך הוא סבור ששיעור המס של 2-10%/מחיר המכירה בהתאם לתקופת ההחזקה צריך להבהיר את העקרונות הרלוונטיים.

יש צורך להבהיר את התקנות בנוגע לקביעת עלויות תשומות

הטיוטה קובעת גם כי במקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות, חישוב המס יתבסס על תקופת ההחזקה. עם זאת, תקופת ההחזקה מוגדרת כפרק הזמן שאליו מתייחס החוק, כאשר ליחיד יש זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין מיום תחילת החוק (לדוגמה, החל מ-1 בינואר 2026) ועד למועד ההעברה, כלומר, לא רטרואקטיבית, לא מחושבת לפני תאריך תחילת החוק החלופי.

"אם הזמן יחול כפי שנאמר לעיל, יהיו דברים רבים להבהיר מכיוון שהעסקאות מראות בבירור את העלויות, מחיר הרכישה... מחיר המכירה ברור, ולכן סוכנות הניסוח צריכה לציין באופן ספציפי יותר את המקרים כדי לקבוע אם שיעור המס מיושם בהתאם לזמן ההחזקה", אמר מר קוואנג.

בינתיים, מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של באטדונגסאן, אמר כי ההצעה להעלות את המסים בהתאם לתקופת ההחזקה, כאשר השיעור הגבוה ביותר מגיע עד 10%, פי 5 מהשיעור הנוכחי, תגרום להשפעות רבות.

סקר שנערך לאחרונה על ידי חברה זו הראה כי 59% ממשתתפי הסקר אמרו כי רכשו נדל"ן בעיקר למטרות השקעה ולא למטרות מגורים, וחלק גדול מאלה שבבעלותם נדל"ן מתכוונים למכור אותו במהלך השנה הקרובה.

זה מראה שאנשים וייטנאמים מאוד אוהבים להשקיע בנדל"ן, אבל תקופת ההחזקה קצרה, הם נוטים "למכור כשהמחיר נכון", ומעבירים באופן גמיש את זרימת ההון לנכסים אחרים ורווחיים יותר בכל פעם.

לכן, ההצעה למסות לפי זמן החזקה תחזק את האחיזה בשחקנים לטווח קצר, ותפגע ישירות במשקיעים לטווח קצר וב"גולשים", המהווים חלק גדול מהביקוש בשוק.

"זהו צעד שמדגים בבירור את המטרה של 'תגמול לאלו ששומרים על המוצרים וענישת לאלו שמוכרים במהירות', אך יחד עם זאת גם מעלה חששות רבים לגבי עיתוי הרכישה והשפעות זלילה בהקשר של השוק שטרם התאושש", העלה מר טואן את הנושא.

משקיעים קטנים רבים יסולקו מהשוק.

לדברי מומחי נדל"ן, יישום שיעורי מס המבוססים על זמן החזקה, מגזרי הקרקע והדירות היוקרתיות הם הראשונים שמושפעים ממשקיעים שלעתים קרובות "גולשים" תוך 6 - 18 חודשים כדי למקסם את הרווחים, ולכן מיושם שיעור מס של 10%.

"עם שיעור המס הזה, שולי הרווח של משקיעים לטווח קצר יישחקו באופן משמעותי, מה שיפחית את האטרקטיביות של ההשקעה, ומשקיעים קטנים רבים יסולקו מהמשחק", אמר מומחה.

NGOC HIEN

מקור: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm