גלי לוויין והזדמנויות לפיתוח שוק הנדל"ן

בהקשר זה, שוק הנדל"ן הלווייני מוזכר כהזדמנות גדולה. בפורום הנדל"ן לדיור לשנת 2025 תחת הכותרת "גל לוויין" שאורגן על ידי איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) בשיתוף פעולה עם עיתון לאו דונג וקהילת סקירת הנדל"ן אחר הצהריים של ה-18 בספטמבר בהו צ'י מין סיטי, נותחו סדרה של סוגיות מרכזיות כדי לעצב מודל פיתוח מתאים לתקופה הקרובה.

שינויים חיוביים

מנקודת מבט של מדיניות, ד"ר נגוין ואן קוי - יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, חבר במועצה המייעצת לרפורמות של ראש הממשלה, סגן יו"ר לשעבר של הוועדה העממית של האנוי - אמר כי שוק הנדל"ן פתח לאחרונה הזדמנויות גדולות כאשר מתכנסים 3 כוחות מניעים: מטבע - ריביות קירור אשראי; השקעות ציבוריות מוגברות באמצעות כבישים מהירים, מטרו, שדות תעופה, קירוב תשתיות לפרברים; מסגרת משפטית חדשה ושקופה יותר. לדבריו, ריביות נמוכות מגדילות ישירות את כוח הקנייה בפועל של דיור; פרויקטים של תשתית בקנה מידה גדול יוצרים "כוח משיכה" טבעי לכיוון אזורי לוויין; חוקים מתוקנים ונוספים מסייעים לעסקים להפחית סיכונים משפטיים ולהאיץ את פריסת האספקה.

גם היצע הנדל"ן רשם תמונה טובה יותר. מר וונג דוי דונג, סגן מנהל מחלקת הדיור וניהול שוק הנדל"ן במשרד הבינוי , אמר כי מתחילת השנה ההיצע היה שופע, שווה ערך ל-120% באותה תקופה. מבנה המוצרים מגוון יותר, כולל הקטע המשרת אנשים בעלי הכנסה נמוכה ודיור ציבורי באזורים עירוניים.

בנוגע למחירים, הודה מר דונג כי למרות שרמת המחירים עדיין גבוהה, "השוק כולו יציב יחסית באופן כללי, ללא חום". בנוגע ליכולת הרכישה, לדבריו, יש צורך לבחון זאת מנקודת מבט של הכנסה מצטברת ומבנה הוצאות משק הבית, במקום להשוות מכונות להכנסה חודשית ממוצעת.

"כיום, לקונים לא רק בית אלא גם חיים איכותיים", העיר מר דונג. הוא הדגיש כי רמת החיים באזורים עירוניים כיום שונה מאוד מלפני 20 שנה, מה שמוביל לכך שהמחירים משקפים גורמים רבים כמו שירותים, מתקנים ותפעול.

באופן ספציפי יותר, מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של קבוצת DKRA, אמר כי בשמונת החודשים הראשונים של 2025, הו צ'י מין סיטי והפרובינציות הסמוכות רשמו סימנים חיוביים של התאוששות. היצע הדירות הגיע ל-28,114 יחידות, עלייה של 58% באותה תקופה; הספיגה הייתה יותר מ-20,000 יחידות, פי 3.1 יותר מאשר בשנת 2024.

פלח הבתים המהירים והווילות הציע 10,133 מוצרים, עלייה של 71%; עם 4,817 מוצרים שנצרכו, פי 4 יותר מאשר בתקופה המקבילה. מגרשים סיפקו 7,167 מוצרים, עלייה של 3% בלבד, אך נפח הספיגה הגיע ל-1,130 מוצרים, עלייה פי 2.2. ראוי לציין כי הביקוש להשקעות עדיין גבוה מהביקוש למגורים; הקבוצה המתעניינת ברכישת נדל"ן היא בעיקר בקבוצת הגיל 35-44 (36%), בעוד שקונים למגורים הם בדרך כלל בקבוצת הגיל 25-34, המהווים 40%.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — פורום הנדל"ן לדיור 2025 משך אליו מספר רב של משקיעים ומומחים. צילום: HOANG TRIEU

חייב לעמוד בקריטריונים מרובים

בפורום, הדעות טענו כי על התכנון לקבוע את התנאים ההכרחיים כדי ש"גלי לוויינים" יהפכו לכוח מניע לטווח ארוך.

ד"ר נגו וייטנאם סון, מומחה לתכנון, מאמין שבעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי "תהפוך כמעט לתת-אזור עירוני-על", שתמלא את תפקידו של גרעין המחבר ומקדם תעשייה ושירותים באזורי לוויין. לדבריו, עסקים מדברים הרבה על שירותים, אבל "מכירת חיים לאנשים היא מה שמושך". ערי לוויין שרוצות שאנשים יחיו חייבות לבוא עם בתי ספר, מקומות עבודה ושירותי בריאות ציבוריים, כך שיהיו להן מקומות עבודה יציבים והכנסה טובה מספיק, "הורים יכולים להתקרב לאזור העירוני כדי לקנות או לשכור, שניהם עדיין טובים".

מר סון ציטט כדוגמה את אזור דרום סייגון שתוכנן בעבר באופן שיטתי, כאשר התשתיות החברתיות קודמות לפני מכירת נדל"ן, ותוכנית מפורטת שיושמה באופן עקבי כדי לסייע בהעלאת הערך באופן בר-קיימא. שלוש נקודות תורפה שיש לזכור בעת פיתוח אזורים עירוניים, לדבריו, הן המנגנון - חוקיות, הסביבה הסובבת (כגון הצפות, אפילו באזור מתוכנן היטב) וסוגיית הזהות - ניהול מרחבי כאשר האזור הסובב מבולגן, מה שיכול לפגוע באיכות הכוללת.

מנקודת מבט של השוק, מר נגוין חאן דוי, מנהל מחלקת המכירות למגורים של סאבילס וייטנאם, הוסיף קריטריונים מעשיים כדי להימנע מ"ערי רפאים". באופן ספציפי, עיר לוויין מצליחה חייבת לכלול לפחות תושבים, להיות ממוקמת ברדיוס של 30-40 ק"מ ממרכז העיר, זמן נסיעה מקסימלי של 40-45 דקות בתחבורה ציבורית, להיות בעלת שטחים ירוקים וצפיפות אוכלוסין מתונה כך שאנשים יהיו מוכנים לנסוע רחוק כדי לגור; מחיר המכירה חייב להיות מתאים, סביר, נמוך ב-40%-50% ממחיר המרכז. קריטריונים אלה קשורים ישירות ליכולת הקישוריות של התשתית הבין-אזורית, איכות השירות באתר ואסטרטגיית התמחור של המשקיע.

בחזית המדיניות, הדגיש מר וונג דוי דונג כי כוונת המדינה בתקופה הקרובה היא להמשיך ולתקן את החוק, להסיר נהלים בנוגע להשקעות, קרקעות, תכנון ובנייה כדי לפשט וליצור תנאים לעסקים להפחתת עלויות, להגדלת ההיצע לשוק, במיוחד בקבוצות מוצרים המתאימות לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

לדבריו, שיפור האיכות והכמות בו זמנית יסייע להגדיל את האפשרויות עבור קונים אמיתיים, להגביל את עליות המחירים עקב מחסור מקומי, ובמקביל ליצור פלטפורמת הפעלה יציבה עבור ערי לוויין.

בחזון ארוך הטווח, ד"ר נגוין ואן קוי הדגיש כי "גלי לוויין" הם מגמה בלתי נמנעת בתקופה 2025-2030. ביצוע המסלול הנכון, כולל מדיניות שקופה, תכנון סינכרוני ומנגנונים לעידוד דיור בביקוש אמיתי, יעזור לנדל"ן לא רק לשרת מטרות מגורים אלא גם להפוך ליסודות לפיתוח כלכלי בר-קיימא.

"למעשה, השילוב של ריביות נמוכות יותר, השקעות ציבוריות מואצות ומסגרות משפטיות משופרות יוצר 'תנאים חיצוניים' נוחים. כדי להפוך הזדמנויות לערך, ערי לוויין חייבות לאמץ באופן מלא 'תנאים אנדוגניים': מקומות עבודה מקומיים, שירותים ציבוריים איכותיים, ממשל שקוף ומחירים נוחים לרוב האנשים", הדגיש המומחה.

העיתונאי, ד"ר טו דין טואן - עורך ראשי של עיתון נגואי לאו דונג:

ליווי שוק הנדל"ן

נושא הפורום "גלי לוויין" הוא אקטואלי ומרמז. צפוי היה שהרעיון של "ערי לוויין" יפחית את העומס על האזור המרכזי, ירחיב את מרחב המחיה ויביא הזדמנויות מגורים למספר רב של אנשים.

בשנים האחרונות, אנשים היו עדים לפריחה של פרויקטים עירוניים לווייניים סביב הו צ'י מין סיטי, האנוי וערים גדולות רבות אחרות. עם זאת, היישום לא היה כצפוי. פרויקטים עירוניים לווייניים יכולים להפוך לגל אמיתי רק כאשר הם מקושרים לצורכי דיור אמיתיים, כאשר אנשים מוצאים מקום מגורים ולא רק מוצר לספקולציות. בתהליך זה, תפקידה של העיתונות חשוב ביותר.

באשר לעיתון לאו דונג, לאורך השנים, אנו מלווים בהתמדה את שוק הנדל"ן, ורואים בו אחד מתחומי התוכן המרכזיים. מדי שנה, עיתון לאו דונג מארגן יותר מ-50 אירועים, סמינרים, סדנאות, תוכניות אירוח וכו', כולל תוכניות רבות בנושא שוק הנדל"ן, בהן מומחים, עסקים ומנהלים יכולים לדון, לשתף מידע ולמצוא פתרונות. באמצעות זאת, אנו מקווים לתרום ליצירת שוק נדל"ן בריא ושקוף, ולתרום תרומה חשובה לפיתוח הכלכלה הכללית של המדינה.

ד"ר קאן ואן לוק - הכלכלן הראשי של BIDV, חבר במועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה:

להביא את מחירי הנדל"ן לרמה סבירה

כיום, חברות נדל"ן רבות נוטות ליישם מספר פרויקטים בו זמנית באותו אזור, מה שמוביל ללחץ על הון, תזרים מזומנים וסיכונים פיננסיים מוגברים. יש להזהיר מפני כך מוקדם כדי למנוע השלכות שליליות בטווח הארוך.

סטטיסטיקה מראה שעובד מדינה בווייטנאם זקוק לכמעט 26 שנות עבודה כדי שיוכל לקנות דירה, דבר המשקף בבירור את ההבדל כאשר מחירי הנדל"ן עולים הרבה יותר מהר מההכנסה, ויוצרים פער גדול בהשוואה לממוצע העולמי. לכן, שליטה במחירים, הבאת מחירי הנדל"ן לרמה סבירה יותר וגיוון מקורות הון ומוצרים כדי לענות על הצרכים האמיתיים של האנשים הם דרישה דחופה.

לשם פיתוח יציב, על חברות לבצע באופן יזום טרנספורמציה דיגיטלית, טרנספורמציה ירוקה ולהשתתף בבניית מסד נתונים של נדל"ן כדי להגביר את השקיפות. בצד המדינה, צריכים להיות פתרונות ברי-קיימא לייצוב והפחתה הדרגתית של רמות המחירים, גיוון מקורות הון, פיתוח מימון נדל"ן, שיקום שוק האג"ח, הקמת קרן דיור לאומית, קידום תשלומים ללא מזומן ותכנית מיסים סבירה... אם ייושמו היטב, ההזדמנויות הנוכחיות עולות על האתגרים, ויוצרות בסיס לשוק הנדל"ן להתפתח באופן בר-קיימא.

לדברי ד"ר למדעים והאדריכל נגו וייטנאם סון, צוואר הבקבוק הגדול ביותר בפיתוח עירוני הקשור לתחבורה ציבורית הוא המסגרת המשפטית לתכנון ופינוי אתרים. ללא מנגנון פיצוי ברור ושקוף, הפרויקט עלול בקלות לקפוא על שמריה.

הניסיון הבינלאומי מראה כי יש צורך ליישם מנגנון "דו-מחיר" כדי לפתור בעיה זו. בהתאם לכך, פיצוי מוקדם לפי מחיר הקרקע כאשר התשתית זמינה, אנשים יכולים בקלות למסור את הקרקע, והמדינה יכולה ליהנות מהערך המוסף לאחר שהתשתית הוקמה.

מקור: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm