עולה במהירות, מתי מחירי הנדל"ן יתקררו?

על פי דו"ח שוק הנדל"ן לרבעון הראשון של 2024 של PropertyGuru Vietnam, מחירי הדירות המשיכו במגמת עלייה ברבעון הראשון. לאחר שש שנים, עליית המחירים הממוצעת של דירות בהאנוי הגיעה ל-70%.

בתחילת 2018, מחיר המבוקש לדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היה 27 ו-31 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהתאמה. לאחר 6 שנים, עליית מחירי הדירות הממוצעת בהאנוי הגיעה ל-70%, ועקפה אפילו את מחיר הו צ'י מין סיטי (שראתה עלייה של 55%).

על פי דיווח של PropertyGuru Vietnam, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי המשיכו לעלות גם ב-2-5% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

באופן ספציפי, מחיר המבוקש לדירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי (מחירים מעל 55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) עלה ב-5%; ועבור דירות בינוניות (מחירים בין 35-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר), הוא עלה ב-2% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

מחירי הדירות במרכזי הערים הגדולות ממשיכים לשמור על מגמת עלייה (צילום: קונג הייאו).

לדברי מומחים, מחירי הבתים לא יכולים להמשיך לעלות ללא הגבלת זמן. אם התרחיש מלפני למעלה מ-10 שנים יחזור על עצמו, שבו פרויקטים של דיור בר השגה יגדלו והאיזון בין היצע לביקוש יוחזר, אז מחירי הבתים ירדו.

מר נגוין אן קה, יו"ר קבוצת G6, מאמין כי הסיבות לעלייה במחירי הדירות, מלבד עלויות התשומות הגובות, נובעות גם מכך שעסקים תקועים בהליכים משפטיים רבים מדי, מה שמוביל לעיכובים ולחוסר התאמה של ההיצע לביקוש.

עם זאת, לדברי מר קוה, עליית מחירי הדירות אינה אומרת שהם לא יכולים לרדת. כראיה, בעבר, בתקופה שבין 2008 ל-2010, היו פרויקטים של דירות במחירים של 50-70 מיליון וונד רנד למ"ר. אך עד 2011-2013, כאשר הופיעו בשוק פרויקטים של דיור מסחרי בר השגה, במחירים ממוצעים של 11-15 מיליון וונד רנד למ"ר, מחירי הדירות ירדו מיד.

לדוגמה, בשנת 2010, פרויקט הדירות Indochina Plaza ברחוב Xuan Thuy (רובע קאו גיאי, האנוי) עמד על מחיר מכירה ממוצע של 50-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אך עד 2013, כאשר ההיצע גדל, מחירן של דירות רבות באזור זה ירד ל-30-35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בלבד. לאחר יותר מ-10 שנים, מחירן של דירות כאן עומד כעת על כ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בהתחשב בהתפתחויות הנוכחיות, נציג קבוצת ה-G6 צופה שאם התרחיש הישן יחזור על עצמו, מחירי הבתים עלולים לרדת החל משנת 2026. הסיבה לכך היא שפרויקטים של דיור באופן כללי, ופרויקטים של דיור ציבורי בפרט, יתחילו לסיים את תהליך קבלת ההליכים, מה שיגדיל את ההיצע תוך כשנה ויסייע לצנן את מחירי הבתים.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), לאחר תקופה ארוכה של ירידה, היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי צפוי לעלות שוב, הודות להתאוששות השוק ולמאמצי סוכנויות הניהול המדינתיות להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים.

בפרט, בעתיד הקרוב יושק לשוק היצע של דיור ציבורי ודיור לעובדים. עם זאת, היצע המוצרים הללו דורש זמן להשלמת הליכים משפטיים לפני שיוצא לשוק, והוא מגיע בעיקר מאזורים מרוחקים ממרכז העיר.

לכן, VARS צופה כי בטווח הקצר, מחירי הדירות במרכזי הערים הגדולות ימשיכו לשמור על מגמת עלייה, במיוחד בפלחי הדירות הזולות והביניים. בינתיים, מחירי המכירה החוזרת של פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים עשויים לרדת קלה.

עם זאת, עד אמצע 2025, כאשר מסמכים משפטיים הקשורים לענף הנדל"ן ייכנסו לתוקף, ויקלו על הקשיים עבור יזמים וקוני דיור ציבורי ודיור לעובדים, מחירי הדיור עשויים להתקרר.

" היצע הדיור הציבורי יגדל, ומחירי הדירות ירדו לרמה המתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור ", צופה VARS.

לדברי גב' דואנג ת'וי דונג, מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, מחירי הדירות לא יכולים לעלות ללא הגבלת זמן; הם רק יעלו עד שיגיעו ל"גבול סובלנות" ולאפשרות לרוכשי דירות לרכוש.

מומחים רבים צופים כי מחירי הבתים ירדו החל מאמצע 2025.

לדברי גב' דונג, העדות הברורה ביותר למציאות זו היא שמחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי, לאחר עלייה מתמדת בין השנים 2017-2019 והגיעו לשיא, התייצבו והתייצבו בשנת 2022.

"מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי הגיעו לנקודה שבה אנשים כבר לא יכולים להרשות לעצמם אותן", העירה גב' דונג.

בנוגע לשוק הדירות בהאנוי, גב' דונג מאמינה שהמחירים ימשיכו לעלות עד שיגיעו למחיר ממוצע של 100-200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ובנקודה זו הם ייאלצו לעצור.

" כמובן, עליית מחירים זו תהיה תלויה במיקום ובאיכות של כל פרויקט. פרויקטים שמחירים כיום 70 מיליון וונד רטרו למ"ר ימשיכו לעלות עד שיגיעו ל-100-120 מיליון וונד רטרו למ"ר. פרויקטים שמחירים כיום 30-40 מיליון וונד רטרו למ"ר עשויים לעלות ל-50-60 מיליון וונד רטרו למ"ר, בהתאם לאיכות הדירה ולמוניטין של היזם ", אמרה גב' דונג.

בנוסף, על פי מומחים, כאשר חוק המקרקעין ייכנס לתוקף, היצע הדיור יגדל ולאחר מכן מחירי הדיור יתקררו.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הדגיש כי יישום מוקדם של חוק הקרקעות משנת 2024, חצי שנה לפני המתוכנן, יגביר את ההיצע בשוק, ובכך יוריד את מחירי הדיור.

לאחרונה, המחסור הממושך בדירות גרם למחירי הדירות בהאנוי להרקיע שחקים, אפילו באזורים פרבריים שבהם מחירי הדירות מגיעים ל-60-70 מיליון דונג וייט למ"ר, בהשוואה למגרשי קרקע. במרכז העיר, חלק מהפרויקטים מתומחרים בכמעט 300 מיליון דונג וייט למ"ר.

על פי מחקר של PropertyGuru Vietnam, פרויקטים חדשים אחרונים תורמים רק כ-20,000-30,000 דירות בשנה, בעוד שהביקוש הטיפוסי הוא גבוה עד 70,000-80,000 דירות בשנה.

ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שיתף פעולה עם אותה דעה, ניתח עוד: יישום מוקדם של חוק הקרקעות יסייע לפרויקטים רבים לפתור מכשולים ולהסתיים מוקדם יותר. הדבר יגדיל את ההיצע לשוק, ויתרום להפחתת לחץ ההיצע-ביקוש הנוכחי. מחירי הבתים יירדו בהדרגה לרמה סבירה יותר, שתתאים יותר להכנסות האנשים.

יתר על כן, כאשר ליזמים יש גישה קלה יותר לקרקע, עלות פיתוח הפרויקט עשויה לרדת הודות לתהליך השלמה משפטי מקוצר. ניתן גם להתאים את מחיר המכירה של המוצר.

צ'או אן

מָקוֹר: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html