מרקיעות שחקים, מתי מחירי הנדל"ן ירדו?

[מודעה_1]

על פי דו"ח שוק הנדל"ן לרבעון הראשון של 2024 של PropertyGuru Vietnam, ברבעון הראשון המשיכו מחירי הדירות לעלות. לאחר 6 שנים, עליית מחירי הדירות הממוצעת בהאנוי הגיעה ל-70%.

בתחילת 2018, מחירי המכירה של דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היו 27 ו-31 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהתאמה. לאחר 6 שנים, עליית המחירים הממוצעת של דירות בהאנוי הגיעה ל-70%, ועקפה את זו של הו צ'י מין סיטי (עליית מחירים של 55%).

על פי דיווח של PropertyGuru Vietnam, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי ימשיכו לעלות ב-2-5% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

בפרט, מחיר המכירה של דירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי (מחיר מעל 55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) עלה ב-5%; דירות בטווח הביניים (מחיר 35-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) עלו ב-2% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

מחירי הדירות במרכז הערים הגדולות ממשיכים לעלות (צילום: קונג הייאו).

לדברי מומחים, מחירי הדיור לא יכולים להמשיך לעלות. אם התרחיש של לפני יותר מ-10 שנים יחזור על עצמו, כאשר פרויקטים של דיור בר השגה יגדלו והאיזון בין היצע לביקוש יהיה מאוזן, מחירי הדיור יירדו.

מר נגוין אן קה, יו"ר קבוצת G6, הודה כי הסיבה לעלייה במחירי הדירות, מלבד העלייה בעלויות התשומות, נובעת גם מהעובדה שעסקים מסתבכים בהליכים משפטיים רבים מדי, מה שמוביל לתקופה ממושכת ולחוסר עמידה בהיצע בביקוש.

עם זאת, לדברי מר קוה, העובדה שמחירי הדירות עולים אינה אומרת שהם לא יכולים לרדת. ההוכחה לכך היא שבעבר, בתקופה שבין 2008 ל-2010, היו פרויקטים של דירות במחיר של 50-70 מיליון דונג וייט למ"ר. עם זאת, בשנים 2011-2013, כאשר הופיעו בשוק פרויקטים של דיור מסחרי בעלות נמוכה, שמחירם הממוצע היה 11-15 מיליון דונג וייט למ"ר, מחירי הדירות בשוק ירדו מיד.

לדוגמה, בשנת 2010, פרויקט הדירות Indochina Plaza ברחוב Xuan Thuy (קאו גיאי, האנוי) עמד על מחיר מכירה ממוצע של 50-60 מיליון דונג וייט למ"ר. אך עד 2013, כאשר ההיצע גדל, מחירן של דירות רבות באזור זה עמד על 30-35 מיליון דונג וייט למ"ר בלבד. לאחר יותר מ-10 שנים, מחירן של דירות כאן עומד כעת על כ-100 מיליון דונג וייט למ"ר.

בהתחשב בהתפתחויות בפועל, נציג קבוצת ה-G6 ציין כי אם התרחיש הישן יחזור על עצמו, מחירי הדיור עשויים לרדת החל משנת 2026. הסיבה לכך היא שפרויקטים של דיור באופן כללי ופרויקטים של דיור ציבורי בפרט יתחילו להשלים הליכים, מה שיגדיל את ההיצע כשנה לאחר מכן, ויסייע לצנן את מחירי הדיור.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), לאחר תקופה ארוכה של ירידה, היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי צפוי לעלות שוב, הודות להתאוששות השוק ולמאמצים להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים על ידי סוכנויות ניהול המדינה.

בפרט, בעתיד הקרוב יושק לשוק היצע של דיור ציבורי ודיור לעובדים. עם זאת, היצע המוצרים הללו זקוק לזמן כדי להשלים הליכים משפטיים לפני שיושק לשוק, והוא מגיע בעיקר מאזורים מרוחקים מהמרכז.

לכן, VARS צופה שבטווח הקצר, מחירי הדירות במרכז הערים הגדולות ימשיכו לעלות, במיוחד במגזרים של דירות במחירים נוחים ובינוניים. בינתיים, מחירי הקנייה והמכירה החוזרת של פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים עשויים לרשום ירידה קלה.

עם זאת, עד אמצע 2025, כאשר ייכנסו לתוקף מסמכים משפטיים הקשורים לתחום הנדל"ן בכיוון של הסרת קשיים עבור משקיעים וקונים של דיור ציבורי ודיור לעובדים, מחירי הדיור עשויים לרדת.

" היצע הדיור הציבורי יגדל, ומחירי הדירות יירדו לרמה המתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור ", אמרו ב-VARS.

לדברי גב' דונג ת'וי דונג - מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם - אישרה כי מחירי הדירות לא יכולים לעלות לנצח, מחירי הדירות יעלו עד שיגיעו ל"סף הסיבולת" וליכולת הישג עבור קוני בתים.

מומחים רבים צופים כי מחירי הבתים ירדו החל מאמצע 2025.

לדברי גב' דונג, ההוכחה הברורה ביותר למציאות זו היא שלאחר עלייה מתמשכת בין השנים 2017-2019 והגעה לשיא, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי התייצבו ונשארו יציבים עד 2022.

"דירות בהו צ'י מין סיטי הגיעו לנקודת מחיר שאנשים כבר לא יכולים להרשות לעצמם", העירה גב' דונג.

בשוק הדירות בהאנוי, גב' דונג מאמינה שהמחירים ימשיכו לעלות עד שיגיעו למחיר ממוצע של 100-200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ואז הם ייאלצו להפסיק.

" כמובן, עליית מחירים זו תהיה תלויה במיקום ובאיכות של כל פרויקט. מיקומי פרויקטים שעולים כיום על 70 מיליון וונד רבוע למ"ר ימשיכו לעלות עד שיגיעו ל-100-120 מיליון וונד רבוע למ"ר. מיקומי פרויקטים שעולים כיום על 30-40 מיליון וונד רבוע למ"ר יכולים לעלות ל-50-60 מיליון וונד רבוע למ"ר, בהתאם לאיכות הדירה ולמוניטין של המשקיע ", אמרה גב' דונג.

בנוסף, לדברי מומחים, כאשר חוק המקרקעין ייכנס לתוקף, היצע הדיור יגדל ולאחר מכן מחירי הדיור יתקררו.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הדגיש כי חוק הקרקעות משנת 2024, שיושם חצי שנה קודם לכן, יקדם את פיתוח ההיצע בשוק, ובכך יוריד את מחירי הדיור.

לאחרונה, המחסור הממושך בהיצע דירות דחף את מחירי הדירות בהאנוי לעלות באופן חריג, אפילו באזורים פרבריים, מחיר המכירה הוא 60-70 מיליון דונג וייט למ"ר, שווה ערך למחיר הקרקע. במרכז העיר ישנם פרויקטים במחירים של כמעט 300 מיליון דונג וייט למ"ר.

על פי מחקר של PropertyGuru Vietnam, פרויקטים חדשים שנבנו לאחרונה תורמים רק כ-20,000-30,000 דירות בשנה, בעוד שהביקוש הרגיל הוא עד 70,000-80,000 דירות בשנה.

ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שיתף פעולה עם אותה דעה, ניתח עוד: חוק הקרקעות שייכנס לתוקף בקרוב יסייע לפתרון מהיר של פרויקטים רבים, כך שניתן יהיה ליישמם ולהשלים אותם. משם, ההיצע בשוק יגדל, מה שיתרום להפחתת הלחץ הנוכחי על ההיצע והביקוש. מחירי הדיור יירדו בהדרגה לרמה סבירה, המתאימה יותר להכנסתם של האנשים.

בנוסף, כאשר למשקיעים יש גישה קלה יותר לקרקע, גם לעלות פיתוח הפרויקט יש הזדמנות לרדת הודות לתהליך השלמה משפטי מקוצר. יש הזדמנות להתאים את מחיר המכירה של המוצרים.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר