"שחקן חדש" בשוק הנדל"ן

"השחקן החדש" אינו תאגיד, אלא מדיניות שמטרתה ליצור היצע דיור המתאים לכוח הקנייה של אנשים. אם תיושם היטב, היא יכולה לשנות את המצב הלא סביר של שוק הנדל"ן בעתיד הקרוב.

אזור הדיור הציבורי טאנג לונג גרין סיטי, באזור העירוני החדש קים צ'ונג, האנוי - צילום: B.NGOC

ל"שחקן החדש" יש הרבה "סחורות" ביד. כלומר, קביעת יעדים ספציפיים לבניית דיור ציבורי לכל יישוב כדי להשיג את היעד של מיליון יחידות דיור ציבורי; תכנון מודלים לדוגמה לבנייה בכמויות גדולות ולהגדלת רווחים כדי לעודד עסקים לבנות דיור ציבורי.

במרץ, עלינו להקים קרן דיור לאומית, וישנה שורה של מדיניות להסרת קשיים עבור פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם בעיות משפטיות...

מקור: משרד הבינוי - גרפיקה: T.DAT

מציאות עצובה: מחירי הדירות ממשיכים לעלות

הביקוש לדיור גבוה מדי בעוד שההיצע מוגבל, בעיקר מפרויקטים מסחריים של דיור בינוני, יוקרתי ויוקרתי, מה שדוחף את מחירי הדירות הרבה מעבר לשווין האמיתי.

לפי הרישומים של טואי טרה בפרויקט הדיור הציבורי טרונג ואן של שירות הבריאות הלאומי (NHS) (מחוז נאם טו ליאם, האנוי), יש הבדל עצום בין מחיר המכירה של דירות דיור ציבורי לדירות מסחריות באותו בניין.

בעוד שמחיר המכירה של דיור ציבורי בבניין NHS טרונג ואן הוכרז על ידי מחלקת הבנייה של האנוי במאי 2023 על כ-19.5 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר , מחיר המכירה של קרן דירות מסחריות (כ-20% מכלל הדירות בפרויקט) מוצע למכירה במחיר של 60-70 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר .

באותו פרויקט ועם אותה תשתית ואיכות בנייה, מחיר המכירה של דירות מסחריות גבוה פי 3 ממחיר המכירה של דירות דיור ציבורי.

באופן דומה, מחיר המכירה של פרויקט הדיור הציבורי Udic Ecotower Ha Dinh (אשר תאגיד ההשקעות Udic לפיתוח תשתיות החל זה עתה בבנייה על מגרש N01, אזור העירוני החדש Ha Dinh, קומונה Tan Trieu, מחוז Thanh Tri, האנוי) הוכרז על ידי מחלקת הבנייה של האנוי בפברואר 2025 בכ-25 מיליון וייטנאם דונגי ^למ"ר , מחיר שכירות 150,000 וייטנאם דונגי ^למ"ר לחודש, ומחיר חכירה-רכישה 390,000 וייטנאם דונגי ^למ"ר לחודש.

בינתיים, מחירי המכירה של דירות מסחריות באזורים סמוכים עם אותה תשתית חברתית וחיבורי תנועה כמו Eco Green City, בניין D3 Vinaconex 2, QMS To Huu ו-The Charm An Hung מפורסמים למכירה במחירים של 55-75 מיליון וונד ^למ"ר .

המצב הנ"ל מראה את החסרונות של שוק הדיור הנוכחי. מחיר הדיור הציבורי הנשלט על ידי המדינה (עם שולי רווח של 10% למשקיעים) נשמר ברמה סבירה לרוב האנשים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה (כ-20-25 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר ), בעוד שמחיר הדיור המסחרי (עקב מחסור) תלוי במחיר ההצעה של בעלי הפרויקטים, אשר עולה לרמה חריגה (מ-55-75 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר ) למרות שאיכות הדיור אינה שונה בהרבה.

המצב של עליית מחירי הדירות באופן מתמיד דוחף גם את מחירי הדירות שנמצאות בשימוש במשך 5-10 שנים, עם תנאי בנייה ללא שינוי או אף פגומים, לעלות פי 1.5-2 בשנת 2024.

אזור דיור סוציאלי של NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanoi) - צילום: BN

הרבה דירות למכירה, האם המחירים ימשיכו לעלות?!

הממשלה ביקשה מהמשרדים והמגזרים הרלוונטיים להשלים את הקמתה של קרן דיור לאומית עד מרץ 2025 כדי להגדיל באופן דרמטי את היצע הדיור הציבורי והדיור המסחרי בעלות נמוכה, המתאים להכנסתם של רוב בעלי ההכנסות הבינוניות והנמוכות, ועובדי פארקי תעשייה.

מומחים רבים סבורים כי הקמת קרן דיור לאומית יחד עם סדרה של פתרונות לקידום פיתוח דיור ציבורי יסייעו להגדיל את היצע הדיור בר השגה בתקופה הקרובה, ובכך יעצבו מחדש את שוק הדיור ויורידו את מחירי הדירות בשנים הקרובות.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - אמר כי הקמת קרן דיור לאומית בטווח הארוך תיצור יציבות בשוק ותענה על צורכי הדיור המינימליים של אנשים, אך ייקח זמן עד שיהיה היצע דיור.

עם זאת, בטווח הקצר, מידע על הקמת קרן דיור לאומית ייצור אמון בשוק, ועובדים ובעלי הכנסה נמוכה יאמינו שיהיה דיור בר השגה לקנייה.

לדברי פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טוין - סגן יו"ר מועצת המנהלים של אוניברסיטת המשפטים של האנוי, הממשלה זיהתה נכונה את הפגם בשוק הנדל"ן, שהוא שההיצע נמוך מדי בהשוואה לביקוש. בעבר, המדינה הנפיקה רק פוליסות, אך הגידול בהיצע היה תלוי במשקיעים, כך שלא היה מימון לדיור זול למכירה לעם.

הממשלה מקצה כעת הוצאות שנתיות על דיור ציבורי ליישובים; אם ייושם בקפדנות, ההיצע בוודאי יגדל. זהו גם פתרון המיושם על ידי מדינות רבות.

"הפתרונות ישפיעו ויווסתו את השוק, ויצמצמו את חוסר האיזון בין היצע לביקוש. חשוב ליישם אותם בקפדנות. במקביל, יש צורך להפוך את השוק לשקוף, שתהיה מערכת נתונים מלאה על נדל"ן, לדעת כמה בתים יש לאדם ולצריך להשתמש בכלים רגולטוריים כמו מס נדל"ן", הדגיש מר טוין.

דיירים מעבירים רהיטים לבניין דירות ברחוב לה ואן לואונג, רובע נה בה, הו צ'י מין סיטי - צילום: טו טרונג

הו צ'י מין סיטי מציעה להקים קרן חיסכון לדיור חברתי

על פי פרויקט ההשקעה לבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030, הו צ'י מין סיטי נקראה יעד של פיתוח כמעט 70,000 יחידות דיור ציבורי עד 2030. מתוכן, בתקופה שבין 2021 ל-2025 ייבנו כ-26,000 יחידות, ובתקופה שבין 2026 ל-2030 ייבנו כ-44,000 יחידות.

כדי שיהיה הון ליישום, יש צורך בדרכים רבות, כולל גיוס כספים מהנושאים הזכאים לרכוש דיור ציבורי באמצעות ניכויי שכר מנושאים אלה, שאין להם מנגנון יישום.

לכן, המחקר להקמת קרן חיסכון לדיור חברתי (בדומה למודל של סינגפור) שואף למקסם את המשאבים החברתיים, ליצור מודעות לחיסכון כספי לדיור עבור נזקקים, ובמקביל לנהל את קבוצת האנשים הזו ואת תחומי הפרויקט הספציפיים.

ועדת העם של הו צ'י מין סיטי הציעה שהממשלה תאפשר הקמת קרן חיסכון מקומית לדיור חברתי. לאחר אישור הממשלה, ועדת העם של העיר תתאם עם משרד האוצר ומשרד הבינוי כדי לאחד מודל פעולה זה.

עיין במודל הסינגפורי

ד"ר פאם פונג נאם, מרצה בפקולטה למשאבי טבע וסביבה באוניברסיטה הלאומית לחקלאות של וייטנאם, אמר כי הקמת קרן דיור לאומית לפיתוח דיור בעלות נמוכה בערים גדולות היא דחופה כדי ליצור תנאים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה כדי שיהיה להם מקום מגורים. מודל פיתוח הקרן יכול להתייחס לקרן הגמל המרכזית (CPF) של סינגפור.

קרן זו הוקמה בשנת 1955, ומשמשת בעיקר למטרת מתן הלוואות לדיור ציבורי. כאשר הוקמה לראשונה, שיעור התרומה היה 10% מהשכר החודשי (5% לכל עובד ומעסיק). כיום, מעסיקים, עובדים ועובדי מדינה בעלי הכנסה נמוכה חייבים להפקיד את משכורתם החודשית לקרן CPF בשיעורים של 17% לחודש ו-20% לחודש, בהתאמה. קרן CPF מספקת הלוואות עד 90% משווי הבית בריביות נמוכות מאוד ומשולמות בתשלומים של 25-30 שנה.

בנוסף ל-CPF, מועצת הדיור והפיתוח של סינגפור מספקת גם הלוואות משכנתא לרוכשי דירות בעלי הכנסה נמוכה בשווי 80% משווי הדירה לתקופה מקסימלית של 55 שנים פחות גיל הלווה או 30 שנים, המוקדם מביניהם.

בנוסף, כדי לאפשר לאנשים לקנות בתים, הממשלה צריכה לספק הלוואות כך שאנשים יצטרכו להוציא פחות מ-20% מהכנסתם החודשית כדי לשלם עבור בתים. הלוואות פרטיות לדיור ניתנות על ידי בנקים מסחריים ומוסדות פיננסיים אחרים.

כדי לווסת את שוק הדיור, לשלוט בעליית מחירי הבתים ולהגביל את הספקולציות, ממשלת סינגפור יישמה צעדים יעילים רבים כגון הפחתת תקופת ההלוואה המקסימלית לרכישת בתים, הגבלת ערכי הלוואות, העלאת מיסים על רוכשי נדל"ן...

הצלחת מדיניות פיתוח שוק הדיור שלה הפכה את סינגפור לאחת המדינות עם שיעור בעלות הבתים הגבוה בעולם (כיום מעל 90%).

"למדינה תפקיד חשוב במיוחד. יש צורך במיוחד להוציא במהירות תקנות ייעודיות לפיתוח דיור בר השגה, ובמקביל ליישם, לנטר ולפתור במהירות בעיות המתעוררות במהלך תהליך היישום."

"יש לעודד גם משקיעים פרטיים, המובנים כמשקיעים, להשתתף בפיתוח קרן דיור זו באמצעות מדיניות תמיכה ספציפית, במיוחד מדיניות פיננסית ומדיניות קרקעית", אמר מר נאם.

מקור: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm