שוק הנדל"ן "מוזר", מה ממליצים מומחים?

לדברי מומחים, נקודה בולטת בשוק הנדל"ן הנוכחי היא שרוב העסקאות מגיעות ממשקיעים, במקום מקונים בפועל.

על פי דו"ח איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, מבחינת מצב העסקאות, בתשעת החודשים הראשונים של 2025, שיעור ספיגת השוק הגיע לרמה חיובית מאוד - כמעט 70%, שווה ערך לכ-60,000 עסקאות, כפול מזה של התקופה המקבילה אשתקד.

אבל המציאות היא שלמרות שהביקוש הריאלי עדיין מהווה חלק גדול, ההתפתחויות בשוק מובלות על ידי תזרים מזומנים גדול יותר מהשקעות, משום שמחירי הנדל"ן נמצאים ברמה גבוהה מאוד.

לדברי מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - בהקשר של לחץ אינפלציוני גובר ופיתוח תשתיות, משקיעים רבים רואים בנדל"ן מקום מקלט בטוח וכלי יעיל להפקת רווחים.

תזרים המזומנים מהשקעות מתמקד כיום בעיקר במוצרים המשרתים צרכי דיור אמיתיים - מוצרים בעלי פוטנציאל שכירות טוב ופוטנציאל ברור לעליית מחירים. אלו הם הגורמים העיקריים המניעים את החלטתם של משקיעים "להפקיד כסף".

" רוב העסקאות בשוק כיום מגיעות מהקבוצה השנייה של קוני נדל"ן - כלומר, אלו שקונים להשקעה, לא למגורים. זה מראה שפעילויות קנייה ומכירה מונעות בעיקר על ידי תזרים מזומנים מהשקעות, בעוד שהביקוש הריאלי לדיור עדיין מתמודד עם קשיים מכיוון שהמחירים הנוכחיים חורגים בהרבה מהיכולת של רוב האנשים ", אמר מר דין.

רוב העסקאות בשוק הנדל"ן מתבצעות כיום על ידי משקיעים. (צילום אילוסטרציה: מין דוק).

מר וו הוין טואן קיט, מנהל מחלקת הדיור של CBRE וייטנאם, אמר גם כי ההיצע החדש בעיר הפנימית של הו צ'י מין סיטי (לשעבר הו צ'י מין סיטי) פועל כיום בכיוון של שירות לצורכי השקעה, ולא לצורכי מגורים אמיתיים. רוב המשקיעים קובעים שהקונים לא יגורו בנכס אלא רק יחזיקו בו או ישכירו אותו, ולכן המוצר ממוצב גבוה יותר כדי למקסם את הרווחים.

" עם רמת המחירים הנוכחית, תזרים המזומנים בשוק מסתובב כמעט רק בין משקיעים, בעוד שקשה מאוד לגשת לקוני בתים ", העיר מר קיט.

נתונים מקבוצת DKRA מראים גם הם מגמה דומה. ביותר מ-2,000 עסקאות שנרשמו בתשעת החודשים הראשונים של השנה, רוכשי דירות היוו רק כ-30%, 70% הנותרים היו משקיעים. לקבוצת המשקיעים יש פוטנציאל פיננסי חזק יותר, והם מוכנים לשלם מחירים גבוהים אם הם רואים הזדמנות רווח, בעוד שרוכשי דירות אמיתיים - עם תקציב של 1-2 מיליארד וונד, מתקשים להגיע לדירות במחירים של 4-5 מיליארד וונד ומעלה.

גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE), אמרה גם כי רוב העסקאות בשוק הראשוני נובעות מביקוש של קבוצת אנשים המחזיקים בנכסי נדל"ן רבים. בנוסף, לפרויקטים רבים יש שיעורי ספיגה טובים הודות ל"רכיבה על גל הפרויקטים הגדולים" והנאה ממיזוגים מקומיים.

לדברי גב' מיין, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בטווח הקצר מכיוון שציפיות הרווח של המשקיעים נותרות גבוהות. מספר רב של משקיעים עדיין "חיים טוב" ואינם נמצאים תחת לחץ ממינוף פיננסי. לכן, אין להם סיבה להתאים את מחירי המכירה.

" בהקשר של ריביות שנשמרות ברמות נמוכות, תזרימי מזומנים זולים שהמשך הזרמתם לשוק, יישום נמרץ של מדיניות לקידום השקעות ציבוריות, והיצע הדיור הבינוני ובמחיר סביר עדיין מועט, משקיעים עדיין מאמינים שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ", העריכה גב' מיין.

מר לה דין צ'ונג - מומחה מְקַרקְעִין כמו כן ציין כי לאחרונה היצע הדירות היה בעיקר בפלח היוקרה. מחיר הדירה הממוצע עומד כיום על כ-80 מיליון דונג וייט למ"ר. לאחרונה נפתחו למכירה פרויקטים חדשים רבים במחירים מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר.

עם מחירי הדיור הנוכחיים, לעובדים מן השורה, אפילו עם משכורת של 30 מיליון דונג וייט לחודש, כמעט ואין סיכוי לרכוש בית. אלו שיכולים לקנות במחיר של 70-100 מיליון דונג וייט למ"ר הם בעיקר משקיעים, ספקולנטים וקבוצת אנשים עם הכנסות גבוהות במיוחד כמו בעלי עסקים.

מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל חברת PropertyGuru Vietnam, הסביר את הסיבה לכך שמגמת רכישת נדל"ן ספקולטיבית בווייטנאם כה גבוהה, ואמר כי הדבר נובע בחלקו מ... ערוץ השקעה זהו נכס "קל לקנייה וקל למכירה", בעל נזילות טובה ורווחים גבוהים יותר מאשר ערוצים אחרים כמו זהב, מניות או בנקים. תשואות השקעות נדל"ן הן מהטובות ביותר בווייטנאם ב-10 השנים האחרונות, והן מגיעות ל-197% לדירות ול-137% לקרקעות.

סיבה נוספת היא שמדיניות מס הנדל"ן בווייטנאם נמוכה ופתוחה יותר מאשר במדינות רבות באזור, ללא סנקציות נגד ספקולציות ונטישה של נכסי קרקע.

מר נגוין קווק אן ציין כי כיום בעולם ישנם 5 מיסים בסיסיים על נדל"ן: מס בעלות, מס הכנסה, מס רישום, מס פנוי (מס המוחל על נדל"ן שלא נעשה בו שימוש זמן רב) ומס פיתוח (פיתוח תשתיות, שירותים, באזור בו נמצא הנדל"ן). בממוצע, מס בעלות על דירות במדינות רבות הוא בין 0.3% ל-20%, מס רישום הוא בין 2% ל-6% ומס הכנסה הוא בין 14% ל-45%. מדינות מסוימות מטילות מס על נכסים ריקים בין 12% ל-20% ומס פיתוח בין 1% ל-3%.

בווייטנאם, קוני בתים צריכים כיום לשלם רק את שלושת המסים הראשונים: מס הכנסה (2-5%), מס רכוש (0.03-0.2%) ומס רישום (0.5%). " מיסים נמוכים מקלים על קונים להשקיע ב'רוטציה' של נדל"ן, לקנות נכס היום ולמכור אחר מחר ", אמר.

אזהרה מפני סיכון של "בועה"

לדברי מר נגוין ואן דין, כאשר יש פחות ופחות קוני בתים, השוק מאבד את איזון ההיצע-ביקוש שלו, המחירים עולים אך אינם קשורים לביקוש האמיתי, מה שיכול בקלות להוביל לסיכוני בועה.

שוק עם יותר מדי משתתפים, משקיעים, יהיה פגיע לאינפלציה במחירים. (איור: מין דוק).

" ללא התערבות מדיניות בזמן, דיור באזורים עירוניים גדולים יהפוך יותר ויותר מחוץ להישג ידם של עובדים ", אמר מר דין.

הכלכלן דין דה הואן הדגיש גם כי יש צורך להחזיר את השוק לאופיו האמיתי של שירות לצורכי הדיור של הרוב. כאשר השקעות לטווח קצר שולטות, דירות אינן עוד מקום מגורים אלא הופכות לכלי להפקת רווחים, מה שדוחף את המחירים כל הזמן וגורם להשלכות חברתיות. הוא המליץ ​​שהמדינה תשלים בקרוב את היצע הדיור במחירים בינוניים ובמחירים סבירים כדי לאזן את מבנה השוק.

מר נגוין קוואנג הוי - מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי) - העריך: כאשר הון זורם לנדל"ן, ערך הנכס הזה עולה מהר יותר מצמיחת פריון העבודה וצמיחת ההכנסה, ויוצר פער הולך וגדל בין מחירי הדיור ליכולת התשלום של אנשים. זה גורם לשוק לנטות לפעול על סמך ציפיות לעליות מחירים במקום ביקוש אמיתי, מה שהופך את הנזילות לבלתי בת קיימא ומגדיל את הסיכונים לבועות.

כאשר המסחר מונע בעיקר על ידי משקיעים, השווקים הופכים רגישים יותר לשינויים במדיניות. שינוי קטן באשראי, בריביות או בסנטימנט יכול לעורר תגובת שרשרת, המובילה להאטה או לתיקון מקומי. סיכון זה משפיע לא רק על קבוצת הספקולנטים אלא יכול להתפשט גם למערכת הפיננסית, לעסקים ולכלכלה כולה אם לא נשלט בקפידה.

" לכן, הצעדים הדרסטיים של הממשלה לצינון עליית המחירים הם הצעד הנכון והאסטרטגי, שמטרתו יציבות לטווח ארוך ", הדגיש מר הוי.

מקור: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html