השוק מאט, הקונים ממתינים, מה אומר משרד המשפטים על ההצעה להטיל מיסים גבוהים על "גלישה" בנדל"ן?

משרד המשפטים סבור כי מיסוי המבוסס על זמן בעלות אינו בר ביצוע; מחירי הדירות בהאנוי עומדים על שמריהם וסביר להניח שלא ירדו משמעותית; העיר הו צ'י מין הפסיקה לבדוק את המצב הנוכחי בעת הנפקת אישורי קרקע ובתים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נכון לעכשיו, מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן בווייטנאם מוטל בשיעור קבוע של 2% על שווי העסקה, ללא קשר לתקופת הבעלות. (מקור: DN&TT)

משרד המשפטים מתבטא בגלוי במסים גבוהים על "גלישה" של נדל"ן

על פי משרד המשפטים, מיסוי נדל"ן על סמך תקופת הבעלות אינו בר ביצוע עקב חוסר אחידות במערכת המס וניהול הקרקעות, ויש צורך במחקר נוסף. הערות משרד המשפטים על ההצעה לפתח טיוטת חוק מס הכנסה אישי (החלפה).

בטיוטת ההגשה לממשלה, הציע משרד האוצר כי "ניתן לחקור וליישם גביית מס על הכנסה אישית (PIT) מהעברת נדל"ן בהתבסס על תקופת ההחזקה כפי שחווים מדינות מסוימות. יש לחקור ולקבוע שיעורי מס ספציפיים כראוי, המשקפים את פעילותו בפועל של שוק הנדל"ן". הצעה זו שואפת למסד מדיניות וכיווניות, לקיים רמה סבירה של רגולציה, להימנע מספקולציות ובועות נדל"ן.

משרד המשפטים העיר כי יש לחקור ולקבוע כראוי שיעורי מס ספציפיים, שישקפו את המצב בפועל של פעילות שוק הנדל"ן.

כדי ליישם מדיניות זו, יש צורך לסנכרן עם תהליך שכלול המדיניות הקשורה לקרקע ודיור וכן עם הסנכרון והמוכנות של תשתית טכנולוגיית המידע לרישום מקרקעין ונדל"ן.

לכן, המשרד סבור כי הפתרון של גביית מס על סמך זמן החזקה אינו בר ביצוע, ולכן הוא ממליץ למשרד האוצר להמשיך לחקור ולשכלל את המדיניות לפני יישומה על מנת להבטיח יעילות וישימות.

נכון לעכשיו, מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן בווייטנאם מוטל בשיעור קבוע של 2% על שווי העסקה, ללא קשר לתקופת הבעלות.

בספטמבר 2024, בהודעה רשמית שנשלחה למשרד הממשלה ובו דיווח על מחירי הנדל"ן, הודיע ​​משרד הבינוי כי יבחן ויציע מדיניות מס עבור בעלי בתים וקרקעות מרובים ומשתמשים בהם כדי להגביל ספקולציות וקנייה ומכירה לטווח קצר למטרות רווח. ההצעה הועלתה בהקשר של עלייה חדה מתמשכת במחירי הנדל"ן והדיור מתחילת השנה.

השוק עומד על תילו, המחירים לא צפויים לרדת משמעותית

חוק הקרקעות, עסקי הנדל"ן והדיור מיושם כבר 6 חודשים. בהערכת השפעת החוקים הנ"ל על שוק הנדל"ן, אמר מר לה ואן בין - סגן מנהל מחלקת הקרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה) - כי מוקדם מדי. לוקח זמן עד שהחוק יחלחל למוצרים.

בסמינר "נדל"ן בשנת 2025 - מציאת הזדמנויות באתגרים" שאורגן על ידי עיתון דן וייט ב-11 בפברואר, מר בין ציין כי מחירי הנדל"ן "עלו בצורה נוראית" לאחרונה.

בפרט, מסוף 2023 עד 2024, המחירים ימשיכו לעלות בחדות. דירות חדשות מתחת ל-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר כמעט נעלמו, דירות ישנות רבות שפועלות כבר שנים רבות מתומחרות גם הן ביותר מ-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אפילו באזורי דיור קיבוצי ישנים, המחירים עלו פי 1.5-2, מה שמקשה מאוד על עובדים מן השורה גישה לדיור. אנשים עם 3-4 מיליארד דונג וייטנאמי ביד עדיין מתקשים למצוא מקום מגורים מתאים.

זה לא רק מקשה על בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לרכוש בית, אלא גם פוגע בקיימות השוק.

בניתוח עליית המחירים הזו, אמר מר בין כי היא לא נובעת רק מחוסר היצע, אלא גם מפסיכולוגיית השוק שיש לה השפעה גדולה.

"כמו חדשות על מכירות פומביות של קרקעות, עצם החדשות שמכירות פומביות של קרקעות פה ושם הן בעלות מחירים גבוהים ישפיעו מאוד על הפסיכולוגיה שאלו שלא קונים במהירות יאבדו את חלקם. או שגם אם ההיצע בפועל עדיין לא הגיע לשוק, רק אם יהיו נתונים על ההיצע, המחיר עלול לא לעלות יותר", אמר מר בין. כאשר נקבע טווח מחירים חדש, ההיצע עולה, השוק מתחיל להאט.

"בעתיד הקרוב יושקו מוצרי נדל"ן, יחד עם הנפקת פוליסות, שוק הנדל"ן והמחירים יהיו יציבים יותר. בשלב זה, עובדים יוכלו לקנות בתים. גם הפסיכולוגיה של המשקיעים תהיה רגועה יותר", אמר מר בין.

מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם ונשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר גם כי מחירי הנדל"ן בשנת 2025 נוטים להיות מותאמים בצורה סבירה יותר בהשוואה לעלייה החריפה בהשוואה לשנת 2024.

עם זאת, לדברי אדם זה, הפחתה משמעותית תהיה קשה משום שנושאים מסוימים כמו מחירי קרקעות, רשימות מחירי קרקעות ועלויות מראים סימנים של יצירת לחץ תשומות על עלות מוצרי נדל"ן.

"גם הביקוש הריאלי וגם הביקוש להשקעות נוטים לעלות בשנת 2025. לגבי עסקאות, אני חושב שהן יעלו טוב יותר בשנת 2025 בגלל גורמי היצע טובים יותר, פלחים יציבים יותר ובמיוחד המחירים יותאמו ויישמרו ברמה טובה, מה שיוביל לעלייה בעסקאות. בסך הכל, השוק יהיה פעיל יותר מאשר בשנת 2024. מדדי ההיצע והביקוש בשוק השתפרו אך לא יוכלו לחזור לרמה של 2018-2019", העריך מר דין.

בנוגע להזדמנויות למשקיעי נדל"ן בשנת 2025, העריך מר נגוין ואן דין כי כיום באזור הליבה העירוני, מחירי הדיור גבוהים מדי. מומחה זה ממליץ לאנשים לחפש אזורים עירוניים חדשים עם תשתית ודרכי תנועה טובות.

מחירי הדירות בהאנוי נותרו יציבים

שוק הדירות בהאנוי לאחר ראש השנה הירחי 2025 לא רשם תנודות משמעותיות במחירי המכירה. באופן כללי, מחירי הדירות נותרו זהים לאלו שלפני טט. זאת בניגוד מוחלט לשנה שעברה, כאשר לאחר טט, מחירי הדירות בהאנוי תנודו ברציפות - החלה תקופה של עליות מחירים מתמשכות בשנת 2024.

סקר שערך Batdongsan.com.vn לאחר טט רשם כי מחירי המכירה של דירות בפרויקטים רבים לא השתנו בהשוואה לתקופת המכירה שלפני טט. באופן ספציפי, בפרויקט אן בין פלאזה (נאם טו ליאם), מחיר המכירה של דירות 2 חדרי שינה וחדר אמבטיה אחד עם תקופת בעלות של 50 שנה עדיין נע בין 3.3 ל-3.5 מיליארד וונד לדירה. באותו שטח, עבור דירות עם בעלות לטווח ארוך, מחיר המכירה עדיין עומד על 4.3-4.4 מיליארד וונד לדירה. קו דירות 3 חדרי שינה עם בעלות לטווח ארוך בשטח של מעל 80 מ"ר עדיין מוצע במחיר של 6-6.2 מיליארד וונד לדירה, קו דירות 3 חדרי שינה עם בעלות של 50 שנה עומד עדיין על כ-5 מיליארד וונד לדירה.

באופן דומה, בפרויקט קומפלקס FLC, הממוקם ברחוב פאם הונג (רובע נאם טו ליאם), מחיר המכירה של דירות לאחר טט לא השתנה באופן משמעותי. דירות מעל 50 מ"ר עדיין מתומחרות בין 3.9 ל-4.2 מיליארד דונג וייט לדירה. דירות מעל 70 מ"ר עדיין מתומחרות בין 5.2 ל-5.5 מיליארד דונג וייט לדירה לפני טט.

גם ברובע נאם טו ליאם, דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה בפרויקט גולדן פאלאס עדיין שומרות על מחיר המבוקש מסוף 2024 על 4.6-4.7 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה. בפרויקט גארדן היל עדיין מחיר של 4.5-4.7 מיליארד דונג וייטנאמי לדירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה.

בפרויקט גולדן פילד, מחיר המכירה של דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה נותר בדרך כלל ברמת המחירים הרגילה הקודמת של כ-4.7 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה. עם זאת, בפרויקט זה, השוק ראה כ-2-3 יחידות שהבעלים צריכים למכור בדחיפות, ולכן הם מסכימים לרדת ל-4.5-4.6 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה.

ברובע טאנה שואן, מחיר המכירה של דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה בהאנוי סנטר פוינט עדיין זהה לזה שלפני טט, כאשר מחיר המכירה הנפוץ הוא 5.7-5.8 מיליארד וונד לדירה.

דירות בפרויקט גולד סיזן (Thanh Xuan) עדיין שומרות על טווח מחירים של 8 מיליארד וונד עבור דירות 3 חדרי שינה וכ-6 מיליארד וונד עבור דירות 2 חדרי שינה. טווח מחירים דומה קיים גם בפרויקטים של דירות ברובע קאו גיאי כמו HomeCity, Central Field, Discovery Complex...

על פי סקר שערכה Batdongsan.com.vn בקרב מתווכים וקומות מסחר, קבוצת קוני הנדל"ן עדיין נמצאת במצב של המתנה וצפייה להתפתחויות המחירים לאחר טט.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי בשנת 2025, מחירי הדירות כמעט ולא ירדו. הסיבה לכך היא שההיצע העיקרי החדש הקיים בשוק בשנת 2025 יתמקד בעיקר במגזר היוקרה והמפואר בערים גדולות. זו הסיבה שמחירי הדירות ימשיכו "לעגון" גבוה. ההיצע מפרויקטים של דיור ציבורי צפוי לעלות בשנת 2025 אך עדיין יהיה קטן ביותר בהשוואה לצורכי האנשים. היצע הדיור המסחרי בעלות נמוכה עדיין נדיר ביותר. לכן, רמת מחירי הדירות כמעט ולא תרד, אלא רק תשמור על רמה אופקית.

הו צ'י מין סיטי מבטלת את בדיקת המצב הנוכחי בעת מתן אישורי קרקע ובתים

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה זה עתה החלטה לתקן ולהשלים מספר סעיפים בתקנות הנוגעות לתיאום בניהול הזמנות בנייה (המכונות "תקנות ניהול הבנייה") בעיר.

התקנות לניהול צווי בנייה בהו צ'י מין סיטי פורסמו עם ההחלטה ב-1 באפריל 2024. בהן, סעיף 10 קובע את אחריותם של מחלקת משאבי הטבע והסביבה (TN-MT), משרד רישום המקרקעין העירוני וסניפיה המסונפים כדלקמן:

"בתהליך הטיפול בהליכים הקשורים לאישור נכסים המחוברים לקרקע, במקרה של בדיקת המצב הנוכחי של בתים או עבודות בנייה בהתאם להוראות חוק המקרקעין, אם יתגלו הפרות של צו הבנייה, התיק יועבר לרשות המוסמכת לבדיקה וטיפול בהתאם להוראות החוק."

בהחלטה שפורסמה לאחרונה, תיקנה אותה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי ל: "בתהליך הטיפול בהליכים הקשורים לאישור נכסים המחוברים לקרקע, אם מתגלות הפרות כלשהן של צו הבנייה, יש לשלוח הודעה בכתב לרשות המוסמכת לבדיקה וטיפול בהתאם להוראות החוק."

התיקון הנ"ל פירושו כי מחלקת משאבי הטבע והסביבה, משרד רישום המקרקעין העירוני וסניפיה המסונפים אינם עוד מחויבים לבדוק את המצב הנוכחי של בתים או עבודות בנייה בעת הנפקת אישורים.

ההחלטה המתוקנת והמשופרת הסירה את אחריותה של משטרת הו צ'י מין סיטי להורות למשטרה ברמת המחוז לחזק את הפיקוח ולאתר באופן מיידי עבודות בנייה המפרות את צו הבנייה באזור שבניהולה, לקבלת ייעוץ בנוגע לטיפול בהן.

בנוסף, התקנה החדשה מסירה גם את אחריותה של מחלקת התכנון וההשקעות לתאם עם ועדת העם המחוזית ולבקש מחברות לרשום מחדש את תעודות הרישום העסקיות שלהן בהתאם להחלטה לטפל בהפרות מנהליות בעת הצהרה על תוכן רישום לא ישר או מדויק.

בנוגע לאחריות על עריכת רישומי הפרות מנהליות וייעוץ בנוגע לסנקציות מנהליות, התקנה החדשה מסירה את הביטוי "תוך 2 ימי עבודה ממועד עריכת רישומי הפרות מנהליות".

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html