תשלום נוסף של דמי שימוש בקרקע: צורך בפתרון מאוזן

Nhiều dự án, Sở Tài Chính TP Hồ Chí Minh yêu cầu nộp thêm tiền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng, cần giải pháp cân bằng lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư.

עבור פרויקטים רבים, מחלקת האוצר של הו צ'י מין סיטי דורשת תשלום נוסף של דמי שימוש בקרקע. מומחים אומרים כי נדרש פתרון כדי לאזן בין האינטרסים של המדינה והמשקיעים.

בהקשר של ניסיון של הו צ'י מין סיטי למשוך השקעות לקידום פיתוח נדל"ן, משרד האוצר דחה את הצעתו של המשקיע מאמפייר סיטי ואילץ את העיר לשלם 5,000 מיליארד וונד נוספים כאגרות שימוש בקרקע, על פי מסקנת הבדיקה, מומחים רבים אמרו כי עלינו למצוא פתרון לאיזון האינטרסים של המדינה והמשקיעים.

המשרד מאשר כי פעל לפי ההליך הנכון.

בהקשר של שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, המתמודד עם סדרה של בעיות משפטיות מתמשכות באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם, ההחלטה האחרונה של משרד האוצר בנוגע לפרויקט אמפייר סיטי הפכה למרכז תשומת הלב. מועצת הערכת הקרקעות העירונית, לאחר תהליך סקירה קפדני, הסכימה על תוכנית תמחור למגרשי קרקע מ-2-13 עד 2-21 באזור הפונקציונלי של ת'ו ת'יאם.

תוצאה זו מחייבת את המשקיע להוסיף יותר מ-5,000 מיליארד דונג וייט בהשוואה לחישוב הראשוני, מה שמעלה את סך ההתחייבות הפיננסית ל-8,819 מיליארד דונג וייט. זהו אחד ההתאמות הגבוהות ביותר מאז שהעיר יישמה צעדים להסרת קשיים בפרויקט ת'ו ת'יאם, המשקף מאמצים להבטיח הוגנות בניהול משאבי קרקע ציבוריים.

Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Cần giải pháp cân bằng- Ảnh 1. — תשלום אגרות שימוש נוספות בקרקע כדי להבטיח הכנסות חוקיות לתקציב, לשרת פיתוח תשתיות ורווחה חברתית בהו צ'י מין סיטי.

מחלקת הכספים של הו צ'י מין סיטי אישרה כי התהליך כולו תואם את התקנות החוקיות, בתיאום בין מחלקת החקלאות והסביבה ומועצת הערכת הקרקע. לכן, סוכנות זו סבורה כי "אין בסיס" לשקול את בקשת העסק.

על פי משרד האוצר, עד כה, המשרד לא תיעד מקרים דומים, דבר המצביע על כך שמדובר בהחלטה בודדת אך הכרחית. בנוגע לפתרונות להאצת ההתקדמות, נציג משרד האוצר הדגיש כי החלטות 1361/QD-HDTĐGĐ ו-1362/QD-HDTĐGĐ שהונפקו ב-9 בספטמבר 2025 הבהירו את האחריות, ההליכים ומגבלות הזמן לעיבוד, ובכך ביטלו את הצטברות המסמכים.

מצד המשקיעים, חברת Imperial City Joint Venture Company Limited שלחה מסמך ליו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, ובו הצעה להגדיר מחדש התחייבויות פיננסיות נוספות. על פי החברה, בשנת 2016 הקצתה העיר יותר מ-11 דונם של אדמה בטו ת'יאם לתקופה של 50 שנה, ובתחילת 2017 היא השלימה תשלום של כמעט 3,600 מיליארד דונג וייטנאמי. החלטת הקצאת הקרקע קבעה בבירור כי לא נדרש תשלום נוסף בעת שינוי צורת חכירת הקרקע עם תשלום חד פעמי להקצאת קרקע עם גביית דמי שימוש בקרקע. בהתבסס על כך, הפרויקט הושלם שלושה אשכולות של עבודות עם כ-1,200 דירות שנמסרו לתושבים.

עם זאת, מאז 2019, הפעילות עומדת על תילו עקב מסקנת הפיקוח הממשלתי על התחייבויות כספיות נוספות. לאחרונה, ההצעה לגבות יותר מ-8,800 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.46 מהסכום ששולם, גרמה לעסקים לחשוש שהעלות הכוללת תרקיע שחקים למיליארדי דולרים, תחרוג מיכולתם הפיננסית ותסכן סכסוכים בינלאומיים.

הדרישה לשלם דמי שימוש נוספים בקרקע באמפייר סיטי אינה רק סוגיה כלכלית אלא גם שיעור בהגנה על האינטרסים הציבוריים בניהול קרקעות. על פי מסקנה 1037/KL-TTCP של הפיקוח הממשלתי משנת 2019, חישוב מחיר הקרקע הראשוני עם מחיר יחידה של 26 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר אינו תואם את התקנות, מה שמוביל לאובדן תקציב המדינה.

ההתאמה לסכום כולל של 8,819 מיליארד דונג וייטנאמי, בתוספת 5,238 מיליארד דונג וייטנאמי, נועדה לתקן טעות זו, להבטיח הכנסות חוקיות לתקציב, לשרת את פיתוח התשתיות והרווחה החברתית בהו צ'י מין סיטי. דבר זה עולה בקנה אחד עם רוח חוק הקרקעות משנת 2024 וצו 71/2024/ND-CP, להתגבר על ליקויים ישנים בהערכת קרקעות, ליצור נוחות ועדיין לשמור על שקיפות.

צריך פתרון מאוזן

בנוגע לסוגיה הנ"ל, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), העיר כי האגרה הנוספת גבוהה מדי, עם ריבית של 5.4% לשנה, שהיא נטל בלתי סביר, במיוחד כאשר החוק הישן משנת 2013 לא קבע תשלום נוסף עבור התקופה שבה לא חושבו דמי קרקע. מר צ'או הציע להפחית אותה ל-3.6% לשנה ולאפשר קיזוז אם המיזם אינו אשם, כדי להימנע מפגיעה בסביבת ההשקעות. HoREA הציע גם לתקן את ההחלטה בנוגע למנגנון המדיניות ליישום חוק הקרקעות, להחיל תשלום נוסף רק כאשר משתמש הקרקע אשם, ובמקביל לאפשר קיזוז של הסכום ששולם כדי להבטיח הוגנות.

Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Cần giải pháp cân bằng- Ảnh 2. — המדינה צריכה לשקול הטלת שיעור מס נוסף וסביר כדי להבטיח מקורות הכנסה וכן להפחית את הלחץ על משקיעים.

מר טראן חאן קוואנג, מומחה נדל"ן, אמר כי בהקשר של הו צ'י מין סיטי מקדמת ומושכת השקעות עבור פרויקטים רבים של פיתוח, דרישה לתשלום נוסף של דמי שימוש בקרקע אינה סבירה. למעשה, המשקיעים מילאו את התחייבויותיהם בנוגע לדמי שימוש בקרקע, אך מסיבות אובייקטיביות שאינן באשמת המשקיעים, ישנה תוספת תשלום. לכן, יש צורך לשקול הטלת תוספת תשלום סבירה כדי להבטיח הכנסות וכן להפחית את הלחץ הפיננסי על המשקיעים. "בדרך זו, המדיניות תהפוך להוגנת יותר, תקדם הרמוניה בין אינטרסים ציבוריים ופרטיים, ותתרום לשגשוג בר-קיימא של העיר", ניתח מר קוואנג.

אמפייר סיטי, עם הון השקעה של 1.2 מיליארד דולר, היא מיזם משותף של טיאן פואוק, טראן תאי, קפל לנד (סינגפור) וגאו קפיטל פרטנרס (הונג קונג), שהוכרז בשנת 2015. תכנון המתחם לאורך נהר סייגון כולל מרכז מסחרי, מלון, משרדים ודירות, כאשר מגדל בן 86-88 קומות צפוי להיות הגבוה ביותר בווייטנאם. לאחר כמעט עשור, רק חלק המגורים הושלם, שאר הפריטים עדיין לא גמורים.

מקור: https://vtv.vn/nop-bo-sung-tien-su-dung-dat-can-giai-phap-can-bang-100250930112822909.htm