השוק משתנה, האם זה זמן זהב להשקעה? דירות בדרום עולות בסתר במחירן, שם מחירי הקרקעות הם הגבוהים ביותר בהאנוי?

בהקשר של השוק שמתכונן לשינוי, התקופה הנוכחית היא זמן הזהב להשקעה, דירות בדרום עולות "בשקט" במחירן, וחושפות את האזור העירוני עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר בהאנוי ... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

מתחילת השנה, שוק הנדל"ן בהאנוי רשם באופן רציף עליות מחירים עבור רוב סוגי הנדל"ן. (מקור: DN&TT)

השוק קובע רמת מחירים חדשה

התאמת רשימות מחירי הקרקעות בערים מרכזיות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי יוצרת איתות חזק למגמת עליית מחירים מקיפה. רשימת מחירי הקרקעות החדשה בהו צ'י מין סיטי בתוקף מאז אוקטובר 2024, כאשר המחיר הגבוה ביותר הגיע ל-687.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר במחוז 1. בינתיים, בהאנוי, רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת העלתה את המחיר במחוז הואן קיאם ליותר מ-695 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה משמעותית מאשר בהו צ'י מין סיטי. בהשוואה לרשימת המחירים הישנה, ​​רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת בהאנוי גבוהה פי 2-6.

על פי חוק הקרקעות המתוקן, מחירון הקרקעות הארצי צפוי לחול רשמית מתחילת 2026. זוהי נקודת מפנה חשובה, משום שבהיסטוריה מעולם לא היה תקדים של ירידה במחירי הקרקע לאחר כל פרסום של מחירון חדש.

לדוגמה, בתקופה שבין 2015 ל-2019, כאשר יושמה מסגרת מחירי הקרקע החדשה, מחירי הקרקעות בהאנוי עלו ב-10-20%. באופן דומה, גם בתקופה שבין 2020 ל-2024 נרשמה עלייה ממוצעת של כ-15% כאשר תוקנה מסגרת מחירי הקרקעות הלאומית. מגמה זו מראה כי טבלת מחירי הקרקע החדשה בשנת 2026 תקבע רמת מחירים גבוהה יותר מהנוכחית. דבר זה ישפיע באופן משמעותי על החלטות ההשקעה של אנשים רבים.

בהקשר של השוק המתכונן לשינוי, התקופה הנוכחית היא זמן הזהב להשקעה בנדל"ן. לפני יישום רשמי של מחירי הקרקעות החדשים, מחירי הנדל"ן עדיין ברמה סבירה יחסית. זוהי הזדמנות מצוינת למשקיעים להחזיק בנכסים במחירים נמוכים יותר, תוך הימנעות מהלחץ מעליות מחירים כאשר מסגרת מחירי הקרקעות החדשה מיושמת.

השקעה בשלב זה מסייעת גם להעלות את ערך הנכס במהירות. למעשה, כאשר מחיר הקרקע מותאם בהתאם למסגרת המחירים החדשה, ערך הנכס של המשקיעים המוקדמים יעלה באופן דרמטי. זהו יתרון תחרותי ברור, במיוחד כאשר השוק "מתחמם" כאשר משקיעים מתחילים להצטרף.

בנוסף, אזורים בעלי פוטנציאל חזק לתשתיות ופיתוח כלכלי הם לעתים קרובות יעדים אטרקטיביים למשקיעים. לדוגמה, מחוזות שכנים להו צ'י מין סיטי, כמו דונג נאי, בין דואנג או לונג אן, כולם נהנים רבות מפרויקטים מרכזיים של תשתית. אזורים אלה לא רק מגדילים את ערך הנדל"ן אלא גם יוצרים הזדמנויות רווח רבות הודות לעלייה בביקוש לדיור.

דירות בדרום עולות "בשקט" במחיר

מאז תחילת השנה, שוק הנדל"ן בהאנוי רשם באופן רציף עליות מחירים עבור רוב סוגי הנדל"ן. בניגוד לשינויים "הפתאומיים" בדירות בהאנוי, פרויקטים של דירות בהו צ'י מין סיטי עדיין רשמו עליות מחירים יציבות, כאשר חלק מהפרויקטים אף חוו צמיחה חזקה.

על פי דו"ח הרבעון השלישי של CBRE וייטנאם לשנת 2024, בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות נמוך אך שיעור הקליטה משתפר. באופן ספציפי, ברבעון השלישי, בהו צ'י מין סיטי היו פחות מ-130 דירות חדשות למכירה, שהגיעו מהשלב הבא של פרויקטים שנפתחו למכירה, הממוקמים באזורים מרוחקים מהמרכז.

למרות שההיצע הרשמי למכירה נמוך, ניתן לציין את נקודת האור של שוק הו צ'י מין סיטי בתקופה האחרונה, שכן בשוק יש כמעט 300 דירות שהוצעו מחדש מפרויקטים שהפסיקו להימכר באופן זמני ב-1-2 השנים האחרונות בעיר טו דוק, מחוז 7, וכ-2,700 דירות שלא נפתחו רשמית למכירה החלו לקבל הזמנות, וצפויות להיפתח למכירה בעתיד הקרוב.

בנוסף, רוב הפרויקטים עם מלאי נותר למכירה רשמו שיעורי מכירה חיוביים, כאשר יותר מ-2,000 דירות נמכרו בהצלחה ברבעון, כמעט כפול מזה של הרבעון הקודם. המשקיעים המשיכו ליישם מדיניות מכירה רבות כגון הנחות המבוססות על אמצעי תשלום, לוחות זמנים מגוונים של תשלומים, תמיכה בריבית על הלוואות, התחייבויות שכירות וכו'.

חלק מהפרויקטים בשלב ההזמנה עם מחירי מכירה גבוהים גורמים גם לקונים לשקול פרויקטים שכנים עם מוצרים ראשוניים למכירה באיכות דומה אך במחירי מכירה נמוכים יותר ומסירה מוקדמת.

נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה העיקרי של דירות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-66 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר של שטח נטו, עלייה של 4% לעומת הרבעון הקודם וכמעט 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעיקר בשל התאמת מחירי המכירה של פרויקטים ישנים בשלב הפתיחה החדש, כגון D-Homme (רובע 6), D-Aqua (רובע 8) ו-Lavida Plus (רובע 7), שכולם התאימו את מחירי המכירה העיקריים שלהם ב-10% - 30% בהשוואה למחירי המכירה בשלב הקודם.

השוק המשני בהו צ'י מין סיטי המשיך לצמוח מעט ברבעון זה, עם עלייה ממוצעת של 3% רבעון קודם ו-5% משנה לשנה, והגיע לממוצע של 48 מיליון דונג וייט למ"ר שטח נטו ברבעון השלישי. רוב מגזרי הדירות רשמו עלייה במחירי המכירה המשניים ברבעון זה.

ראוי לציין כי פרויקט הפנינה של סייגון חווה עלייה מרשימה במחירים - עד 34% בשנה האחרונה. נכון לעכשיו, מחיר המכירה הממוצע נע סביב 83.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn.

פרספקטיבה של אזור דיור ציבורי במגרש CT3 - אזור עירוני חדש קים צ'ונג, רובע דונג אנה, האנוי. (מקור: משקיע)

בהאנוי עומדות להיות יותר מ-1,000 יחידות דיור במחירים נוחים.

המיזם המשותף של המשקיעים Handico ו-Viglacera מתכנן להתחיל בבניית פרויקט CT3 במסגרת פרויקט השקעות בבנייה לדיור חברתי בחלקות CT3 ו-CT4 - אזור עירוני חדש של קים צ'ונג, מחוז דונג אנה (האנוי) בתחילת 2025.

על פי מידע ממועצת ניהול הפרויקטים, הוועדה העממית של מחוז דונג אן מאיצה את התקדמות פינוי האתר בדצמבר 2024. צפוי שבינואר 2025, הוועדה העממית של האנוי תחליט להקצות קרקע למשקיע המיזם המשותף לביצוע צעדים להתחלת הפרויקט.

על פי התכנון שאושר, על מגרש הקרקע CT3 ייבנו 3 בנייני דירות רבי קומות, כל בניין בן 12 קומות + עליית גג אחת. שטח הבנייה הכולל הוא יותר מ-109,000 מ"ר, עם סך של 1,104 דירות, ואוכלוסייה של כמעט 4,000 איש.

בחלקה CT4, פרויקט הדיור הציבורי השלים השקעות בנייה ונכנס לשימוש מאז הרבעון הרביעי של 2021 עם בניין דירות בן 12 קומות + עליית גג אחת, סך של 484 דירות העונות על צורכי הדיור של יותר מ-1,500 איש.

בנוגע לפרויקט במגרש CT5, נציג המשקיע המשותף אמר כי הם מתאמים באופן פעיל עם הוועדה העממית של מחוז דונג אן כדי להסיר קשיים ומכשולים בפיצויים ופינוי אתרים, וכן כדי לארגן קרקעות ליישוב מחדש עבור אנשים.

מצד שני, הקונסורציום בוחן דו"ח עירוני כדי לאפשר את ההתאמה מפרויקט דיור לעובדים לדיור ציבורי כדי להרחיב עוד יותר את קהל הנגיש לסוג זה של דיור במדיניות, המתאים למחירם של רוב האנשים.

חשיפת האזור העירוני עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר בהאנוי

על פי מחירי הקרקעות המתוקנים של האנוי, האזור העירוני טאי הו טאי (מחוז טאי הו) הוא האזור העירוני עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר, העומד על יותר מ-113 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

המחיר הנ"ל שייך למיקום היפה ביותר באזור העירוני (מיקום 1) עם קטע כביש באורך 60 מטר, חלק ממחוז טאי הו, עלייה של 225% בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות שפורסמה בשנת 2019 (34.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר).

גם באזור העירוני ווסט לייק, מיקום קטע הכביש באורך 60 מטר אך במחוז בק טו ליאם מחירו עומד על כמעט 108 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 210%.

על פי מחירי הקרקעות המתוקנים של האנוי, ישנם 5 אזורים עירוניים עם מחירי קרקע מעל 100 מיליון וונד למטר רבוע במיקומים לאורך כבישים ראשיים.

בנוסף לאזור העירוני ווסט לייק (השם המסחרי הוא סטארלייק), אזור העיר נאם טרונג ין עם חתך כביש באורך 40 מטר עולה 109.3 מיליון וונד רבוע למ"ר, אזור העיר סיטי אוף אקסצ'יינג' עם חתך כביש באורך 50 מטר עולה כמעט 104.3 מיליון וונד רבוע למ"ר, אזור הסגל הדיפלומטי עולה כמעט 108 מיליון וונד רבוע למ"ר עם חתך כביש באורך 60 מטר, ואזור העיר מיי דין - מה טרי עולה כמעט 101 מיליון וונד רבוע למ"ר עם חתך כביש באורך 20-30 מטר.

מחירי הקרקעות באזורים עירוניים פרבריים עלו גם הם בממוצע של 175-200%. לדוגמה, אזור העיר לידקו (מחוז הואי דוק) גדל מ-18.8 מיליון דונג וייטנאמי לכמעט 54.7 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה השווה ערך לעלייה של כמעט 190%.

בינתיים, מחיר הקרקע העירונית הנמוך ביותר בטבלה המתוקנת החדשה בהאנוי הוא אזור המגורים פו תין, עיירת סון טאי, עם מחיר של 11.38 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 175% בהשוואה לרשימת המחירים הישנה.

עם זאת, המחירים הנ"ל עדיין נמוכים בהרבה ממחירי הקנייה והמכירה בשוק לאחרונה.

בסקר השוק ואתרי מסחר בנדל"ן, מחירי הבתים והקרקעות באזור העירוני טאי הו טאי, כמו גם באזורים עירוניים אחרים, מפורסמים למכירה במחיר גבוה פי 3-4. לדוגמה, באזור העירוני טאי הו טאי, מחירי הווילות והטאונהאוסים מפורסמים בדרך כלל למכירה בכ-350-400 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ודירות עולות על 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. יש כאן וילות במחירים המפורסמים ביותר מ-500 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html