שוק הקרקעות למכירה פומבית מתקרר לאחר חום מטורף לפני יותר משנה

לפני יותר משנה, שוק הקרקעות למכירות פומביות היה לוהט, אך כעת משקיעים רבים נאלצו למכור בהפסד.

אחרי המנות מכירה פומבית של קרקעות בשנת 2024, השוק היה לוהט מאוד בפרברי האנוי . כיום המשיכה של שוק זה מתקררת. משקיעים רבים ש"מחזיקים" בקרקעות למכירה פומבית רוצים למכור את סחורתם, ואף מקבלים "קיזוז הפסדים".

בניגוד לסצנה השוקקת בשנת 2024, מתחילת השנה, פעילות מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי הראו מגמת האטה. במקומות רבים המחירים ירדו משמעותית.

לדוגמה, 34 מגרשים במחוז ת'אץ' טאט (הישן) נמכרו במכרז באמצע השנה הנוכחית, כאשר מחיר הזכייה הגבוה ביותר עמד על יותר מ-56 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ירידה של פי 3.3 בהשוואה למסחר בדצמבר 2024 (מחיר הזכייה הגבוה ביותר עמד על יותר מ-185 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר).

באופן דומה, 9 מגרשים במחוז פוק טו (הישן) נמכרו גם הם במחיר הגבוה ביותר של 47 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ירידה של כמעט 40% בהשוואה למושב בספטמבר בשנה שעברה. במושב זה היו יותר מ-100 משתתפים, ירידה של יותר משליש בהשוואה למושב הקודם.

פריטים רבים שנמכרו במכירה פומבית התקררו. (תמונה להמחשה)

מר נגוין טיין ת'ואט, מתווך נדל"ן בקומונה הואי דוק, אמר שהוא מפרסם שתי מגרשים של הבעלים הקודמים, מחיר המכירה גבוה רק במעט ממחיר הזכייה של 5-10 מיליון דולר למ"ר, אך במשך מספר חודשים איש לא שאל.

נכון לעכשיו, לחברה של מר ת'ואט מספר מגרשים למכירה פומבית במחוזות הואי דוק, ת'אן אואי וקואוק אואי (הישן) שמשקיעים שלחו למכירה מאז תחילת 2025. עם זאת, מספר העסקאות קטן מאוד, כאשר רק 5 מגרשים נסחרים באותו מחיר כמו המשקיעים שזכו וקנו אותם בחזרה קודם לכן.

לדברי מר ת'ואאט, למעשה, כל המשקיעים שלחו הפרש מחירים של 200-300 מיליון דונג וייט למגרש עבור שטח של 90-110 מ"ר, אך הלקוחות שקנו הציעו כולם מחיר נמוך יותר. לאחר פעמים רבות של העלאות והורדות, המשקיעים החליטו למכור באותו מחיר שקנו קודם לכן. הסיבה שמשקיעים אלה היו צריכים למכור באופן מיידי הייתה מכיוון שהגיע מועד תשלום הריבית והקרן לבנק אך הם עדיין לא הפכו את תזרים המזומנים, כך שניתן לראות בכך צעד "צמצום הפסדים" לשימור הון.

לדברי מר ת'ואאט, ישנן כיום 4 מגרשים בהואי דוק עם מחיר מכירה פומבית של כ-85 מיליון דונג וייט למ"ר. בעל הקרקע רוצה למכור באותו מחיר, הקונה ישלם את המס, אך הלקוחות שבאים לשאול מתלוננים שהמחיר גבוה מדי ורוצים להפחית אותו ב-200-300 מיליון דונג וייט למגרש.

" באמצע השנה שעברה, כאשר שוק הקרקעות למכירות פומביות התחמם, משקיעים רבים קפצו פנימה כדי לקנות למטרות רווח, אך מספר חודשים לאחר מכן השוק התהפך, הנזילות הואטה, ומשקיעים אלה נאלצו למכור כדי להחזיר הון לפירעון הלוואות בנקאיות ", אמר מר ת'ואט.

מר טראן נגוק אן, מתווך נדל"ן בהאנוי, אמר גם כי כיום, משקיעים רבים שהחזיקו במגרשי קרקע למכירה פומבית מאז אוגוסט וספטמבר 2024 נאלצו להוריד את מחיר המכירה כדי להיפטר מהסחורה.

לדוגמה, מגרש בשטח של 61 מ"ר ברובע טאנה אואי הישן, עם מחיר מנצח של כ-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, השווה ערך לכ-4.25 מיליארד דונג וייטנאמי למגרש, נמכר כעת בהפסד תמורת כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי.

או שחלקת אדמה אחרת ברובע הואי דוק הישן נמכרה במחיר מנצח של כ-85 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, אך כעת גם הוא ירד לכ-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לדברי מר נגוק אן, לאדמות רבות המוצעות למכירה פומבית יש תשתית בסיסית אך אין תוכנית חיבור עתידית להרחבת הקישוריות האזורית, כך שאין פוטנציאל רב לעליית מחירים.

ספקולנטים קונים ומחכים שהמחירים יעלו בהתאם למגמות השוק, מבלי להעריך את הפוטנציאל של הקרקע. לכן, כאשר השוק קורס, הם נופלים למצב של "החזקת פצצה", ונאלצים להוריד מחירים כדי לצמצם הפסדים.

למעשה, באזורים הסובבים את המגרשים המוצעים למכירה פומבית, מחיר השוק נע סביב 50-60 מיליון דונג וייט למ"ר, אפילו בחלק מהאזורים, כולל עלויות בנייה, נעות בין 100-110 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שהמגרשים המוצעים למכירה פומבית נעים בין 80-120 מיליון דונג וייט למ"ר. אם משקיעים יחזיקו במגרשים אלה, הם ירכשו אותם במחיר של לפחות 3 שנים מאוחר יותר.

בהתייחסו למצב הנוכחי של מכירות פומביות של קרקעות, אמר מנהל חברת מכירות פומביות כי המצב התקרר מאוד בהשוואה לעבר. לדוגמה, בעבר יכלו להגיש במכירה פומבית 1,000 בקשות. כעת מספר הבקשות ירד לכמה מאות. כלומר, בממוצע, בעבר היו כ-40-50 בקשות לכל חלקת אדמה שהשתתפה במכירה הפומבית, אך כעת יש רק כ-10-20 לקוחות לכל חלקת אדמה. וגם המחירים קרובים יותר למציאות, המצב של ביטול פיקדון כבר לא קיים.

מכירות פומביות של קרקעות מחמירות

לדברי מומחים, מכירות פומביות של קרקעות מחמירות כך שאין עוד חום וירטואלי.

בהתייחסם להתקררות מכירות פומביות של קרקעות, ניתחו כמה מומחי נדל"ן כי מחירי הקרקעות במכרזים קודמים עלו גבוה מדי, וכאשר הם עברו את ערכם האמיתי בהרבה, נזילות הופכת לבעיה גדולה. הזוכים במכרזים יתקשו למכור אותם מחדש משום שלא יצליחו למצוא קונים, במיוחד בהקשר של ריביות גבוהות על הלוואות בנקאיות ושוק הנדל"ן המתמודד עם אתגרי הון.

סיבה נוספת יכולה להיות שקונים "התעוררו" לאחר מחירי הקרקעות המאמירים, משקיעים כבר לא מעוניינים לשלם מחיר גבוה מדי כדי לקנות מגרש ואז לעבוד קשה כדי למכור אותו ברווח. מכיוון שכולם רואים שהמחיר הנוכחי לא מציאותי מדי, אם לא ימצאו קונה תוך חודש, הם יצטרכו לוותר על הפיקדון שלהם, ולכן הם זהירים יותר.

בנוסף, אזורי הפרברים של האנוי, כמו הואי דוק, ת'אן אואי או פוק טו, סובלים בעיקר מפיתוח תשתיות לא אחיד. אזורים אלה עשויים להיות אטרקטיביים בטווח הקצר, אך מחירי הקרקעות עולים גבוה מדי, מה שלא יתאים לכוח הקנייה בפועל של השוק, מה שמוביל למצב ממושך של "החזקת קרקע והמתנה לזמן הנכון", מה שמפחית את האטרקטיביות של קרקעות למכירה פומבית.

מִלְבַד, קרקע שנמכרה במכירה פומבית הקרקע היא מיוחדת מטבעה, הקונה חייב לשלם את מלוא הסכום תוך זמן קצר, איחור בתשלום אינו מותר. כאשר מחיר הזכייה גבוה מדי, למשקיע יש מעט מקום להרוויח. אם אין תוכנית לנצל, לבנות או לפתח את הפרויקט, הקרקע המוצעת למכירה פומבית היא רק פיסת נייר אדומה בכספת.

בינתיים, לדברי מר נגוין טיין ת'ואאט, אחת הסיבות להתקררות מכירות פומביות של קרקעות היא שהתקנות בנוגע למכירות פומביות הופכות מחמירות יותר ויותר. בנוסף להגדלת הפיקדון, החוק המתוקן למכירות פומביות של נכסים, שנכנס לתוקף בתחילת השנה, קובע כי ניתן לאסור על מפירי החוק להשתתף במכירות פומביות עד 5 שנים, ואף להעמידם לדין פלילי. הודות לכך, בניגוד לסצנה הקודמת של תחרות קנייה ומכירה, באתרי קרקעות רבים במכירה פומבית, נסגרו סדרה של קומות מסחר ומשרדי תיווך "מאולתרים".

בנוסף, הרשויות החמירו את הפיקוח והטיפול בהתנהגות ספקולטיבית ובמניפולציה של פעילות מכירות פומביות. בנוסף, החלו להיכנס לתוקף תקנות חדשות בנוגע להעלאת מחירי ההתחלה, הגדלת הפיקדונות וטיפול קפדני בנטישת הפיקדונות.

מר פאם דוק טואן, מנכ"ל EZ Propert, ניתח כי מחירי הקרקעות במכרזים קודמים הועלו גבוה מדי, וכאשר הם עולים על הערך האמיתי, הנזילות תהפוך לבעיה גדולה. הזוכים במכרזים יתקשו למכור מחדש משום שלא יוכלו למצוא קונים, במיוחד בהקשר של ריביות גבוהות על הלוואות בנקאיות ושוק הנדל"ן המתמודד עם אתגרים במקורות הון.

" ייתכן שנזילות לקויה היא הסיבה הישירה להתקררות ההדרגתית של מכירות פומביות הקרקעות ", העיר מר טואן.

סיבה נוספת יכולה להיות שקונים "התעוררו" לאחר העלייה החדה במחירי הקרקעות. " יש משקיעים שכבר לא מעוניינים לשלם מחיר גבוה מדי כדי לקנות מגרש ואז לעבוד קשה כדי למכור אותו ברווח. מכיוון שכולם רואים שהמחיר הנוכחי לא מציאותי מדי, אם לא ימצאו קונה תוך חודש, הם יצטרכו לוותר על הפיקדון שלהם, ולכן הם הפכו זהירים יותר ", הוסיף מר טואן.

בנוסף, מר טואן אמר כי פיתוח התשתיות באזורי הפרברים של האנוי אינו אחיד. אזורים אלה עשויים להיות אטרקטיביים בטווח הקצר, אך מחירי הקרקעות שיעלו גבוה מדי לא יתאימו לכוח הקנייה בפועל של השוק, מה שיוביל למצב ממושך של "החזקת קרקע והמתנה לזמן הנכון", מה שיפחית את האטרקטיביות של קרקעות המוצעות למכירה פומבית.

מקור: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html