זמן ההיפוך של שוק הנדל"ן מגיע

[מודעה_1]

באירוע ההכרזה על "דוח שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של 2023" שאורגן על ידי Batdongsan.com.vn בבוקר ה-4 באוקטובר, העריכו מומחים כי שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2023 עדיין קשה אך הראה גם סימנים חיוביים מבחינת ביקוש לעסקאות ופסיכולוגיה של קונים.

מדיניות משפיעה לטובה על שוק הנדל"ן

בסקירת המצב המקרו-כלכלי ושוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2023, מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל ומנהל מכירות של Batdongsan.com.vn, שיתף כי ברבעון האחרון, המצב המקרו-כלכלי היה יציב יחסית, הפעילות העסקית והנפקות האג"ח השתפרו; הונהגו מדיניות חדשה רבות לתמיכה בשוק כגון חוזר 06, הודעה 297 של ראש הממשלה לפתרון קשיים במקורות אשראי ובריביות ההלוואות.

בנוסף, פרויקטים רבים של תשתית מרכזית ממשיכים להיות מואצים על ידי הממשלה ומיושמים בדחיפות, מה שמביא למידע חיובי רב באופן כללי על סנטימנט השוק.

למרות שהמצב הכלכלי נותר יציב, שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2023 טרם השתפר. הן מספר הנכסים המוצעים למכירה והן רמת העניין ממשיכים לרדת בהשוואה לאותה תקופה.

בהתאם לכך, רמת העניין במגרשי קרקע ברחבי הארץ ירדה בכמעט 10% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה למרץ 2023, מגרשי קרקע באזור הצפון רשמו ירידה של 73% בעניין; מגרשי קרקע במחוזות הדרומיים ירדו גם הם ב-71% ואזור המרכז ירד בצורה המשמעותית ביותר, ביותר מ-75%. היקף עסקאות המגרשים לא השתפר, בעיקר בשל חששות לגבי חוקיות ומחירי מכירה לא הולמים.

בבנייני דיור נמוכים, הירידה החדה הן בביקוש והן בכוח הקנייה שכיחה יותר, במיוחד בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי. בהתאם לכך, ברבעון השלישי של 2023, חיפושים אחר בתים עם חזית רחוב ברחבי המדינה ירדו ב-52%, וילות ירדו ב-48% ובתים פרטיים ירדו ב-42% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022.

חיפושים אחר בתים דו-משפחתיים בהאנוי ירדו ביותר מ-40%, ובהו צ'י מין סיטי בכמעט 60%. אפילו בתים דו-משפחתיים מסחריים בשווקי תיירות מרכזיים ראו ירידה חדה ברבעון האחרון והתאוששות טרם נראתה.

דירות הן סוג הנדל"ן היחיד שנפגע פחות משום שהן משרתות צורכי דיור אמיתיים. בעוד שסוגים אחרים ירדו, מספר החיפושים אחר דירות ברחבי הארץ גדל מעט ב-3%, ומספר החיפושים אחר דירות להשכרה גדל גם הוא ב-6%. הביקוש לדירות בהאנוי גדל ב-6%, ובהו צ'י מין סיטי הוא גדל מעט ב-1%.

שיעור עסקאות הדירות המוצלחות מראה סימני שיפור, גם זהו סוג של נכס שצפוי להתאושש היטב. מחירי הדירות אינם נוטים לרדת אלא רק להישאר יציבים, ואף לעלות מעט במוצרים ובתחומים מסוימים. בהשוואה לרבעון הראשון של 2023, מחיר המכירה של דירות בהאנוי ברבעון השלישי של 2023 עלה בממוצע של 4-5%, בעוד שדירות בהו צ'י מין סיטי נותרו יציבות בתקופה האחרונה.

מתי כל סוג של נדל"ן יתאושש?

בנוגע לזמן ההתאוששות של שוק הנדל"ן, מומחים מסכימים כי שנת 2024 תהיה התקופה בה השוק יתהפך. עם זאת, זמן ההתאוששות עבור כל סוג נדל"ן יהיה שונה.

באופן ספציפי, מר נגוין קווק אן אמר כי למרות ירידה חדה, עם סוג הקרקע, זהו עדיין פלח שמושך תשומת לב רבה בשוק הנדל"ן הווייטנאמי, המהווה 28% מבחירות הרכישה של לקוחות המשתתפים בסקר של Batdongsan.com.vn.

מתוכם, 46% מהמשקיעים בוחרים להוציא כסף על רכישת קרקע, 32% מהלקוחות שרוצים להרחיב את שטח המגורים שלהם בוחרים גם הם לרכוש קרקע.

מבחינת תנודות מחירים, מחירי הקרקעות נמצאים במגמת עלייה רציפת מאז 2018. בהתאם, מחירי הקרקעות ברחבי הארץ ברבעון השלישי של 2023 עלו ב-38% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, כאשר בשוק הדרומי חלה העלייה החזקה ביותר במחירי הקרקעות במדינה, כמעט 71%, בעוד שבמחוזות הצפוניים נרשמה עלייה של כ-51% בשש השנים האחרונות.

בהערכת סיכויי ההתאוששות של שוק הנדל"ן, על פי סקר שנערך בקרב 1,000 מתווכי נדל"ן, 25% מהמתווכים מאמינים ששוק הנדל"ן לא יתאושש עד הרבעון הרביעי של 2024, כ-17% מאמינים שהוא יתאושש ברבעון השלישי של 2024 ו-22.6% מאמינים שנקודת ההיפוך תהיה הרבעון השני של 2024.

בנוגע לסוגיה זו, אמר מר קווק אן כי בהשוואה לסוגים אחרים, זמן ההתאוששות של שוק הקרקעות עשוי להיות איטי יותר עקב גורמים רבים.

מבחינת צמיחה כלכלית, התחזית היא שהכלכלה לא תוכל להתאושש עד 2024. האשראי הפתוח להשקעות נדל"ן נותר ברמה נמוכה מאוד, הריביות יורדות בהדרגה אך בקצב הירידה הנוכחי, צפוי שייקח 3-4 רבעונים לחזור לרמת הריבית של 2021.

בנוסף, קצב חלוקת ההשקעות הציבוריות צפוי להתפוצץ בשנת 2025, חוק הקרקעות צפוי גם הוא להיחקק עד סוף 2024 וייקח זמן מה עד שייכנס לתוקף. בנוסף, סנטימנט השוק עדיין נמוך עם סגמנטים של נדל"ן מסוג השקעה וספקולציה, שאינם משרתים את צרכי הדיור האמיתיים.

לכן, מר קווק אן צופה כי קרקעות תתאושש לאט יותר מסוגים אחרים, וייתכן שרק סוף 2024 שוק זה יתהפך.

בנוגע לנדל"ן בבנייה נמוכה, מר לה באו לונג - מנהל אסטרטגיה של Batdongsan.com.vn. אמר כי נכון לעכשיו, מבין סוגי הדיור הנמוכים, בתים צמודי קרקע הם המוצרים עם שיפור בעסקאות, בעוד שבתי טור ווילות סמוכות עדיין נמצאים בקצב איטי. פעילות עסקית וקמעונאית לא הצליחה להתאושש עקב המצב הכלכלי הקשה וחוסר התיירות.

לכן, זמן ההתאוששות של דיור נמוך בהשוואה למגרשי קרקע צפוי להיות טוב יותר, אך קיים הבדל בין אזורים. באופן ספציפי, בהאנוי, אזורי הפרברים העירוניים בצפון ובמזרח צפויים להיות שני האזורים בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר. באשר להו צ'י מין סיטי, גם המזרח הוא האזור המוערך כבעל הפוטנציאל הגבוה ביותר.

הלחץ של ההתאוששות שלאחר המגפה והמיתון הכלכלי מקשה על פעילויות פיתוח מסחריות ושירותים בווייטנאם. תשואות השכירות עדיין מתאוששות בהדרגה לרמות שלפני המגפה, ופרויקטים של תשתית מקשרת מתחילים לפתח צורה בהדרגה, כך שההערכה היא ששוק הדיור בבנייני קומות נמוכים עשוי להתאושש בסוף הרבעון השלישי וברבעון הרביעי של 2024.

בנוגע לסוג הדירה, על פי סקר קודם, כ-27% מהסוכנים מאמינים כי דירות יתאוששו ברבעון הרביעי של 2023; 42% מאמינים כי סוג זה יתאושש בששת החודשים הראשונים של 2024.

באופן כללי, זהו הסוג שצפוי להוביל את מגמת ההתאוששות של הנדל"ן. מר דין מין טואן - מנהל Batdongsan.com.vn בדרום אמר כי שוק הדירות צפוי להתאושש מוקדם ביותר בהשוואה לסוגים אחרים, צפוי לרדת ברבעון הראשון של 2024 ולכל המאוחר ברבעון השני של 2024 להתהפך .

[מודעה_2]
מָקוֹר