לקדם עיור, לפתור את הצורך של אנשים בקרקע ובדיור

ב-3 בנובמבר, בבית האסיפה הלאומית , בהנחייתו של סגן יו"ר האסיפה הלאומית נגוין דוק האי, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית נתנה חוות דעת על טיוטת ההחלטה בנושא ניסוי יישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע.

יצירת מסדרון משפטי לניהול שוק זכויות השימוש בקרקע

בהצגת הדו"ח בפגישה, אמר שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי כי החלטה זו נועדה לבסס את מדיניות המפלגה בנושא "המשך יישום מנגנון המשא ומתן העצמי בין אנשים ועסקים בהעברת זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים עירוניים ודיור מסחרי", ויצירת מסדרון משפטי לניהול שוק זכויות השימוש בקרקע. מְקַרקְעִין פיתוח יציב, בריא, פתוח ושקוף

שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי מציג את טיוטת ההחלטה. (צילום: דוי לין)

ההחלטה תיצור תנאים נוחים למשתמשי קרקע ומשקיעים להיות פרואקטיביים ביישום פרויקטים של דיור מסחרי ופיתוח עירוני, תמזער את התערבותם של גופים מנהליים, תגביל את התרחשותם של הליכים מנהליים, תפחית את עלויות הציות, תגביל את רכישת הקרקע על ידי המדינה אשר יכולה להוביל בקלות לתלונות מצד הציבור, תתרום לקידום תהליך העיור של המדינה, ותפתור את הצורך של הציבור בקרקעות למגורים ובדיור.

לדברי השר דו דוק דוי, ההחלטה קובעת יישום פיילוט ארצי במקרים הבאים: ארגוני עסקי נדל"ן המקבלים זכויות שימוש בקרקע; ארגוני עסקי נדל"ן המחזיקים כיום בזכויות שימוש בקרקע; ארגוני עסקי נדל"ן המחזיקים כיום בזכויות שימוש בקרקע ומקבלים זכויות שימוש בקרקע; ארגוני עסקי נדל"ן שהוקמו על ידי ארגונים המשתמשים כיום בקרקע ליישום פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של מתקנים שיש להעביר עקב זיהום סביבתי, מתקנים שיש להעביר בהתאם לתכנון הבנייה והתכנון העירוני.

הבהרת פתרונות להגבלת ההשפעות השליליות של הפיילוט

לאחר בחינה, הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית הסכימה עם הצורך לפתח החלטה כדוח ממשלתי, המבקשת מהממשלה לערוך הערכה מפורטת ומקיפה של המצב המעשי של פיתוח דיור מסחרי, את יעילות השימוש בכספי קרקע לפיתוח דיור מסחרי בפרובינציות ובערים מרכזיות; להעריך את המצב הנוכחי של רכישת קרקעות וספקולציות; ולפתרונות להגבלת ההשפעות השליליות של הפיילוט.

בנוגע לתנאים לביצוע פרויקטים מסחריים לדיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע, אמרה הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית כי, דיני מקרקעין קבע את התנאים למימוש זכויותיהם של משתמשי הקרקע, לרבות תקנות מחמירות מאוד בנוגע לתנאים לקבלה והעברת זכויות שימוש בקרקע עבור סוגים שונים של קרקעות.

יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן, מציג את דו"ח הבדיקה. (צילום: דוי לין)

תקנות כמו טיוטת ההחלטה ייצרו מסדרון משפטי מקביל להוראות חוק המקרקעין בנוגע לקרקעות להשקעה בדיור מסחרי במהלך תקופת הפיילוט; דבר שעלול לגרום לסכסוכים וחפיפות עם תקנות הקשורות ליערנות, הגנה לאומית, ביטחון, אמונות ודתות.

הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית הציעה לבחון, ללמוד ולזהות באופן ספציפי כל סוג קרקע עבור פרויקטים מסחריים של דיור; להבהיר את יישום מנגנון הפיילוט לתנאים לקבלת העברת סוגי הקרקע שנקבעו בחוק הקרקעות; ללמוד את תנאי הפיילוט על סמך מועד קבלת זכויות שימוש בקרקע (או החזקת זכויות שימוש בקרקע) לפני ואחרי כניסת ההחלטה לתוקף; במקביל, להציע ללמוד ולהשלים את עקרון הבטחת יציבותם של 3.5 מיליון דונם של אדמות אורז, תוך שמירה על שיעור כיסוי יער יציב של 42%.

בנוסף, ישנן דעות המצביעות על קביעת תקנות מחמירות בנוגע להתאמת תכנון שימושי הקרקע ברמת המחוז בנוגע להיקף שטח הפיילוט. דעות אחרות מציעות קביעת תקנות בכיוון שמטילים על הממשלה וועדות העם בכל הרמות פיקוח קפדני על התאמת התכנון לקרקעות למגורים; ולקחת אחריות אם יש רווחיות בגביית קרקעות והתאמת תכנון.

יש צורך ללמוד ולשקול היטב את היקף הפיילוט.

בדיון בפגישה, עלו כמה דעות כי הממשלה צריכה להשלים ולספק מידע נוסף, להעריך ביתר קפידה את המצב הנוכחי ואת יישום פרויקטים של דיור מסחרי, לנתח את החסרונות והקשיים העיקריים של היישובים כדי לגבש תוכניות פיילוט מתאימות, לפתור את הבעיות שנותרו ולהימנע מספקולציות בקרקעות או מנגנוני בקשת מענק לפרויקטים.

בנוגע להיקף הפיילוט, הגוף המנסח צריך לדווח ולהבהיר את התאמת היקף הפיילוט ביישובים, באזורים עירוניים ואזורי פיתוח עירוני מתוכננים ברחבי הארץ. מסמכי הממשלה קובעים כי לא לכל היישובים ברחבי הארץ יש בעיות. למעשה, בחלק מהיישובים אין בעיות ואינם מציעים לבצע את הפיילוט.

זוהי מדיניות משמעותית שתהיה לה השפעה משמעותית על הכלכלה, כך שאם הפיילוט יבוצע ברמה הארצית, ההתמודדות עם השפעות המדיניות תהיה מורכבת מאוד. לכן, הממשלה צריכה להבהיר את הבסיס לבחירת היקף הפיילוט הארצי ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע.

בסיכום הדיון, סגן יו"ר האסיפה הלאומית, נגוין דוק האי, הצהיר כי הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימה להגיש לאסיפה הלאומית לדיון והחלטה את יישום הפיילוט של פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע כדי למסד את מדיניות המפלגה, לתרום לשחרור משאבי קרקע, לפיתוח חברתי-כלכלי ולסיפוק צורכי הדיור של העם. הממשלה אחראית על נאותות התוכן המוצע בהגשה ובטיוטת ההחלטה, תוך הבטחה שהם עולים בקנה אחד עם מסקנות הרשויות המוסמכות.

סגן יו"ר האסיפה הלאומית ביקש מהממשלה לקבל את חוות דעת הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית ואת הגוף הבוחן כדי להשלים את תוכן ההגשה, תוך ציון השלמת מסמכים ורשומות חסרים כנדרש, הבהרת הבסיס, הנימוקים, הדחיפות, היעילות וההיתכנות, בהתאם למסקנות הרשויות המוסמכות בנוגע לבחירת פרויקט פיילוט ארצי, תנאים וקריטריונים לבחירת פרויקטים פיילוטיים.

יישום הפיילוט חייב להבטיח עמידה בתקנות בנוגע לשטחי גידול אורז, שיעור כיסוי היערות ומדדי הקרקע שנקבעו על ידי הרשויות המוסמכות. על הממשלה לחזות באופן מלא את הסיכונים ולכלול תקנות מתאימות בהחלטה כדי ליישם פתרונות במסגרת סמכותה כדי למנוע שליליות, ספקולציות ורווחיות מדיניות, ולמנוע מצב של השארת אדמה ריקה או בנייה ללא הבחנה ובזבזנות.

מָקוֹר