תחזית שוק הנדל"ן התעשייתי: צמיחה יציבה

בשנת 2023, למרות הקשיים של הכלכלה המקומית והזרה, שוק הנדל"ן התעשייתי הווייטנאמי עדיין צומח בצורה חזקה למדי. בתקופה הקרובה, למרות שהם מצביעים על אתגרים רבים העומדים בפני שוק הנדל"ן התעשייתי הווייטנאמי, רוב המומחים מעריכים מאוד את סיכויי השוק הזה בטווח הבינוני והארוך.

שוק הנדל"ן התעשייתי של וייטנאם עדיין צומח בצורה חזקה למדי. צילום איור: VNA

שיעור התפוסה טוב

בדוח "Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth" שפורסם ב-3 בנובמבר, קבעה Savills Vietnam: "לאחר מחצית ראשונה תנודתית של השנה, וייטנאם הציגה צמיחה יציבה הודות לגורמים מרכזיים בשוק. ביניהם, כוח עבודה צעיר ודינמי, עלויות עבודה תחרותיות, כלכלה מוכוונת ייצוא, סביבה עסקית יציבה, מיקום גיאוגרפי והשתתפות פעילה של וייטנאם בהסכמי סחר חופשי (FTAs) הם גורמים מרכזיים."

על פי Savills Vietnam, בשנת 2023 יוקמו 397 פארקי תעשייה בשטח כולל של 122,900 דונם, מתוכם 292 פארקי תעשייה פועלים בשטח כולל של מעל 87,100 דונם. בנוסף, 106 פארקי תעשייה נוספים נמצאים בבנייה בשטח כולל של 35,700 דונם. פארקי תעשייה ברחבי הארץ בעלי שיעור תפוסה גבוה של מעל 80%, מתוכם המחוזות הצפוניים המרכזיים מגיעים ל-83% והמחוזות הדרומיים המרכזיים מגיעים ל-91%.

באזור הכלכלי הצפוני נרשמו 68 פרויקטים של פארקי תעשייה עם שטח קרקע חכור של 12,000 דונם. מחירי השכירות עלו ב-30% משנה לשנה, והגיעו לממוצע של 138 דולר למ"ר לתקופת חכירה. השוכרים באזור זה פועלים בעיקר בתחומי האלקטרוניקה והמחשבים, הרכבת רכב, מכונות וציוד וכן רכיבים הקשורים לאנרגיה סולארית. כמה מפעלים בולטים הפועלים בצפון כוללים את סמסונג, LG אלקטרוניקה, קנון, יונדאי, הונדה ווינפסט .

באזור הכלכלי הדרומי נרשמו 122 פרויקטים של פארקי תעשייה עם שטח קרקע חכור של 24,883 דונם. מחירי השכירות עלו ב-15% משנה לשנה והגיעו לממוצע של 174 דולר/מ"ר/תקופת חכירה. השוכרים פועלים בעיקר בתחומי עיבוד המזון והמשקאות, חומרי בניין, טקסטיל ומוצרי גומי ופלסטיק. בין השוכרים הבולטים נמנים LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola ו-Kumho Tires.

חברת Knight Frank Vietnam, שחולקת את אותה דעה, ציינה בדו"ח האחרון שלה כי שיעור התפוסה של פארקי תעשייה חיובי מאוד כיום, באזור הפרברים של האנוי עומד על 78% ובהו צ'י מין סיטי עומד על 92%. מחירי השכרת קרקעות לפארקי תעשייה בשתי הערים הגדולות במדינה עלו גם הם בתקופה 2022-2023, ובפרט עלייה של 14% באזור הפרברים של האנוי ו-58% באזור הפרברים של הו צ'י מין סיטי.

לפי Knight Frank Vietnam, שוק המפעלים והמחסנים המוכנים (RBF ו-RBW) מושך אליו הון השקעות זר חזק מאז 2018 ומספר המשקיעים גדל פי חמישה עד כה. האתגרים הנובעים מהפריחה הזו, במיוחד באזורי הפרברים של הו צ'י מין סיטי, שם היצע המחסנים המוכנים הגיע ל-2.1 מיליון מ"ר, תרמו ליצירת שוק שמעדיף שוכרים, עם מחירי שכירות ממוצעים של כ-4.5 דולר/מ"ר/חודש בדרום ו-4.7 דולר/מ"ר/חודש בצפון.

"מגמה זו הייתה צפויה ואינה מהווה איום על שוק הנדל"ן התעשייתי. הדבר יסייע לשמור על מחירי שכירות תחרותיים בעתיד הקרוב, בעוד שהשוק מתבגר ומתרחב כדי להתחרות במדינות אחרות באזור, במיוחד בתאילנד, שם אספקת מחסנים מוכנים מציגה קצב צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) בין השנים 2021 ל-2024 של 6.6% לעומת 15% בווייטנאם", אמר אלכס קריין, המנהל הכללי של Knight Frank Vietnam.

בינתיים, על פי חברת שירותי הנדל"ן CBRE Vietnam, מפעלים מוכנים ומחסנים מוכנים ראו קצב ספיגה מוגבר ברבעון השלישי של 2023 הודות לביקוש מצד חברות אמריקאיות, אירופאיות ויפניות. בתשעת החודשים הראשונים של 2023, רשם השוק הדרומי 450,000 מ"ר של מפעלים ומחסנים חדשים. עם היצע חדש בשפע, מחירי השכירות עבור שני סוגי המבנים יציבים יחסית במחוזות ובערים מהשורה הראשונה (הו צ'י מין סיטי, בין דואנג, דונג נאי, לונג אן) בדרום; מחיר השכירות הממוצע של מחסן הוא 4.5 דולר/מ"ר/חודש ומחיר השכירות של מפעל הוא 4.9 דולר/מ"ר/חודש.

יחד עם זאת, שיעור התפוסה של מחסנים מוכנים (לא כולל מחסני שירות) עמד על 56%, וממשיך את מגמת הירידה עקב הוספת היצע חדש. בינתיים, שיעור התפוסה של מפעלים מוכנים נותר ברמה טובה והגיע ל-91%. שוכרים מסין, וייטנאם, יפן, ארה"ב והאיחוד האירופי הם משקיעים פעילים המחפשים קרקעות תעשייתיות, מחסנים ומפעלים בשוק הווייטנאמי, המהווים כ-70-80% מהחיפושים של CBRE.

"בעוד וייטנאם ממשיכה לחזק את שיתוף הפעולה עם שותפות אסטרטגיות מקיפות כמו ארה"ב, דרום קוריאה וסין בתקופה האחרונה, שוכרים ממדינות אלו צפויים להמשיך להוביל את הביקוש לשוק הנדל"ן התעשייתי של וייטנאם בעתיד", אמר נציג של CBRE וייטנאם.

סיכויים לטווח ארוך

לפי Savills Vietnam, העלייה במדד PMI של הייצור ובמדד הייצור התעשייתי מראה על הפוטנציאל של שוק הנדל"ן התעשייתי של וייטנאם. בנוסף, חברות ייעוץ כמו Savills רשמו גם מספר הולך וגדל של פניות וסקרי אתרים מצד חברות ייצור, לוגיסטיקה ומסחר אלקטרוני רב-לאומיות, דבר המשקף את הביקוש הגובר למוצרים תעשייתיים.

פארק תעשייה ברובע בק טאן אויאן (בין דואונג). צילום: הונג דאט - VNA

עם זאת, מר ג'ון קמפבל, סגן מנהל וראש שירותים תעשייתיים בסאבילס וייטנאם, ציין גם כמה אתגרים לשוק הנדל"ן התעשייתי של וייטנאם בתקופה הקרובה.

באופן ספציפי, לדברי מר קמפבל, איכות הבטחת הפעולה התקינה של כל תשתיות התחבורה בווייטנאם עדיין נמוכה מזו של מדינות אחרות באזור. למרות שתשתיות התחבורה מתרחבות במהירות, הפיתוח טרם תאם את קצב הצמיחה הכלכלית והחברתית. צמיחה מהירה באוכלוסייה העירונית ובתעבורת מטענים היא המניע העיקרי לביקוש לתשתיות, בעוד שקיבולת הנמלים והנמלים הימיים טרם הגיעה למלוא הפוטנציאל שלה.

מצד שני, אמר מר קמפבל שככל שווייטנאם תתמקד במשיכת תעשיות בעלות ערך מוסף גבוה והגדלת הפריון כך שיתאים לתעשיות מתחרותיהן באזור, הביקוש לכוח אדם מיומן יגדל. למרות שעלויות העבודה בווייטנאם הן רק שליש מאלה של סין, גם הפריון נמוך יותר באותה רמה.

בנוסף, תקנות אש חדשות ומחמירות, שייכנסו לתוקף עד סוף 2022, יצרו מכשולים עבור יזמים תעשייתיים, יצרנים וחברות לוגיסטיקה. משקיעים זרים גדולים מתקשים להשיג את האישורים המתאימים וכמה פרויקטים התעכבו בגלל בעיה זו.

כדי להתמודד עם האתגרים הקיימים, אמר מר קמפבל כי ממשלת וייטנאם צריכה להמשיך להשקיע בתשתיות ולשדרג את כישורי כוח העבודה הווייטנאמי כדי להגביר את הפרודוקטיביות והיעילות. בנוסף, קידום תעשיות תומכות, חיזוק שרשרת האספקה, פישוט הליכי השקעות ושימוש בקרקע וכן יישום דיגיטציה הם כולם תחומים מרכזיים עבור התעשייה של וייטנאם.

מר אלכס קריין, מנכ"ל Knight Frank Vietnam, ציין מצידו כמה מגמות שונות בענף הנדל"ן התעשייתי ואמר כי שיעור ההיוון של נכסים תפעוליים נמצא תחת לחץ דפלציוני עקב עלויות מימון גבוהות, תנאי שימוש קצרים יותר בקרקע ותחרות משווקים אחרים עם מחירי שכירות זולים משמעותית באזור אסיה. שיעורי ההיוון בווייטנאם עולים כיום מ-9% ל-12% עקב היצע נוסף של מפעלים ומחסנים מוכנים באיכות גבוהה (RBF ו-RBW) ברחבי המדינה.

במבט קדימה לשנת 2024 בתחום הנדל"ן התעשייתי, ציין מר אלכס קריין כי מכסי מינימום גלובליים ועלויות לוגיסטיקה גבוהות יהוו מכשולים במשיכת יצרנים להשקיע בווייטנאם. למרות שווייטנאם חתמה על הסכמי סחר חופשי דו-צדדיים ורב-צדדיים רבים, גם עלויות העבודה והבנייה הגואות משפיעות באופן חלקי על יתרון העלויות של המדינה.

לדברי נייט פרנק וייטנאם, ניתן לראות זאת בבירור דרך מחירי הקרקעות. לדוגמה, מחירי השכרת קרקעות תעשייתיות בפרברי בנגקוק (תאילנד) עומדים כיום על 82-164 דולר למ"ר לתקופת חכירה, נמוך בהרבה מאלה שבפרברי האנוי (80-250 דולר למ"ר לתקופת חכירה) ובפרברי הו צ'י מין סיטי (95-280 דולר למ"ר לתקופת חכירה). מר אלכס קריין הדגיש כי נדל"ן תעשייתי ועיבודי עדיין מהווים שווקים מרכזיים בווייטנאם, אך יתמודדו עם אתגרים רבים במשיכת השקעות ובמילוי שטחים מוכנים בשנת 2024.

עם זאת, נציג נייט פרנק מטעם וייטנאם הביע אופטימיות לגבי סיכויי הפיתוח לטווח ארוך, שכן קרן המטבע הבינלאומית (IMF) ובנק HSBC צופים כי וייטנאם תשיג קצב צמיחה של כ-4.7% עד 5% בשנת 2023. לדברי מר אלכס קריין, מחויבותה של וייטנאם להוצאה והשקעות בתשתיות היא בין החזקות ביותר באזור, ושוק מרכזי הנתונים מוכן גם הוא לשינוי, בהתאם להקלת המחסומים המשפטיים ולהתמקדות בתשתיות.

צ'ינגהאי