עדיין יש מקום לפשט את הליכי בניית דיור ציבורי.

לאחרונה, הממשלה פרסמה מדיניות חדשה רבות לקידום פיתוח דיור ציבורי; במקביל, היא פישטה בהדרגה את ההליכים המנהליים כדי שאנשים יוכלו לגשת בקלות וליהנות ממדיניות דיור ציבורי.

עורך הדין פאם טאנה טואן, מומחה משפטי בתחום הנדל"ן.

אילו שינויים מביאות התקנות החדשות הללו, וכיצד הן ישפיעו על אלו שיצטרכו לקנות או לשכור דיור ציבורי בעתיד? כתב מהעיתון Tin Tuc va Dan Toc ראיין את עורך הדין פאם טאנה טואן, מומחה משפטי בתחום הנדל"ן, בנושא זה.

אדוני, מסוף 2025 ועד תחילת 2026, הממשלה פרסמה מדיניות חדשה רבות שמטרתה לפשט את ההליכים המנהליים, ובכך להקל על אנשים את הגישה לדיור ציבורי. כיצד אתה מעריך את השינויים הללו?

המדיניות שנחקקה לאחרונה מראה שינוי ברור בתפיסת הניהול בנוגע לדיור ציבורי. במקום להתמקד במידה רבה בשליטה כדי למנוע רווחיות כמו בעבר, המדיניות הנוכחית מכוונת יותר ליצירת תנאים שיאפשרו לאנשים גישה אמיתית לדיור ציבורי.

בעבר, הליכי קנייה או השכרה של דיור ציבורי נחשבו לעתים קרובות למסורבלים למדי, במיוחד בהוכחת זכאות לדיור והכנסה. אנשים רבים עם צרכים אמיתיים התמודדו עם קשיים משום שלא היו להם חוזי עבודה יציבים או שהכנסתם לא עמדה ב"תקרה" הנדרשת, למרות שעדיין לא יכלו להרשות לעצמם דיור מסחרי.

הדמיה של HUD - דיור חברתי בפוּ מיי, פרויקט של תאגיד ההשקעות בדיור ופיתוח עירוני (HUD).

אחד השינויים הבולטים הוא התאמת דרישות ההכנסה כדי לשקף טוב יותר את המציאות. באופן ספציפי, על פי צו 100/2024/ND-CP, סף ההכנסה לרכישת דיור ציבורי היה בעבר לא יותר מ-15 מיליון דונג וייט לחודש ליחידים ו-30 מיליון דונג וייט לחודש ליחידים נשואים. על פי צו 261/2025/ND-CP, שנכנס לתוקף החל מ-10 באוקטובר 2025, סף זה הועלה: לא יותר מ-20 מיליון דונג וייט לחודש ליחידים; לא יותר מ-30 מיליון דונג וייט לחודש ליחידים או לאנשים שאינם נשואים אך יש להם ילדים מתחת לגיל 18; ולא יותר מ-40 מיליון דונג וייט לחודש לזוגות נשואים.

התאמה זו הרחיבה משמעותית את קבוצת הזכאים לדיור ציבורי, תוך התאמתה טובה יותר לרמות ההכנסה ויוקר המחיה הנוכחיות באזורים עירוניים. לעובדים רבים בעלי הכנסה בינונית, שבעבר חרגו מתקרת ההכנסה אך עדיין לא יכלו להרשות לעצמם דיור מסחרי, יש כעת יותר הזדמנויות לגשת למדיניות זו. במקביל, התקנות החדשות מסייעות להפחית את הלחץ להוכיח הכנסה ומגבילות את הצורך בעקיפת מסמכים או זיוף מסמכים. בטווח הארוך, זהו התאמה הכרחית כדי לקרב את מדיניות הדיור הציבורי למציאות ולהתיישר עם יעדי הרווחה החברתית של המדינה.

אדוני, עבור קבוצות מוחלשות כמו עובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה ללא חוזי עבודה או אנשים שאדמתם הופקעה, האם הגישה לדיור ציבורי קלה יותר כעת מבעבר?

ניתן לומר כי בהשוואה לעבר, הגישה לדיור ציבורי עבור קבוצות מוחלשות הפכה קלה יותר, אם כי במציאות עדיין ישנם תחומים הדורשים שיפור נוסף.

ראשית, עבור עובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה ללא חוזי העסקה, כגון רוכלי רחוב, נהגי הסעות ומוכרים מקוונים, המדיניות החדשה התייחסה בתחילה למכשול הגדול ביותר: אימות הכנסה. בעבר, אנשים היו צריכים לבקש אימות הכנסה מהמשטרה ברמת הקומונה, אך לסוכנות המשטרה חסרו הנתונים לעשות זאת, מה שהפך את ההליך ללא מעשי.

עם התקנות החדשות בצו מס' 54/2026/ND-CP, שנכנסו לתוקף החל מ-9 בפברואר 2026, אזרחים יכולים להצהיר בעצמם ולהתחייב להכנסה החודשית הממוצעת שלהם. על סמך זה, משטרת הקהילה תאמת את המידע האישי שלהם תוך 7 ימים. שיטה זו הופכת את תהליך הגשת הבקשה לפשוט יותר, ומאפשרת לאזרחים להשלים את הניירת הדרושה לרכישת דיור ציבורי, במקום להתמודד עם המצב הקודם של "אי ידיעה כיצד לקבל אימות".

שנית, עבור אנשים שאדמותיהם ובתיהם הוחרמו על ידי המדינה וטרם קיבלו פיצוי בצורת דיור או קרקע, המדיניות הנוכחית מציעה עדיפות ברורה יותר. בעבר, על פי תקנות חוק הדיור משנת 2023, קבוצה זו יכלה לקנות או לשכור תמורת רכישה של דיור ציבורי מבלי לעמוד בדרישות הכנסה. עם זאת, הם עדיין היו צריכים לעמוד בדרישות הדיור, כלומר לא היו בעלי דיור, או ששטח המגורים הממוצע בביתם הנוכחי היה מתחת לרמה שנקבעה.

עם זאת, בהתאם לסעיף 3, סעיף 2 של החלטה מס' 66.15 מיום 13 בפברואר 2026, משקי בית ויחידים שאדמותיהם ודיוריהם הוחזרו על ידי המדינה למטרות הגנה לאומית, ביטחון או פיתוח חברתי- כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי, ואשר טרם קיבלו פיצוי בצורת דיור או קרקע, זכאים לרכוש או לחכור-לקנות דיור ציבורי מבלי להשתתף בהגרלה. קבוצה זו פטורה גם מעמידה הן בדרישות הדיור והן בדרישות ההכנסה כפי שנקבעו בתקנות.

לפיכך, ניתן לראות כי התקנות החדשות יצרו מנגנון עדיפות ברור ומעשי יותר עבור קבוצות פגיעות, במיוחד אלו שאדמותיהן מופקעות, וסייעו להן לייצב את דיורן מוקדם יותר. במקביל, מדיניות זו תורמת גם לפתרון קשיים בפינוי קרקעות ולהבטחה טובה יותר של יעדי רווחה חברתית.

אדוני, עם התקנה החדשה בצו 54/2026/ND-CP המאפשרת לעובדים ללא חוזי עבודה להצהיר בעצמם ולהתחייב לרמת הכנסתם בעת הגשת בקשה לדיור ציבורי, האם אתה חושב שתקנה זו, כאשר תיושם בפועל, תקל על אנשים?

לדעתנו, תקנה חדשה זו היא צעד משמעותי קדימה, שכן היא פתרה את המכשול הגדול ביותר שנותר לעובדים ללא חוזים. בעבר, עקב היעדר נתוני הכנסה, סוכנות האימות כמעט ולא יכלה לאמת את ההכנסה, וכתוצאה מכך בקשות רבות היו במצב שבו המבקש היה זכאי אך לא יכל להשלים את ההליכים. מתן אפשרות לאנשים להצהיר בעצמם ולהתחייב לרמת ההכנסה שלהם סייע בפתרון בקשות אלו, שהיו תקועות בעבר.

עם זאת, לאחר בחינה מדוקדקת יותר של תהליך היישום, אנו סבורים שעדיין יש מקום לפישוט נוסף. כיום, משטרה ברמת הקומונה מאמתת בעיקר מידע אישי כגון שם מלא, תאריך לידה, מספר זיהוי אישי ומקום מגורים - מידע שכבר זמין במאגר האוכלוסין של המדינה. המשטרה אינה מאמתת הכנסה; ההכנסה מוצהרת על ידי האזרחים. בהקשר זה, העובדה שאזרחים עדיין צריכים להדפיס טפסים, לנסוע ולהמתין לאימות אינה בהכרח הופכת את הבקשות לאמינות יותר.

מנקודת מבט ניהולית, גם כאשר נתוני האוכלוסייה מלאים ומקושרים זה לזה, העובדה שאנשים עדיין צריכים "לבקש אישור" למידע קיים מעלה שאלות לגבי נוחות ההליכים המנהליים הנוכחיים. אם קיימים חששות לגבי הצהרות לא ישרות, פתרון יעיל יותר אינו לדרוש מכל בעלי ההכנסה הנמוכה לעבור את אותו הליך, אלא לקבל בקשות על סמך התחייבות האזרח, עם אחריות משפטית ברורה, ולבצע ביקורות ממוקדות לאחר מכן.

בטווח הארוך, אנו מאמינים שעבור עובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה, במיוחד אלו שאין להם חוזים, הממשלה יכולה להמשיך לפשט את ההליכים, עד לנקודה שבה דרישה פשוטה של ​​התחייבות להכנסה תספיק.

כדי להגדיל במהירות את היצע הדיור הציבורי, עסקים רבים מאמינים כי וייטנאם צריכה לייעל את הליכי אישור הפרויקטים, בחירת המשקיעים וההליכים לקנייה, מכירה ותמחור בתים. הם מציעים לכלול פרויקטים של דיור חברתי ב"ערוץ הירוק" להליכים מנהליים בעתיד. זה יעזור למשקיעים להאיץ את התקדמות הפרויקט ולהפחית את עלויות ההשקעה. אם עסקים ישקיעו למטרות רווחה חברתית אך עדיין יתמודדו עם מכשולים פרוצדורליים, יהיה קשה למשוך אותם להשתתף.

תודה רבה לך, אדוני !

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/van-con-du-dia-de-don-gian-hoa-thu-tuc-xay-nha-o-xa-hoi-20260328132522511.htm