אזורי פרברים קובעים רמות מחירים חדשות, מציעים מס נדל"ן שני, נוטשים את פיקדונות המכירה הפומבית של קרקעות בתאן אואי

ההצעה השנייה למסות נדל"ן; וילות ובתים טוריים בפאתי האנוי "מתחממים" בהדרגה, המחירים יעלו; אנשים רבים נטשו את פיקדונותיהם כדי להציע הצעה לרכישת קרקע בתאן אואי, מקרים של המרת פונקציות דיור... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: קרקע למכירה פומבית ברובע הואי דוק, האנוי. (מקור: Vietnamnet)

נדל"ן "נופל" לידי העשירים, המחירים עולים ללא הרף

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מסר כי מצבם של בתים נטושים, וילות נטושים ואזורים עירוניים נטושים הולך ומתפתח. אפילו בערים גדולות, שבהן הקרקעות נדירות והאוכלוסייה צפופה, מצב זה עדיין נפוץ, ומראה את הפרדוקס בין אדמות נטושות ובתים מצד אחד לבין המחזה של אנשים הנאבקים, עובדים כל חייהם אך עדיין לא בטוחים אם יוכלו לקנות חלקת אדמה או בית.

כמו כן, על פי VARS, הנוהג של משקיעים שספקולציות - אגירת סחורות כשהן נדירות, אינן זמינות למכירה, ואז השארתן ללא מכירתן בהמתנה לעליית המחירים או יצירת מחסור מלאכותי כדי לדחוף את המחירים כלפי מעלה בחיפוש אחר רווחים גבוהים, הוא נפוץ מאוד, ומתרחש מאזורים עירוניים ועד אזורים כפריים. זה משפיע על תהליך פיתוח קרנות הקרקע, יחסי היצע וביקוש, ומשפיע על הכלכלה בטווח הארוך.

VARS מאמינה כי יש להחיל את המס על בתים שניים ועוד. טבעי שאנשים עם נכסים רבים, ונכסים המייצרים רווחים באופן רציף, ישלמו יותר מיסים. למעשה, רוב רוכשי הבתים בתקופה האחרונה הם רוכשי דירה שנייה או שלישית.

הצעה זו הוגשה על רקע עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן, ללא סימן לירידה.

על פי נתוני יחידה זו, מדד מחירי הדירות ברבעון השני של 2024 בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלה ב-58% ו-27% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. פלח הדירות הבינוניות הולך ונעשה נדיר יותר ויותר, ויותר מ-80% מהיצע הדירות שנפתחו לאחרונה השנה מתומחר מעל 50 מיליון וונד רנד למטר רבוע.

לא רק פרויקטים חדשים, אלא גם מחירי דירות ישנות זינקו. דירות רבות שהיו בשימוש במשך עשרות שנים עדיין מפורסמות במחירים גבוהים פי 2-3 מאשר כשהושקו לראשונה. גם קטגוריית הווילות, הבתים העירוניים ומגרשי הקרקע בפרברים מראה סימנים של עליות מחירים, משום שקבוצות משקיעים מסוימות יוצרות היצע וביקוש מזויפים כדי להרוויח.

לכן, כדי לווסת את השוק כך שיתפתח בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא, כך שמחירי הקרקע יעלו ויירדו בהתאם לשוק, על פי VARS, פרסום מדיניות מיסוי נדל"ן היא משימה דחופה שלא ניתן להתעלם ממנה משום שהיא קשה.

VARS מציעה מדיניות מס רכוש החלה על שתי קבוצות: רוכשי בתים שניים ומעלה ובעלים הנוטשים את הפרויקטים שלהם. שיעור המס יעלה בהדרגה עבור עסקאות בהן למוכר תקופת בעלות קצרה.

כמו בסינגפור, קוני בתים חייבים לשלם עמלה של 20% משווי הנכס עבור בית שני, ו-30% עבור בית שלישי. בעלים שמוכרים את ביתם בשנה הראשונה יצטרכו לשלם מס של 6% משווי הנכס, 8% בשנה השנייה, 4% בשנה השלישית ולא יוחל מס או עמלה לאחר השנה הרביעית.

VARS הציעה גם שבמקרה שהבעלים לא בונה פרויקט לאחר קבלת הקרקע, עליו לשלם גם את מס נטישת הנדל"ן. שיטה זו מיושמת על ידי קוריאה, קרקע שננטשה או בתהליך שיפור קרקע במשך יותר משנתיים חייבת במס של 5% ושיעור המס עולה בהדרגה בהתאם למספר השנים בהן הקרקע נטושה, 5 שנים חייבות במס של 8%, 7 שנים חייבות במס של 9%, נטושות במשך יותר מ-10 שנים חייבות במס של 10%. בארה"ב, קרקע נטושה חייבת במס של 3%...

עם זאת, ארגון זה מכיר גם בכך שהשימוש בכלי מס לצורך ויסות השוק עומד בפני אתגרים רבים. בפרט, הוא דורש השקעות גדולות בטכנולוגיה ובמשאבי אנוש, שכן על מנת לקבוע איזה בית הוא בית שני או שלישי... כדי להשתמש בכלי מס בצורה יעילה ושקופה, על סוכנויות ניהול המדינה לקדם את הבנייה וההשלמה של מערכות מידע ומסדי נתונים בנושאי דיור ושוק הנדל"ן.

VARS ממליצה גם לשקול השפעות שליליות אפשריות, כגון מיסוי שעלול לגרום לאנשים "למצות" את כוח הקנייה שלהם, מה שמוביל לתוצאות ארוכות טווח אחרות על הכלכלה או יצירת פרצות משפטיות בהן העשירים עדיין יכולים להימנע ממסים על ידי העברת בעלות על נכסים שניים, שלישיים... לקרובי משפחה, העלאת שכר הדירה כדי לקזז את העלויות מתשלום מיסים...

וילות פרבריות מבוקשות וצמודות

על פי Vietnamnet, מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי היו "לוהטות" בימים האחרונים. התפתחויות בשוק גרמו למשקיעים רבים ולקונים אמיתיים למהר למצוא קרקעות עבור וילות ובתים עירוניים בפרברים שנבנו באזורים עירוניים סינכרוניים. סקרים ברובעים הפרבריים של האנוי מראים כי ההיצע של פלח זה הוא די מצומצם, מספר פרויקטי הווילות והבתים העירוניים בפאתי האנוי שנפתחים למכירה הוא קטן ונמכר במהירות.

במערב, פרויקטים חדשים של וילות עולים בין 180 מיליון לכמעט 200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

באזור הדרום, 159 בתי חנויות של Him Lam Thuong Tin הם אספקה ​​נדירה שנפתחת למכירה. נכון לעכשיו, בתי החנויות, בתים עירוניים בני 5 קומות עם 2 חזיתות קדמיות ואחוריות, אשר הושלמו ויש להם ספר אדום, מוצגים לשוק במחירים החל מ-100 מיליון וונד למטר רבוע.

לצד האספקה ​​הקיימת, השוק משך תשומת לב גם עם מידע על פרויקט בדונג אן המתכונן להשקה ברבעון הרביעי במחיר של כ-300 מיליון וונד/מ"ר...

היצע הווילות והטאונהאוסים נחשב לרמתו הנמוכה ביותר ב-10 השנים האחרונות, מה שגרם לעלייה מתמדת במחירי המכירה של פלח הווילות והטאונהאוסים בשנה האחרונה. מחירי הווילות באזורים מסוימים בהואיי דוק והא דונג קובעים רמות חדשות ללא הרף, ועולים ב-30-50% בהשוואה ליותר משנה קודם לכן. באזורים פוטנציאליים מסוימים, מספר הלקוחות המעוניינים אף גדל, מה שגרם לעליית מחירים מקומית.

גב' לה טי ביץ' נגוק - סגנית המנכ"ל של טרונג סון לנד, אמרה כי העלייה החדה במחירי הדירות ומחירי המכירות הפומביות הגבוהים גרמו למשקיעים רבים לעבור לאזורים פרבריים. בהתאם, פלח הבתים הנמוכים ימשיך להתחמם. בעתיד הקרוב, מחירם של מוצרים חדשים באזורים פרבריים עשוי לקבוע רמת מחירים חדשה כאשר חוק הקרקעות ייכנס לתוקף רשמית ב-1 באוגוסט, מה שידחוף את מחירי הווילות והבתים הדו-משפחתיים לעליות.

על פי משקיפים, בטווח הקצר, הנזילות של מגזר הווילות והטאונהאוס תגדל, וסביר להניח שמחירי הדירות המשניות ימשיכו לעלות. "מעתה ועד סוף השנה, מגזר הווילות והטאונהאוס בהאנוי ימשיך לחוות עליות מחירים, שכן ההיצע מצומצם והביקוש ממשיך לעלות. עם זאת, ההיצע יהיה בעיקר באזורי פרברים, ואזור העיר הפנימית אזל מכספי הקרקע לפרויקטים חדשים", אמרה גב' נגוין הואי אן - מנהלת CBRE האנוי.

לדברי מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, כאשר נדל"ן נופש עדיין שקט למדי, קרקעות בפרובינציות מחכות לזמן הנכון, דירות במרכזי ערים חמות מדי, וילות ובתי טוריים בפרברים עדיין הבחירה של משקיעים רבים משום ששניהם מבטיחים יציבות ובעלי פוטנציאל גבוה לעליית מחירים. "כיום, שוק הווילות ובתי טוריים בהאנוי אזל ממוצרים במרכזי ערים, מה שמאלץ את הביקוש לדיור נמוך לעבור לפרברים, וזה יהיה גם הכוח המניע לעליית מחירים מתמשכת בפלח זה בעתיד", אישר מר דין.

קרקע למכירה פומבית של Thanh Oai: 55/68 מגרשים עם פיקדון

המועד האחרון לתשלום חלף, אך רק 13 מתוך 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן, בקומונה ת'אן קאו, במחוז ת'אן אואי (האנוי) מילאו את התחייבויותיהם הכספיות. ל-55 מגרשים עם פיקדונות שהוחרטו מחירים מנצחים הנעים בין 80 מיליון וונד למ"ר ליותר מ-100 מיליון וונד למ"ר.

על פי התקנות, הזוכה במכירה פומבית של הקרקע חייב למלא את התחייבויותיו הכספיות בשני תשלומים תוך 30 יום. התשלום הסופי של מכירה פומבית זו הוא ב-14 בספטמבר.

עם זאת, מידע ששיתף מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז טאנה אואי עם העיתונות מראה כי נכון להיום (16 בספטמבר), למרות שמועד התשלום פג, רק 13 מתוך 68 מגרשים עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות. מבין המגרשים ששולמו במלואם, המגרש הגבוה ביותר עולה יותר מ-55 מיליון וונד למטר רבוע.

המגרשים עם מחירי זכייה גבוהים, החל מ-80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כולל הזוכה במגרש עם המחיר הגבוה ביותר של 100.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, לא שילמו בזמן. לפיכך, 55 מגרשים, ככל הנראה, איבדו את מקדמותיהם.

בעבר, מכרז של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקהילת ת'אן קאו, עורר סערה בקרב משקיעי נדל"ן והציבור, כאשר הוגשו יותר מ-4,000 בקשות זכאיות, עם יותר מ-1,500 לקוחות. מחיר הזכייה היה גבוה פי 7-8 ממחיר ההתחלה. ממחיר התחלה של 8.6-12.5 מיליון וונד/מ"ר, מחיר הזכייה הגבוה ביותר עבר את 100 מיליון וונד/מ"ר.

באופן ספציפי, מגרש LK03-10, בשטח של כמעט 65 מ"ר, זוכה במחיר הזוכה הגבוה ביותר של עד 100.5 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע, פי 8 ממחיר ההתחלה.

ידוע כי ב-10 באוגוסט נערכה מכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקהילת ת'אן קאו, וצפוי לגבות יותר מ-400 מיליארד דונג וייטנאמי. עם 13 מגרשים שעמדו בהתחייבויות כספיות, הסכום הכולל שגבה היה קצת יותר מ-80 מיליארד דונג וייטנאמי, או 20% מהסכום הצפוי.

מקרים של המרת תפקוד דיור החל מ-1 באוגוסט

סעיף 124 לחוק הדיור משנת 2023 קובע בבירור מקרים בהם ניתן להמיר פונקציות דיור.

בהתאם לכך, מקרים של המרת פונקציות דיור כוללים:

המרה מדיור יישוב מחדש לדיור ציבורי.

המרה מדיור ציבורי או דיור חברתי כאשר אין עוד צורך בו לדיור יישוב מחדש.

המרת דיור לפי הוראות סעיף 13, סעיף 13, סעיף ד' לחוק הדיור משנת 2023 לדיור ציבורי או דיור חברתי להשכרה.

מקרים אחרים לפי החלטת ראש הממשלה על סמך הצעת משרד הבינוי .

הערה: המרת פונקציות דיור כפי שנקבע בסעיף 1 לסעיף זה חייבת לעמוד בעקרונות הבאים:

חייב להיות עקבי עם תוכנית פיתוח הדיור המחוזית שאושרה, ולא לגרום לאובדן נכסים ציבוריים.

לאחר הסבתו, יש להשתמש בבית ביעילות, למטרה הנכונה ובהתאם לתקנים ולתקנות הטכניות של הבית שהוסב.

חייב לקבל אישור של משרד הבינוי או של ועדת העם המחוזית.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html