संशोधित भूमि कानून में 7 उल्लेखनीय नए बिंदु

रियल एस्टेट एक विशेष और बहुत संवेदनशील उद्योग है, जो भूमि कानूनों और नीतियों में परिवर्तन से सीधे और तत्काल प्रभावित होता है।

हनोई बार एसोसिएशन के वकील गुयेन थान हा के अनुसार, संशोधित भूमि कानून में लोगों के अधिकतम हितों की रक्षा के लिए कई प्रावधानों को समायोजित किया गया है।

संशोधित भूमि कानून और 2013 के भूमि कानून के बीच कुछ उल्लेखनीय नए बिंदु यहां दिए गए हैं जिनकी उन्होंने समीक्षा की।

नियोजन और भूमि उपयोग नियोजन पर विनियमों में नवाचार

संशोधित भूमि कानून ने भूमि उपयोग नियोजन और योजना बनाने की प्रक्रिया, विषय-वस्तु और तरीकों को नया रूप देने की दिशा में भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं पर विनियमन पूरा कर लिया है।

इसमें परामर्श के आयोजन के माध्यम से भूमि उपयोग नियोजन में प्रचार, पारदर्शिता और सार्वजनिक भागीदारी को बढ़ाना; नियोजन क्षेत्रों में भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों के कार्यान्वयन पर विनियमों को पूरक और परिपूर्ण बनाना शामिल है।

यदि भूमि उपयोग योजना की घोषणा कर दी गई है, लेकिन जिला स्तर पर कोई वार्षिक भूमि उपयोग योजना नहीं है, तो भूमि उपयोगकर्ता भूमि का उपयोग जारी रख सकते हैं और भूमि उपयोगकर्ता के रूप में अपने अधिकारों का प्रयोग कर सकते हैं। नियोजन लक्ष्यों के निर्धारण में स्थानीय निकायों का विकेंद्रीकरण किया जाता है ताकि स्थानीय निकाय अपनी सामाजिक -आर्थिक स्थिति का सक्रिय रूप से विकास कर सकें।

नियोजन और भूमि उपयोग योजनाओं के नियमों में नवाचार, सामाजिक-आर्थिक विकास की प्रक्रिया में भूमि संसाधनों के उपयोग का आधार बनेंगे। भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार होगा, जिससे हमारे देश को पार्टी और राज्य की नीति के अनुसार उच्च आय वाले विकसित देश में बदलने की प्रेरक शक्ति का निर्माण होगा।

सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति पर विशिष्ट विनियम

भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा और पुनर्वास सहायता के संबंध में, संशोधित भूमि कानून में विशेष रूप से उन मामलों को निर्धारित किया गया है, जहां राज्य राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि पुनर्प्राप्त करता है।

ये मामले परियोजनाएं होनी चाहिए (1) सार्वजनिक कार्यों का निर्माण; (2) राज्य एजेंसी मुख्यालय और सार्वजनिक कार्यों का निर्माण; (3) अन्य मामले, जिनमें मानदंडों के कई समूह शामिल हैं जैसे: आवास, उत्पादन क्षेत्र, भूमि निधि विकास, खनिज, भूमिगत कार्य और ऐसे मामले जहां राज्य बजट राजस्व बढ़ाने के लिए नीलामी और बोली के लिए भूमि का पुनः दावा करता है।

इसके अतिरिक्त, कानून में अनेक नये बिन्दुओं के साथ राष्ट्रीय एवं सार्वजनिक हित में सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि अधिग्रहण के क्रम एवं प्रक्रियाओं को भी विशेष रूप से निर्धारित किया गया है, जिससे लोकतंत्र, वस्तुनिष्ठता, निष्पक्षता, प्रचार, पारदर्शिता, समयबद्धता और कानून के प्रावधानों का अनुपालन सुनिश्चित हो सके।

लिन्ह डैम क्षेत्र में अपार्टमेंट बिल्डिंग (फोटो: ट्रान खांग)।

यह समुदाय के सामान्य लाभ के लिए तथा समुदाय और स्थानीयता के सतत, सभ्य और आधुनिक विकास के लिए भी है; सामाजिक नीति विषयों और कृषि उत्पादन से सीधे जुड़े विषयों पर ध्यान देना।

इसके साथ ही मुआवजा, सहायता, पुनर्वास और भूमि पुनर्प्राप्ति को लागू करने के लिए कदम उठाए जा रहे हैं, जिससे सभी चरणों में लोगों की भागीदारी के सिद्धांत को सुनिश्चित किया जा सके, तथा यह सिद्धांत सुनिश्चित किया जा सके कि जिन लोगों की भूमि पुनर्प्राप्त की गई है, उन्हें भूमि पुनर्प्राप्ति से पहले मुआवजा दिया जाए और उनका पुनर्वास किया जाए।

वाणिज्यिक आवास परियोजना विकास के लिए भूमि अधिग्रहण

वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के विकास के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति, राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि पुनर्प्राप्ति पर संशोधित भूमि कानून के खंड 27, अनुच्छेद 79 में निर्धारित भूमि पुनर्प्राप्ति मामलों में से एक है।

कानून में प्रावधान है कि राज्य वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, मिश्रित आवास और वाणिज्यिक एवं सेवा परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि का पुनः दावा कर सकता है, लेकिन केवल "शहरी क्षेत्र निर्माण निवेश परियोजनाओं" के मामले में।

कानून में निरस्तीकरण के लिए विचाराधीन शहरी क्षेत्र परियोजनाओं की प्रकृति को भी स्पष्ट किया गया है, "निर्माण संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास के साथ मिश्रित उपयोग कार्यों, तकनीकी अवसंरचना प्रणालियों, सामाजिक अवसंरचना को समन्वयित करने वाले शहरी क्षेत्रों के निर्माण के लिए निवेश परियोजनाएं"।

अनुच्छेद 79 में निर्दिष्ट मामलों में भूमि पुनर्प्राप्ति करते समय, अनुच्छेद 80 में निर्दिष्ट आधारों और शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए, जो "राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा उद्देश्यों के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति के आधार और शर्तें; राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास" पर आधारित हैं।

उपरोक्त डिजाइन विनियम, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के क्रियान्वयन हेतु भूमि पुनर्प्राप्ति हेतु शर्तों और मानदंडों पर सख्त विनियमन सुनिश्चित करने के लिए 2013 भूमि कानून के प्रावधानों को अपनाते हैं।

यह विनियमन संशोधित भूमि कानून में वाणिज्यिक आवास परियोजना विकास के लिए कठोर भूमि वसूली सुनिश्चित करता है, जो लोगों के अधिकारों को सुनिश्चित करने और भूमि वसूली के दुरुपयोग से बचने की दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है।

नीलामी बोली के बिना भूमि आवंटन के मामले

भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने की अनुमति के संबंध में, संशोधित भूमि कानून ने विशेष रूप से नीलामी या बोली के बिना भूमि आवंटन के मामलों और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से गुजरने वाले मामलों, भूमि का उपयोग करके परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाने और केंद्रीय समिति के संकल्प संख्या 18 की भावना के अनुसार पूरे पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे के मामलों को विनियमित किया है।

कानून में भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने के लिए विशेष रूप से शर्तें और प्राधिकार निर्धारित किए गए हैं, जिसमें चावल की खेती, सुरक्षात्मक वन भूमि, विशेष उपयोग वाली वन भूमि और उत्पादन वन भूमि जो प्राकृतिक वन है, के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन को मंजूरी देने का संपूर्ण प्राधिकार प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स काउंसिल को सौंपा गया है।

जिसमें स्पष्ट रूप से प्रावधान किया गया है कि ऐसे परिवार और व्यक्ति जो भूमि का उपयोग कर रहे हैं और उन्हें आवासीय क्षेत्रों में कृषि भूमि के उपयोग के उद्देश्य को बदलने की आवश्यकता है, आवासीय भूमि के साथ एक ही भूखंड में कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की आवश्यकता है या गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है उसे आवासीय भूमि में उपयोग करने के उद्देश्य को बदलने की आवश्यकता है, तो वार्षिक जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना के आधार पर बिना भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने के लिए सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना के आधार पर भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति दी जाएगी।

भूमि आवंटन और पट्टे में बिचौलियों को कम करने के लिए विनियमन प्रस्तावित करें।

संशोधित भूमि कानून भूमि के स्वामित्व के लिए सम्पूर्ण जनता के प्रतिनिधित्व के अधिकार को लागू करने में विकेन्द्रीकरण और शक्ति के हस्तांतरण को बढ़ावा देता है, स्थानीय उत्तरदायित्व को बढ़ाने की दिशा में प्रबंधन को एकीकृत करता है और केन्द्र सरकार द्वारा सख्त निरीक्षण, पर्यवेक्षण और नियंत्रण करता है; प्रशासनिक सुधार से जुड़े केन्द्र बिन्दुओं और बिचौलियों को कम करता है, परेशानियों और नकारात्मकता को कम करता है।

आर्थिक क्षेत्रों, उच्च-तकनीकी क्षेत्रों और हवाई अड्डों में भूमि आवंटन और पट्टे में मध्यस्थ एजेंसियों की संख्या कम की जा रही है। प्रशासनिक प्रक्रियाओं में सुधार, सरलीकरण और पारदर्शिता पर ध्यान केंद्रित किया जा रहा है ताकि लोगों को प्रक्रियाओं को पूरा करने में सुविधा हो।

शहरी क्षेत्र में परित्यक्त विला (फोटो: ट्रान खांग)।

भूमि मूल्य सूची प्रतिवर्ष अद्यतन की जाती है

संशोधित भूमि कानून में वास्तविक बाजार विकास का बारीकी से अनुपालन सुनिश्चित करने तथा भूमि मूल्य सूचियों के आवेदन के दायरे का विस्तार करने के लिए वार्षिक भूमि मूल्य सूची जारी करने का प्रावधान किया गया है।

संशोधित कानून में यह भी प्रावधान किया गया है कि प्रांतीय जन समिति अगले वर्ष की 1 जनवरी से प्रख्यापन और आवेदन के लिए भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित और अनुपूरित करने के निर्णय के लिए जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए जिम्मेदार है या वर्ष के भीतर समायोजित, संशोधित और अनुपूरित करने के लिए और सरकार को विवरण निर्धारित करने के लिए सौंपती है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि भूमि मूल्य सूची वास्तविकता के अनुसार अद्यतन की जाएगी।

बिना दस्तावेजों के भूमि उपयोग के मामलों में भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्रदान करने पर विशिष्ट विनियम

यदि कोई परिवार या व्यक्ति भूमि उपयोग अधिकारों के दस्तावेजों के बिना भूमि का उपयोग कर रहा है, भूमि कानूनों का उल्लंघन किए बिना, तथा ऐसा मामला नहीं है जहां भूमि का आवंटन उचित प्राधिकार के बिना किया गया हो।

तदनुसार, 18 दिसंबर 1980 से पहले भूमि का उपयोग करने वाले परिवारों और व्यक्तियों को, तथा कम्यून द्वारा यह पुष्टि किए जाने पर कि कोई विवाद नहीं है, भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र निम्नानुसार प्रदान किया जाएगा:

मकानों, घरों और जीवन की सेवा करने वाले कार्यों के साथ भूमि भूखंडों के लिए, यदि भूमि भूखंड क्षेत्र इस कानून के खंड 5, अनुच्छेद 141 में निर्धारित आवासीय भूमि मान्यता सीमा के बराबर या उससे बड़ा है, तो मान्यता प्राप्त आवासीय भूमि क्षेत्र आवासीय भूमि मान्यता सीमा के बराबर है और कोई भूमि उपयोग शुल्क की आवश्यकता नहीं है।

घरों, घरों और जीवन की सेवा करने वाले कार्यों के साथ भूमि भूखंडों के लिए, यदि भूमि भूखंड क्षेत्र इस कानून के खंड 5, अनुच्छेद 141 में निर्धारित आवासीय भूमि मान्यता सीमा से छोटा है, तो आवासीय भूमि क्षेत्र उस भूमि भूखंड के पूरे क्षेत्र के रूप में निर्धारित किया जाता है और कोई भूमि उपयोग शुल्क की आवश्यकता नहीं होती है।

गैर-कृषि उत्पादन, व्यवसाय, व्यापार और सेवा उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने वाले भूमि भूखंडों के लिए, गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि को उपयोग किए गए वास्तविक क्षेत्र के अनुसार मान्यता दी जाती है; भूमि उपयोग के रूप को भूमि उपयोग शुल्क संग्रह के साथ भूमि आवंटन के रूप में मान्यता दी जाती है, भूमि उपयोग अवधि स्थिर और दीर्घकालिक होती है।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm