19 जून की दोपहर को रियल एस्टेट बिजनेस (संशोधित) पर मसौदा कानून पर चर्चा करते हुए, नेशनल असेंबली के उपाध्यक्ष गुयेन खाक दीन्ह ने कहा कि नेशनल असेंबली स्टैंडिंग कमेटी (एनएएससी) ने 12 अप्रैल को इस कानून पर राय देने के लिए एक विषयगत सत्र आयोजित किया और एक समापन नोटिस जारी किया।
रियल एस्टेट व्यवसाय वस्तुओं की अवधारणा और दायरे को स्पष्ट रूप से परिभाषित करें
उपाध्यक्ष गुयेन खाक दीन्ह के अनुसार, इस बार नेशनल असेंबली में प्रस्तुत मसौदा नेशनल असेंबली की स्थायी समिति की आवश्यकताओं को पूरी तरह से प्रतिबिंबित नहीं करता है, जब "व्यवसाय" की अवधारणा को पूरे कानूनी प्रणाली में सुसंगत रूप से उपयोग किया जाना चाहिए, लेकिन मसौदा कानून इसका गलत तरीके से उपयोग करता है।
"नागरिक कानून के अनुसार विनिमय और खरीद-बिक्री की प्रक्रिया और व्यावसायिक संस्थाओं द्वारा की जाने वाली अचल संपत्ति की व्यावसायिक खरीद-बिक्री के बीच स्पष्ट अंतर करना आवश्यक है। संगठनों और व्यक्तियों को अचल संपत्ति खरीदने और बेचने का अधिकार है, लेकिन व्यावसायिक संस्था बनने के लिए, उन्हें एक उद्यम स्थापित करना होगा, कुछ शर्तों को पूरा करना होगा और कानून द्वारा मान्यता प्राप्त होना होगा। इसी प्रकार, व्यावसायिक संस्थाओं के मामले में, खरीदी-बेची जाने वाली सभी अचल संपत्तियाँ इस कानून के अधीन नहीं हैं," नेशनल असेंबली के उपाध्यक्ष गुयेन खाक दीन्ह ने कहा।
नेशनल असेंबली के उपाध्यक्ष गुयेन खाक दीन्ह।
"यदि कोई व्यक्ति अपना घर बेचता है, कोई व्यवसाय बंद हो जाता है, दिवालिया हो जाता है, या उसका मुख्यालय बेच दिया जाता है, तो ये अचल संपत्तियाँ इस कानून के अधीन नहीं हैं। अवधारणाओं को लेकर भ्रम और कार्यक्षेत्र व विषयों की गलत परिभाषा के कारण, मसौदा कानून में अभी भी कई ऐसी बातें हैं जिनमें समायोजन की आवश्यकता है," राष्ट्रीय सभा के उपाध्यक्ष गुयेन खाक दीन्ह ने बताया।
उपरोक्त दृष्टिकोण को साझा करते हुए, थाई बिन्ह प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि फान डुक हियु ने स्पष्ट रूप से परिभाषित अवधारणाओं के कारण रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) और आवास कानून के बीच कई समानताओं की ओर इशारा किया।
"रियल एस्टेट क्षेत्र में लाभ कमाने के लिए पेशेवर गतिविधियों से जुड़ी सभी गतिविधियों को रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) में विनियमित किया जाता है। आवास कानून को केवल आवास स्वामित्व को विनियमित करना चाहिए। अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन के मुद्दे के संबंध में, मेरा व्यक्तिगत रूप से मानना है कि यह रियल एस्टेट से संबंधित एक व्यावसायिक गतिविधि है," थाई बिन्ह प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि ने सुझाव दिया।
प्रतिनिधि फान डुक हियू ने कहा, "धूसर क्षेत्रों और अतिव्यापी क्षेत्रों से बचने के लिए दोनों कानूनों के विनियमन के दायरे को स्पष्ट और विशिष्ट रूप से परिभाषित करना आवश्यक है, क्योंकि जब इसे व्यवहार में लागू किया जाता है, तो यह कार्यान्वयन में कठिनाइयां पैदा कर सकता है।"
प्रतिनिधि फ़ान डुक हियू, थाई बिन्ह प्रतिनिधिमंडल।
रियल एस्टेट व्यापार को फर्श के माध्यम से आवश्यक नहीं होना चाहिए।
हा गियांग प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि होआंग न्गोक दीन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून के अनुच्छेद 57 में यह प्रावधान है कि रियल एस्टेट लेनदेन केवल खुले मंच पर ही किए जाने चाहिए। इस तरह के विनियमन से कार्यान्वयन में कई कठिनाइयाँ आएंगी, क्योंकि मसौदा कानून में यह स्पष्ट नहीं किया गया है कि रियल एस्टेट लेनदेन खुले मंच पर ही क्यों किए जाने चाहिए, और इस विनियमन के अनुसंधान, सर्वेक्षणों और प्रभाव आकलन के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है।
"इस नियंत्रण तंत्र को कई कमियों के कारण समाप्त कर दिया गया था, इसलिए मुझे लगता है कि इसे मसौदा कानून में बहाल करना अनुचित है। इस पर सावधानीपूर्वक और गहनता से विचार करने की आवश्यकता है," हा गियांग प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि ने ज़ोर देकर कहा।
इस बीच, प्रतिनिधि होआंग न्गोक दीन्ह के अनुसार, अधिक आवश्यक विनियमन अचल संपत्ति लेनदेन को नोटरीकृत करना है, लेकिन यह अनिवार्य नहीं है।
"विकसित देशों (जैसे यूरोपीय संघ के अधिकांश देश) में नोटरीकरण अनिवार्य है। राष्ट्रीय नोटरीकरण डेटाबेस के निर्माण और पूर्ण होने के संदर्भ में, नोटरीकरण गतिविधियों की गुणवत्ता लगातार बेहतर होती जा रही है, इसलिए धोखाधड़ी और नकारात्मक व्यवहार को रोकने में नोटरीकरण कहीं अधिक प्रभावी है," प्रतिनिधि होआंग न्गोक दीन्ह ने बताया।
"लाभ और परिचालन उद्देश्यों के संदर्भ में, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर उपभोक्ताओं की तुलना में निवेशकों से अधिक निकटता से जुड़े और संबंधित होते हैं। इसलिए, यह अपेक्षा करना असंभव है कि फ़्लोर अपने संचालन में वस्तुनिष्ठ हों, खासकर जब फ़्लोर निवेशकों को लाभ कमाने के लिए सीधे पूंजी का योगदान करते हैं, या निवेशकों के लिए मूल्य अंतर का लाभ उठाने के लिए बिक्री एजेंट के रूप में कार्य करते हैं," हा गियांग प्रतिनिधिमंडल ने कहा।
इस दृष्टिकोण से सहमति जताते हुए, डोंग थाप प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि फाम वान होआ ने कहा कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर विक्रेता और खरीदार के बीच एक सेतु के रूप में ब्रोकरेज सेवाएँ प्रदान करते हैं, जबकि नोटरीकरण लेन-देन में शामिल पक्षों की कानूनी सुरक्षा, निष्पक्षता और कानूनी अधिकारों को सुनिश्चित करता है। इसलिए, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर का उपयोग रियल एस्टेट लेनदेन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए नहीं किया जाना चाहिए और इसके विपरीत, नोटरीकरण ऐसी सेवाएँ प्रदान नहीं कर सकता जो रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के कार्यों का स्थान ले लें।
प्रतिनिधि फाम वान होआ, डोंग थाप प्रतिनिधिमंडल।
"कई मामलों में, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर निवेशकों के "पिछवाड़े" भी होते हैं। मेरा प्रस्ताव है कि सभी लेन-देन नोटरीकृत और प्रमाणित होने चाहिए, जब तक कि दोनों पक्ष संगठन न हों," डोंग थाप प्रतिनिधिमंडल ने प्रस्ताव रखा।
"यदि आपने पैसे नहीं चुकाये हैं, लेकिन दलिया ले लिया है, तो आपको कल ऋण वसूलने जाना होगा।"
अपनी राय देते हुए, वित्त मंत्री हो डुक फोक ने सुझाव दिया कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी रियल एस्टेट निवेश और व्यावसायिक परियोजनाओं के लिए लाइसेंस प्राप्त निवेशकों की वित्तीय क्षमता से संबंधित नियमों का अध्ययन करे। यह सुनिश्चित करने के लिए कि निवेशकों के पास परियोजनाओं को समय पर पूरा करने और आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय क्षमता हो।
मंत्री हो डुक फोक के अनुसार, वर्तमान में रियल एस्टेट को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र नहीं दिए जा रहे हैं। नतीजतन, लाखों लोगों को दस्तावेज़ नहीं मिल पा रहे हैं क्योंकि निवेशकों पर राज्य के बजट का बकाया है।
"कानून में प्रावधान है कि उद्यमों को ज़मीन आवंटित की जाती है, फिर भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित किया जाता है। अगर उद्यम भुगतान नहीं करते हैं, तो उन पर देर से भुगतान के लिए जुर्माना लगाया जाएगा, लेकिन यह जुर्माना बैंक ब्याज से कम होगा। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है कि घर बेचने के बाद, उद्यम लोगों से अग्रिम राशि लेते हैं और भविष्य में मिलने वाले धन का इस्तेमाल दूसरी परियोजनाओं में निवेश करने के लिए करते हैं, जबकि उनके पास बजट का भुगतान करने के लिए पैसे नहीं होते। इसका नतीजा यह होगा कि लोगों को प्रमाण पत्र नहीं मिलेंगे और लोगों की शिकायतों के कारण सरकार को अस्थिरता का सामना करना पड़ेगा," वित्त मंत्री ने वास्तविकता बताई।
तदनुसार, वित्त मंत्री ने यह सुनिश्चित करने का अनुरोध किया कि निवेशक अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करें। व्यवसायों और लोगों के बीच विवाद दीवानी मामले हैं जिन्हें अदालत में ले जाना आवश्यक है।
वित्त मंत्री हो डुक फोक.
वित्त मंत्री ने पूछा, "यदि धोखाधड़ी के संकेत मिले तो केवल निवेशक को ही जेल होगी, लेकिन उन हजारों लोगों से कौन निपटेगा जिन्हें प्रमाण पत्र नहीं दिए गए हैं?"
मंत्री के अनुसार, अगर निवेशकों ने बजट में भुगतान नहीं किया है, अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है, तो लोगों को हमेशा के लिए मुकदमे करने पड़ेंगे, सरकार को अस्थिरता का समाधान करना होगा, जिससे विश्वास में कमी आएगी। मंत्री हो डुक फोक ने सुझाव दिया कि ऐसे नियम होने चाहिए कि केवल उन्हीं निवेशकों को ज़मीन दी जाए जो बजट में भुगतान करते हैं और अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करते हैं।
वित्त मंत्री ने सुझाव दिया, "हमारे पूर्वजों ने कहा था कि पैसा दिया जाता है और दलिया परोसा जाता है। यदि पैसा नहीं दिया जाता है, लेकिन दलिया परोसा जाता है, तो अगले दिन हमें ऋण वसूलने जाना पड़ता है।"
रिपोर्टर ग्रुप/VOV.VN
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