क्या किराये की अचल संपत्ति फलेगी-फूलेगी?

भूमि वापसी की "लहर"

इस कठिन दौर में, पूरे देश में और खासकर दक्षिणी प्रांतों में रियल एस्टेट बाज़ार को कई मुश्किलों का सामना करना पड़ा। बाज़ार अर्थव्यवस्था में उतार-चढ़ाव ने हो ची मिन्ह सिटी के कई व्यावसायिक और व्यापारिक क्षेत्रों को बुरी तरह प्रभावित किया है, जिससे किराए के परिसरों, अपार्टमेंटों, कार्यालयों आदि की वापसी की "लहर" पैदा हो गई है, जिससे इस क्षेत्र को भारी नुकसान हुआ है।

batdongsan.com की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में सड़क किनारे बने घरों को किराए पर देने की माँग में इसी अवधि की तुलना में 40% की कमी आई है, जबकि ज़िलों 7, 3 और फु नुआन ज़िले में प्रारंभिक आँकड़े 45-50% की कमी दर्शाते हैं। कोविड-19 महामारी से बुरी तरह प्रभावित होने के बाद, किराये के बाज़ार में तेज़ी से गिरावट का अनुमान है, जिसमें शॉपिंग मॉल, किराये के फ़र्श और दुकानें सभी परिसमापन का सामना कर रहे हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में कई किराये की संपत्तियों पर ग्राहकों की तलाश में संकेत लगे हुए हैं।

वर्तमान में, हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग जैसे दक्षिणी प्रांतों में किराये के परिसरों की उपलब्धता में ठहराव की स्थिति है। उल्लेखनीय है कि वो थी सौ स्ट्रीट (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) पर, कई घरों और व्यवसायों के सामने, किराये के परिसरों, सस्ते परिसरों, सीधे मालिकों के लिए फ़ोन नंबरों और पतों की एक श्रृंखला लगी हुई है।

कुछ सड़कें जैसे कि तु ज़ुओंग, नाम क्य खोई नघिया, ले क्वी डॉन, गुयेन दीन्ह चियू (जिला 3, हो ची मिन्ह सिटी) भी मकान मालिकों द्वारा बैनरों से ढकी हुई हैं, लेकिन अभी भी वहां कोई किरायेदार या गतिविधियां नहीं हैं।

पत्रकारों से बात करते हुए, श्री फाम नट फुक (जिला 3 में रहने वाले, परिसर के मालिक) ने कहा: "कोविड-19 महामारी के बाद से, कई व्यवसाय मालिकों ने परिसर वापस करना शुरू कर दिया है। मेरे पास किराए के लिए 200 वर्ग मीटर से अधिक का फर्श स्थान है, लेकिन अब लगभग 3 महीने से, मैंने इसे किराए पर देने की पेशकश की है, लेकिन किसी ने ध्यान नहीं दिया है। ऐसा इसलिए नहीं है कि किराया महंगा है, बल्कि मेरे पूरे क्षेत्र में लगभग सभी लोगों ने परिसर वापस कर दिया है।"

हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप में रहने वाली सुश्री हुआंग ने भी बताया: "मेरा जिला 1 के होआंग सा स्ट्रीट पर एक घर है, जिसका क्षेत्रफल 60 वर्ग मीटर से ज़्यादा है और इसमें तीन मंज़िला हैं। पहले, मैंने इसे व्यवसाय और रहने, दोनों के लिए 3 करोड़ VND/माह से ज़्यादा किराए पर दिया था। हालाँकि, किरायेदार ने इसे वापस कर दिया क्योंकि इसका इस्तेमाल व्यवसाय के लिए नहीं किया जा सकता था। मुझे किरायेदार ढूँढ़ने में 2 महीने से ज़्यादा लग गए, लेकिन वे इसे किराए पर दे रहे थे, इसलिए मुझे इसे संतुलित करने के लिए कीमत कम करनी पड़ी।"

एक और मामला बिन्ह थान ज़िले में रहने वाले श्री त्रान थान तुंग का है, जिनके पास बिन्ह थान ज़िले की डी5 स्ट्रीट पर 100 वर्ग मीटर से ज़्यादा का किराये का मकान है। हालाँकि, इस साल की शुरुआत में, किरायेदार ने मकान वापस कर दिया था। पिछले कुछ समय से मकान किराये पर लगा हुआ है, लेकिन उन्हें कोई नया किरायेदार नहीं मिला है।

परिसर की वापसी किराये की अचल संपत्ति खंड को बहुत प्रभावित करती है।

रिपोर्टर के रिकॉर्ड के अनुसार, हालाँकि हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्रों में परिसरों की वापसी की "लहर" अभी भी जारी है, लेकिन किराये की कीमतें अभी भी कम नहीं हुई हैं। ले लोई स्ट्रीट, डिस्ट्रिक्ट 1 पर 100 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाला क्षेत्र 50 मिलियन/माह (2,000 अमेरिकी डॉलर/माह से अधिक) की दर से किराए पर दिया जा रहा है। हाई बा ट्रुंग स्ट्रीट, डिस्ट्रिक्ट 1 के सामने वाले क्षेत्र का किराया 150 वर्ग मीटर क्षेत्रफल के लिए 40 मिलियन/माह (लगभग 2,000 अमेरिकी डॉलर/माह) है।

शहर के केंद्र में पाश्चर, गुयेन ह्यू जैसी कई सबसे खूबसूरत सड़कों पर अभी भी किरायेदारों की कमी के कारण बंद और खाली परिसरों की एक श्रृंखला है, लेकिन किराये की कीमत अभी भी 3,500 अमरीकी डॉलर से 20,000 अमरीकी डॉलर प्रति माह तक आसमान छू रही है।

ज़िला 3 में एक खाद्य व्यवसाय शुरू करने के बावजूद, बिन्ह थुआन प्रांत में रहने वाली सुश्री ले थी होआ ने कहा: "2019 से, मैंने ज़िला 3 के ले क्वी डॉन स्ट्रीट पर एक खाद्य व्यवसाय खोला है, जिसके लिए मैं 3 करोड़ डॉलर प्रति माह से ज़्यादा किराए पर जगह ले रही हूँ। हालाँकि, महामारी के बाद से, मकान मालिक ने किराया कम नहीं किया है, ग्राहक नहीं आ रहे हैं, इसलिए मुझे मजबूरन वह जगह वापस करनी पड़ रही है और व्यवसाय बंद करके दूसरी नौकरी ढूँढनी पड़ रही है।"

किराये की अचल संपत्ति को बदलने में मदद करने की “कुंजी”

दरअसल, व्यावसायिक परिसरों की सुस्ती कई कारकों के कारण होती है, जिनमें सबसे महत्वपूर्ण है किराया। परिसर के किराये की लागत की गणना उस क्षेत्र की ज़मीन की कीमत के आधार पर की जाएगी जहाँ परिसर स्थित है।

हाल के दिनों में, रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जिसके कारण घरों की कीमतें और उसके अनुरूप किराया भी बढ़ गया है। इस बीच, कई लोगों ने, जिन्होंने घर ख़रीदे हैं, ऊँची ब्याज दरों पर बैंक ऋण लिया है। जब बाज़ार या अर्थव्यवस्था में ठहराव आता है, तो ग्राहकों की कमी के कारण सेवा व्यवसाय प्रभावित होते हैं, इसलिए घर वापस करने की ज़रूरत धीरे-धीरे व्यापक होती जा रही है।

विशेषज्ञ अभी भी उम्मीद करते हैं और किराये के क्षेत्र की सराहना करते हैं, जो 2024 में बाजार को लाभ पहुंचाता रहेगा।

न्गुओई दुआ टिन के साथ बातचीत में, वीएनओ ग्रुप के अध्यक्ष, श्री न्गुयेन होंग हाई ने कहा: "वर्तमान में, सामान्य स्थिति को देखते हुए, यह देखा जा सकता है कि किराये का बाजार कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, कई व्यवसाय मालिक अपनी दुकानें बंद करने और परिसर वापस करने का विकल्प चुन रहे हैं। अब जबकि रियल एस्टेट प्रभावित है, राजस्व में गिरावट वाले उद्योगों ने किराये के परिसरों के क्षेत्र को और भी कठिन बना दिया है।"

श्री हाई के अनुसार, अर्थव्यवस्था से प्रभावित होने के अलावा, परिसर वापस करने वाले मकान मालिकों को कई कारणों का भी सामना करना पड़ता है, जैसे प्रतिकूल व्यवसाय, दिशा बदलना, ऑनलाइन व्यापार करना, आभासी कार्यालय किराए पर लेना आदि। "पहले की तरह व्यवसाय का विस्तार करने के बजाय, निवेशक धीरे-धीरे सिकुड़ रहे हैं, लागत कम करने के लिए लाभहीन व्यावसायिक स्थानों या कम लाभ वाले स्थानों को काट रहे हैं, और एक स्थान पर निवेश को अधिक केंद्रित कर रहे हैं। यह व्यवसाय में अपरिहार्य है," श्री हाई ने बताया।

हो ची मिन्ह सिटी में निर्माणाधीन कार्यालय भवन 2024 में इस खंड के लिए बड़ी आपूर्ति पैदा करने का वादा करते हैं।

हालांकि 2023 में कार्यालय, दुकान और किराये के आवास बाजार को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा, लेकिन डेटा से पता चलता है कि 2023 की तीसरी तिमाही से, यह बाजार अभी भी जीवंत होगा और निवेशकों का ध्यान आकर्षित करेगा।

सीबीआरई अनुसंधान और परामर्श विभाग की उप निदेशक सुश्री फाम नोक थिएन थान ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी कार्यालय बाजार 2023 की तीसरी तिमाही में थू थिएम क्षेत्र, थू डुक शहर, द मेट और द हॉलमार्क में दो नए कार्यालय भवनों के दिखने के साथ अधिक जीवंत हो गया है, जिसमें कुल मिलाकर लगभग 85,000 वर्ग मीटर का फर्श क्षेत्र है।

इस नई आपूर्ति की बदौलत, हो ची मिन्ह सिटी में कुल कार्यालय स्थान लगभग 16 लाख वर्ग मीटर पट्टे योग्य क्षेत्र तक पहुँच गया है। इस तिमाही में ज़्यादातर बड़े पट्टे के लेन-देन 2020 से बनी अच्छी गुणवत्ता वाली नई इमारतों में हुए।

2023 की तीसरी तिमाही में हो ची मिन्ह सिटी में पट्टे के लिए खुदरा अचल संपत्ति बाजार, हो ची मिन्ह सिटी में भूतल के लिए केंद्रीय क्षेत्र में किराये की कीमत 200 - 350 USD / m2 / माह से अधिक तक पहुंच गई।

किराये की संपत्तियों की आपूर्ति बढ़ रही है।

वीएनओ समूह के अध्यक्ष श्री गुयेन होंग हाई ने कहा: "वर्तमान में, सबसे महत्वपूर्ण "कुंजी" यह है कि किराये की कीमत उचित होनी चाहिए, इसलिए किरायेदारों को बनाए रखने के लिए, किराये की कीमत को संपत्ति के वास्तविक मूल्य के बराबर कम करना आवश्यक है। हालाँकि, मकान मालिकों को परिसर के प्रत्येक स्थान के साथ-साथ एक उपयुक्त मूल्य निर्धारित करने के लिए अपनी वित्तीय क्षमता को भी संतुलित करना होगा। पहले से कम किराया लेने से दीर्घकालिक किरायेदारों को बनाए रखा जा सकेगा, साथ ही परिसर को खाली छोड़ने का जोखिम कम होगा, और नए किरायेदारों की तलाश में आय के अभाव की अवधि से बचा जा सकेगा। इसके अलावा, मकान मालिकों को भुगतान प्रगति के संदर्भ में किरायेदारों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनानी चाहिए, ताकि किरायेदारों का नकदी प्रवाह लचीला रहे।"

श्री हाई के अनुसार, पट्टेदारों और शॉपिंग मॉल मालिकों ने किराए के लिए परिसर और फ़्लोर पर काफ़ी पैसा लगाया है, इसलिए उन्हें ऐसे ग्राहकों की ज़रूरत है जो फिर से किराए पर लेना चाहें। 2024 में, निश्चित रूप से चुनौतियाँ ज़रूर होंगी, लेकिन अगर पट्टेदार और पट्टेदार के हित संतुलित रहें, सभी पक्ष मिलकर काम करें और हर क्षेत्र और जगह में कीमतों को समायोजित करें, तो किराये के क्षेत्र में अवसर अभी भी व्यापक रूप से खुले रहेंगे।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ सुश्री फाम थू होआ ने कहा: "2023 में, हालाँकि बाज़ार मुश्किलों का सामना कर रहा है, किरायेदार और निवेशक काफ़ी किराया देंगे, फिर भी उनकी व्यावसायिक रणनीतियाँ अलग-अलग होंगी। 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी पर्यटन को बढ़ावा देने, पर्यटकों को आकर्षित करने के लिए शॉपिंग सेवाओं और शहर की विशिष्ट व्यवस्थाओं को मज़बूती से विकसित करने के लिए कई कार्यक्रम लागू करेगा। यह व्यवसायों के लिए वापसी का एक अवसर भी है, कार्यालय क्षेत्र और खुदरा स्थान किराये के क्षेत्र में भी वृद्धि होगी।"

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html