व्यवसायों द्वारा किराए पर ली गई जगहों को वापस करने की "लहर"
इस कठिन दौर में, देशभर में, और विशेष रूप से दक्षिणी प्रांतों में, रियल एस्टेट बाजार को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ा। आर्थिक उतार-चढ़ाव ने हो ची मिन्ह सिटी में विभिन्न व्यवसायों और व्यापारों को काफी प्रभावित किया, जिसके परिणामस्वरूप किराएदारों द्वारा किराए पर ली गई जगहों, अपार्टमेंटों और कार्यालयों को वापस करने की होड़ मच गई, जिससे इस क्षेत्र को काफी मुश्किलों का सामना करना पड़ा।
batdongsan.com की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में हो ची मिन्ह सिटी में सड़क के किनारे स्थित संपत्तियों के किराये की मांग में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 40% की गिरावट दर्ज की गई। प्रारंभिक आंकड़ों से पता चलता है कि डिस्ट्रिक्ट 7, 3 और फु न्हुआन में यह गिरावट 45-50% तक रही। कोविड-19 महामारी से बुरी तरह प्रभावित होने के बाद किराये के बाजार में भारी गिरावट आई है, जिसके चलते शॉपिंग मॉल, किराये की जगहें और दुकानें सभी बिक्री के कगार पर हैं।
हो ची मिन्ह सिटी के डाउनटाउन इलाके में किराए पर उपलब्ध कई व्यावसायिक स्थानों पर ऐसे बोर्ड लगे हैं जिन पर किराएदारों की तलाश का विज्ञापन है।
वर्तमान में, हो ची मिन्ह सिटी और बिन्ह डुओंग जैसे दक्षिणी प्रांतों में किराये की संपत्तियों की मांग कम है। वो थी साउ स्ट्रीट (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) पर कई घरों और व्यवसायों के बाहर किराये की संपत्तियों, सस्ते किराए और सीधे मालिक द्वारा सूचीबद्ध संपत्तियों के विज्ञापन वाले कई फोन नंबर और पते लगे हुए हैं।
तू शुआंग, नाम की खोई न्गिया, ले क्यूई डोन और गुयेन दिन्ह चिएउ (जिला 3, हो ची मिन्ह सिटी) जैसी कई सड़कें भी मकान मालिकों द्वारा लगाए गए बैनरों से पूरी तरह ढकी हुई हैं, लेकिन फिर भी वहां कोई किरायेदार या व्यवसाय संचालित नहीं हो रहा है।
एक रिपोर्टर से बात करते हुए, श्री फाम न्हाट फुक (जिला 3 के निवासी और मकान मालिक) ने कहा: "कोविड-19 महामारी के बाद से, कई व्यवसाय मालिकों ने अपने किराए पर लिए गए परिसर वापस करना शुरू कर दिया है। मेरे पास किराए के लिए 200 वर्ग मीटर से अधिक जगह है, लेकिन लगभग तीन महीनों से किसी ने भी इसमें रुचि नहीं दिखाई है। इसका कारण किराया महंगा होना नहीं है, बल्कि यह है कि मेरे पूरे इलाके में लगभग सभी ने अपने किराए पर लिए गए परिसर वापस कर दिए हैं।"
हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप जिले में रहने वाली सुश्री हुओंग ने बताया: “मेरा जिला 1 के होआंग सा स्ट्रीट पर 60 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल और तीन मंजिला एक मकान है। पहले मैं इसे व्यापार और रहने दोनों के लिए 30 मिलियन वीएनडी प्रति माह से अधिक किराए पर देती थी। हालांकि, व्यवसाय ठीक से न चलने के कारण किरायेदार ने मकान छोड़ दिया। मुझे नया किरायेदार ढूंढने में दो महीने से अधिक समय लगा, लेकिन वे इसे केवल रहने के उद्देश्य से किराए पर लेना चाहते थे, इसलिए मुझे हिसाब बराबर करने के लिए किराया कम करना पड़ा।”
एक अन्य मामला श्री ट्रान थान तुंग का है, जो बिन्ह थान जिले में रहते हैं और डी5 स्ट्रीट, बिन्ह थान जिले में 100 वर्ग मीटर से अधिक का एक किराये का मकान रखते हैं। हालांकि, इस साल की शुरुआत में ही पिछला किरायेदार मकान वापस कर चुका था। कुछ समय से "किराए के लिए" का बोर्ड लगा होने के बावजूद, उन्हें अभी तक कोई नया किरायेदार नहीं मिला है।
पट्टे पर दी गई संपत्तियों की वापसी का किराये के रियल एस्टेट बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।
हमारे रिपोर्टर के अवलोकन के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्रों में व्यवसायों द्वारा किराए पर ली गई जगहों को वापस करने का सिलसिला जारी है, लेकिन किराए की कीमतें अपेक्षाकृत स्थिर बनी हुई हैं। डिस्ट्रिक्ट 1 की ले लोई स्ट्रीट पर 100 वर्ग मीटर से अधिक का एक स्थान 50 मिलियन वीएनडी प्रति माह (लगभग 2,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह) के किराए पर उपलब्ध है। डिस्ट्रिक्ट 1 की हाई बा ट्रुंग स्ट्रीट पर 150 वर्ग मीटर का एक स्थान 40 मिलियन वीएनडी प्रति माह (लगभग 2,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह) के किराए पर उपलब्ध है।
शहर के केंद्र में स्थित कई सबसे खूबसूरत सड़कों, जैसे पाश्चर और गुयेन ह्यू, में किरायेदारों की कमी के कारण अभी भी कई व्यावसायिक स्थान खाली पड़े हैं। इसके बावजूद, किराए की दरें आसमान छू रही हैं, जो 3,500 डॉलर से लेकर 20,000 डॉलर प्रति माह तक हैं।
बिन्ह थुआन प्रांत की निवासी सुश्री ले थी होआ ने जिला 3 में एक खाद्य व्यवसाय शुरू किया था, लेकिन वह इसे चलाने में असमर्थ रहीं। उन्होंने कहा, "2019 से, मैंने जिला 3 के ले क्यूई डोन स्ट्रीट पर एक खाद्य व्यवसाय खोला था, जिसका किराया 30 मिलियन वीएनडी प्रति माह से अधिक था। हालांकि, महामारी के बाद से, मकान मालिक ने किराया कम नहीं किया है, और व्यवसाय मंदा चल रहा है, इसलिए मुझे मजबूरन दुकान खाली करनी पड़ी और व्यवसाय बंद करके दूसरी नौकरी ढूंढनी पड़ी।"
किराये की संपत्ति के बाजार को पटरी पर लाने की कुंजी।
वास्तव में, व्यावसायिक स्थानों की कम उपलब्धता कई कारकों के कारण होती है, जिनमें सबसे महत्वपूर्ण किराया है। किसी स्थान का किराया उस क्षेत्र में भूमि की कीमतों के आधार पर निर्धारित किया जाता है जहां वह स्थान स्थित है।
हाल ही में, रियल एस्टेट बाजार में तीव्र वृद्धि देखी गई है, जिसके परिणामस्वरूप घरों की कीमतें आसमान छू रही हैं और किराए की लागत भी उसी अनुपात में बढ़ रही है। वहीं, कई संपत्ति खरीदारों ने उच्च ब्याज दरों पर बैंक ऋण लिए हैं। जब बाजार या अर्थव्यवस्था में मंदी आती है, तो सेवा व्यवसाय ग्राहकों की कमी से प्रभावित होते हैं, जिसके कारण बड़ी संख्या में व्यवसायों को अपने परिसर खाली करने पड़ते हैं।
विशेषज्ञों को अब भी किराये के क्षेत्र से काफी उम्मीदें हैं और वे इसे महत्व देते हैं, उनका मानना है कि यह 2024 में भी बाजार के लिए राजस्व उत्पन्न करता रहेगा।
न्गुओई दुआ टिन से बात करते हुए, वीएनओ ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन होंग हाई ने टिप्पणी की: “वर्तमान में, समग्र स्थिति को देखते हुए, किराये के बाजार को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, क्योंकि कई व्यवसाय मालिक अपने स्टोर बंद कर रहे हैं और परिसर वापस कर रहे हैं। अब जब रियल एस्टेट बाजार प्रभावित है और कई उद्योगों के राजस्व में गिरावट आ रही है, तो किराये के बाजार को और भी अधिक चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है।”
श्री हाई के अनुसार, अर्थव्यवस्था से प्रभावित होने के अलावा, किराए पर ली गई जगहें वापस करने वाले किरायेदारों को कई अन्य कारणों का भी सामना करना पड़ता है, जिनमें प्रतिकूल व्यावसायिक परिस्थितियाँ, व्यवसाय की दिशा में बदलाव, ऑनलाइन व्यवसाय, वर्चुअल ऑफिस किराये आदि शामिल हैं। श्री हाई ने बताया, “पहले की तरह अपने व्यवसायों का विस्तार करने के बजाय, निवेशक धीरे-धीरे लागत कम करने और निवेश को एक ही स्थान पर केंद्रित करने के लिए लाभहीन या घटते लाभ वाले व्यावसायिक स्थानों को बंद कर रहे हैं। व्यवसाय में यह अपरिहार्य है।”
हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में निर्माणाधीन कार्यालय भवनों से 2024 में इस क्षेत्र के लिए बड़ी मात्रा में आपूर्ति होने की उम्मीद है।
हालांकि 2023 में कार्यालय, दुकान और किराये के आवास बाजारों को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा, लेकिन आंकड़ों से पता चलता है कि 2023 की तीसरी तिमाही से ये बाजार जीवंत बने रहे और निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया।
सीबीआरई में अनुसंधान और परामर्श की उप निदेशक सुश्री फाम न्गोक थिएन थान के अनुसार, थू डुक शहर के थू थीम क्षेत्र में दो नए कार्यालय भवनों, द मेट और द हॉलमार्क के खुलने से 2023 की तीसरी तिमाही में हो ची मिन्ह सिटी का कार्यालय बाजार अधिक जीवंत हो गया, जिनका कुल किराये योग्य क्षेत्र लगभग 85,000 वर्ग मीटर है।
इस नई आपूर्ति के बदौलत, हो ची मिन्ह सिटी में कुल कार्यालय स्थान लगभग 1.6 मिलियन वर्ग मीटर किराये पर उपलब्ध हो गया है। इस तिमाही में हुए अधिकांश बड़े लीज़िंग सौदे 2020 के बाद बनकर तैयार हुई नई, उच्च गुणवत्ता वाली इमारतों में हुए।
हो ची मिन्ह सिटी के रिटेल रियल एस्टेट लीजिंग मार्केट में 2023 की तीसरी तिमाही में, शहर के केंद्र में ग्राउंड फ्लोर स्पेस के लिए किराये की कीमतें 200 - 350 यूएसडी/मेक्ट2/महीना से अधिक हो गईं।
किराये पर उपलब्ध संपत्तियों की आपूर्ति बढ़ रही है।
वीएनओ ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन होंग हाई ने कहा: “वर्तमान में, सबसे महत्वपूर्ण बात किराए को उचित रखना है। इसलिए, किरायेदारों को बनाए रखने के लिए, किराए को संपत्ति के वास्तविक मूल्य के अनुरूप कम करना आवश्यक है। हालांकि, मकान मालिकों को प्रत्येक संपत्ति के स्थान और वित्तीय क्षमता के आधार पर किराए में संतुलन बनाना होगा। पहले की तुलना में कम किराया स्वीकार करने से दीर्घकालिक किरायेदार बने रहेंगे, साथ ही खाली रहने का जोखिम कम होगा और नए किरायेदारों की तलाश के दौरान आय के अभाव से बचा जा सकेगा। इसके अलावा, मकान मालिकों को किरायेदारों के लिए भुगतान अनुसूची के संबंध में अनुकूल परिस्थितियां बनानी चाहिए ताकि किरायेदारों के लिए लचीला नकदी प्रवाह सुनिश्चित हो सके।”
श्री हाई के अनुसार, मकान मालिकों और शॉपिंग मॉल मालिकों ने परिसर में काफी पैसा निवेश किया है, इसलिए उन्हें किराए पर लेने के इच्छुक ग्राहकों की बड़ी संख्या की आवश्यकता है। हालांकि 2024 में चुनौतियां जरूर आएंगी, लेकिन अगर मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों में संतुलन बना रहे, सभी पक्ष मिलकर काम करें और प्रत्येक क्षेत्र और स्थान पर कीमतों को समायोजित करें, तो किराये के बाजार में भरपूर अवसर बने रहेंगे।
रियल एस्टेट विशेषज्ञ फाम थू होआ के अनुसार, "2023 में, बाजार की कठिनाइयों और कई किरायेदारों और निवेशकों द्वारा किराए पर ली गई जगहों को वापस करने के बावजूद, उनकी व्यावसायिक रणनीतियाँ अलग-अलग थीं। 2024 में, हो ची मिन्ह शहर पर्यटन और खरीदारी सेवाओं को बढ़ावा देने के लिए कई कार्यक्रम लागू करेगा ताकि पर्यटकों को आकर्षित किया जा सके और शहर की विशेष व्यवस्थाओं को मजबूती से विकसित किया जा सके। यह व्यवसायों के लिए वापसी का भी अवसर है, और कार्यालय और खुदरा स्थान किराए पर देने वाले क्षेत्रों में भी वृद्धि होगी।"
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