प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्यांकन के लिए अधिशेष पद्धति को छोड़ने के प्रस्ताव की व्याख्या की

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्यांकन के लिए 3 तरीके प्रस्तावित किए हैं

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ने कहा कि इस एजेंसी ने न्याय मंत्रालय को एक आधिकारिक प्रेषण भेजा है, जिसमें भूमि की कीमतों पर डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP के कई लेखों को संशोधित करने और अनुपूरित करने वाले डिक्री के मूल्यांकन का अनुरोध किया गया है और भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाले डिक्री संख्या 10/2023/ND-CP के कई लेखों को संशोधित करने और अनुपूरित करने के लिए डिक्री का मूल्यांकन किया गया है।

विशेष रूप से, मसौदा डिक्री की सामग्री में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय (टीएनएमटी) ने 3 भूमि मूल्यांकन विधियों को विनियमित करने की दिशा में भूमि मूल्यांकन विधि को संशोधित और पूरक करने का प्रस्ताव दिया, जिसमें शामिल हैं: तुलना विधि, आय विधि; भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि।

इस प्रकार, डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP की तुलना में, मसौदा डिक्री ने भूमि मूल्यांकन के दो तरीकों को कम कर दिया है। विशेष रूप से, यह कटौती विधि को तुलना विधि में एकीकृत करता है और भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि का उपयोग नहीं करता है।

इसकी व्याख्या करते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय की रिपोर्ट में कहा गया है कि अधिशेष विधि भूमि मूल्यांकन की एक विधि है, जिसमें संपत्ति के कुल अनुमानित विकास राजस्व में से कुल अनुमानित विकास लागत घटाकर गणना की जाती है।

तदनुसार, अचल संपत्ति के कुल अनुमानित विकास राजस्व की गणना निम्न पर आधारित होनी चाहिए: हस्तांतरण मूल्य, किराया मूल्य, बिक्री समय, बिक्री दर, हस्तांतरण मूल्य के रुझान और उतार-चढ़ाव, भविष्य के किराया मूल्य, अधिभोग दर... और बैंक की ऋण ब्याज दर के अनुसार मूल्यांकन समय में नकदी प्रवाह को छूट देनी चाहिए; अचल संपत्ति की कुल अनुमानित विकास लागत की गणना, सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई मूल्यों पर आधारित होने के अलावा, निर्माण समय, प्रत्येक वर्ष के लिए निर्माण दर, आकस्मिक लागत, ऋण ब्याज लागत, जोखिम कारकों को ध्यान में रखते हुए निवेशक लाभ, विज्ञापन और बिक्री लागत पर भी निर्भर करती है...

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के अनुसार, कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत पर उपर्युक्त कल्पित कारकों की गणना बहुत जटिल है, मूल्यांकन परिणाम अनिश्चित, गलत और बड़ी त्रुटियों वाले होते हैं (एक ही भूखंड के लिए, कल्पित कारकों में केवल एक संकेतक बदलने से मूल्यांकन परिणाम बदल जाएँगे), और इसका आसानी से फायदा उठाया जा सकता है और यह भूमि मूल्यांकन कर्मचारियों और स्थानीय स्तर पर विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण करने वालों के लिए जोखिम पैदा करता है। अतीत में, निर्धारण, मूल्यांकन और विशिष्ट निर्णय लेने में कठिनाइयों और देरी का यही मुख्य कारण रहा है।

दूसरी ओर, रियल एस्टेट व्यवसाय में, भूमि हमेशा पहले मौजूद होती है, और इसकी कीमत रियल एस्टेट बनाने की प्रक्रिया से पहले निर्धारित की जाती है, इसलिए भविष्य में रियल एस्टेट के मूल्य का अनुमान लगाना और फिर भूमि की कीमत निर्धारित करना अनुचित है, जिससे भूमि की कीमत निवेशक की रियल एस्टेट व्यवसाय पद्धति पर निर्भर हो जाती है, जो भूमि के वास्तविक बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करती है।

संकल्प 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू की भावना के अनुसार, भूमि की कीमतें निर्धारित करने की विधि में बाज़ार सिद्धांतों का अनुपालन सुनिश्चित किया जाना चाहिए। इसलिए, मसौदा डिक्री भूमि उपयोगकर्ताओं के वित्तीय दायित्वों और राज्य द्वारा भूमि पुनःग्रहण के समय मुआवज़े की गणना हेतु भूमि की कीमतें निर्धारित करने हेतु अधिशेष विधि को लागू नहीं करती है, जो कि पार्टी की नीति के अनुरूप है।

प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय की प्रस्तुति में कहा गया है कि, अधिशेष विधि को लागू नहीं करने पर सीमाओं को दूर करने के लिए, मसौदा डिक्री ने तुलना विधि की सामग्री को संशोधित और पूरक किया है, जिसमें यह तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश की लागत में कटौती करने के लिए कटौती तकनीक के संयोजन के आधार पर भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के मूल्यांकन का मार्गदर्शन करता है, जिन्होंने अभी तक तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश नहीं किया है, और साथ ही, यह विनियमन के साथ पूरक है कि भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय, भूमि मूल्यांकन परिणामों की सटीकता सुनिश्चित करने के लिए तुलना और सत्यापन के लिए वार्षिक समायोजन गुणांक विधि को लागू किया जाना चाहिए।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रस्तुतीकरण में कहा गया है, "तीन भूमि मूल्यांकन विधियों (तुलनात्मक, आय, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक) के विनियमन से राज्य भूमि प्रबंधन से संबंधित सभी भूमि मूल्यांकन मामलों का कवरेज सुनिश्चित हो गया है।"

कई लोगों की यह चिंता है कि यदि भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि को छोड़ दिया गया तो परियोजना में "अवरोध" उत्पन्न हो सकता है।

कई लोगों का मानना ​​है कि यदि अधिशेष विधि को छोड़ दिया गया तो परियोजनाओं के लिए भूमि का मूल्यांकन करना कठिन हो जाएगा, जिससे भीड़भाड़ की स्थिति पैदा हो जाएगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अनुसार, हाल ही में शहर में 87% परियोजनाओं का मूल्यांकन अधिशेष विधि का उपयोग करके किया गया है।

"अधिशेष विधि भूमि मूल्यांकन की एक वैज्ञानिक और अंतरराष्ट्रीय स्तर पर मान्यता प्राप्त विधि है। हम दृढ़ता से अनुशंसा करते हैं कि प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और सरकार भूमि मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि को बनाए रखें," हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव दिया।

वियतनाम मूल्यांकन संघ के प्रतिनिधि ने कहा कि अधिशेष विधि नई विकास निवेश परियोजनाओं के भूमि मूल्यांकन के लिए उपयुक्त है। अन्य मूल्यांकन विधियाँ लागू नहीं की जा सकतीं। यदि इसे छोड़ दिया जाता है, तो इससे परियोजनाओं के लिए भूमि का मूल्यांकन करना मुश्किल हो सकता है, जिससे भीड़भाड़ बढ़ सकती है।

"प्रत्येक विधि अलग-अलग प्रकारों के लिए उपयुक्त है। उदाहरण के लिए, वर्तमान उपयोग के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए तुलना और आय विधियों का उपयोग किया जाता है। भविष्य में उपयोग के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए अधिशेष विधि का उपयोग किया जाता है। वर्तमान भूमि मूल्य निर्धारण विधि को भविष्य में लागू नहीं किया जा सकता है। बाजार में, सभी परियोजनाओं में तुलनात्मक विधि को लागू करने के लिए समान संपत्तियां नहीं होती हैं। यदि अधिशेष विधि को छोड़ दिया जाता है, तो विकास परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करना बहुत मुश्किल होगा," वियतनाम वैल्यूएशन एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन टीएन थोआ ने कहा।

स्थानीय स्तर पर प्राप्त रिपोर्टों के अनुसार, इस वर्ष के पहले छह महीनों में नई आवासीय परियोजनाओं की आपूर्ति में लगातार तेज़ी से गिरावट आई है। इसका मुख्य कारण भूमि मूल्यांकन सहित कानूनी समस्याएँ हैं। उद्यमों का मानना ​​है कि भूमि मूल्यांकन में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के लिए प्रधानमंत्री द्वारा जारी किया गया निर्देश, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय और स्थानीय स्तर पर संबंधित कानूनी दस्तावेज़ों, विशेष रूप से भूमि मूल्यांकन विधियों की समीक्षा और पुनर्विचार करने का एक महत्वपूर्ण आधार है, ताकि बाज़ार के लिए सबसे उपयुक्त समकालिक समायोजन किए जा सकें।

व्यवसायों और संघों की राय के आधार पर, वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) का भी यह मानना ​​है कि अधिशेष पद्धति को समाप्त करने से भूमि मूल्यांकन कठिन हो जाता है।

वीसीसीआई ने इस बात पर ज़ोर दिया कि तुलनात्मक आँकड़ों के संदर्भ में तुलना पद्धति की सीमाएँ हैं, क्योंकि लेन-देन की जानकारी का मूल्यांकन की जाने वाली अचल संपत्ति से मिलान करना अक्सर मुश्किल होता है; इसके लिए बहुत सारी स्पष्ट और सटीक लेन-देन जानकारी की आवश्यकता होती है, जबकि वास्तव में, कागज़ पर लेन-देन की कीमत और वास्तविक लेन-देन की कीमत अक्सर समान नहीं होती। तुलनात्मक आँकड़ों पर आधारित भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति की भी ऐसी ही सीमाएँ हैं, और इसमें भी सूचना और इनपुट आँकड़ों के संदर्भ में कमियाँ हैं।

वीसीसीआई का यह भी मानना ​​है कि अधिशेष विधि, पेशेवर मूल्यांकन संगठनों द्वारा अपनाई जाने वाली अचल संपत्ति मूल्यांकन विधियों में से एक है, खासकर विकास क्षमता वाली भूमि का मूल्यांकन करते समय। इसका अर्थ है कि भूमि मूल्य की गणना बाजार के सिद्धांतों के अनुसार, सर्वोत्तम और सबसे प्रभावी उपयोग के लिए की गई है। मसौदे में अधिशेष विधि को हटाने से अचल संपत्ति मूल्यांकन से संबंधित कानूनी दस्तावेजों में असंगति हो सकती है। राज्य प्रबंधन के उद्देश्य से, वीसीसीआई द्वारा प्रस्तावित भूमि मूल्यांकन पद्धति में अधिशेष विधि को बनाए रखते हुए, अधिशेष विधि को हटाने से भूमि मूल्यांकन के कार्यान्वयन की प्रक्रिया में कठिनाइयाँ आ सकती हैं।

टीएम

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-ly-giai-viec-de-xuat-bo-phuong-phap-thang-du-de-dinh-gia-dat-a618808.html