अपार्टमेंट की तुलना में ज़मीन के भूखंड अधिक ध्यान आकर्षित करते हैं; क्या अब निवेश करने का समय आ गया है? बगीचे की ज़मीन को आवासीय ज़मीन में बदलने की प्रक्रिया।

अपार्टमेंट की तुलना में ज़मीन के भूखंड और परियोजना भूमि में और भी अधिक रुचि देखी जा रही है; विशेषज्ञ निवेश के लिए सबसे उपयुक्त समय का सुझाव दे रहे हैं; दा नांग में एक ट्रिलियन वीएनडी मूल्य के ज़मीन के भूखंड की नीलामी हुई… ये हैं रियल एस्टेट की ताज़ा खबरें।

साल की शुरुआत में रियल एस्टेट बाजार में तेजी आने के साथ ही, दलालों, एजेंसियों और डेवलपर्स ने संभावित ग्राहकों की बड़ी संख्या तक पहुंचने के अवसरों को न चूकने के लिए कई व्यावसायिक अभियान जल्दी शुरू कर दिए हैं। (स्रोत: कंस्ट्रक्शन न्यूज़पेपर)

बाजार में नई आपूर्ति में जल्द ही सुधार होगा।

Batdongsan.com.vn के नवीनतम आंकड़ों से पता चलता है कि 2023 की शुरुआत की तुलना में इस वर्ष रियल एस्टेट बाजार में रुचि और लिस्टिंग की संख्या दोनों के संदर्भ में अधिक सकारात्मक संकेत मिले हैं। इससे संकेत मिलता है कि जनवरी 2024 में देशभर में बिक्री के लिए संपत्तियों की खोज की मांग 2023 की इसी अवधि की तुलना में 66% बढ़ी है, और रियल एस्टेट लिस्टिंग की संख्या में भी 52% की वृद्धि हुई है।

खास तौर पर, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, अपार्टमेंट की तुलना में भूखंडों और परियोजना भूमि में रुचि अधिक तेजी से बढ़ी। विशेष रूप से, जनवरी 2024 में, हनोई में भूखंडों की खोज में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 110% और परियोजना भूमि की खोज में 77% की वृद्धि हुई। वहीं, हनोई में अपार्टमेंट की खोज में 71% की वृद्धि हुई। इसी तरह, हो ची मिन्ह सिटी में, भूखंडों और परियोजना भूमि की खोज में 71% से 73% की वृद्धि हुई, जबकि अपार्टमेंट की खोज में केवल 59% की वृद्धि हुई।

उपरोक्त आंकड़े आंशिक रूप से कई लोगों की जमीन खरीदने की इच्छा को दर्शाते हैं, भले ही बाजार में 2022 की शुरुआत में देखी गई जमीन की तेजी अब नहीं है। 2024 की पहली छमाही के लिए Batdongsan.com.vn की रियल एस्टेट उपभोक्ता भावना (सीएसएस) रिपोर्ट और सूचकांक से यह भी पता चलता है कि 65% तक उत्तरदाताओं ने कहा कि वे अगले वर्ष भी अचल संपत्ति खरीदने का इरादा रखते हैं; निवेश के लिए की गई खरीद का अनुपात 60% है, और जमीन के भूखंड संभावित खरीदारों द्वारा सबसे अधिक मांग वाली संपत्ति बने हुए हैं।

साल की शुरुआत में रियल एस्टेट बाजार में धीरे-धीरे तेजी आने के साथ ही, दलालों, एजेंसियों और डेवलपर्स ने बड़ी संख्या में संभावित ग्राहकों तक पहुंचने का अवसर न चूकने के लिए कई व्यावसायिक अभियान जल्दी शुरू कर दिए हैं।

रियल एस्टेट कारोबार की मानसिकता और रुझानों का आकलन करते हुए, batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की: वर्तमान में, कई निवेशक 2024 की शुरुआत में ही बिक्री को आगे बढ़ाने के लिए दृढ़ संकल्पित हैं क्योंकि यदि वे 2025 तक प्रतीक्षा करते हैं, जब 2023 का रियल एस्टेट व्यापार कानून लागू होगा, तो धनराशि जुटाना अधिक कठिन और समय लेने वाला हो जाएगा। उस समय, निवेशकों को निर्माणाधीन मकानों और निर्माण परियोजनाओं के विक्रय मूल्य के केवल 5% से अधिक की जमा राशि प्राप्त करने की अनुमति नहीं होगी, और बिक्री संबंधी सभी दायित्वों को पूरा करने के बाद ही उन्हें अतिरिक्त 25% प्राप्त करने की अनुमति होगी। इसलिए, यह विशेषज्ञ भविष्यवाणी करता है कि 2024 में रियल एस्टेट बाजार में नई आपूर्ति में जल्द ही सुधार होगा।

डोंग नाई, बिन्ह डुओंग और लॉन्ग आन प्रांतों में 10 से अधिक भूखंड व्यवसायों के साथ श्री दिन्ह मिन्ह तुआन के शोध के अनुसार, सभी व्यवसायों ने बताया कि इस वर्ष की शुरुआत में भूखंडों के लेन-देन में वृद्धि हुई है। अधिकांश लेन-देन उन भूखंडों पर केंद्रित थे जिनके पास उचित कानूनी दस्तावेज थे, जिनकी कीमत 2 अरब वीएनडी से कम थी और जो हो ची मिन्ह सिटी के 60 किलोमीटर के दायरे में स्थित थे।

हनोई के बाज़ार में, सेकेंडरी अपार्टमेंट या शहरी खुदरा दुकानों की खरीद-बिक्री और किराये जैसी वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करने वाले सेगमेंट में, कई रियल एस्टेट ब्रोकरों ने टेट की छुट्टियों के तुरंत बाद काम फिर से शुरू कर दिया है। आपूर्ति में कमी और मांग में मजबूती के कारण टेट की छुट्टियों के बाद इन सेगमेंट में लेन-देन में अधिक सक्रियता देखी गई है।

निवेश करने का सही समय कब होता है?

वन माउंट रियल एस्टेट, जो एक बाजार अनुसंधान और ग्राहक अंतर्दृष्टि केंद्र है, द्वारा 2023 के अंत में किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, 2024 में रियल एस्टेट की आवश्यकता वाले 63% लोगों में से अधिकांश अपार्टमेंट, भूमि भूखंड और अलग-अलग घरों में रुचि रखते थे।

हाल ही में एक रियल एस्टेट अनुसंधान फर्म द्वारा जारी आंकड़ों के अनुसार, चंद्र नव वर्ष की छुट्टियों के बाद रियल एस्टेट में रुचि तेजी से वापस बढ़ गई।

इससे पहले, देश भर में रियल एस्टेट खोज की मात्रा टेट (चंद्र नव वर्ष) के दूसरे दिन से बढ़ने लगी और काफी मजबूत ऊपर की ओर रुझान बनाए रखा, जो टेट से पहले के सप्ताह की तुलना में टेट के दसवें दिन तक 124% की वृद्धि तक पहुंच गया।

विशेष रूप से, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, अपार्टमेंट की तुलना में जमीन के भूखंडों और परियोजना भूमि में रुचि अधिक तेजी से बढ़ी है।

होआई डुक (हनोई) में किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि उपनगरीय क्षेत्रों में भूमि भूखंडों के बारे में जानकारी की मांग 2023 के पहले महीनों की तुलना में बढ़ी है। हालांकि, सफल लेन-देन की संख्या अधिक नहीं है और इसमें बहुत सुधार नहीं हुआ है।

वर्तमान में, ग्राहक मुख्य रूप से बाजार अनुसंधान और विश्लेषण में लगे हुए हैं। निवेशकों का बजट आमतौर पर लगभग 2 अरब वीएनडी से लेकर होता है।

उपनगरीय क्षेत्रों की गलियों में स्थित मकानों और जमीनों की कीमतों की बात करें तो, ये वास्तविक निवासियों की जरूरतों को पूरा करने वाले अचल संपत्ति उत्पाद हैं। प्रति वर्ग मीटर मूल्य अधिक है, लेकिन मकान का कुल मूल्य टाउनहाउस या विला की तुलना में काफी कम है क्योंकि क्षेत्रफल केवल 30-50 वर्ग मीटर ही होता है, इसलिए गलियों में स्थित मकानों की कीमतों में समय के साथ लगातार वृद्धि होती रही है।

गलियों में स्थित मकानों का बाजार मुख्य रूप से डोंग अन्ह, होआई डुक, थान्ह त्रि, जिया लाम जैसे जिलों में केंद्रित है। लगभग 2.5-3 मीटर चौड़ी गलियों में स्थित मकानों की कीमत आमतौर पर 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के आसपास होती है।

निवेशकों के लिए, गृह खरीद के लिए कम ब्याज दरें लीवरेज रणनीतियों में एक लाभ हैं। हालांकि, ब्याज दरों में कमी के बावजूद, विशेषज्ञ इसके अत्यधिक उपयोग के खिलाफ सलाह देते हैं।

विशेषज्ञों के अनुसार, इस समय निवेश करना तभी उचित है जब आपके पास पर्याप्त धनराशि हो और आप उचित, किफायती कीमतों पर संपत्तियां ढूंढ सकें। अल्पावधि में, रियल एस्टेट बाजार में तुरंत सुधार होने की संभावना नहीं है। 2024 का रियल एस्टेट बाजार सट्टेबाजी के निवेश का समय नहीं है; यह अभी भी दीर्घकालिक निवेश या व्यक्तिगत उपयोग के लिए खरीदारी पर विचार करने का समय है। इसलिए, अत्यधिक वित्तीय ऋण से बचना चाहिए और निवेशकों को केवल उन्हीं परियोजनाओं पर ध्यान देना चाहिए जिनके सभी कानूनी दस्तावेज पूर्ण हों, बिक्री नीतियां लचीली हों और ब्याज दरें अनुकूल हों।

दा नांग में खरबों डोंग मूल्य की एक "सुनहरी" जमीन की नीलामी की जा रही है, जो चारों तरफ से सड़कों से घिरी हुई है।

दा नांग प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के अंतर्गत भूमि विकास केंद्र, फाम वान डोंग स्ट्रीट पर हान नदी पुल से समुद्र तक जाने वाली सड़क के अक्ष पर स्थित भूखंड ए1-2-1 की नीलामी की घोषणा करता है।

दा नांग में हान नदी पर बने पुल के पास की जमीन की नीलामी चल रही है। (स्रोत: दान त्रि अखबार)

कुल भूमि क्षेत्र लगभग 10,000 वर्ग मीटर है, जिसकी शुरुआती कीमत 137 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर से अधिक है। भूमि उपयोग की अवधि 50 वर्ष है, और पट्टेदार एकमुश्त भुगतान करता है। यह भूखंड चारों ओर से सड़कों से घिरा हुआ है।

शहर में भूमि की सफाई और बुनियादी ढांचे का विकास कार्य पूरा हो चुका है। इस भूमि का उपयोग शॉपिंग मॉल और किराए पर देने के लिए कार्यालय स्थान के निर्माण के लिए किया जाएगा, जिसमें विजेता बोलीदाता द्वारा लगभग 2,000 बिलियन वियतनामी डॉलर का कुल अनुमानित निवेश किया जाएगा।

दा नांग ने यह शर्त रखी है कि भाग लेने वाली संस्थाओं को कुल भूमि मूल्य का 20% अग्रिम भुगतान करना होगा। उद्यम संबंधी कानून के अनुसार, यदि दो या अधिक कंपनियों का स्वामित्व आपस में है, तो नीलामी में केवल एक कंपनी को ही भाग लेने की अनुमति है।

बोलीदाताओं को निवेश परियोजना पर एक व्यापक रिपोर्ट भी प्रस्तुत करनी होगी, जिसमें इसके इच्छित कार्य, योजना संकेतक, प्रगति और अनुमानित कुल निवेश शामिल हो।

परियोजना को कार्यान्वित करने के लिए आवश्यक न्यूनतम इक्विटी पूंजी को साबित करने वाले दस्तावेज कुल अनुमानित निवेश के 20% से कम नहीं होने चाहिए, और दिवालिया न होने या विघटन की प्रक्रिया में न होने की प्रतिबद्धता प्रदान की जानी चाहिए।

2024 में बागवानी भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए कौन सी प्रक्रियाएं आवश्यक हैं?

बगीचे की जमीन को आवासीय भूमि में बदलने के लिए अनुमति की आवश्यकता होती है।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 9 के खंड 2 के अनुसार, कृषि भूमि में निम्नलिखित प्रकार की भूमि शामिल है: वार्षिक फसलों के लिए भूमि, जिसमें धान के खेत और अन्य वार्षिक फसल भूमि शामिल है; बारहमासी फसलों के लिए भूमि; वन भूमि, जिसमें विशेष उपयोग वाले वन, संरक्षित वन और उत्पादन वन शामिल हैं; मत्स्य पालन भूमि; सघन पशुधन पालन भूमि; नमक उत्पादन भूमि; और अन्य कृषि भूमि।

अतः, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 9 के अनुसार, कानून बागवानी भूमि को किसी विशिष्ट भूमि समूह में वर्गीकृत नहीं करता है। हालांकि, भूमि उपयोग के उद्देश्य के आधार पर, बागवानी भूमि को वार्षिक फसलों की खेती के लिए भूमि या बारहमासी फसलों की खेती के लिए भूमि (कृषि भूमि समूह से संबंधित) के रूप में समझा जा सकता है।

साथ ही, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 121 के अनुसार, कृषि भूमि को गैर-कृषि भूमि में परिवर्तित करने के लिए सक्षम राज्य एजेंसी से अनुमति की आवश्यकता होती है।

बागवानी भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की प्रक्रिया और क्रम।

* अनुसरण करने योग्य चरण

डिक्री 43/2014/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 69 के आधार पर, उद्यान भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की प्रक्रिया निम्नलिखित चरणों में की जाती है:

चरण 1. दस्तावेज़ तैयार करें। परिवारों और व्यक्तियों को दस्तावेज़ों का एक सेट तैयार करना होगा, जिसमें शामिल हैं: भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति के लिए आवेदन; भूमि उपयोग प्रमाण पत्र (लाल पुस्तिका, गुलाबी पुस्तिका);

चरण 2. दस्तावेज़ जमा करें और प्राप्त करें:

आवेदन जमा करने के स्थान: विकल्प 1: आवेदन को वन-स्टॉप सेवा केंद्र पर जमा करें, जिसे प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग को अग्रेषित किया जाएगा; विकल्प 2: जिन क्षेत्रों में वन-स्टॉप सेवा केंद्र स्थापित नहीं किया गया है, वहां आवेदन सीधे प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग को जमा करें।

आवेदन प्राप्त करना: यदि आवेदन पूर्ण है, तो प्राप्त करने वाला विभाग इसे रसीद लॉग में दर्ज करेगा और आवेदक को एक रसीद पर्ची देगा (पर्ची में परिणाम प्राप्त करने की अंतिम तिथि स्पष्ट रूप से लिखी होगी); यदि आवेदन अपूर्ण या अमान्य है, तो अधिकतम 3 कार्य दिवसों के भीतर आवेदक को सूचित किया जाएगा और उसे नियमों के अनुसार आवेदन को पूरा करने के लिए मार्गदर्शन दिया जाएगा।

चरण 3. अनुरोध का समाधान: इस चरण में, नागरिकों को अपने सबसे महत्वपूर्ण दायित्व को याद रखना चाहिए: भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना।

चरण 4. परिणाम लौटाएँ।

* प्रक्रिया समय: वैध आवेदन प्राप्त होने की तिथि से 15 दिनों से अधिक नहीं; पर्वतीय, द्वीपीय, दूरस्थ और आर्थिक एवं सामाजिक रूप से पिछड़े क्षेत्रों के लिए 25 दिनों से अधिक नहीं।

नोट: उपर्युक्त समयसीमा में कानून द्वारा निर्धारित सप्ताहांत और सार्वजनिक अवकाश शामिल नहीं हैं; न ही इसमें भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए आवश्यक समय शामिल है।

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स्रोत