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| रियल एस्टेट आज भी सबसे महत्वपूर्ण बाज़ारों में से एक है जिसमें लोग निवेश करने में रुचि रखते हैं। चित्र में: ग्रीन गार्डन शहरी क्षेत्र नियोजन का एक दृश्य। (स्रोत: ग्रीन गार्डन) |
भविष्य में आवास खरीदने के लिए ऋण देने पर कोई प्रतिबंध नहीं
भविष्य में आवास खरीद के लिए ऋण पर प्रतिबंध के बारे में चिंताओं के जवाब में, स्टेट बैंक के एक प्रतिनिधि ने कहा कि परिपत्र 22/2023/TT-NHNN, परिपत्र 41/2016/TT-NHNN को संशोधित करता है, जो 1 जुलाई 2024 से प्रभावी है, जो बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के लिए पूंजी पर्याप्तता अनुपात को विनियमित करता है, भविष्य में आवास खरीदने के अधिकार को प्रतिबंधित नहीं करता है।
विशेष रूप से, परिपत्र 22 इस प्रकार के आवास के लिए ऋण देने के नियमों में कोई परिवर्तन नहीं करता है, न ही यह संगठनों और व्यक्तियों के भविष्य में आवास खरीदने के अधिकारों को सीमित करता है।
वर्तमान नियमों के अनुसार, अचल संपत्ति परियोजनाओं की खरीद और कार्यान्वयन के लिए ऋण, और स्वयं अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित, ऋण से निर्मित परियोजना, अचल संपत्ति-सुरक्षित ऋण कहलाते हैं। बंधक ऋण के रूप में परिभाषित ऋणों को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा: ऋण चुकौती का स्रोत ऋण से निर्मित घर की किराये की आय नहीं है, घर बिक्री अनुबंध के अनुसार हस्तांतरण के लिए तैयार हो चुका है, और ऋण से निर्मित घर का स्वतंत्र रूप से मूल्यांकन किया जाना चाहिए...
तदनुसार, भविष्य की परिसंपत्तियों का उपयोग करके अचल संपत्ति और आवास खरीद और बंधक के लिए ऋण, ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी) के आधार पर 30% से 120% तक जोखिम गुणांक लागू करते हैं, जिसकी गणना ऋण शेष और संपार्श्विक के मूल्य के अनुपात के रूप में की जाती है।
स्टेट बैंक के प्रतिनिधि के अनुसार, नया परिपत्र सामाजिक आवास खरीदने के उद्देश्य से दिए जाने वाले ऋणों के जोखिम गुणांक को अचल संपत्ति और अन्य आवास खरीदने के लिए दिए जाने वाले ऋणों की तुलना में कम करता है। तदनुसार, बैंकों के लिए पूंजी सुरक्षा अनुपात की गणना करते समय सामाजिक आवास खरीदने के लिए दिए जाने वाले ऋणों को कम जोखिम गुणांक के साथ वर्गीकृत किया जाएगा। यह कदम बैंकों को सरकारी नीतियों और परियोजनाओं के अनुसार सामाजिक आवास खरीदने के उद्देश्य से ऋण वितरित करने के लिए जगह बनाने और प्रोत्साहित करने के लिए है।
इसके अलावा, परिपत्र 22 औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट व्यावसायिक परियोजनाओं के वित्तपोषण हेतु ऋण प्रदान करने के प्रकार के जोखिम गुणांक को 200% से घटाकर 160% कर देता है। कृषि और ग्रामीण विकास के उद्देश्य से दिए जाने वाले ऋणों पर भी 50% का जोखिम गुणांक लागू होता है।
रियल एस्टेट और अन्य आवास के लिए ऋण पर विनियमों के संबंध में, स्टेट बैंक ने पुष्टि की कि वे पहले की तुलना में अपरिवर्तित बने हुए हैं।
स्टेट बैंक के नए नियमों के अनुसार, घर खरीद अनुबंध के अनुसार पूर्ण घरों की स्थिति केवल गृह बंधक ऋण पर लागू होती है (जो अन्य अचल संपत्ति-सुरक्षित प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम गुणांक के अधीन हैं)।
यदि किसी संगठन या व्यक्ति को भविष्य में मकान बनाने या खरीदने की आवश्यकता है और वह मकान को गिरवी रखता है, तो यह परिपत्र 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण का मामला होगा और परिपत्र 41 के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।
इस प्रकार, स्टेट बैंक पुष्टि करता है कि यह विनियमन संगठनों और व्यक्तियों के भविष्य के आवास खरीदने के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है, और वर्तमान विनियमों (नागरिक कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, निवेश कानून 2020, क्रेडिट संस्थानों पर कानून 2024) के विपरीत नहीं है।
अपार्टमेंट की आसमान छूती कीमतें
निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2023 की चौथी तिमाही में, स्थानीय लोगों की रिपोर्टों और बाजार अनुसंधान संगठनों से सर्वेक्षण जानकारी से संकलित आंकड़ों के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के दो प्रमुख शहरों में, विशेष रूप से केंद्रीय क्षेत्रों में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि जारी रहेगी।
बाजार में किफायती अपार्टमेंट खंड (कीमत 25 मिलियन VND/m2 से कम) में लगभग कोई परियोजना नहीं है, लेकिन मुख्य रूप से मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट खंड (कीमत 25-50 मिलियन VND/m2) में ऐसी परियोजनाएं हैं जो पूंजी और व्यापार जुटाने के लिए पात्र हैं।
विशेष रूप से, हनोई में, 2023 की चौथी तिमाही में, सारांश रिपोर्ट के अनुसार, कुछ परियोजनाओं में औसत मूल्य वृद्धि हुई थी जैसे: थान झुआन जिले में लगभग 3.5% की वृद्धि हुई; हा डोंग जिले में लगभग 3.7% की वृद्धि हुई; होआंग माई जिले में लगभग 3.8% की वृद्धि हुई; नाम तु लिएम जिले में लगभग 4.1% की वृद्धि हुई...
विशेष रूप से, किफायती अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 25-35 मिलियन VND/m2 है; मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट की बिक्री कीमत लगभग 35-50 मिलियन VND/m2 है; उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 50 मिलियन VND/m2 से अधिक है, जो सामान्यतः 60-70 मिलियन VND/m2 है।
इस मुद्दे पर बात करते हुए, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि हनोई के प्राथमिक बाजार में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं क्योंकि इस अवधि में परियोजनाओं वाले निवेशक बहुत कम हैं। इस अवधि में आपूर्ति वाले निवेशक ज्यादातर बड़े निवेशक होते हैं, जिन्हें वित्तीय कठिनाइयों का सामना नहीं करना पड़ता है, इसलिए अधिकतम लाभ के लिए पेशकश मूल्य अधिक रखा जाता है। हनोई के प्राथमिक बाजार में अपार्टमेंट की औसत कीमत 51.7 मिलियन VND/m2 है।
श्री दिन्ह के अनुसार, इनपुट लागत (आवास सूचकांक और निर्माण सामग्री की कीमतें हर साल लगभग 6% बढ़ रही हैं) के कारण प्राथमिक मूल्य स्तर को कम करना मुश्किल है। इसके साथ ही, मुद्रास्फीति और ब्याज दरें भी बढ़ रही हैं। इसके अलावा, नई स्वीकृत व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की संख्या लगातार कम होती जा रही है, और केंद्रीय क्षेत्रों में भूमि निधि भी ज़्यादा नहीं बची है।
इसके अलावा, इस विशेषज्ञ ने आकलन किया कि हालांकि प्राथमिक बाजार में हनोई में अपार्टमेंट की कीमत में कमी नहीं आई है, फिर भी घर खरीदारों को निवेशकों की नीति दौड़ में अभूतपूर्व तरजीही नीतियों से लाभ मिलता है।
श्री दिन्ह ने बताया, "खरीदार किश्तों में भुगतान कर सकते हैं, तरजीही ब्याज दरों का लाभ उठा सकते हैं, और पिछले वर्षों की तुलना में 2-3 गुना ज़्यादा मूलधन की छूट अवधि प्राप्त कर सकते हैं। इससे प्राथमिक बाज़ार में अपार्टमेंट खंड की तरलता बढ़ रही है।"
रियल एस्टेट अभी भी एक रुचिकर निवेश चैनल है।
होम बायर्स फ़ोरम के सह-संस्थापक, श्री मान क्वान ने 2024 में "सस्ते पैसे" के अवसर का लाभ उठाने के लिए घर खरीदारों के लिए नोट्स साझा करते हुए कहा कि, शेयर और सोने जैसे अन्य बाज़ारों के अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी सबसे महत्वपूर्ण बाज़ारों में से एक है जिसमें लोग इस समय निवेश करने में रुचि रखते हैं। हालाँकि लोग अभी तुरंत पैसा लगाने के लिए तैयार नहीं हैं, फिर भी भविष्य में निर्णय लेने में सक्षम होने के लिए रियल एस्टेट बाज़ार में बहुत रुचि रखते हैं।
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| एचसीएमसी के थू थिएम शहरी क्षेत्र में अपार्टमेंट बिल्डिंग। (स्रोत: वीएनए) |
बाज़ार में नए बदलाव देखने को मिल रहे हैं, खासकर नकदी प्रवाह के मामले में। वर्तमान में, राज्य की मौद्रिक नीति के अनुसार, बैंकों की ब्याज दरें बहुत कम हैं, कुछ बैंकों की ब्याज दरें तो केवल 3%/वर्ष हैं, जो मुद्रास्फीति लक्ष्य से भी कम है।
"इसका मतलब है कि कई लोग बैंकों में पैसा जमा करके न केवल ब्याज कमाते हैं, बल्कि उसकी कीमत भी कम हो जाती है, इसलिए उन्हें नए निवेश के रास्ते तलाशने होंगे, जिनमें रियल एस्टेट भी शामिल है। इसलिए, वे नई रियल एस्टेट परियोजनाओं, खासकर अपार्टमेंट परियोजनाओं में रुचि लेंगे। बैंकों में पैसा जमा करने के बजाय, उन्हें पैसे का मूल्य बनाए रखने के लिए निवेश के रास्ते तलाशने होंगे," श्री मान क्वान ने कहा।
वन माउंट रियल एस्टेट सेंटर फॉर मार्केट रिसर्च एंड कस्टमर इनसाइट्स के अनुसार, 2023 में हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमतों में पिछले साल की तुलना में तीनों श्रेणियों: किफायती, मध्यम-श्रेणी और उच्च-स्तरीय, में 16.3% की वृद्धि हुई। यह न केवल लाभदायक व्यापार के लिए निवेश गतिविधियों को दर्शाता है, बल्कि लोगों की वास्तविक आवास आवश्यकताओं को भी दर्शाता है।
हाल के वर्षों में, रिपोर्ट किए गए आँकड़े सीमित आपूर्ति और हनोई में बहुत कम अपार्टमेंट परियोजनाओं के पूरे होने का संकेत देते हैं, और धीमी निर्माण लाइसेंसिंग के कारण केवल कुछ ही परियोजनाएँ पूरी हो पाई हैं। अपार्टमेंट की बढ़ती कीमतें भी अपरिहार्य हैं।
श्री क्वान ने टिप्पणी की, "हालांकि अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ रही हैं, लेकिन जिन लोगों की आय की स्थिति अच्छी नहीं है या जिनकी बुनियादी ज़रूरतें टाली नहीं जा सकतीं - जैसे कि नया परिवार शुरू करना और अलग-अलग घर बसाना - वे अभी भी अपार्टमेंट खरीदने का निर्णय लेते हैं।"
दूसरी ओर, हाल के महीनों में अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि से, श्री क्वान के अवलोकन के अनुसार, बाजार में एक नया बदलाव दिख रहा है, कई लोग ग्राउंड-लेवल घरों और आवासीय भूमि को चुनने के लिए स्विच कर रहे हैं क्योंकि कुछ स्थानों में इस प्रकार की अचल संपत्ति, प्रति प्रयोग योग्य क्षेत्र की कीमत अभी भी अपार्टमेंट की तुलना में कम है और अचल संपत्ति की कीमतों में ज्यादा वृद्धि नहीं हुई है - अचल संपत्ति बाजार पर रिपोर्ट सभी यह दिखाती हैं।
श्री क्वान ने कहा कि यह एक स्वाभाविक बदलाव भी है क्योंकि अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, इसलिए लोगों को अपनी पसंद बदलनी पड़ रही है। टाउनहाउस और आवासीय ज़मीन खरीदना कोई बुरा विकल्प नहीं है। चूँकि आवासीय ज़मीन की एक स्थायी लाल किताब होती है, इसलिए कई लोग इसे खरीदना पसंद करते हैं क्योंकि इस प्रकार की अचल संपत्ति की कीमत स्थिर होती है, यहाँ तक कि यह भविष्य की संपत्ति का एक रूप भी है और इसे कई पीढ़ियों तक आगे बढ़ाया जा सकता है।
वियतनामी लोग सीधे घर और ज़मीन खरीद सकते हैं
18 जनवरी को, 15वीं राष्ट्रीय सभा ने आधिकारिक तौर पर संशोधित भूमि कानून पारित कर दिया। इसकी एक खास बात यह है कि इसमें भूमि उपयोगकर्ता अधिकारों से जुड़े बदलाव किए गए हैं।
भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों को मूलतः वर्तमान भूमि कानून के अनुरूप ही बनाए रखा गया है। संशोधित भूमि कानून वियतनामी मूल के भूमि उपयोगकर्ताओं सहित, भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों में संशोधन, अनुपूरण और विस्तार का प्रावधान करता है।
विशेष रूप से, विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों के भूमि उपयोग के संबंध में अधिकारों और दायित्वों के संबंध में: इस निर्देश को पूरा करें कि वियतनामी राष्ट्रीयता के साथ विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोग जो वियतनामी नागरिक हैं, उन्हें देश में वियतनामी नागरिकों (घरेलू व्यक्तियों) की तरह भूमि से संबंधित पूर्ण अधिकार (केवल आवासीय भूमि के अधिकार नहीं) प्राप्त हों और विदेशों में रहने वाले वियतनामी मूल के लोगों के लिए वर्तमान कानूनों के समान नीतियों को बनाए रखें ताकि निवेश को बढ़ावा देने और विदेशों में रहने वाले वियतनामी नागरिकों से देश में धन भेजने को आकर्षित करने में योगदान दिया जा सके।
वियतनामी राष्ट्रीयता कानून के अनुच्छेद 3 के खंड 4 के अनुसार, विदेश में रहने वाले वियतनामी मूल के लोग वे वियतनामी लोग हैं जिनके पास वियतनामी राष्ट्रीयता थी, जिनकी राष्ट्रीयता जन्म के समय रक्त-रेखा द्वारा निर्धारित होती थी, और जिनके बच्चे और पोते-पोतियां विदेश में स्थायी रूप से रह रहे हैं।
इस प्रकार, यह आसानी से समझा जा सकता है कि विदेशों में वियतनामी राष्ट्रीयता रखने वाले लोगों के वंशजों को, भले ही उनके पास वियतनामी राष्ट्रीयता न हो, फिर भी देश में वियतनामी नागरिकों की तरह भूमि से संबंधित पूर्ण अधिकार प्राप्त हैं।
भूमि उपयोग अधिकारों वाले विषयों के विस्तार के कारण, कानून उन मामलों का भी विस्तार करता है जिनमें राज्य भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करता है। 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 55 में जिन विषयों को राज्य भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करता है, उनकी विरासत के आधार पर, संशोधित भूमि कानून के अनुच्छेद 119 में कई ऐसे विषयों को जोड़ा गया है जिन्हें राज्य भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करता है।
वियतनामी मूल के लोगों से संबंधित 2 मामले शामिल हैं:
सबसे पहले, विदेश में रहने वाले वियतनामी मूल के लोगों और विदेशी निवेश पूंजी वाले आर्थिक संगठनों को आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि आवंटित की जाती है; उन मामलों में जहां राज्य भूमि उपयोग शुल्क एकत्र करके भूमि आवंटित करता है, अचल संपत्ति व्यवसाय पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अचल संपत्ति परियोजनाओं के हस्तांतरण प्राप्त करने से भूमि का उपयोग करें।
दूसरा, विदेशों में रहने वाले वियतनामी मूल के परिवारों, व्यक्तियों और लोगों को, जब राज्य संशोधित भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि का पुनः दावा करता है, तो भूमि के मुआवजे के कारण भूमि आवंटित की जाती है।
कानून में यह भी प्रावधान है कि जिला जन समिति भूमि उपयोगकर्ताओं और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के मालिकों को प्रमाण पत्र जारी करेगी, जो व्यक्ति, आवासीय समुदाय और विदेश में रहने वाले वियतनामी मूल के लोग हैं।
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