देशों में भूमि मूल्यांकन का अनुभव

प्रत्येक देश में भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र प्रबंधन दर्शन, राज्य हस्तक्षेप के स्तर के साथ-साथ हितधारकों के हितों को संतुलित करने के तरीके को दर्शाता है।

1 अगस्त, 2024 से प्रभावी, 2024 के भूमि कानून में भूमि नियोजन, भूमि पुनर्प्राप्ति, भूमि आवंटन, भूमि डेटाबेस तैयार करने, विशेष रूप से भूमि मूल्यांकन और भूमि की कीमतों के राज्य प्रबंधन से संबंधित कई कमियाँ उजागर हुई हैं... इसलिए, कानून के प्रस्तावित संशोधन को व्यावहारिक स्थिति के अनुरूप विचार और अनुमोदन के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किए जाने की उम्मीद है। इससे भूमि मूल्यांकन और रियल एस्टेट बाज़ार के संचालन में पारदर्शिता पर सकारात्मक प्रभाव पड़ने की उम्मीद है।

वैश्विक स्तर पर, भूमि को हमेशा हर अर्थव्यवस्था का एक बुनियादी संसाधन माना जाता है। भूमि उपयोगकर्ताओं के राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को निर्धारित करने और राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजे की गणना करने में भूमि मूल्यांकन बहुत महत्वपूर्ण है।

चीन

चीन की न्याय व्यवस्था में, भूमि का स्वामित्व संपूर्ण जनता का है और राज्य इसका प्रतिनिधि प्रबंधक है। व्यक्तियों, व्यवसायों या संगठनों के पास भूमि का पूर्ण स्वामित्व नहीं होता, बल्कि उन्हें केवल एक निश्चित अवधि के लिए, आमतौर पर उद्देश्य के आधार पर 40 से 70 वर्षों तक, इसके उपयोग का अधिकार दिया जा सकता है। इस विशेषता के कारण, चीन में भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली पूरी तरह से बाजार प्रणाली वाले देशों की तुलना में अलग है।

चीन में ज़मीन की कीमतें तय करने का सबसे आम तरीका ज़मीन के इस्तेमाल के अधिकारों की सार्वजनिक नीलामी है। स्थानीय सरकारें, जो ज़मीन के स्वामित्व और आवंटन के लिए सीधे तौर पर ज़िम्मेदार होती हैं, राज्य द्वारा समय-समय पर जारी की जाने वाली ज़मीन की मूल्य सूची के आधार पर शुरुआती कीमत तय करती हैं। यह मूल्य सूची एक व्यापक प्रबंधन उपकरण के रूप में काम करती है, जिससे सरकार को बाज़ार पर नियंत्रण रखने और ज़मीन से बजट राजस्व सुनिश्चित करने में मदद मिलती है। हालाँकि, वास्तव में, जीतने वाली बोली की कीमत अक्सर शुरुआती कीमत से बहुत ज़्यादा होती है, जो रियल एस्टेट कंपनियों की भारी माँग के साथ-साथ बीजिंग, शंघाई और ग्वांगझू जैसे बड़े शहरों में ज़मीन की कमी के दबाव को भी दर्शाती है।

चीन में भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली पूरी तरह से बाज़ार आधारित प्रणाली वाले देशों से अलग है। फोटो: ब्लूमबर्ग।

नीलामी के अलावा, कुछ विशेष मामलों में, प्रत्यक्ष नियुक्ति या बातचीत तंत्र का उपयोग किया जा सकता है, खासकर राष्ट्रीय रणनीतिक महत्व की परियोजनाओं के लिए। इसके समानांतर, चीन एक संदर्भ भूमि मूल्यांकन प्रणाली भी अपनाता है, जिसके तहत सरकार नियमित रूप से लोगों और व्यवसायों के लिए मानक मूल्य प्रकाशित करती है ताकि वे लेन-देन, बंधक और कर गणना के आधार के रूप में इसका उपयोग कर सकें।

उल्लेखनीय है कि स्थानीय बजट में भूमि राजस्व का एक बड़ा हिस्सा होता है, इसलिए प्रांतीय और नगरपालिका सरकारें अक्सर राजस्व बढ़ाने के लिए ज़मीन की कीमतें बढ़ा देती हैं। इस प्रक्रिया ने पिछले कुछ वर्षों में रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी लाने में योगदान दिया है, लेकिन साथ ही इसने आवास की कीमतों में उछाल और आवास तक पहुँच में असमानता का जोखिम भी पैदा किया है, जो दुनिया की दूसरी सबसे बड़ी अर्थव्यवस्था में भूमि मूल्यांकन समस्या की जटिलता को दर्शाता है। इस संदर्भ में, चीनी सरकार बाज़ार को स्थिर करने, सट्टेबाजी को सीमित करने और ज़मीन से वित्तीय संसाधन बनाए रखने के लक्ष्यों को संतुलित करने का प्रयास करती है।

जापान

जापान में भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली - जिसका क्षेत्रफल और जनसंख्या आकार वियतनाम के समान है - बहुत ही सघन और बहुस्तरीय है। कई देशों के विपरीत, जो केवल बाज़ार या प्रशासनिक नियमों पर निर्भर रहते हैं, जापान भूमि के वास्तविक मूल्य को दर्शाने और राज्य प्रबंधन एवं सामाजिक स्थिरता के लक्ष्यों को पूरा करने के लिए एक साथ कई मूल्य निर्धारण प्रणालियाँ लागू करता है।

सबसे पहले, अचल संपत्ति बाजार में लेन-देन की कीमत भूमि मूल्य स्तर निर्धारित करने का सबसे महत्वपूर्ण आधार है। लेन-देन विस्तृत और सार्वजनिक रूप से दर्ज किए जाते हैं, जिससे प्रबंधकों और निवेशकों, दोनों के लिए डेटा का एक समृद्ध स्रोत बनता है। इसके समानांतर, भूमि, अवसंरचना, परिवहन और पर्यटन मंत्रालय (एमएलआईटी) देश भर में हज़ारों स्थानों पर किए गए सर्वेक्षणों के आधार पर प्रतिवर्ष एक "मानक भूमि मूल्य सूचकांक" प्रकाशित करता है। इसे राज्य एजेंसियों, बैंकों और व्यवसायों के लिए ऋण देने, संपत्ति मूल्यांकन या साइट क्लीयरेंस मुआवजे में संदर्भ के लिए एक आधिकारिक मानक माना जाता है।

जापान में भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली बहुत ही सघन और बहुस्तरीय है। फोटो: सुमितोमो कॉर्पोरेशन।

इसके अलावा, जापान में स्थानीय सरकारों द्वारा निर्धारित एक भूमि मूल्य प्रणाली है, जिसका उपयोग भूमि कर और उत्तराधिकार कर की गणना के आधार के रूप में किया जाता है। प्रकाशित मूल्यों और बाजार मूल्यों का संयोजन यह सुनिश्चित करने में मदद करता है कि भूमि मूल्यांकन यथार्थवादी हो और सार्वजनिक वित्तीय प्रबंधन की आवश्यकताओं को पूरा करे। इसके अलावा, कानून द्वारा मान्यता प्राप्त स्वतंत्र मूल्यांकन संगठन भी इस प्रक्रिया में शामिल होते हैं, खासकर उन मामलों में जहाँ मुकदमेबाजी या दीवानी विवादों के लिए भूमि मूल्य की आवश्यकता होती है।

जापान की भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली की एक विशेषता इसकी उच्च पारदर्शिता और पूर्वानुमानशीलता है। सरकार समय-समय पर भूमि मूल्य उतार-चढ़ाव सूचकांक प्रकाशित करती है, जिससे निवेशकों, आम लोगों और वित्तीय संस्थानों को रुझानों को समझने में मदद मिलती है, और सट्टेबाजी या अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को सीमित किया जा सकता है। साथ ही, भूमि कर और उत्तराधिकार कर प्रणालियाँ भूमि के स्वामित्व और उपयोग को विनियमित करने के लिए डिज़ाइन की गई हैं, ताकि कुछ व्यक्तियों या निगमों में अत्यधिक संकेंद्रण से बचा जा सके। बाजार तंत्रों के लचीले संयोजन और उचित सरकारी हस्तक्षेप के कारण, जापान तीव्र उतार-चढ़ाव के दौर में भी भूमि बाजार की स्थिरता बनाए रखता है, साथ ही भूमि संसाधन प्रबंधन में सामाजिक समानता और स्थिरता सुनिश्चित करता है।

सिंगापुर

सिंगापुर दुनिया के सबसे अनोखे भूमि प्रबंधन और मूल्य निर्धारण तंत्र वाले देशों में से एक है, क्योंकि यहाँ अधिकांश भूमि क्षेत्र राज्य के स्वामित्व में है। लगभग 90% भूमि निधि राज्य के पास है और केवल व्यक्तियों और संगठनों को निश्चित अवधि के पट्टे अनुबंधों के माध्यम से इसका उपयोग करने की अनुमति देता है, जो आमतौर पर आवासीय भूमि के लिए 99 वर्ष और वाणिज्यिक या औद्योगिक भूमि के लिए कम अवधि के होते हैं। यह तंत्र सरकार को शहरी विकास पर पूर्ण नियंत्रण बनाए रखने और अचल संपत्ति बाजार को प्रभावी ढंग से विनियमित करने में मदद करता है।

सिंगापुर में भूमि मूल्यांकन शहरी पुनर्विकास प्राधिकरण (URA) और संबंधित एजेंसियों द्वारा किया जाता है। URA वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार आवंटित करने हेतु नियमित रूप से सार्वजनिक नीलामी आयोजित करता है, जिसमें सफल बोलियाँ सीधे बाज़ार की माँग और प्रतिस्पर्धात्मकता को दर्शाती हैं। नीलामी के अलावा, सरकार एक मानक भूमि मूल्य सूची भी जारी करती है, जिसे समय-समय पर अद्यतन किया जाता है, जो कराधान, मुआवज़े और द्वितीयक लेनदेन के लिए आधार का काम करती है। यह प्रणाली सुनिश्चित करती है कि भूमि की कीमतें न केवल बाज़ार की आपूर्ति और माँग को प्रतिबिंबित करें, बल्कि देश के दीर्घकालिक शहरी विकास अभिविन्यास के अनुरूप भी हों।

सिंगापुर दुनिया के सबसे अनोखे भूमि प्रबंधन और मूल्यांकन तंत्र वाले देशों में से एक है। फोटो: द स्ट्रेट्स टाइम्स।

सिंगापुर की भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली की एक महत्वपूर्ण विशेषता पारदर्शिता है। सरकार विस्तृत नीलामी परिणाम, लेन-देन के आँकड़े और भूमि मूल्य सूचकांक प्रकाशित करती है, जिससे निवासियों और निवेशकों को बाज़ार के घटनाक्रमों पर आसानी से नज़र रखने में मदद मिलती है। इसके साथ ही, कीमतों को नियंत्रित करने और सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए स्टाम्प शुल्क, संपत्ति कर और विदेशी स्वामित्व प्रतिबंध जैसे कर उपकरण भी लागू किए जाते हैं। यह प्रणाली सिंगापुर के रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर रखने में मदद करती है, जिससे अत्यधिक मूल्य वृद्धि से बचा जा सकता है जो आवास तक पहुँच में असमानता का कारण बनती है।

कड़े सरकारी नियंत्रण, सार्वजनिक नीलामी, मानक मूल्य सूचियों और एक विनियमित कर प्रणाली के संयोजन की बदौलत, सिंगापुर ने एक प्रभावी भूमि मूल्य निर्धारण मॉडल विकसित किया है जो बजट राजस्व सुनिश्चित करता है और टिकाऊ शहरी नियोजन लक्ष्यों का समर्थन करता है। यह अनुभव उन देशों के लिए विशेष रूप से उल्लेखनीय है जो रियल एस्टेट बाजार के विकास को दीर्घकालिक सामाजिक लाभों के साथ संतुलित करना चाहते हैं।

स्रोत: https://khoahocdoisong.vn/kinh-nghiem-dinh-gia-dat-o-cac-quoc-gia-post2149049034.html