वीएन-इंडेक्स के पुराने शिखर के करीब लौटने की उम्मीद, रियल एस्टेट अभी भी एक अच्छा निवेश चैनल है

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कैफेएफ द्वारा आयोजित कार्यशाला "2024 में व्यापार और निवेश में उज्ज्वल स्थानों की पहचान" में, पैशन इन्वेस्टमेंट के सीईओ श्री ला गियांग ट्रुंग ने कहा: कई व्यापक आर्थिक कठिनाइयों के बावजूद शेयर बाजार अच्छे दौर में है, बैंकिंग और खुदरा दो उद्योग समूह होने की उम्मीद है जो 2024 में अच्छी तरह से उबरेंगे।

लगभग 5-6 बड़े समायोजन होंगे

श्री ला गियांग ट्रुंग के अनुसार, वियतनामी शेयर बाजार व्यापक आर्थिक नीतियों के अनुसार संचालित होता है। मौद्रिक और राजकोषीय नीतियाँ अत्यधिक उत्तेजक हैं, जिससे शेयरों के विकास को बढ़ावा देने के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बन रही हैं। इसके अलावा, दुनिया की प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं की विकास गति में सुधार हो रहा है।

इसके अलावा, वीएन-इंडेक्स वर्तमान में काफी कम मूल्यांकन वाले क्षेत्र में है; मूल्य-आय अनुपात (पी/ई) 15 गुना से कम है, जबकि पहले यह सूचकांक ज़्यादातर 20 गुना से ऊपर रहता था। इतना ही नहीं, ब्याज दरें अब तक के सबसे निचले स्तर पर हैं और गिरती रहेंगी; वैश्विक शेयर बाज़ार अपने शिखर को पार कर चुके हैं।

"कम ब्याज दरों और मज़बूत व्यावसायिक सुधार के साथ, वियतनामी शेयर बाजार इस साल 1,500 के शिखर पर लौटने की संभावना है, जो अगले साल की शुरुआत में शिखर को पार करने का एक आधार है। 6 जनवरी, 2022 को, वीएन-इंडेक्स ने 1,528 अंकों का ऐतिहासिक शिखर स्थापित किया। इस वर्ष बाजार का मुख्य रुझान ऊपर की ओर रहेगा, लेकिन नीचे से नीचे जाने की प्रक्रिया में, सुधारों से बचना असंभव है। 2024 में बाजार में लगभग 5-6 बड़े सुधार होंगे," पैशन इन्वेस्टमेंट के सीईओ ने कहा।

कई लोग सोच रहे हैं कि वियतनाम में इस क्षेत्र में अग्रणी प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी आकर्षित करने के बावजूद, हाल के वर्षों में शेयर बाजार में एफडीआई पूंजी प्रवाह में कमी आई है। वियतनामी शेयर बाजार में विदेशी पूंजी प्रवाह न होने का क्या कारण है?

इस मुद्दे पर प्रतिक्रिया देते हुए, ड्रैगन कैपिटल फंड मैनेजमेंट कंपनी के निवेश निदेशक, श्री ले अन्ह तुआन ने कहा: वर्ष की शुरुआत से, विदेशी निवेशकों ने 10,000 बिलियन VND से अधिक की शुद्ध बिक्री की है। यदि मार्च 2023 से गणना की जाए, तो उन्होंने 38,000 बिलियन VND से अधिक की शुद्ध बिक्री की है। “यह शुद्ध बिक्री गति कई कारणों से आती है जैसे: विदेशी निवेशकों के पास कई विकल्प हैं। नई तकनीकों में निवेश करने की इच्छा के साथ, वियतनाम के पास लगभग कोई नहीं है। विदेशी निवेशकों के बड़े पूंजी स्रोत चीन से भारत और जापान की ओर प्रवाहित होते हैं; विदेशी निवेशक चिंतित हैं कि वियतनाम की कुछ समस्याएँ अपेक्षा के अनुरूप नहीं हैं। पिछले 2 महीनों में, वियतनामी बाजार में विदेशी निवेशकों की स्पष्ट रूप से रुचि रही है, ”श्री ले अन्ह तुआन ने कहा।

ड्रैगन कैपिटल के प्रतिनिधि के अनुसार, वियतनाम अभी भी उन देशों में से एक है, जिनमें विदेशी निवेशक बहुत रुचि रखते हैं। यदि इसे एमएससीआई (संस्थागत निवेशकों और हेज फंडों के लिए स्टॉक इंडेक्स, पोर्टफोलियो जोखिम, प्रदर्शन विश्लेषण और प्रबंधन उपकरण प्रदान करने वाली निवेश अनुसंधान कंपनी) द्वारा आधिकारिक रूप से अपग्रेड किया जाता है, तो यह बहुत संभावना है कि विदेशी पूंजी मजबूती से वापस आएगी।

नए आर्थिक चक्र में विश्वास

2024 में रियल एस्टेट बाज़ार के बारे में, फाट डाट रियल एस्टेट डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक, श्री बुई क्वांग आन्ह वु ने कहा: "संचालन प्रक्रिया के दौरान, कई कंपनियाँ फाट डाट में आई हैं। हालाँकि, समस्या यह है कि भविष्य में लोगों को आमंत्रित करने के लिए हम क्या करें? हमें उनकी पूँजी और विकास संबंधी सोच की ज़रूरत है।"

श्री बुई क्वांग आन्ह वु के अनुसार, कोविड-19 से पहले, ज़्यादातर रियल एस्टेट निवेशक पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक थे जो किराए पर देने के लिए खरीदते थे। उस दौरान, बैंक ऋण देते थे, और जब रियल एस्टेट लाभदायक होता था, तो लेन-देन में तेज़ी होती थी, जिससे रियल एस्टेट की कीमतें "बेतहाशा" बढ़ जाती थीं। हालाँकि, जब कोविड-19 फैला, तो बैंकों ने रियल एस्टेट ऋणों पर सख्ती कर दी, जिससे बाजार में गिरावट आई। कई निवेशकों का भरोसा डगमगाने लगा।

"तीन बाज़ारों को जोड़ने का समाधान: प्रतिभूतियाँ - मुद्रा - रियल एस्टेट, जिसमें सामाजिक आवास पर ज़ोर दिया गया है। इस सवाल के साथ कि किसमें निवेश करें? मुझे अर्थव्यवस्था के नए चक्र पर भरोसा है, रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी एक अच्छा निवेश माध्यम है। हमारे पास प्रबंधन, अभिविन्यास, स्थिरता होनी चाहिए, जिससे कई लोगों को लाभ हो," श्री बुई क्वांग आन्ह वु ने टिप्पणी की।

कार्यशाला "2024 में व्यापार और निवेश में उज्ज्वल बिंदुओं की पहचान" में बोलते हुए, सीबीआरई वियतनाम के सीईओ डुओंग थुय डुंग ने कहा: "निवेश चैनलों की एक श्रृंखला में, हमने संक्षेप में कहा कि 25 मार्च की दोपहर को स्टॉक में लगभग 22% की वृद्धि हुई; सोने में लगभग 7% की वृद्धि हुई, जबकि एक पूरे अपार्टमेंट में निवेश, केवल किराये के मुनाफे को देखते हुए, केवल 5% की वृद्धि हुई"।

सुश्री डुओंग थुई डुंग के अनुसार, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) की भूमिका अत्यंत महत्वपूर्ण है। वास्तव में, बाजार में कई चुनौतियाँ हैं, इसलिए घरेलू विकास निवेशक सबसे पारंपरिक तरीके, यानी विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) पर ध्यान केंद्रित करते हैं। वर्तमान में, जब परियोजना भूमि खरीदने की बात आती है, चाहे वह आवास, उद्योग या वाणिज्य हो, निवेशक वास्तव में उपलब्ध उत्पाद चाहते हैं, लेकिन कानूनी समस्याओं के कारण वियतनामी बाजार में यह बहुत मुश्किल है, इसलिए वे परियोजना भूमि खरीदना पसंद करते हैं।

"इसके अलावा, उत्पाद के आधार पर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति एक ऐसा बाजार है जिसमें निवेशक रुचि रखते हैं, लेकिन इसकी सफलता दर केवल 5-10% है, जैसे हो ची मिन्ह सिटी में 95% अधिभोग दर वाले कार्यालय। औद्योगिक अचल संपत्ति में अधिक जगह होती है, इसलिए इसकी सफलता दर 50% तक होती है। अचल संपत्ति बाजार में प्रत्येक उत्पाद की विफलता का कारण मूल्यांकन, वैधता और स्वामित्व संरचना में अंतर होता है," सुश्री डुओंग थुई डुंग ने कहा।

"2024 में निवेश के लिए कौन सा क्षेत्र सबसे अच्छा है?" इस प्रश्न के उत्तर में, सुश्री डुओंग थुई डुंग ने कहा: "यह कुल निवेश राशि पर निर्भर करता है क्योंकि रियल एस्टेट में कई उत्पाद और क्षेत्र हैं। संस्थागत निवेशकों के लिए, वाणिज्यिक रियल एस्टेट और औद्योगिक पार्क अभी भी उनके पसंदीदा हैं। आवास वह उत्पाद है जिसमें व्यक्तिगत निवेशक रुचि रखते हैं।"

सीबीआरई वियतनाम के सीईओ के अनुसार, आमतौर पर चार सेगमेंट होते हैं: लो-एंड, मिड-रेंज, हाई-एंड, लक्ज़री। हमारे पास दो उत्पाद हैं: मिड-रेंज और हाई-एंड। मिड-रेंज और नियर मिड-हाई-एंड वे सेगमेंट हैं जिनमें ज़्यादातर लोगों की दिलचस्पी है और ये इस साल और आने वाले सालों में बाज़ार के सबसे आकर्षक सेगमेंट हैं।

"निवेशकों के पास उचित मूल्य खोजने की गुंजाइश है। यदि समान गुणवत्ता वाले समान मध्य-श्रेणी के उत्पाद खंड की तुलना की जाए, तो हो ची मिन्ह सिटी, हनोई बाजार से लगभग 30% अधिक है। 2018-2019 की अवधि में, उत्तर के कई पारंपरिक निवेशकों ने दक्षिण में निवेश किया, लेकिन अब वे उत्तरी बाजार में लौट रहे हैं और देख रहे हैं कि वहाँ बहुत गुंजाइश है," सुश्री डुओंग थुय डुंग ने कहा।

टिन टुक समाचार पत्र के अनुसार

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