आवास परियोजनाओं की कमी की चिंता

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नियम जो व्यवसायों को "परेशान" करते हैं

जैसा कि वियतनामनेट समाचार पत्र द्वारा प्रकाशित लेख "आवासीय भूमि विनियमों के कारण उद्यम परियोजनाओं को छोड़ रहे हैं" में बताया गया है, यह न केवल परियोजना कार्यान्वयन की शर्तों को प्रतिबंधित करता है; बल्कि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) परियोजनाओं को लागू करने के लिए उद्यमों को भूमि हस्तांतरण प्राप्त करने से भी प्रतिबंधित करता है।

क्योंकि मसौदा कानून के प्रावधान केवल आवासीय भूमि और गैर- कृषि भूमि के हस्तांतरण की अनुमति देते हैं, जो आवासीय भूमि नहीं है, जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया गया है या परियोजना के लिए एक बार भूमि किराया का भुगतान किया गया है।

वास्तव में, निवेशकों को वर्तमान में शहरी और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर बातचीत करने के लिए प्रोत्साहित किया जा रहा है। हालाँकि, व्यवसायों के अनुसार, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के अनुसार, आवासीय भूमि और गैर-कृषि भूमि, जिस पर एकमुश्त भूमि किराया चुकाया गया हो, की आवश्यकता के कारण कई परियोजनाओं का रूपांतरण और कार्यान्वयन असंभव हो जाएगा।

वियतनामनेट संवाददाता के साथ साझा करते हुए, ग्लोबल रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (जीपी.इन्वेस्ट) के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि इस तरह के विनियमन को लागू करना व्यवसायों के लिए एक "पहेली" है।

क्योंकि उनके अनुसार, वाणिज्यिक या सेवा प्रयोजनों के लिए भूमि का उपयोग करने की प्रक्रिया में किसी भी व्यवसाय को पूरे 50-वर्ष की परियोजना अवधि के लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं करना पड़ता है।

"सेवा व्यवसाय के लिए लगभग 100% भूमि का किराया सालाना चुकाया जाता है। भूमि की कीमतें भी बदल सकती हैं, बहुत कम परियोजनाएँ पूरी परियोजना अवधि के लिए एक बार भूमि का किराया चुकाती हैं और व्यवसायों के पास ऐसा करने के लिए धन नहीं होता। इसलिए यदि हम यह नियम लागू करते हैं, तो यह बहुत अव्यावहारिक होगा," श्री हीप ने कहा।

भूमि लंबा गीत 2.jpg — व्यवसायियों और विशेषज्ञों, दोनों का मानना है कि हितों में सामंजस्य स्थापित करने के लिए भूमि कानून के मसौदे में संशोधन की आवश्यकता है। (फोटो: होआंग हा)

दात ज़ान्ह मियां बाक के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट ने आगे विश्लेषण किया कि जब व्यवसाय परियोजनाएँ विकसित करेंगे, तो उन्हें ज़मीन इकट्ठा करनी होगी। अगर नियम मसौदे के अनुसार ही होंगे, तो जिनके पास ज़मीन है, उन्हें तुरंत कर देना होगा, उनके पास भुगतान के लिए पैसे कैसे होंगे?

इसके अलावा, भूमि कर का निर्धारण आसान नहीं है क्योंकि जब राज्य एजेंसी 50 वर्षों के लिए एकमुश्त भुगतान हेतु कर राशि निर्धारित करने का अनुरोध करती है, तो वे उसे निर्धारित करने का साहस भी कर लेते हैं। और भूमि मूल्य का मूल्यांकन करने के लिए एक विशेष एजेंसी स्थापित करना बहुत जटिल और अनुचित है। इससे बड़े उद्यमों के लिए परियोजनाएँ स्थापित करने हेतु पर्याप्त भूमि प्राप्त करना भी बहुत कठिन हो जाएगा।

श्री क्वायेट ने कहा, "व्यवसायों और भूमि हस्तांतरणकर्ताओं, दोनों के लिए नियम आसान होने चाहिए, और सभी कानूनों में प्रक्रिया एक समान होनी चाहिए। अन्यथा, कार्यान्वयन व्यवसायों और राज्य प्रबंधन एजेंसियों के लिए मुश्किलें पैदा करेगा।"

सुनने और संशोधन की आवश्यकता

भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के अनुच्छेद 128 के बिंदु ख, खंड 1 और खंड 6 में कमियों को देखते हुए, जीपी.इन्वेस्ट के अध्यक्ष गुयेन क्वोक हीप ने सुझाव दिया कि राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति और विधि समिति को सभी व्यवसायों की राय सुननी चाहिए ताकि हितों में सामंजस्य स्थापित करने के लिए समायोजन किया जा सके। यदि इस मुद्दे का समाधान हो जाता है, तो यह किसी विशेष विषय के लिए ही नहीं, बल्कि सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भी अनुकूल होगा।

"अगर हम मसौदा कानून में अनुच्छेद 128 के निर्देशों का पालन करते हैं, तो यह वास्तव में सभी परियोजनाओं में बाधा उत्पन्न करेगा। मुझे डर है कि यह सामाजिक-आर्थिक विकास में बाधा उत्पन्न करेगा क्योंकि अगर रियल एस्टेट ऐसा नहीं कर सकता, तो इसका असर कई उद्योगों पर पड़ेगा," श्री हीप ने कहा।

वकील गुयेन थान हा के अनुसार, मसौदा विनियमन में आवासीय भूमि और अन्य प्रकार की भूमि के आधार पर व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के विकास की दिशा में संशोधन किया जा सकता है, जो भूमि उपयोग नियोजन के अनुसार अधिक लचीला होगा। ऐसा विनियमन निवेशकों का समर्थन करेगा और बाधाओं को दूर करने तथा अचल संपत्ति बाजार को बढ़ावा देने में अधिकारियों की नीतियों के अनुरूप होगा।

संशोधित भूमि कानून के मसौदे से "चिंतित" व्यक्ति के रूप में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने मूल्यांकन किया कि मसौदे (संशोधित) भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के बिंदु बी, खंड 1 और खंड 6, रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने की नीति के अनुरूप नहीं हैं और 2013 के भूमि कानून की तरह "खुले" नहीं हैं।

इसका कारण यह है कि 2013 के भूमि कानून से पहले, एक विनियमन था कि गैर-कृषि भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना आवश्यक था, लेकिन 2023 के भूमि कानून द्वारा, केवल एक विनियमन है कि गैर-कृषि भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के निवेशकों को भूमि किराया देना होगा और वे पूरे किराये की अवधि के लिए एक बार भूमि किराया का भुगतान करने या वार्षिक रूप से भूमि किराया का भुगतान करने का विकल्प चुन सकते हैं।

इसलिए, श्री चाऊ ने मसौदा भूमि कानून में इस दिशा में संशोधन करने का प्रस्ताव रखा कि उद्यमों को निवेश नीतियों के लिए मंजूरी दी जाए; वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों को मंजूरी दी जाए यदि उनके पास भूमि उपयोग के अधिकार हैं या उन्हें आवासीय भूमि, अन्य भूमि का एक हिस्सा (कृषि भूमि, एकमुश्त भुगतान या वार्षिक भुगतान के साथ किराए पर ली गई गैर-कृषि भूमि हो सकती है) सहित भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त हैं; फिर सभी का उपयोग वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए किया जा सकता है यदि वे भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने की अनुमति के लिए शर्तों को पूरा करते हैं (सभी प्रकार की योजना के अनुसार...)।

भूमि कानून एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, तथा कई अन्य कानूनों को प्रभावित करता है; इसलिए, व्यवसायों और संगठनों को उम्मीद है कि यह संशोधन वास्तविकता के अनुकूल नियम प्रदान करेगा, तथा संबंधित पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित करेगा।

बड़े शहरों में लोगों की आवास की ज़रूरतें बहुत बड़ी हैं। अगर कानूनी समस्याओं का समाधान नहीं किया गया, तो मौजूदा आवास की कमी की समस्या का समाधान करना मुश्किल होगा।

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स्रोत