नया कानून लागू, रियल एस्टेट निवेशकों ने अपना "स्वाद" बदला

रियल एस्टेट परियोजना निवेशक अब परियोजना की वैधता और वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने की क्षमता पर अधिक ध्यान दे रहे हैं - ये ऐसे कारक हैं जो जोखिम को कम करने और निवेश के लिए स्थायी मूल्य सुनिश्चित करने में मदद करते हैं।

नया कानून लागू, रियल एस्टेट निवेशकों ने बदली अपनी पसंद

रियल एस्टेट परियोजना निवेशक अब परियोजना की वैधता और वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने की क्षमता पर अधिक ध्यान दे रहे हैं - ये ऐसे कारक हैं जो जोखिम को कम करने और निवेश के लिए स्थायी मूल्य सुनिश्चित करने में मदद करते हैं।

नोवालैंड के एक्वा सिटी प्रोजेक्ट में ग्राहक घरों का दौरा करते हुए - एक ऐसा प्रोजेक्ट जिसकी कानूनी समस्याओं का अभी-अभी समाधान हुआ है। फोटो: ले टोआन

कानूनी प्राथमिकता

2018 में, रहने के लिए घर खरीदने की ज़रूरत के चलते, श्री गुयेन ट्रुंग थान ने नाम राच चीक आवासीय क्षेत्र (एन फु वार्ड, जिला 2, अब थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी) में एक परियोजना में एक अपार्टमेंट की खोज की और उसे चुना। इस परियोजना में 12 अपार्टमेंट इमारतें, 33-35 मंज़िल ऊँची और कुल 3,175 अपार्टमेंट हैं।

श्री थान के अनुसार, उस समय, निवेशक ने ग्राहकों के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए सैद्धांतिक रूप से एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए थे, प्रारंभिक जमा राशि 250 मिलियन VND/अपार्टमेंट थी, और बिक्री मूल्य 38 मिलियन VND/m2 था। कानूनी प्रक्रियाओं के कारण, निवेशक योजना के अनुसार बिक्री शुरू नहीं कर सका। हाल ही में, स्थानीय सरकार की बाधाओं को दूर करने के प्रयासों के बाद, परियोजना को निर्माण की अनुमति मिल गई।

हालाँकि, निवेशक ने एकतरफ़ा तौर पर अनुबंध को सैद्धांतिक रूप से समाप्त करने की घोषणा की और ग्राहक द्वारा भुगतान की गई राशि पर प्रति वर्ष 15% ब्याज देने का वचन दिया। यदि ग्राहक अभी भी परियोजना में भाग लेना चाहता है, तो दोनों पक्ष सैद्धांतिक रूप से अनुबंध को समाप्त करने की प्रक्रिया शुरू करेंगे। परियोजना के चालू होने के योग्य होने पर, ग्राहक को नए विक्रय मूल्य पर 15% की छूट मिलेगी।

निवेशक द्वारा दिया गया कारण यह है कि पिछले समझौते अब मौजूदा कानूनी नियमों के अनुरूप नहीं हैं। विशेष रूप से, भूमि कानून 2024, आवास कानून 2023 और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी होने के बाद कानूनी नीतियों में होने वाले बदलावों के अनुसार, परियोजना के उत्पादों को व्यवसाय में लाने के लिए पर्याप्त शर्तें पूरी करनी होंगी।

अब तक, परियोजना के उत्पाद 2023 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 24 में निर्धारित व्यावसायिक शर्तों को पूरा नहीं कर पाए हैं। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 8 के खंड 1 के अनुसार, शर्तों को पूरा न करने वाला रियल एस्टेट व्यवसाय सख्त वर्जित है। इसलिए, निवेशकों द्वारा ग्राहकों के साथ "भविष्य में अपार्टमेंट खरीदने के अधिकार की गारंटी पर एक सैद्धांतिक अनुबंध" के माध्यम से उत्पाद को व्यवसाय में लाने की पिछली प्रथा अब उचित नहीं है और वर्तमान कानूनी नियमों का पालन नहीं करती है।

"कानूनी दृष्टिकोण से, निवेशक का कार्य गलत नहीं है, क्योंकि उन्होंने जमा की गई राशि पर ब्याज मुआवज़ा देने पर सहमति जताई है। लेकिन निवेश के दृष्टिकोण से, भले ही उन्हें मुआवज़ा मिल जाए, फिर भी ग्राहक वंचित पक्ष ही हैं, क्योंकि वर्तमान अचल संपत्ति की कीमतें 6 साल पहले की तुलना में कई गुना बढ़ गई हैं," श्री थान ने कहा।

उपरोक्त "सबक" से, निवेशकों का "स्वाद" भी काफ़ी बदल गया है। पहले की तरह थोक में खरीदारी करने के बजाय, निवेशक जोखिम प्रबंधन के लिए पूरे कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजनाओं को प्राथमिकता दे रहे हैं। कुछ अन्य निवेशक ऐसे उत्पाद खरीदना पसंद करते हैं जिनके पास पहले से ही रेड बुक या स्वामित्व प्रमाणपत्र मौजूद हों।

"इस समय निवेशकों को आकर्षित करने के लिए परियोजनाओं के पास पूर्ण और स्पष्ट कानूनी दस्तावेज़ होने चाहिए। समुदाय में भूमि उत्पादों के मामले में, निवेशक सर्वेक्षण या खरीद के लिए तभी सहमत होते हैं जब भूमि को भूखंडों में विभाजित कर दिया गया हो और उसके पास एक अलग प्रमाणपत्र हो। भूमि विभाजन प्रक्रियाओं के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया में परियोजनाएँ शायद ही निवेशकों का ध्यान आकर्षित करती हैं। यह हाल ही में निवेशकों द्वारा उत्पादों के मूल्यांकन के तरीके में एक स्पष्ट बदलाव है," हो ची मिन्ह सिटी की एक ब्रोकर सुश्री तु ने कहा।

इसके अलावा, सुश्री तू ने आगे कहा कि भूमि विभाजन के नए नियमों के कारण कई निवेशक झिझक रहे हैं। वहीं, पिछले चरण में, कई निवेशक ज़मीन खरीदते समय "धोखा" खा चुके थे और भूमि विभाजन के लिए आवेदन करने और प्रमाण पत्र जारी करने की उम्मीद कर रहे थे, लेकिन फिर उन्हें कानूनी समस्याओं का सामना करना पड़ा। इसलिए, वर्तमान में, वे बहुत सतर्क हैं और अब पहले की तरह सहज नहीं रहे।

वास्तविक जरूरतों को पूरा करने की क्षमता पर ध्यान केंद्रित करें

रिपोर्टर के अवलोकन के अनुसार, निवेशक आज न केवल स्पष्ट कानूनी मूल्य वाले उत्पादों की तलाश करते हैं, बल्कि स्थिर निवेश मूल्य सुनिश्चित करने के लिए दीर्घकालिक परिसंपत्ति उपयोग की व्यवहार्यता पर भी ध्यान केंद्रित करते हैं।

बाज़ार में उतार-चढ़ाव होने पर निवेशकों द्वारा ग्राहकों के अनुबंधों को "रद्द" कर देना कोई असामान्य बात नहीं है। क्योंकि अगर ग्राहक के साथ अनुबंध बरकरार रहता है, तो संभावना है कि व्यवसाय लाभ नहीं कमा पाएगा, या उसे घाटा भी हो सकता है...

उच्च तरलता वाली, किराए पर देने में आसान या वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाली परियोजनाओं को प्राथमिकता दी जा रही है। यह अल्पकालिक निवेश से दीर्घकालिक उपयोग मूल्य वाले उत्पादों की ओर बदलाव को दर्शाता है। विशेष रूप से, अच्छे स्थान, पूर्ण बुनियादी ढाँचे और सार्वजनिक उपयोगिताओं के निकट स्थित अपार्टमेंट और टाउनहाउस कई निवेशकों द्वारा चुने जा रहे हैं।

इसके अतिरिक्त, व्यावसायिक उपयोग की संभावना वाले उत्पाद जैसे वाणिज्यिक परिसर, दुकान या मजबूत विकास क्षमता वाले क्षेत्रों में भूमि पर भी काफी ध्यान दिया जा रहा है।

"आज निवेशक न केवल अचल संपत्ति के बढ़ते मूल्यों से लाभ की संभावना को समझते हैं, बल्कि पट्टे या व्यावसायिक गतिविधियों से स्थिर आय उत्पन्न करने की क्षमता पर भी विचार करते हैं। इससे उन्हें बाज़ार में उतार-चढ़ाव के संदर्भ में लाभ को अधिकतम करने और जोखिम को कम करने में मदद मिलती है," वियत एन होआ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट कंपनी के महानिदेशक श्री त्रान खान क्वांग ने कहा।

डुओंग मिन्ह रियल एस्टेट कंसल्टिंग एंड सर्विसेज कंपनी लिमिटेड के निदेशक श्री डुओंग मिन्ह थोंग ने भी कहा कि वर्तमान परिप्रेक्ष्य में, वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले रियल एस्टेट क्षेत्र पर, अपने उच्च सुरक्षा कारक के कारण, बहुत ध्यान दिया जा रहा है। भूमि उत्पादों, विशेष रूप से आवासीय भूमि रहित भूमि, ने अभी तक अधिक ध्यान आकर्षित नहीं किया है।

निवेशकों को सलाह देते हुए, श्री थोंग ने कहा कि हालाँकि निवेशक अक्सर आवासीय परियोजनाओं पर ज़्यादा ध्यान नहीं देते, लेकिन बाज़ार के उतार-चढ़ाव के बीच, ये उचित मूल्य वाले उत्पाद होते हैं और समय के साथ मूल्य को बनाए रखने या बढ़ाने की क्षमता रखते हैं। जोखिम प्रबंधन के संदर्भ में, परियोजनाओं में अचल संपत्ति की कानूनी स्थिति तब स्पष्ट होती है जब उसकी योजना समकालिक और व्यवस्थित रूप से बनाई जाती है, प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा कार्यान्वित की जाती है, और यह लोगों के बीच स्व-विभाजित भूमि भूखंडों जितना जोखिम भरा नहीं होता।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html