बड़े शहरों में 25 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले अपार्टमेंट 'विलुप्त' क्यों हैं, हनोई ने भूमि नीलामी से संबंधित 2 निर्णयों को रद्द कर दिया

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के शोध आंकड़ों से पता चलता है कि किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट (जिसकी कीमत 25 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर से कम है) - किफायती आवास - "विलुप्त" हो गया है। (फोटो: लिन्ह एन)

किफायती आवास की ज़रूरतों को “त्याग” दिया जा रहा है

सरकार की नई आपूर्ति और समर्थन नीतियों की प्रेरणा शक्ति के कारण वियतनामी अचल संपत्ति बाजार धीरे-धीरे "गर्म" हो गया है। हालाँकि, आपूर्ति में वृद्धि - मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय खंड द्वारा योगदान - लोगों की आवास आवश्यकताओं के एक बहुत छोटे हिस्से को ही पूरा कर पाई है, जबकि बहुसंख्यक लोगों की ज़रूरतें - किफायती आवास, "त्याग" दी जा रही हैं, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन लगातार गंभीर होता जा रहा है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के शोध आंकड़ों से पता चलता है कि किफायती अपार्टमेंट खंड (VND25 मिलियन/m2 से कम कीमत) - किफायती आवास - पिछले कुछ वर्षों में "विलुप्त" हो गया है और हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में इसका फिर से प्रकट होना बहुत मुश्किल, या असंभव है।

विशेष रूप से, VARS के आँकड़े बताते हैं कि 2018-2023 की अवधि में, न केवल मात्रा में लगातार कमी आ रही है, बल्कि दो विशेष शहरी क्षेत्रों में अपार्टमेंट आपूर्ति संरचना भी तेजी से असंतुलित हो रही है। आपूर्ति संरचना तेजी से उच्च-स्तरीय और लक्जरी खंड की ओर "झुक" रही है।

हनोई में, इस मील के पत्थर तक पहुंचने से पहले, नए लॉन्च किए गए किफायती अपार्टमेंट का अनुपात 2018 में 35% तक पहुंच गया, 2019 में घटकर 20% और 2020 में केवल 12% रह गया। 2021 और 2022 में, हनोई में किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति में कमी जारी रही, जो बिक्री के लिए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति का केवल लगभग 4% तक पहुंच गई।

हो ची मिन्ह सिटी में, 2018 से, किफायती अपार्टमेंट का अनुपात दोहरे अंकों की दर से तेजी से घटा है, जो 2018 में 20% से घटकर 2020 में 0.5% हो गया, तथा 2021 में पूरी तरह से गायब हो गया।

2024 के पहले 9 महीनों तक, हनोई में अपार्टमेंट की आपूर्ति में उल्लेखनीय सुधार देखा गया, लेकिन आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन तब और भी गंभीर हो गया जब 2024 के पहले 9 महीनों में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए खोले गए अपार्टमेंट की आपूर्ति का लगभग 80% हिस्सा VND50 मिलियन/m2 या उससे अधिक की बिक्री कीमत पर उपलब्ध था।

ऊँची कीमतों के बावजूद, नए लॉन्च किए गए प्रोजेक्ट्स या नई परियोजनाओं ने बहुत अच्छी बिक्री दर हासिल की है क्योंकि रहने और निवेश, दोनों के लिए अपार्टमेंट्स की माँग हमेशा ऊँची और बढ़ती रही है। कुछ अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स ने आधिकारिक लॉन्च के समय ही 99% तक की अवशोषण दर दर्ज की।

इस स्थिति के कारण अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और प्राथमिक तथा द्वितीयक दोनों बाजारों में एक नए स्तर पर पहुंच रही हैं, जो कि अधिकांश लोगों की सामर्थ्य और आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है।

अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक पर शोध, जो VARS द्वारा चयनित और देखे गए 150 परियोजनाओं के नमूना सेट में परियोजनाओं के औसत बिक्री मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है, यह भी दर्शाता है कि, 2024 की तीसरी तिमाही तक, हनोई में नमूना परियोजना क्लस्टर का औसत बिक्री मूल्य 60 मिलियन VND/m2 के करीब है, जो 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64.0% की वृद्धि है।

हो ची मिन्ह सिटी में परियोजना क्लस्टर का औसत विक्रय मूल्य VND49.2 मिलियन/m2 से बढ़कर VND64.2 मिलियन/m2 हो गया, जो आधार अवधि की तुलना में 30.6% की वृद्धि दर्शाता है।

दा नांग में, दा नांग बाजार मूल्य सूचकांक ने तीसरी तिमाही में 46.2% की वृद्धि दर्शाई, जो हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में अधिक है, तीसरी तिमाही में 50% से अधिक नई आपूर्ति की कीमत VND80 मिलियन/m2 से अधिक थी।

इस प्रकार, यह कहा जा सकता है कि बड़े शहरों में, हालाँकि किफायती आवास की माँग बहुत ज़्यादा है और पूरी नहीं हो पाती, लेकिन लग्ज़री अपार्टमेंट की आपूर्ति अनावश्यक नहीं है और माँग का केवल एक निश्चित हिस्सा ही पूरा कर पाती है।

इसका कारण क्या है?

वीएआरएस का मानना ​​है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्रों में किफायती आवास "दिखाई" देना लगभग असंभव है, क्योंकि हाल के वर्षों में निवेश के लिए स्वीकृत आवास परियोजनाओं की संख्या केवल "उंगलियों पर गिनी जा सकती है"। 2023 और 2024 की शुरुआत में, किफायती आवास खंड में लगभग कोई नई परियोजनाएँ कार्यान्वित नहीं होंगी, और कार्यान्वित की जा रही रियल एस्टेट परियोजनाएँ मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय खंड पर केंद्रित होंगी।

इसका कारण बताते हुए VARS ने कहा:

सबसे पहले , किफायती आवास को रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा अधिक ध्यान न दिए जाने का मुख्य कारण यह है कि इस खंड से लाभ मार्जिन उच्च श्रेणी के खंडों की तुलना में कम है।

किफायती आवास बनाने के लिए, डेवलपर्स को भूमि निधि, निर्माण से लेकर संचालन तक की लागतों का अनुकूलन करना होगा। इस बीच, परियोजना डेवलपर्स द्वारा की गई गणनाओं से पता चलता है कि केवल 15% के लाभ मार्जिन के साथ, यदि पूंजी 1-2 साल तक स्थिर रहती है या बिक्री 1-2 साल तक विलंबित रहती है, तो डेवलपर्स को नुकसान होगा।

इसके अलावा, केन्द्रीय भूमि की कमी लगातार बढ़ती जा रही है, वर्तमान में और भविष्य में यह मुख्य रूप से बड़े शहरी क्षेत्रों में स्थित होगी, जहां अनेक प्रकार की अवसंरचना और सार्वजनिक उपयोगिताएं हैं, जिनमें निवेश की आवश्यकता है, साथ ही इनपुट लागत, विशेष रूप से भूमि लागत, बढ़ती जा रही है, कीमतें वहनीय नहीं हो सकतीं।

दूसरा , हालाँकि सरकार सामाजिक आवास और किफायती आवास के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए कई नीतियाँ लागू कर रही है, फिर भी भूमि और नियोजन से जुड़ी कानूनी प्रक्रियाएँ अभी भी बड़ी बाधाएँ हैं। जटिल लाइसेंसिंग प्रक्रिया, लंबा समय और बड़े शहरों में आवास विकास के लिए भूमि निधि की लगातार कमी, परियोजना डेवलपर्स को इस क्षेत्र में निवेश करने से पहले सावधानी से विचार करने के लिए मजबूर करती है।

इसके अलावा, इस क्षेत्र में घर खरीदारों के लिए ऋण सहायता नीतियों को समकालिक रूप से लागू नहीं किया गया है। निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए वित्तीय सहायता पैकेज, जैसे कि अधिमान्य ब्याज दरें और ऋण स्रोत, अभी भी कई कठिनाइयों और जटिल प्रक्रियाओं का सामना कर रहे हैं।

तीसरा , उच्च-स्तरीय परियोजनाएँ उच्च लाभ मार्जिन लाती हैं और इन्हें बेचना मुश्किल नहीं होता। क्योंकि आवासीय और निवेश दोनों ज़रूरतों सहित उच्च-स्तरीय आवास की माँग बहुत बड़ी है, उच्च आय वाले ग्राहकों के समूह में आर्थिक विकास के साथ-साथ विदेशी निवेश की लहर के साथ-साथ विदेशी वियतनामी भी नए कानूनी गलियारे के आधार पर इस समूह के लिए स्वामित्व की शर्तों में "ढील" दे रहे हैं।

दरअसल, कई ग्राहक प्रोजेक्ट में सबसे सीमित और उच्च-स्तरीय उत्पादों के लिए प्रीमियम भुगतान करने को तैयार हैं। इससे प्रोजेक्ट डेवलपर्स के लिए किफायती आवास खंड और भी कम आकर्षक हो जाता है।

दुय तिएन में शहरी आवास परियोजना के लिए 12.5 हेक्टेयर से अधिक भूमि सौंपना

हा नाम प्रांत की जन समिति ने हाल ही में ड्यू टीएन कस्बे में शहरी आवास क्षेत्र निर्माण परियोजना के क्रियान्वयन हेतु ट्रुंग डोंग कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ट्रुंग डोंग कंपनी) को 125,012.07 वर्ग मीटर भूमि आवंटित करने का निर्णय जारी किया है। इसमें से 11,979.28 वर्ग मीटर भूमि सामाजिक आवास निर्माण के लिए है।

निर्णय के अनुसार, हा नाम प्रांत की जन समिति ने शहरी आवास क्षेत्र निर्माण परियोजना के कार्यान्वयन के लिए ट्रुंग डोंग कंपनी को होआंग डोंग और तिएन नोई वार्ड, दुय तिएन शहर में 125,012.07 वर्ग मीटर भूमि आवंटित की है। स्वीकृत विस्तृत योजना के अनुसार, इसमें से 82,882.5 वर्ग मीटर भूमि का उपयोग तकनीकी और सामाजिक अवसंरचना कार्यों के निर्माण के लिए किया जाएगा, जिनमें शामिल हैं: सामाजिक आवास (11,979.28 वर्ग मीटर), सांस्कृतिक भवन, स्कूल, हरित भूमि, जल सतह और यातायात कार्य।

निर्माण निवेश के बाद, निवेशकों द्वारा उपयोग न किए जाने वाले बुनियादी ढांचे के कार्यों को नियमों के अनुसार प्रबंधन के लिए स्थानीय प्राधिकारियों और विशेष एजेंसियों को सौंप दिया जाएगा।

इसके अलावा, हा नाम प्रांत की जन समिति ने ट्रुंग डोंग कंपनी को 50 वर्षों की भूमि उपयोग अवधि के साथ 42,129.57 वर्ग मीटर आवासीय भूमि भी सौंपी। आवासीय भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरणकर्ता और आवासीय भूमि उपयोग अधिकारों से जुड़े घरों के खरीदार भूमि का स्थिर और स्थायी रूप से उपयोग करने के हकदार हैं।

इसके अलावा, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी ने कानून के अनुसार, वाणिज्यिक और सेवा गतिविधियों के उद्देश्य से, 50 वर्षों की अवधि के लिए, ट्रुंग डोंग कंपनी को तिएन नोई वार्ड में 10,409.48 वर्ग मीटर भूमि भी पट्टे पर दी।

हा नाम प्रांत की जन समिति ने कहा कि भूमि आवंटन और भूमि पट्टे की प्रक्रिया भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के बिना, और भूमि पर परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाने के बिना है। हा नाम प्रांत की जन समिति ने दुय तिएन नगर की जन समिति से अनुरोध किया कि वह होआंग डोंग और तिएन नोई वार्ड के अधिकारियों, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के साथ समन्वय करके सीमा निर्धारित करे और भूमि को ट्रुंग डोंग कंपनी को सौंप दे, और साथ ही परियोजना सीमा के भीतर शेष भूमि क्षेत्र के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति और स्थल निकासी की प्रगति में तेजी लाए।

प्रांतीय जन समिति ने ट्रुंग डोंग कंपनी से परियोजना के शीघ्र कार्यान्वयन के लिए संसाधनों पर ध्यान केंद्रित करने का भी अनुरोध किया। परियोजना का कार्य पूरा करने के बाद, कंपनी को बुनियादी ढाँचे के कार्य और अप्रयुक्त भूमि स्थानीय सरकार को सौंपनी होगी।

संबंधित विभाग और एजेंसियां ​​निवेश प्रक्रियाओं को पूरा करने, भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने और कानून के अनुसार परियोजना को कार्यान्वित करने में कंपनी के साथ समन्वय और समर्थन जारी रखेंगी।

दुय तिएन शहर में शहरी आवास परियोजना, शहरी बुनियादी ढांचे को विकसित करने, लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने और इलाके के सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने में योगदान देने वाली महत्वपूर्ण परियोजनाओं में से एक है।

हनोई: भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से संबंधित 2 निर्णयों को रद्द किया गया

हनोई जन समिति ने हाल ही में निर्णय संख्या 67/2024/QD-UBND जारी किया है, जिसमें हनोई में भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटन या पट्टे पर भूमि देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी हेतु प्रारंभिक मूल्य स्वीकृत करने के प्राधिकरण से संबंधित नियमों पर दो निर्णयों को निरस्त कर दिया गया है। यह निर्णय 1 दिसंबर, 2024 से प्रभावी होगा।

विशेष रूप से, हनोई पीपुल्स कमेटी ने सिटी पीपुल्स कमेटी के 15 अक्टूबर, 2019 के संपूर्ण निर्णय संख्या 19/2019/QD-UBND को समाप्त कर दिया, जो हनोई में भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करने या भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए शुरुआती मूल्य को मंजूरी देने के प्राधिकरण को विनियमित करता था।

इसके साथ ही, शहर ने हनोई शहर में भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करने या भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए शुरुआती मूल्य को मंजूरी देने के प्राधिकरण पर विनियमन पर 15 अक्टूबर, 2019 के निर्णय संख्या 19/2019/QD-UBND के अनुच्छेद 1 में संशोधन करने पर सिटी पीपुल्स कमेटी के 21 अप्रैल, 2023 के निर्णय संख्या 07/2023/QD-UBND को भी समाप्त कर दिया।

तदनुसार, निर्णय संख्या 07/2023/QD-UBND में, हनोई पीपुल्स कमेटी भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करने या संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य को मंजूरी देगी, जो 30 बिलियन VND या उससे अधिक मूल्य वाले भूमि भूखंडों या भूमि क्षेत्रों पर लागू होगा।

यह निर्णय 1 दिसंबर, 2024 से प्रभावी होगा।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html