हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों की व्याख्या

जबकि हनोई में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत और लेनदेन की संख्या में तेजी से वृद्धि हुई, हो ची मिन्ह सिटी में स्थिरता की स्थिति आ गई।

वियतनाम के दो सबसे बड़े शहरों, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी, का अपार्टमेंट बाज़ार स्पष्ट रूप से अलग है, जिससे विपरीत रंग दिखाई देते हैं। हालाँकि दोनों ही आपूर्ति की कमी से जूझ रहे हैं, लेकिन इन दोनों बाज़ारों में कीमत और लेन-देन के रुझान बिल्कुल अलग हैं।

हनोई में गर्मी, हो ची मिन्ह सिटी में उदासी

सैविल्स वियतनाम की Q3/2024 रिपोर्ट के अनुसार, हनोई में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति 5,265 इकाइयों तक पहुँच गई, जो पिछली तिमाही की तुलना में 95% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 178% अधिक है। लुमी हनोई और क्यूएमएस टॉप टावर जैसी परियोजनाओं ने नए अपार्टमेंट की आपूर्ति में 66% का योगदान दिया, बाकी 4 अन्य परियोजनाओं के अगले चरणों से आया।

विशेष रूप से, हनोई का पश्चिमी क्षेत्र 92% श्रेणी बी अपार्टमेंट के साथ आपूर्ति में अग्रणी बना हुआ है। सैविल्स वियतनाम का अनुमान है कि यह क्षेत्र 28 परियोजनाओं से 21,000 अतिरिक्त अपार्टमेंट प्रदान करेगा, जो भविष्य में कुल आपूर्ति का 17% होगा।

हाल के दिनों में हनोई में पुराने और नए अपार्टमेंट, दोनों की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है। फोटो: थुई लिन्ह

इसके अलावा, हनोई बाज़ार में अवशोषण दर उच्च स्तर पर रही और 6,840 अपार्टमेंट बिके, जो तिमाही-दर-तिमाही 35% और साल-दर-साल 226% की वृद्धि दर्शाता है। क्लास बी अपार्टमेंट 85% तक की अवशोषण दर के साथ सबसे आगे रहे, जो कुल बिके अपार्टमेंटों की संख्या का 98% था। इस खंड में नई आपूर्ति कुल बिके अपार्टमेंटों की संख्या का 65% थी।

उल्लेखनीय रूप से, VND4 बिलियन से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट बेचे गए कुल अपार्टमेंटों की संख्या का 70% थे, जो 2020 में केवल 2% की तुलना में एक तीव्र वृद्धि है, जो हनोई बाजार में उच्च-स्तरीय खंड की ओर बदलाव को दर्शाता है। इस बीच, VND2 बिलियन से कम कीमत वाले अपार्टमेंट बाजार से लगभग गायब हो गए, जो कुल आपूर्ति का केवल 1% ही था।

इसके विपरीत, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट बाज़ार कुछ हद तक निराशाजनक है। 2024 की तीसरी तिमाही में प्राथमिक अपार्टमेंट की आपूर्ति पिछली तिमाही की तुलना में 13% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 36% कम होकर केवल 4,871 इकाइयों तक पहुँच गई। बाज़ार मुख्य रूप से पूर्व (थु डुक सिटी) में केंद्रित है, जिसकी बाज़ार हिस्सेदारी 58% है और पश्चिम (डिस्ट्रिक्ट 6, बिन्ह टैन) की बाज़ार हिस्सेदारी 20% है।

तिमाही में लेन-देन की मात्रा भी पिछली तिमाही की तुलना में 16% कम रही और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 4% कम होकर 1,915 इकाई रह गई। इनमें से, कुल सफल लेन-देन में से 66% वर्ग बी अपार्टमेंट के लिए थे, नई आपूर्ति 62% की अवशोषण दर तक पहुँच गई, जबकि इन्वेंट्री केवल 35% की अवशोषण दर तक पहुँच गई।

इसके अलावा, हो ची मिन्ह सिटी में प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमतें पिछली तिमाही की तुलना में 12% घटकर लगभग 68 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर रह गईं। इसका मुख्य कारण प्राथमिक आपूर्ति में श्रेणी A और B अपार्टमेंट के अनुपात में कमी है।

सैविल्स वियतनाम का अनुमान है कि 2024 के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 6,700 नए अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध होंगे, जिनमें विन्होम्स ग्रैंड पार्क - द ओपस वन और द फ़ॉरेस्ट जेम जैसी प्रमुख परियोजनाएँ शामिल हैं। दीर्घावधि में, अब से 2027 तक, 76 परियोजनाओं के 50,000 से ज़्यादा अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध होंगे, जिनमें से अधिकांश मुख्य रूप से थू डुक सिटी (भविष्य की आपूर्ति का 49% हिस्सा), डिस्ट्रिक्ट 7 (12% हिस्सा) और बिन्ह टैन (9% हिस्सा) में केंद्रित होंगे।

सैविल्स वियतनाम के उप महानिदेशक श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स के अनुसार, इस विरोधाभास का कारण यह है कि हो ची मिन्ह सिटी में इन्वेंट्री कम हो गई है और कानूनी समस्याओं तथा योजना अनुमोदन में देरी के कारण बिक्री के लिए बहुत अधिक नई परियोजनाएं नहीं खोली जा रही हैं।

प्राथमिक अपार्टमेंटों की सीमित आपूर्ति के बावजूद, श्री ग्रिफिथ्स को उम्मीद है कि आगामी तिमाहियों में स्थिति में सुधार होगा, क्योंकि नियमों में संशोधन किया जाएगा, योजना को अद्यतन किया जाएगा और प्रमुख बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को क्रियान्वित किया जाएगा।

क्यों?

कई विशेषज्ञों का कहना है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के बाजारों के बीच अंतर न केवल आपूर्ति और मांग के कारकों से आता है, बल्कि प्रत्येक इलाके में कानूनी संदर्भ, शहरी विकास रणनीति और खरीदार की जरूरतों से भी काफी प्रभावित होता है।

वन हाउसिंग सेंटर फॉर मार्केट रिसर्च एंड कस्टमर इनसाइट के निदेशक श्री ट्रान मिन्ह टीएन ने टिप्पणी की कि यद्यपि हनोई को भी हो ची मिन्ह सिटी की तरह आपूर्ति में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, फिर भी खरीदार की भावना अधिक सकारात्मक है।

विशेष रूप से, अगस्त 2024 में, हनोई में लगभग 3,100 स्थानांतरण लेनदेन दर्ज किए गए। हालाँकि यह संख्या पिछले महीने की तुलना में 3% कम हुई, लेकिन मई और जून की अवधि की तुलना में इसमें 25% की तीव्र वृद्धि हुई। श्री टीएन ने अनुमान लगाया कि हनोई में अपार्टमेंट स्थानांतरण लेनदेन की संख्या सितंबर और अक्टूबर में थोड़ी कम हो सकती है या अपरिवर्तित रह सकती है, और वर्ष के अंत में फिर से बढ़ सकती है - वह समय जब अचल संपत्ति लेनदेन वर्ष में सबसे अधिक सक्रिय होते हैं।

वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक, श्री त्रान खान क्वांग ने आकलन किया कि बाज़ार की माँग और औसत विक्रय मूल्य को समझने के लिए आपूर्ति सबसे महत्वपूर्ण कारक है। हो ची मिन्ह सिटी में, कानूनी समस्याओं के कारण पिछले कुछ वर्षों में आपूर्ति में कमी आई है, जिसके कारण बिक्री के लिए उपलब्ध परियोजनाओं की संख्या हनोई के बराबर नहीं रही। इसके अलावा, जब आपूर्ति धीरे-धीरे बढ़ती है और बिक्री के लिए उपलब्ध अधिकांश परियोजनाएँ उच्च-स्तरीय श्रेणी की होती हैं, तो इससे हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ गई हैं।

सेविल्स वियतनाम में अनुसंधान एवं एस22एम निदेशक सुश्री गियांग हुइन्ह ने इस बात पर जोर दिया कि किफायती आवास एक संभावित क्षेत्र है, जिसे हनोई और हो ची मिन्ह सिटी दोनों में अभी तक पूरी तरह से पूरा नहीं किया गया है।

सैविल्स वियतनाम के आँकड़े बताते हैं कि 2019 से 2023 तक, हनोई में अचल संपत्ति की कीमतों में औसतन 6% प्रति वर्ष की वृद्धि हुई, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में ये वृद्धि केवल 3% प्रति वर्ष रही। हालाँकि, इन दोनों शहरों में व्यक्तिगत आय वृद्धि क्रमशः 4% और 3% प्रति वर्ष ही रही, जिसके कारण आवास की कीमतें लोगों की भुगतान क्षमता से बाहर होती जा रही हैं।

सुश्री गियांग हुइन्ह के अनुसार, इस स्थिति को हल करने के लिए, सार्वजनिक और निजी क्षेत्रों के बीच घनिष्ठ समन्वय की आवश्यकता है। इसके अलावा, एक स्थायी रियल एस्टेट बाजार में विविधतापूर्ण खंड, विशेष रूप से श्रेणी बी और सी उत्पादों का होना आवश्यक है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी, दोनों में, प्रति वर्ष लगभग 50,000 अपार्टमेंट की मांग - मुख्यतः मध्यम आय वर्ग के लोगों और युवा परिवारों की - अभी भी पूरी तरह से पूरी नहीं हो पा रही है।

विशेषज्ञ का अनुमान है कि, "भूमि की लागत कम करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई दोनों पड़ोसी प्रांतों जैसे हनोई के लिए बाक निन्ह और हो ची मिन्ह सिटी के लिए बिन्ह डुओंग और डोंग नाई तक शहरी क्षेत्रों का विस्तार करने का लक्ष्य बना रहे हैं। परिवहन अवसंरचना और उपग्रह शहरी विकास में मजबूत निवेश इन क्षेत्रों में अचल संपत्ति बाजार को बढ़ावा देने के लिए प्रेरक शक्ति होगा।"

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि अपार्टमेंट आपूर्ति की समस्या को हल करने के लिए, अप्रत्यक्ष रूप से आवास की कीमतों को कम करने के लिए, मुख्य मुद्दा अभी भी परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना है।

साथ ही, निवेशकों के लिए सामाजिक आवास और कम लागत वाले व्यावसायिक आवास विकसित करने के लिए परिस्थितियाँ बनाने से अपार्टमेंट की कीमतें कम करने में मदद मिलेगी, जिससे कम आय वाले लोगों को अपनी आय से आवास प्राप्त करने के अवसर मिलेंगे। इसके अलावा, स्टेट बैंक द्वारा निवेशकों के लिए परियोजना विकास से संबंधित ऋण नीतियों पर भी अधिक ध्यान और समर्थन दिया जाता है।

बढ़ेगा

ब्रिस्टल विश्वविद्यालय (यूके) के वरिष्ठ व्याख्याता डॉ. हो क्वोक तुआन ने कहा कि आय की तुलना में घरों की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि वियतनाम की आवास नीति के लिए एक बड़ी चुनौती है। अगर घरों की कीमतें तेज़ी से बढ़ती रहीं, तो लोगों के लिए घर खरीदना मुश्किल हो जाएगा, जिससे मांग कम होने का जोखिम बढ़ जाएगा। हालाँकि, अगर घरों की कीमतें तेज़ी से घटती हैं, तो यह बाज़ार की स्थिरता के लिए एक चेतावनी संकेत भी हो सकता है।

डॉ. हो क्वोक तुआन ने बताया कि पिछले कुछ वर्षों में, भूमि उपयोग पर कड़े नियमों के कारण किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति में कमी आई है, जिससे शहरी आवास निर्माण और भी मुश्किल हो गया है। उन्होंने भविष्यवाणी की कि जनसांख्यिकीय कारकों के कारण आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी, और आप्रवासन प्रति वर्ष 4% की दर से बढ़ रहा है।

स्रोत: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm