वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में हाल ही में सकारात्मक बदलाव आया है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट सेगमेंट में लेन-देन कई बार फिर से सक्रिय हो गया है, और कीमतें तेज़ी से बढ़ रही हैं। कई इलाकों में, खासकर हनोई में, ज़मीन की नीलामी ने कीमतों को बहुत ऊँचा कर दिया है। रियल एस्टेट उद्यमों की कई परियोजनाएँ धीरे-धीरे अपनी कानूनी समस्याओं का समाधान करवा रही हैं ताकि वे अपने उत्पादों को बिक्री के लिए रख सकें, जैसे कि फाट डाट रियल एस्टेट (पीडीआर), नोवालैंड (एनवीएल) के मामले...

आमतौर पर, ऐसे समय में, संस्थागत निवेशक, जिनमें विदेशी निवेशक भी शामिल हैं, बढ़ती कीमतों का फायदा उठाने के लिए रियल एस्टेट शेयरों की ओर आकर्षित होते हैं। हालाँकि, ऐसे संकेत मिल रहे हैं कि रियल एस्टेट शेयर अब विदेशी संगठनों का ध्यान आकर्षित नहीं कर रहे हैं। कई संगठन व्यवसायों से विनिवेश में भी तेज़ी ला रहे हैं।

खांग डिएन हाउस इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग जेएससी (केडीएच) की घोषणा के अनुसार, विनाकैपिटल के तहत वियतनाम वेंचर्स लिमिटेड ने अपने निवेश पोर्टफोलियो का पुनर्गठन करने के लिए 5 दिसंबर, 2024 से 3 जनवरी, 2025 तक लगभग 1.54 मिलियन केडीएच शेयर बेचने के लिए पंजीकरण कराया है।

यदि बिक्री सफल होती है, तो खांग दीएन में वियतनाम वेंचर्स लिमिटेड का स्वामित्व अनुपात 0.89% से घटकर 0.73% हो जाएगा।

सितंबर में, फंड ने लगभग 1.2 करोड़ पंजीकृत KDH शेयरों में से 9.54 करोड़ KDH शेयर सफलतापूर्वक बेचे। कुल मिलाकर, जुलाई से अब तक, वियतनाम वेंचर्स लिमिटेड ने लगभग 1.11 करोड़ KDH शेयर बेचे हैं।

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खांग दीन हाउस की एक परियोजना। फोटो: केडीएच

आश्चर्य की बात यह है कि जिन रियल एस्टेट कंपनियों के शेयरों का मूल्य स्थिर है, उनकी वित्तीय स्थिति भी उतनी सकारात्मक नहीं है, जितनी उनकी वित्तीय रिपोर्टों में दर्शाई गई है।

खांग दीएन हाउस को हजारों अरबों का मुनाफा, फिर विदेशी फंड क्यों विनिवेश कर रहे हैं?

खांग दीन हाउस की चार्टर पूंजी 10 ट्रिलियन VND से अधिक है, 3 दिसंबर तक इसका पूंजीकरण लगभग 33.2 ट्रिलियन VND (लगभग 1.3 बिलियन अमेरिकी डॉलर) तक पहुँच गया था। KDH का कर-पश्चात लाभ कई वर्षों, जैसे 2020-2022, से 1,000 बिलियन VND से अधिक रहा है। 2023 में, परिणाम और भी खराब रहे, लेकिन फिर भी KDH ने लगभग 730 बिलियन VND का लाभ दर्ज किया।

वित्तीय रिपोर्ट के अनुसार, न्हा खांग दीएन के व्यापारिक परिणाम काफी सकारात्मक रहे हैं, जिसमें लगभग 2,200-4,600 बिलियन VND/वर्ष का राजस्व है तथा सर्वाधिक कठिन समय में भी मुनाफा हजारों बिलियन VND/वर्ष के स्तर पर रहा है।

सकल लाभ बहुत ज़्यादा होता है, अक्सर राजस्व का 50% तक, यानी 2 डोंग बेचने पर सकल लाभ 1 डोंग होता है। अकेले 2023 में, सकल लाभ राजस्व का 75% तक होगा, यानी 4 डोंग कमाने पर सकल लाभ लगभग 3 डोंग होगा।

ऐसी सकारात्मक संभावनाओं, प्रति वर्ष खरबों डॉलर के कर-पश्चात लाभ के बावजूद, केडीएच के शेयरों में तेजी नहीं आई और विदेशी फंडों ने फिर भी विनिवेश किया।

सबसे पहले, विनाकैपिटल का विनिवेश सामान्य बाज़ार के रुझान के अनुरूप हो सकता है और उम्मीदों पर खरा नहीं उतर सकता। कारोबारी तस्वीर ज़रूरी नहीं कि उज्ज्वल हो, और केडीएच का वास्तविक मुनाफ़ा भी उतना ज़्यादा नहीं हो सकता।

2024 के पहले 9 महीनों में, KDH ने लगभग VND 1,232 बिलियन के कुल राजस्व में से लगभग VND 832 बिलियन का सकल लाभ, VND 141 बिलियन का वित्तीय व्यय, VND 104 बिलियन का अन्य व्यय और VND 45 बिलियन से अधिक का ब्याज व्यय दर्ज किया... कर के बाद लाभ VND 410 बिलियन से अधिक था।

केडीएच जैसे हजारों अरबों के पैमाने के साथ, 45 अरब वीएनडी का ब्याज व्यय आंकड़ा बहुत ही आश्चर्यजनक है, बहुत छोटा है, और आम तौर पर कई निवेशकों का ध्यान आकर्षित करेगा।

लेकिन क्या सचमुच वही मामला था?

9 महीने की वित्तीय रिपोर्ट से पता चलता है कि KDH का कुल अल्पकालिक ऋण 1,100 अरब VND और दीर्घकालिक ऋण 6,708 अरब VND से ज़्यादा है, यानी कुल 7,708 अरब VND। बैंकों की ऋण ब्याज दर 8-10% प्रति वर्ष मानकर, 9 महीनों में कुल ब्याज लगभग 540-580 अरब VND होगा। अगर ऐसा है, तो KDH को नुकसान हो सकता है।

नकदी प्रवाह विवरण से यह भी पता चलता है कि 2024 के पहले 9 महीनों में, केडीएच को वीएनडी 580.6 बिलियन से अधिक का ब्याज देना पड़ा, जो आय विवरण पर वीएनडी 45 बिलियन से अधिक नहीं था।

यह संख्या शायद इसलिए है क्योंकि केडीएच ने ब्याज व्यय को पूंजीकृत किया है, उन्हें परिसंपत्ति मूल्य और इन्वेंट्री में दर्ज किया है।

सितंबर 2024 के अंत तक केडीएच की इन्वेंट्री लगभग 22,450 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि के 18,787 बिलियन वीएनडी की तुलना में तेज वृद्धि है।

यह पहली बार नहीं है जब केडीएच ने इस तकनीक का इस्तेमाल किया है। अपनी 2023 की स्व-निर्मित रिपोर्ट में, केडीएच ने 143 बिलियन वीएनडी से अधिक का ब्याज व्यय दर्ज किया था, लेकिन ऑडिट के बाद इसे 217 बिलियन वीएनडी में समायोजित कर दिया गया।

2022 में, KDH ने 9.3 बिलियन VND का ब्याज दर्ज किया, लेकिन वास्तव में भुगतान किया गया ब्याज 496 बिलियन VND से अधिक था।

2024 में, कई रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा, जिनमें बांड ऋण, बैंक ऋण और बड़ी इन्वेंट्री शामिल हैं।

विएटस्टॉक के अनुसार, तीसरी तिमाही में तीनों एक्सचेंजों पर आवासीय रियल एस्टेट और औद्योगिक पार्क समूह की 100 से ज़्यादा कंपनियों की इन्वेंट्री ने एक नया रिकॉर्ड बनाया, जो 530 ट्रिलियन वियतनामी डोंग से ज़्यादा थी, जो साल की शुरुआत की तुलना में 12% ज़्यादा थी। इनमें से, नोवालैंड (NVL) 145 ट्रिलियन वियतनामी डोंग से ज़्यादा के साथ सबसे आगे रही, जो साल की शुरुआत की तुलना में 5% ज़्यादा थी। विन्ग्रुप (VIC) की इन्वेंट्री 128.2 ट्रिलियन वियतनामी डोंग से ज़्यादा थी, जो इस अवधि की शुरुआत की तुलना में 38% ज़्यादा थी।

अपार्टमेंट की कीमतें करोड़ों/वर्ग मीटर तक पहुँच गई हैं, रियल एस्टेट दिग्गज मुनाफा दिखाने के लिए दौड़ पड़े हैं । उपनगरों में अपार्टमेंट की कीमतें करोड़ों/वर्ग मीटर तक पहुँच गई हैं, और नीलाम की गई ज़मीन भी आसमान छू रही है। कुछ रियल एस्टेट कंपनियों की ब्रोकरेज आय में तेज़ी से वृद्धि हुई है। क्या रियल एस्टेट लेनदेन वाकई फिर से सक्रिय हो गए हैं?