किराये के लिए अपार्टमेंट खरीदना: स्वर्ण युग समाप्त हो गया है!

अपार्टमेंट किराये से मिलने वाला रिटर्न अब केवल 3%-4% है, जो कुछ वर्ष पहले की तुलना में काफी कम है।

कई वर्षों से, किराए पर अपार्टमेंट खरीदना एक सुरक्षित विकल्प रहा है, जो कई लोगों, खासकर मध्यम आयु वर्ग के ग्राहकों के लिए एक स्थिर मासिक आय प्रदान करता है। वे इसे न केवल संपत्ति के संरक्षण के एक तरीके के रूप में देखते हैं, बल्कि समय के साथ अपार्टमेंट के बढ़ते मूल्य के कारण एक स्थायी लाभ स्रोत के रूप में भी देखते हैं। हालाँकि, हाल के वर्षों में, वास्तविकता यह दर्शाती है कि किराए से लाभ की समस्या तेज़ी से बदल रही है, जहाँ अपार्टमेंट खरीदने की कीमत "आसमान छूती" है, जबकि किराये की कीमत केवल "घोंघे की तरह" बढ़ती है।

लाभप्रदता अनुपात आधे से अधिक घट गया

लाओ डोंग अख़बार के एक रिपोर्टर द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि पिछले 3-4 सालों में ही हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों में 30%-50% की वृद्धि हुई है, कुछ परियोजनाओं की कीमतें तो दोगुनी भी हो गई हैं। इस बीच, किराये की कीमतों में केवल 10%-15% की वृद्धि हुई है। इस अंतर के कारण किराये पर मिलने वाले लाभ की दर में तेज़ी से गिरावट आई है, कई मामलों में तो यह केवल 2%-3%/वर्ष है, जो बचत जमा पर मिलने वाली ब्याज दर से भी कम है।

अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, लेकिन किराये की प्राप्ति अब तक के सबसे निचले स्तर पर है।

सुश्री थान डुंग (ज़ुआन होआ वार्ड में रहने वाली) ने कहा कि 2015-2016 में, उन्होंने मास्टरी थाओ दीएन परियोजना (एन खान वार्ड) में केवल 2.4 बिलियन वीएनडी / अपार्टमेंट में दो दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट खरीदे। इंटीरियर पूरा करने के बाद, उन्होंने उन्हें 1,000 अमरीकी डालर / माह पर किराए पर दे दिया। हालांकि, महामारी के बाद, किराये की कीमत घटकर 19 मिलियन वीएनडी / माह हो गई। इसके विपरीत, अपार्टमेंट का मूल्य आसमान छू गया। अप्रैल 2025 में, उन्होंने एक अपार्टमेंट 6.9 बिलियन वीएनडी में बेचा, जब उन्होंने इसे खरीदा था तब की तुलना में लगभग 290% की वृद्धि हुई। कुछ ही महीनों बाद, नए मालिक ने इसे 8 बिलियन वीएनडी में स्थानांतरित कर दिया, जबकि इस घर का किराया अब केवल 1-2 मिलियन वीएनडी अधिक है जब उन्होंने इसे बेचा था।

सिर्फ़ मास्टरी थाओ दीएन ही नहीं, कई इलाके जो कभी अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए "स्वर्ग" हुआ करते थे, आज भी ऐसी ही स्थिति में हैं। फु माई हंग शहरी क्षेत्र (तान हंग और तान माई वार्ड में), जहाँ पहले लाभ दर 6%-9%/वर्ष हुआ करती थी, कई मकान मालिक पीछे हट गए हैं। लंबे समय से निवेशक रहीं सुश्री मिन्ह ने बताया कि उनके यहाँ 2-3 अपार्टमेंट थे, लेकिन इस साल उन्होंने सभी बेच दिए। उन्होंने कहा, "पहले, लगभग 4.2-4.5 अरब VND की कीमत वाला एक नया दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट आसानी से 20-21 मिलियन VND/माह में किराए पर मिल जाता था। अब इस कीमत को बनाए रखना मुश्किल है, नई आपूर्ति से प्रतिस्पर्धा के कारण कई अपार्टमेंट अब केवल 17-18 मिलियन VND/माह में ही किराए पर मिल रहे हैं। किराए पर लेना अब पहले जैसा "अच्छा" नहीं रहा, और मुझे हर महीने 5% कर देना पड़ता है, इसलिए मैंने इसे बेचकर दूसरे तरीकों से निवेश करने का फैसला किया।"

फु माई अपार्टमेंट (फु थुआन वार्ड) जैसे ज़्यादा किफ़ायती क्षेत्र में, दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत लगभग 3.8-3.9 अरब VND है, लेकिन किराया केवल 1.2 करोड़ VND/माह है, यानी लगभग 4% का रिटर्न। डिस्ट्रिक्ट 8, बिन्ह टैन और पुराने डिस्ट्रिक्ट 9 की परियोजनाओं की कीमत भी लगभग ऐसी ही है, जहाँ किराया 2.7-3.5 अरब VND/अपार्टमेंट है, लेकिन किराया केवल 8-1 करोड़ VND/माह है, यानी 3%-3.3% का रिटर्न।

पहले जितना "आसान" नहीं

फू माई हंग इलाके में अपार्टमेंट किराए पर देने वाली एक कंपनी की सेल्स मैनेजर सुश्री हुआंग ने स्वीकार किया कि मौजूदा कीमतें किराए की आय की तुलना में बहुत ज़्यादा हैं। उन्होंने कहा, "मौजूदा किरायेदार पुराने अपार्टमेंट की बजाय नए अपार्टमेंट ज़्यादा पसंद करते हैं, लेकिन पिछले 4-5 सालों में पूँजी निवेश की लागत तेज़ी से बढ़ी है। इसलिए, हालाँकि किराए की माँग कम नहीं हुई है, लेकिन निवेशकों के लिए रिटर्न की दर में काफ़ी कमी आई है।"

समग्र बाजार तस्वीर भी इस प्रवृत्ति को दर्शाती है। सीबीआरई वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2025 की दूसरी तिमाही में, हनोई में औसत प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमत VND79 मिलियन/m² तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि से 13% अधिक है; द्वितीयक मूल्य VND50 मिलियन/m² तक पहुंच गया, जो 15% अधिक है। हो ची मिन्ह सिटी में, प्राथमिक मूल्य VND82 मिलियन/m² तक पहुंच गया, जो 29% अधिक है; द्वितीयक मूल्य VND53 मिलियन/m² था, जो 33% अधिक था। इस बीच, दो प्रमुख शहरों में सकल किराया उपज वर्ष के पहले 6 महीनों में केवल 3.4%-3.7% थी। यह आंकड़ा बैंकॉक - थाईलैंड (6.2%), कुआलालंपुर - मलेशिया (5.1%), सियोल - कोरिया (4.3%) की तुलना में काफी कम है

सीबीआरई वियतनाम के आवास परियोजना विपणन विभाग के निदेशक, श्री वो हुइन्ह तुआन कीट ने बताया कि किराये की प्राप्ति में कमी का मुख्य कारण सीमित नई आपूर्ति है, खासकर हो ची मिन्ह सिटी में - जहाँ 2025 की पहली और दूसरी तिमाही में, केवल 1,676 नए अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध हुए, जो 2015 के बाद से सबसे कम है। इनमें से ज़्यादातर अपार्टमेंट मध्यम-उच्च-स्तरीय श्रेणी में केंद्रित हैं, जिससे कीमतें बढ़ रही हैं। हालाँकि हनोई में आपूर्ति अधिक है (दूसरी तिमाही में 1,400 इकाइयाँ), लेकिन 100% अपार्टमेंट उच्च-स्तरीय और लक्ज़री श्रेणी में हैं, जिससे कीमतें भी बढ़ रही हैं।

आपूर्ति और मांग के कारकों के अलावा, रखरखाव, प्रबंधन और कर जैसी अतिरिक्त लागतें भी निवेशकों के मुनाफे को कम करती हैं। यह भी उल्लेखनीय है कि एयरबीएनबी के माध्यम से अल्पकालिक किराये का चलन और सामाजिक आवास तथा किफायती आवास का तेज़ विकास, खासकर मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट किराए पर लेने की मांग को कम कर रहा है।

हालांकि, कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अगर निवेशकों को सही चुनाव करने का तरीका पता हो, तो अभी भी अवसर मौजूद हैं। वॉवहोम कंपनी के निदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन ने कहा: "अगर आप सही, नए सौंपे गए प्रोजेक्ट, अच्छी लोकेशन और ढेर सारी सुविधाओं का चुनाव करते हैं, तो किराया दर अभी भी 4%-5%/वर्ष तक पहुँच सकती है, साथ ही कीमत में 10%-15%/वर्ष की वृद्धि भी हो सकती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि आप पहले की तरह थोक में खरीदारी नहीं कर सकते, बल्कि हर उत्पाद का सावधानीपूर्वक आकलन करना होगा।"

प्रकाश की झलक

सीबीआरई ने बताया कि हो ची मिन्ह सिटी के डि एन, लाई थियू और थू दाऊ मोट वार्डों में मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट काफ़ी ध्यान आकर्षित कर रहे हैं, जिसका श्रेय औद्योगिक पार्कों में इंजीनियरों और विशेषज्ञों द्वारा आवास और किराये की वास्तविक माँग को जाता है। इन क्षेत्रों में किराये से होने वाला मुनाफ़ा काफ़ी आकर्षक है, जबकि औद्योगिक विकास के बाद, अचल संपत्ति की कीमतों में अभी भी दीर्घकालिक वृद्धि की गुंजाइश है।

स्रोत: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm