कई कार्यालय किराया प्रणालियों को ग्राहकों को बनाए रखने के लिए अभूतपूर्व मूल्य कटौती शुरू करनी पड़ती है।

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प्रोत्साहन और छूट के साथ किरायेदारों को बनाए रखें

हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी में, जिला 1, फु नुआन, तान बिन्ह में स्थित एक कार्यालय प्रणाली ने किरायेदारों के लिए एक अभूतपूर्व छूट पैकेज शुरू किया है, जिसके तहत 2 किराए पर लें और 1 मुफ़्त पाएँ। इस कार्यालय किराया प्रणाली से मिली जानकारी के अनुसार, पारंपरिक कार्यालय खंड में, 2 वर्ग मीटर किराए पर लेने वाले किरायेदारों को अतिरिक्त 1 वर्ग मीटर मिलेगा। उदाहरण के लिए, यदि कोई किरायेदार 200 वर्ग मीटर का कार्यालय किराए पर लेता है, तो वह 300 वर्ग मीटर के कार्यालय का उपयोग कर सकेगा।

उपरोक्त कार्यक्रम के अलावा, यह इकाई नए लीज़ अनुबंधों के लिए 2 फॉर 1 के रूप में एक प्रोत्साहन पैकेज भी प्रदान करती है। विशेष रूप से, जब ग्राहक 2-वर्षीय कार्यालय लीज़ अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, तो उन्हें उपयोग के लिए एक अतिरिक्त वर्ष मिलेगा। इस प्रणाली द्वारा भुगतान पद्धति को पहले की तुलना में अधिक लचीला बनाया गया है, जैसे 12 महीने का किराया देने पर 1 महीना मुफ़्त, 24 महीने का किराया देने पर 3 महीने मुफ़्त...

ऊपर बताई गई अभूतपूर्व मूल्य कटौती वाली कार्यालय व्यवस्था के अलावा, हो ची मिन्ह सिटी में कुछ लीजिंग इकाइयाँ भी हैं जिन्होंने सार्वजनिक रूप से कीमतों में बदलाव किया है या प्रोत्साहन पैकेज, 20%-30%, यहाँ तक कि अल्पावधि में किराये की कीमत के 50% तक की छूट वाले प्रमोशन पेश किए हैं। यह देखा जा सकता है कि छूट कार्यक्रमों की बढ़ती संख्या के साथ, कुछ ग्रेड A कार्यालय लीजिंग इकाइयाँ 20-45 USD/m2/माह की कीमतों के साथ सामने आई हैं। जबकि पहले, हो ची मिन्ह सिटी में ग्रेड A गुणवत्ता वाले कार्यालयों की कीमतें 35-70 USD/m2/माह के बीच थीं।

कई कार्यालय किराया प्रणालियों को ग्राहकों को बनाए रखने के लिए अभूतपूर्व छूट देनी पड़ती है। चित्र 1 — बेदखली की "लहर" ने कई मकान मालिकों को किरायेदारों को बनाए रखने के लिए विशेष प्रोत्साहन देने के लिए मजबूर कर दिया है।

लीजिंग इकाइयों के प्रचार कार्यक्रमों को लागू करने के बाद, क्लास बी कार्यालय किराये की कीमतें भी 20 - 35 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर/माह से घटकर केवल 10 - 30 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर/माह रह गई हैं। यह एक अच्छी कीमत मानी जाती है जब कार्यालय किराये की कीमतें अच्छी वृद्धि की अवधि के बाद "चरम" पर होती हैं।

किराये की कीमतें कम करने और अच्छे मूल्य प्रचार के अलावा, कुछ किराये की इकाइयाँ नए किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए फ़र्नीचर सहायता जैसी नीतियाँ भी प्रदान करती हैं। या कुछ इकाइयों ने कर्मचारियों की संख्या कम करने वाले व्यवसायों को बनाए रखने के लिए छोटे-छोटे क्षेत्रों को विभाजित करके किराए पर दे दिया है, जिससे व्यवसायों को कठिन आर्थिक समय के दौरान किराये के परिसर खोजने में लचीलापन मिलता है। विशेष रूप से, किराये की कीमतों को समायोजित करने के अलावा, कुछ किराये की इकाइयाँ भुगतान समय-सारिणी बढ़ाने या नकदी प्रवाह की कठिनाइयों का सामना कर रहे ग्राहकों के लिए भुगतान में देरी करने की नीतियाँ भी रखती हैं।

आपूर्ति बढ़ी, कीमतें गिरती रहीं

जेएलएल वियतनाम के आंकड़ों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में कार्यालय की आपूर्ति 2023 के पहले महीनों में काफी बढ़ गई है। हो ची मिन्ह सिटी में क्लास ए कार्यालय स्थान वर्तमान में 308,325 वर्ग मीटर से अधिक तक पहुंच गया है, जो पिछली तिमाही की तुलना में 16,200 वर्ग मीटर की वृद्धि है।

आने वाले समय में, हो ची मिन्ह सिटी को आपूर्ति के कई नए स्रोत प्राप्त होंगे जब किराये के लिए कार्यालयों की एक श्रृंखला पूरी हो जाएगी और उन्हें चालू कर दिया जाएगा। यह तथ्य कि आपूर्ति लगातार बढ़ रही है और कठिन आर्थिक दौर के बाद मांग घट रही है, यह दर्शाता है कि कार्यालय किराये की कीमतों पर भी काफी असर पड़ेगा।

नाइट फ्रैंक वियतनाम के विशेषज्ञों के अनुसार, आने वाले समय में, हो ची मिन्ह सिटी में क्लास ए ऑफिस सेगमेंट में खाली जगह रिकॉर्ड 29% तक पहुँच जाएगी। यह 2023 की दूसरी छमाही में आपूर्ति में वृद्धि का परिणाम है। इसके बाद, जब अधिभोग दर 75% तक पहुँच जाएगी, तो कार्यालय किराये की कीमतें, खासकर क्लास ए ऑफिस, 20% तक की भारी गिरावट दर्ज कर सकती हैं।

कई कार्यालय किराया प्रणालियों को ग्राहकों को बनाए रखने के लिए अभूतपूर्व छूट देनी पड़ती है। चित्र 2 — कई कम लागत वाले वर्ग सी कार्यालयों को भी कठिन आर्थिक समय के दौरान किरायेदार नहीं मिल पाते हैं।

नाइट फ्रैंक ने यह भी अनुमान लगाया है कि ग्रेड ए कार्यालय का किराया 2023 के अंत तक घटकर 53 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह, 2024 के अंत तक 48.50 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह और 2025 के अंत तक 44.50 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह हो जाएगा। रिक्ति दर भी क्रमशः 29%, 24% और 32% तक बढ़ जाएगी, जो शहर के कार्यालय किराया बाजार में एक बड़े बदलाव का संकेत है।

वर्ग बी कार्यालयों के लिए तो और भी अधिक निराशाजनक स्थिति है, क्योंकि इस खंड पर किरायेदारों को अधिक तरजीह देने की बाजार प्रवृत्ति का सबसे अधिक प्रभाव पड़ेगा, जिसके परिणामस्वरूप कड़ी प्रतिस्पर्धा होगी।

ग्रेड बी कार्यालय किराया 2023 के अंत तक 28.50 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह, 2024 के अंत तक 26.50 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह और 2025 के अंत तक 24.50 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह तक गिरने का अनुमान है। रिक्ति दर भी प्रत्येक वर्ष क्रमशः 14%, 17% और 20% तक बढ़ जाएगी।

कई विशेषज्ञों का कहना है कि हो ची मिन्ह सिटी में कार्यालय किराये का क्षेत्र एक कठिन स्थिति का सामना कर रहा है, क्योंकि परिसर में वापसी की लहर के साथ-साथ 2023 की दूसरी छमाही में आपूर्ति में तेजी से वृद्धि जारी है। जबकि आपूर्ति प्रचुर मात्रा में है, कार्यालय किरायेदारों की संख्या कम हो रही है, जिसके कारण कई लीजिंग इकाइयों को पुराने किरायेदारों को बनाए रखने और नए किरायेदारों को खोजने के लिए प्रचार कार्यक्रमों और प्रोत्साहनों के साथ कड़ी प्रतिस्पर्धा करनी पड़ रही है।

इस कठिन परिस्थिति के कारण हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र में स्थित कई खूबसूरत परिसर, जिनका किराया ज़्यादा है, खाली पड़े हैं और अब उन्हें पहले जैसी प्राथमिकता नहीं मिल रही है। ज़्यादा से ज़्यादा व्यवसाय अपने केंद्रीय परिसरों को "छोड़" रहे हैं और सस्ते कार्यालय किराए पर लेने के लिए दूर-दराज़ के ज़िलों या यहाँ तक कि उपनगरीय इलाकों में जा रहे हैं। परिसरों की वापसी का यह "लहर" अभी थमा नहीं है और निकट भविष्य में इसके और फैलने की उम्मीद है, जब तक कि किराया उस स्तर पर समायोजित नहीं हो जाता जिसे व्यवसाय स्वीकार कर सकें, जो निश्चित रूप से अल्पावधि में नहीं होगा।

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