औद्योगिक अचल संपत्ति की मांग और किराये की कीमतें तेजी से बढ़ेंगी

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कई औद्योगिक पार्क भर गये हैं।

कुशमैन एंड वेकफील्ड की एक रिपोर्ट के अनुसार, दक्षिण में तैयार कारखानों और गोदामों की लीजिंग गतिविधियाँ और भी तेज़ हो गई हैं, और अवशोषण दर पिछली तिमाही की तुलना में क्रमशः 2.4 गुना और 6.7 गुना ज़्यादा है। इस रिपोर्ट में यह भी कहा गया है कि कारखानों और गोदामों की आपूर्ति की माँग और भी तीव्र होगी। यह इस तथ्य से स्पष्ट होता है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के कई औद्योगिक पार्क और गोदाम पूरी तरह से भर चुके हैं।

इसका कारण व्यापार का तेज़ी से बढ़ता विकास है, जिसमें कई वस्तुओं के भंडारण और पैकिंग के लिए सहायक प्रणालियों की स्थापना हेतु बड़े गोदामों की आवश्यकता होती है। साथ ही, यह आंशिक रूप से उत्पादन का एक हिस्सा चीन से वियतनाम स्थानांतरित होने के चलन से भी जुड़ा है।

इसके अलावा, वियतनाम विनिर्माण क्षेत्र के साथ-साथ लॉजिस्टिक्स और फ़ैक्टरी लीज़िंग क्षेत्र में भी कई व्यवसायों के लिए एक गंतव्य बनता जा रहा है। कई व्यवसाय वियतनामी बाज़ार में निवेश करते समय, समय कम करने के लिए नई फ़ैक्टरियाँ बनाने के बजाय मौजूदा फ़ैक्टरियों को किराए पर लेना पसंद करते हैं।

निकट भविष्य में औद्योगिक अचल संपत्ति की माँग और किराये की कीमतें तेज़ी से बढ़ेंगी। चित्र 1 — सभी प्रकार की औद्योगिक अचल संपत्ति की मांग बढ़ रही है।

इसके अलावा, आजकल 1,000 से 5,000 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले ऊँचे गोदाम/कारखाने की जगह किराए पर लेने की माँग काफी बढ़ गई है। इस श्रेणी के कारखानों को किराए पर देने वाले उद्यम हल्के उद्योग में काम करते हैं, और उन्हें आवासीय क्षेत्रों के पास, जहाँ उनके संभावित ग्राहक केंद्रित होते हैं, किराए पर जगह ढूँढने की ज़रूरत होती है। यह माँग किराए पर ऊँची इमारतों वाले कारखानों के प्रसार को भी बढ़ावा देती है।

विशेष रूप से, औद्योगिक अचल संपत्ति की बढ़ती मांग वियतनाम में बढ़ते एफडीआई पूंजी प्रवाह के साथ-साथ बड़े विलय एवं अधिग्रहण सौदों और वैश्विक उत्पादन आपूर्ति श्रृंखला में बदलाव से भी आती है।

योजना एवं निवेश मंत्रालय के आँकड़े यह भी दर्शाते हैं कि नवंबर के अंत तक वियतनाम में पंजीकृत कुल विदेशी निवेश पूँजी लगभग 29 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 14.8% अधिक है। इसमें से, पूँजी योगदान और शेयर खरीद के माध्यम से निवेश पूँजी लगभग 5.97 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गई, जो 2022 की इसी अवधि की तुलना में 46.4% अधिक है।

एसएंडपी ग्लोबल के अनुसार, हालांकि 2023 में वैश्विक एमएंडए गतिविधियां धीमी हो जाएंगी, वियतनाम मुक्त व्यापार समझौतों (एफटीए) से कई लाभों का आनंद ले रहा है, जिससे विविध निवेश आधार का निर्माण हो रहा है, जबकि विनिर्माण और औद्योगिक अचल संपत्ति में निवेश बढ़ रहा है।

औद्योगिक अचल संपत्ति के किराये की कीमतों में तेजी से वृद्धि

बढ़ती मांग के आंकड़ों को देखते हुए, कई विशेषज्ञों का मानना है कि औद्योगिक अचल संपत्ति, खासकर गोदामों और कारखानों का विकास, आने वाले समय में एक बड़ी सफलता हासिल करेगा। इसी वजह से, अगले 2 वर्षों में उत्तर और दक्षिण दोनों में औद्योगिक भूमि के किराये की कीमतों में 6-10%/वर्ष की दर से वृद्धि होने की उम्मीद है।

आँकड़ों के अनुसार, वर्तमान में देश भर में 397 औद्योगिक पार्क स्थापित हैं; 292 औद्योगिक पार्क कार्यरत हैं, जिनका कुल प्राकृतिक भूमि क्षेत्रफल 87,100 हेक्टेयर से अधिक है, और औद्योगिक भूमि क्षेत्रफल 58,700 हेक्टेयर से अधिक है। देश भर में औद्योगिक पार्कों की अधिभोग दर लगभग 80% है। इनमें से, दक्षिणी क्षेत्र में यह दर 85% है, और बिन्ह डुओंग देश का सबसे बड़ा औद्योगिक पार्क क्षेत्र है, जहाँ अधिभोग दर 95% तक है।

औद्योगिक अचल संपत्ति की आपूर्ति का आकलन करते हुए, कुशमैन एंड वेकफील्ड ने टिप्पणी की कि निकट भविष्य में, बाजार में औद्योगिक भूमि की एक नई आपूर्ति प्रवेश करेगी, जिसके 2026 तक लगभग 5,700 हेक्टेयर होने की उम्मीद है, जो मुख्य रूप से बिन्ह डुओंग, डोंग नाई, लॉन्ग एन और बा रिया - वुंग ताऊ से होगी।

निकट भविष्य में औद्योगिक अचल संपत्ति की माँग और किराये की कीमतें तेज़ी से बढ़ेंगी। चित्र 2 — आने वाले समय में वेयरहाउस रियल एस्टेट में रुचि बढ़ेगी।

वर्तमान में, औद्योगिक भूमि किराये की मांग काफी अधिक है और इसके निरंतर बढ़ने का अनुमान है, विशेष रूप से: औद्योगिक भूमि का औसत किराया मूल्य 170 USD/m2/किराया अवधि से अधिक दर्ज किया गया है, जो तिमाही आधार पर 1% और वार्षिक आधार पर 8.5% अधिक है। कुछ औद्योगिक पार्कों में इसी अवधि में मूल्य समायोजन 3 से 5% तक बढ़ा है।

तैयार कारखानों का औसत किराया तिमाही और साल-दर-साल दोनों ही मामलों में स्थिर रहा, जो 4.7 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह तक पहुँच गया। प्रतिस्पर्धी आपूर्ति के बीच अधिकांश परियोजनाओं ने किराए को बनाए रखा। डोंग नाई और बा रिया वुंग ताऊ जैसे उच्च-मांग वाले स्थानों में साल-दर-साल सबसे अधिक वृद्धि देखी गई, जो 2.4-2.5% के दायरे में रही।

इस बीच, दक्षिणी प्रमुख आर्थिक क्षेत्र में तैयार गोदामों के किराये की कीमतें तीसरी तिमाही में स्थिर रहीं, लेकिन साल-दर-साल 2.2% बढ़कर 4.4 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह हो गईं। तैयार गोदामों के निवेशक प्रतिस्पर्धी बाजार में किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए किराये की कीमतें अभी भी स्थिर रख रहे हैं।

सीबीआरई वियतनाम के अनुसार, दक्षिण के टियर 1 बाज़ारों में औद्योगिक भूमि का औसत किराया शेष अवधि के लिए 189 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर तक पहुँच गया, जो पिछली तिमाही की तुलना में 1% की मामूली वृद्धि और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 13% अधिक है। बाज़ार में यांत्रिकी, रसायन, प्लास्टिक, रबर, इलेक्ट्रॉनिक्स जैसे विविध उद्योगों से जुड़े चीनी और जापानी उद्यमों द्वारा बड़े लेनदेन दर्ज किए गए।

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