रियल एस्टेट ऋण की "तेज" वृद्धि: चिंता में आशावाद?

VTV.vn - 2025 के पहले 10 महीनों में रियल एस्टेट ऋण में तेजी से वृद्धि हुई, जिससे प्रचुर पूंजी प्रवाह हुआ लेकिन कम तरलता हुई, कई विशेषज्ञ बाजार की स्थिरता के बारे में चेतावनी देते हैं।

यद्यपि रियल एस्टेट ऋण में तेजी आ रही है, लेकिन वास्तविकता यह है कि अपेक्षित गति नहीं बन रही है।

2025 के पहले 10 महीनों में रियल एस्टेट ऋण में तेज़ी से वृद्धि हुई, जिससे प्रचुर पूँजी तो उपलब्ध हुई, लेकिन तरलता कम रही। कई विशेषज्ञ चेतावनी देते हैं कि यह वास्तविकता न केवल अर्थव्यवस्था को प्रभावित करती है, बल्कि बाज़ार की स्थिरता पर भी कई सवाल खड़े करती है।

ऋण वृद्धि चिंता में

2025 के पहले 10 महीनों में, रियल एस्टेट ऋण में जोरदार वृद्धि हुई है, जो अर्थव्यवस्था के विकास में प्रमुख प्रेरक कारकों में से एक बन गया है। स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) के मौद्रिक नीति विभाग के निदेशक, श्री फाम ची क्वांग के अनुसार, संपूर्ण बैंकिंग प्रणाली में ऋण ने 13.4% की वृद्धि दर हासिल की है, जिसमें रियल एस्टेट ऋण का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है। यह एक बहुत ही स्पष्ट प्रवृत्ति को दर्शाता है: रियल एस्टेट ऋण प्रवाह के लिए एक आकर्षक गंतव्य बना हुआ है। हालाँकि, यह वृद्धि एक गंभीर परिणाम पैदा कर रही है, जो बाजार में असंतुलन है।

नकदी प्रवाह या किराये की आय के संदर्भ में वास्तविक मूल्य के बिना खरीद और बिक्री, "सर्फिंग" ने अचल संपत्ति के मूल्यों को बहुत अधिक बढ़ा दिया है, जिससे तरलता खराब हो गई है।

प्रमुख बैंकों की 2025 की तीसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्टें दर्शाती हैं कि यद्यपि रियल एस्टेट ऋण में तेजी आ रही है, वास्तविकता यह है कि अपेक्षित गति नहीं बन रही है। वीपीबैंक में, रियल एस्टेट व्यावसायिक गतिविधियाँ कुल बकाया ऋणों का 22.97% हिस्सा हैं, जबकि एमबी में यह दर 10.42% है। यह स्पष्ट रूप से दर्शाता है कि रियल एस्टेट में ऋण पूंजी प्रवाह समग्र अर्थव्यवस्था पर हावी हो रहा है। हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी जैसे कुछ क्षेत्रों में, हालाँकि बाजार नए खुले अपार्टमेंटों की संख्या से गुलजार है, लेकिन लेनदेन की संख्या आपूर्ति में वृद्धि के अनुरूप नहीं है।

हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी में आयोजित 2026 निवेश मंच में आर्थिक विशेषज्ञ दीन्ह द हिएन ने कहा कि इस असंतुलन का मुख्य कारण यह है कि रियल एस्टेट बाजार साल की शुरुआत से ही "ऊँचे दाम पर खरीदो, ऊँचे दाम पर बेचो" की स्थिति में रहा है। अगर यह सिलसिला जारी रहा, तो बाजार में बुलबुले का खतरा मंडरा रहा है। यह एक चेतावनी है जिसे नज़रअंदाज़ नहीं किया जा सकता, खासकर जब रियल एस्टेट बाजार अल्पकालिक सट्टेबाजी पर तेज़ी से निर्भर होता जा रहा है। नकदी प्रवाह या किराये की आय के मामले में वास्तविक मूल्य के बिना खरीद-बिक्री और "सर्फिंग" ने रियल एस्टेट के मूल्यों को बहुत ऊँचा कर दिया है, जिससे तरलता कम हो रही है।

रियल एस्टेट ऋण में मज़बूत वृद्धि के बावजूद, बाज़ार अपेक्षित रूप से एक स्थायी चक्र नहीं बना पाया है। प्रॉपर्टी गुरु के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख क्षेत्रों में रियल एस्टेट की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है, और हनोई में पाँच वर्षों में 112% की प्रभावशाली वृद्धि हुई है। हालाँकि, यह मूल्य वृद्धि लोगों की आय और बाज़ार की अवशोषण क्षमता के अनुरूप नहीं है। इसलिए बाज़ार में तरलता भी कमज़ोर हुई है, और यही कई रियल एस्टेट परियोजनाओं में "खालीपन" का एक मुख्य कारण है।

चेतावनी: बाजार असंतुलित है

अचल संपत्ति में सट्टेबाजी की स्थिति सीमा से आगे बढ़कर बाज़ार और अर्थव्यवस्था दोनों के लिए एक बड़ा ख़तरा बनती जा रही है। जब आवास की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ जाती हैं, तो बहुत से लोग, ख़ासकर मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोग, आवास तक पहुँच नहीं पाते। इससे न केवल तरलता कम होती है, बल्कि अर्थव्यवस्था असंतुलित भी हो जाती है, क्योंकि प्रचुर मात्रा में नकदी प्रवाह का उपयोग सतत विकास के उद्देश्यों के लिए नहीं, बल्कि मुख्य रूप से सट्टेबाज़ी के लिए किया जाता है।

वर्तमान में, रियल एस्टेट व्यवसायों की इन्वेंट्री 570,000 बिलियन VND से अधिक हो गई है, जो परियोजना विकास और बाजार में वास्तविक खपत क्षमता के बीच असंतुलन को दर्शाती है।

रियल एस्टेट, बैंकिंग प्रणाली से बड़े पैमाने पर पूंजी प्रवाह को आकर्षित करने के बावजूद, ऋण और वास्तविक लेनदेन के बीच एक स्पष्ट संक्रमण नहीं बना पाया है। अब तक, सूचीबद्ध उद्यमों की इन्वेंट्री 570,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) से अधिक हो गई है, जो परियोजना विकास और बाजार में वास्तविक उपभोग क्षमता के बीच असंतुलन को दर्शाता है। यह वर्तमान रियल एस्टेट बाजार की कमजोरी है, जब नकदी प्रवाह को तरलता में परिवर्तित नहीं किया जा सकता है।

विशेषज्ञों द्वारा प्रस्तावित समाधानों में से एक है रियल एस्टेट में ऋण प्रवाह को नियंत्रित करना, विशेष रूप से सट्टेबाज़ी के लिए ऋण। विशेषज्ञ दीन्ह द हिएन ने चेतावनी दी: "'ऊँचे दाम पर खरीदो, ऊँचे दाम पर बेचो' की मानसिकता निवेशकों के एक समूह को अल्पावधि में लाभ पहुँचाती है, लेकिन इससे अत्यधिक कीमतों का एक चक्र बनता है, जिससे बाजार में गिरावट का खतरा होता है।" यही रियल एस्टेट बाजार की अस्थिरता की मूल समस्या है। वास्तविक आय और लाभप्रदता के अनुरूप रियल एस्टेट की कीमतें बहुत ऊँची बनाए रखने से केवल अस्थिरता और सतत विकास में कठिनाई ही आएगी।

फाट डाट कंपनी के निदेशक मंडल के सदस्य, श्री वु थान ले द्वारा प्रस्तावित एक और व्यावहारिक समाधान, दूसरे घरों, परित्यक्त ज़मीनों पर कर लगाने और पहली बार लिए गए गृह ऋणों पर ब्याज में कटौती जैसे कर उपकरण लागू करना है। यह एक ऐसी रणनीति है जिसे कई देशों में सफलतापूर्वक लागू किया गया है जब रियल एस्टेट ऋण में तेज़ी आ रही है। सट्टा नकदी प्रवाह पर सख्ती से नियंत्रण करने से बाज़ार को स्थिर करने और लोगों की वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करने वाले रियल एस्टेट उत्पाद बनाने में मदद मिलेगी।

रियल एस्टेट में पूंजी का प्रवाह "मज़बूती से"

अनुक्रमणिका	पैमाना	विकास
कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण (31 अगस्त, 2025)	> 4 मिलियन बिलियन VND	+19% साल-दर-साल
अर्थव्यवस्था के कुल बकाया ऋण का लेखा-जोखा	23.68%	(हाल के इतिहास में सबसे अधिक)
रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण	1.79 मिलियन बिलियन VND	+24% (सबसे गर्म)
उपभोक्ता/स्व-उपयोग ऋण	2.28 मिलियन बिलियन VND	+12%

स्रोत: स्टेट बैंक

विशेषज्ञों का यह भी मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाज़ार के स्थायी विकास के लिए, परियोजनाओं का कानूनी रूप से पारदर्शी होना, वास्तविक आवासीय ज़रूरतों को पूरा करना और दीर्घकालिक दृष्टिकोण रखना ज़रूरी है। इस समय, रियल एस्टेट बाज़ार में उतार-चढ़ाव के अनियमित चक्र नहीं रहेंगे, बल्कि यह स्थिर रूप से विकसित होगा, जिससे अर्थव्यवस्था और लोगों के लिए वास्तविक मूल्य का सृजन होगा।

यद्यपि रियल एस्टेट में ऋण का मजबूत प्रवाह अल्पावधि में आर्थिक विकास में सहायक हो सकता है, यदि इसे सख्ती से नियंत्रित नहीं किया गया, तो इससे तरलता और बाजार स्थिरता के संदर्भ में गंभीर परिणाम होंगे। प्रबंधन एजेंसियों को सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने के लिए कठोर कदम उठाने की आवश्यकता है, जिससे भविष्य में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के पर्याप्त और सतत विकास को बढ़ावा मिल सके।

स्रोत: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm