चुनौतियाँ बनी हुई हैं

चुनौती को पहचाना जाना जारी है

2023 की चौथी तिमाही वह समय है जब हनोई के आवास बाजार में पिछले 10 वर्षों में सबसे कम नई आपूर्ति दर्ज की गई, कम ऊंचाई वाले और अपार्टमेंट दोनों खंडों में।

अपार्टमेंट सेगमेंट के लिए, सैविल्स वियतनाम की बाजार रिपोर्ट से पता चलता है कि 2023 की चौथी तिमाही में आपूर्ति 52% तिमाही दर तिमाही बढ़ी, लेकिन साल दर साल 1% घटकर 2,876 इकाई रह गई। प्राथमिक आपूर्ति 11,911 इकाई तक पहुंच गई, जो तिमाही दर तिमाही 40% और साल दर साल 41% कम है। हालांकि, तिमाही में दर्ज नई आपूर्ति केवल 10,403 इकाई तक ही पहुंची, क्लास बी की आपूर्ति में 84% हिस्सेदारी थी। कम ऊंचाई वाले सेगमेंट के लिए, 2023 में कुल नई आपूर्ति 272 इकाई तक पहुंच गई, जो साल दर साल 82% कम है। नई आपूर्ति में 87 इकाई थीं, जिसमें हा डोंग में नए सोलास्टा मेंशन प्रोजेक्ट की 58 इकाई और होई डुक में मौजूदा एन लैक ग्रीन सिम्फनी प्रोजेक्ट की 29 इकाई शामिल

दोनों खंडों की साझा मूल्य सीमा ऊँची बनी हुई है। इनमें से, 51-70 मिलियन VND/वर्ग मीटर वाले अपार्टमेंट नई आपूर्ति का 63% हिस्सा हैं, जो पिछले वर्ष की तुलना में 24% अधिक है। इस मूल्य सीमा वाले अपार्टमेंट, बेची गई इकाइयों का 49% हिस्सा हैं, जो पिछले वर्ष की तुलना में 21% अधिक है। 4 बिलियन VND से अधिक मूल्य वाले अपार्टमेंट, 2023 में बेची गई इकाइयों का 42% हिस्सा होंगे, जो 2019 में 3% था। 2 से 4 बिलियन VND वाले अपार्टमेंट, बाजार हिस्सेदारी का 55% हिस्सा हैं। केवल 3% अपार्टमेंट ऐसे हैं जिनकी कीमत 2 बिलियन VND से कम है।

सीमित आपूर्ति के कारण, बाजार में औसत प्राथमिक बिक्री मूल्य में वृद्धि जारी है (फोटो: सोशल नेटवर्क)

इसके अलावा, हालाँकि ज़्यादातर डेवलपर्स ने कीमतों में कोई बदलाव नहीं किया, लेकिन ऊँची-ऊँची कम-ऊँची इन्वेंट्री ने प्राथमिक कीमतों में बढ़ोतरी की। उदाहरण के लिए, प्राथमिक विला की कीमतें तिमाही-दर-तिमाही 55% बढ़कर 160 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर ज़मीन पर पहुँच गईं, जिसका मुख्य कारण 2023 की तीसरी तिमाही में मी लिन्ह में कम कीमत पर की गई आपूर्ति थी। टाउनहाउस की कीमतें तिमाही-दर-तिमाही 3% बढ़कर 194 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर ज़मीन पर पहुँच गईं। शॉपहाउस की कीमतें भी तिमाही-दर-तिमाही 3% बढ़कर 328 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर ज़मीन पर पहुँच गईं।

सैविल्स हनोई की वरिष्ठ निदेशक, अनुसंधान एवं परामर्श, सुश्री डो थू हैंग के अनुसार: "भूमि और निर्माण लागत में वृद्धि, विकसित बुनियादी ढाँचे और बेहतर गुणवत्ता के कारण आवास क्षेत्र की कीमतों में लगातार वृद्धि हो रही है। बाजार में आपूर्ति सीमित बनी हुई है, जिसके कारण पूरे बाजार में औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य में लगातार वृद्धि हो रही है।"

2023 की चौथी तिमाही में बेचे गए अपार्टमेंटों की संख्या 3,045 तक पहुँच गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 45% और साल-दर-साल 5% की वृद्धि थी। नई आपूर्ति की अवशोषण दर 46% थी। इस बीच, कम-वृद्धि वाले खंड में कई वर्षों में सबसे कम लेनदेन मात्रा रही। 2023 की चौथी तिमाही में लेनदेन की संख्या में तिमाही-दर-तिमाही 37% और साल-दर-साल 67% की कमी आई। तिमाही में अवशोषण दर केवल 9% थी, जो तिमाही-दर-तिमाही 5 अंक और साल-दर-साल 12 अंक कम थी। 2023 में, केवल 359 इकाइयाँ बिकीं, जो 2014 के बाद से सबसे कम थी। कुल कम-वृद्धि वाले लेनदेन में साल-दर-साल 76% की कमी आई और 2023 में अवशोषण दर केवल 36% रही, जो साल-दर-साल 31 अंक कम थी।

कम अवशोषण दर का सामना करते हुए, सुश्री हैंग ने विश्लेषण किया: "खरीदारों के बीच अभी भी चिंताएँ हैं। वास्तव में, 2023 की तिमाही में बिकने वाले अपार्टमेंटों की संख्या मुख्यतः उन परियोजनाओं की है जहाँ निवेशक प्रतिष्ठित है, कानूनी रूप से गारंटीकृत है, और उसने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है। इसलिए, वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए बैंक ऋण ब्याज दरों के संदर्भ में समर्थन के बावजूद, खरीदारों को कानूनी कारकों के बारे में कुछ चिंताएँ हैं। इसके अलावा, बैंक इस तथ्य को लेकर भी चिंतित हैं कि निवेशक ने ऋण प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए परियोजना के साथ कानूनी दायित्वों को पूरा नहीं किया है। यह अदृश्य रूप से खरीदारों के निर्णय और बेचे गए घरों की संख्या को प्रभावित करता है, और इस तथ्य की व्याख्या करता है कि यद्यपि ऋण ब्याज दरों में कमी आई है, अवशोषण दर अभी भी अधिक नहीं है।"

वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले घर खरीदारों के लिए क्या अवसर हैं?

सुश्री हैंग के अनुसार, सीमित आपूर्ति और उच्च प्राथमिक कीमतों के संदर्भ में, वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए द्वितीयक बाज़ार में अवसर मौजूद हो सकते हैं। द्वितीयक बाज़ार का लाभ यह है कि इसमें कई विकल्प उपलब्ध हैं, जो सामर्थ्य और अधिक सुरक्षित वैधता के लिए उपयुक्त हैं। उदाहरण के लिए, प्रति वर्ग मीटर ज़मीन पर द्वितीयक विला की कीमत औसत प्राथमिक कीमत से 7% कम है, द्वितीयक टाउनहाउस प्राथमिक उत्पादों की तुलना में 24% कम हैं और द्वितीयक वाणिज्यिक टाउनहाउस बाज़ार में उपलब्ध प्राथमिक उत्पादों की तुलना में 40% कम हैं।

सुश्री डो थू हैंग, वरिष्ठ निदेशक, अनुसंधान एवं परामर्श, सैविल्स हनोई

साथ ही, घर खरीदार विकासशील बुनियादी ढाँचे से नई आपूर्ति की उम्मीद कर सकते हैं। रिंग रोड 3, 5 और 4 जैसी बुनियादी ढाँचा निवेश परियोजनाएँ हनोई के आवास बाजार का विस्तार करेंगी, जिसका उद्देश्य आंतरिक शहर और केंद्रीय क्षेत्रों में मांग को कम करना है। बुनियादी ढाँचे के विकास से पड़ोसी प्रांतों और क्षेत्रों में आवास की मांग बढ़ेगी, जहाँ उचित मूल्य और अधिक भूमि उपलब्ध है।

सैविल्स की रिपोर्ट में यह भी कहा गया है कि यह आपूर्ति के लिए एक सकारात्मक बिंदु है, क्योंकि गैर-केंद्रीय क्षेत्रों और पड़ोसी प्रांतों में आवास उत्पाद हनोई की आवासीय ज़रूरतों को पूरा करने में तेज़ी से मदद करेंगे। तदनुसार, 2024 में, बाजार में अतिरिक्त 12,100 नए अपार्टमेंट आएंगे, जिनमें से 87% बाजार हिस्सेदारी होआंग माई, नाम तु लिएम और हा डोंग जिलों में स्थित होगी। हंग येन और बाक निन्ह 2024 से 2026 तक लगभग 203,000 अपार्टमेंट की आपूर्ति करेंगे। 2026 तक, कम-वृद्धि वाले खंड में 37 परियोजनाओं से 14,000 नए अपार्टमेंट आने की उम्मीद है। विन्होम्स को लोआ या विन्होम्स वंडर पार्क जैसी बड़ी परियोजनाएँ बाजार में नई कम-वृद्धि वाली आपूर्ति प्रदान करेंगी।

इसके अलावा, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और हाल ही में पारित भूमि कानून का बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ने की उम्मीद है। सुश्री हैंग ने कहा, "भविष्य के उत्पादों के निर्माण से पहले निवेशकों को अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने का नियमन खरीदारों के विश्वास को मज़बूत करने वाले तत्वों में से एक है। इसलिए, यह माना जा सकता है कि 2024-2025 और उसके बाद की अवधि में, बाजार का विश्वास और भी मज़बूत होगा, उत्पाद वास्तविक वित्तीय क्षमता वाले प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा प्रदान किए जाएँगे, जिससे बाजार अधिक संतुलित और उत्पादों में विविधतापूर्ण होगा।"

नाम आन्ह

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html