किफायती आवास की कहानी को उजागर करना

जैसा कि पहले से तय था, मुझे फिर से इन्वेस्टमेंट न्यूजपेपर द्वारा "किफायती आवास" विषय पर एक लेख लिखने के लिए कहा गया।

श्री गुयेन होआंग नाम, जी-होम के महानिदेशक, सामाजिक आवास विशेषज्ञ

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ईमानदारी से कहूं तो, हालांकि मैंने इस कहानी के बारे में कई टेलीविजन साक्षात्कारों में भाग लिया है और पिछले वर्ष आवास के बारे में कई लेख भी लिखे हैं, लेकिन जब भी "किफायती आवास" विषय का उल्लेख किया जाता है, तो मुझे यह मुश्किल लगता है।

यह न केवल इसलिए कठिन है क्योंकि इस कहानी का विश्लेषण और विच्छेदन बहुत सारे विशेषज्ञों और शोधकर्ताओं द्वारा किया गया है, और मैं इससे बेहतर कुछ लिख सकता हूं या नहीं, बल्कि इसलिए भी कि व्यवहार में, एक परियोजना विकास सलाहकार, दलाल और यहां तक ​​कि कुछ पहलुओं में, एक निवेशक की भूमिका के रूप में काम करना, लेकिन वास्तव में "सस्ती आवास" बनाना बहुत सारी बाधाएं हैं।

वित्तीय क्षमता एक चीज है और यह काफी हद तक एक रियल एस्टेट निवेश परियोजना की सफलता को निर्धारित करती है, लेकिन वर्तमान वास्तविकता के अनुसार वास्तविक आवास की जरूरत वाले अधिकांश लोगों के लिए वास्तव में "सस्ती" मूल्य निर्धारण रणनीति बनाने की कहानी किसी भी व्यवसाय के लिए एक बड़ी चुनौती है।

किसी परियोजना को लागू करने के लिए ज़मीन का एक बड़ा टुकड़ा होना ज़रूरी है (इस बात का ज़िक्र किए बिना कि आवासीय परियोजना महंगी है या सस्ती), लेकिन पर्याप्त शर्त प्रक्रियाओं की एक लंबी श्रृंखला है जिसके पूरा होने में कई साल लग सकते हैं। इसमें यह भी ध्यान नहीं रखा जाता कि ज़मीन योजना में है या नहीं और क्या वह भूमि उपयोग परिवर्तन के योग्य है (उन मामलों में जहाँ वह गैर- कृषि भूमि नहीं है)।

इससे पता चलता है कि यह प्रक्रिया बहुत लंबी है और किसी परियोजना की इनपुट लागत अक्सर बहुत ज़्यादा होती है। मौजूदा लंबी परियोजना अनुमोदन प्रक्रिया में, इनपुट लागत अक्सर बहुत ज़्यादा होती है और सबसे ज़्यादा लागत आमतौर पर ज़मीन की होती है। दिलचस्प बात यह है कि ज़्यादातर व्यवसायों को वित्तीय लाभ उठाना पड़ता है।

मान लीजिए कि आपको किसी परियोजना को लागू करने के लिए ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने हेतु 300 अरब VND उधार लेना है। इस प्रकार, परियोजना प्रक्रियाओं को पूरा करने में प्रत्येक वर्ष की देरी के लिए, उद्यम को ऋण ब्याज लागत का 10%, यानी 30 अरब VND का नुकसान होता है। और निवेश दक्षता सुनिश्चित करने के लिए, उद्यम को इस लागत को कीमत में जोड़ना पड़ता है, जिससे बिक्री मूल्य को कम करना असंभव हो जाता है।

सामान्य "किफायती आवास" के मामले में, सामाजिक आवास की कहानी में यह और भी कठिन है, जब पिछले मौजूदा कानूनों के अनुसार निवेशकों के लिए प्रक्रियाएं और अधिमान्य निवेश नीतियां "अधिमान्य" प्रतीत होती हैं, लेकिन वास्तव में वे उतनी "अधिमान्य" नहीं होतीं, जितनी निवेशक कल्पना करते हैं।

उदाहरण के लिए, 2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 54 के खंड 3 में यह प्रावधान है कि निवेशकों को परियोजना में सामाजिक आवास क्षेत्र का कम से कम 20% हिस्सा किराए के लिए आरक्षित रखना होगा, और इसे 5 साल बाद ही बेचा जा सकता है। दरअसल, प्रत्येक सामाजिक आवास परियोजना में, निवेशक अधिकतम 10% लाभ के ही हकदार होते हैं, जबकि उन्हें किराए के लिए 20% तक क्षेत्र आरक्षित रखना होता है, इसलिए लगभग कोई लाभ नहीं बचता।

सामाजिक आवास के लिए अधिमान्य भूमि उपयोग शुल्क पर कई अन्य नियमों का उल्लेख तो है ही, लेकिन व्यवसायों को अग्रिम भुगतान करने और बाद में कटौती करने की आवश्यकता भी है। यदि परियोजना प्रक्रिया में लगभग 5 वर्ष लग जाते हैं, तो व्यवसाय लगभग ठप्प हो जाएँगे।

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वास्तव में, पिछले वर्ष के अंत में आवास कानून (संशोधित) के आधिकारिक रूप से पारित होने के बाद, मुझे और उद्योग जगत के कई सहकर्मियों को राहत महसूस हुई कि कम से कम मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने समस्या को पहचाना और कानून के प्रावधानों में अधिक व्यावहारिक परिवर्तन किए।

विशेष रूप से, आवास खरीदारों के विषयों को खोलने से लेकर यह विनियमन कि सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करते समय परियोजना निवेशकों के पास अधिमान्य नीतियां होंगी, इसने उन दीर्घकालिक बाधाओं को भी स्पष्ट किया है जो इस खंड के विकास में बाधा बन रही थीं।

उदाहरण के लिए, अनुच्छेद 85 के अनुसार: भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया से छूट; अधिमान्य मूल्य वर्धित कर, कॉर्पोरेट आयकर...; अधिमान्य ब्याज दरों के साथ ऋण; परियोजना के तकनीकी बुनियादी ढांचे प्रणाली को क्षेत्रीय तकनीकी बुनियादी ढांचे प्रणाली के साथ जोड़ने के लिए प्रांतीय पीपुल्स कमेटी से समर्थन, परियोजना के दायरे के भीतर और बाहर सामाजिक बुनियादी ढांचे के समन्वय को सुनिश्चित करना;

इसके अलावा, निवेशक सामाजिक आवास निर्माण के क्षेत्र के लिए कुल निर्माण निवेश लागत का अधिकतम 10% लाभ पाने के हकदार हैं; व्यवसाय, सेवा, वाणिज्यिक या वाणिज्यिक आवास सुविधाओं के निर्माण में निवेश के लिए कुल आवासीय भूमि क्षेत्र का अधिकतम 20% या व्यवसाय, सेवा और वाणिज्यिक के लिए आवास के कुल फर्श क्षेत्र का 20% पाने के हकदार हैं; व्यवसाय, सेवा, वाणिज्यिक या वाणिज्यिक आवास सुविधाओं के क्षेत्र के लिए अलग-अलग लेखांकन और सभी लाभों का आनंद लेने के हकदार हैं; कानून के प्रावधानों (यदि कोई हो) के अनुसार अन्य प्रोत्साहन।

आवास कानून (संशोधित) में मुख्य परिवर्तनों के अलावा, लगभग 1 महीने बाद पारित भूमि कानून (संशोधित) में भी कई विशिष्ट कानूनों की "जटिल", "अतिव्यापी", "अंतर्संबंधित" निवेश प्रक्रियाओं को कम करने के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई सामग्रियों को बदल दिया गया।

ये राज्य प्रबंधन एजेंसी द्वारा किए गए अभूतपूर्व तथा अत्यंत ग्रहणशील परिवर्तन हैं, जिससे अधिक सामंजस्यपूर्ण, पारदर्शी तथा स्पष्ट निवेश वातावरण का निर्माण होगा।

कम से कम इससे व्यापारिक नेताओं को समाधान खोजने के लिए एक एजेंसी से दूसरी एजेंसी के पास भागने से बचने में मदद मिलेगी, लेकिन फिर भी समाधान नहीं मिल पाएगा, क्योंकि एक जगह तो यह काम सही तरीके से हो सकता है, लेकिन दूसरी जगह यह काम गलत तरीके से हो सकता है।

"कम्यून स्तर जिला स्तर से पूछता है", "जिला स्तर प्रांतीय स्तर से पूछता है", "प्रांतीय स्तर मंत्री स्तर से पूछता है", "मंत्रालय स्तर प्रधानमंत्री से पूछता है" जैसी प्रक्रिया को ही जोड़ लें... मेरे हिसाब से औसत प्रश्नोत्तर चक्र में भी 3 महीने तक का समय लगता है। और अगर इस प्रक्रिया को छोटा किया जा सके, तो यह वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों तक पहुँचने पर प्रति वर्ग मीटर घर की अनुमानित कीमत का एक बड़ा हिस्सा भी कम कर देगा।

खान होआ प्रांत में एक सामाजिक आवास परियोजना।

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कुल मिलाकर, वास्तविकता यह दर्शाती है कि किफायती आवास की कमी केवल वियतनाम में ही नहीं, बल्कि विकसित देशों सहित दुनिया भर के कई देशों में व्याप्त एक समस्या है। आवास समस्या का समाधान, और विशेष रूप से किफायती आवास का, कोई ऐसा काम नहीं है जिसे किसी एक व्यक्ति या संगठन द्वारा रातोंरात हल किया जा सके, बल्कि इसके लिए समाज के सभी वर्गों के योगदान, सार्वजनिक, निजी क्षेत्रों और लोगों के संयुक्त प्रयासों की आवश्यकता है।

20 मई की सुबह, 7वें सत्र में राष्ट्रीय असेंबली की आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान द्वारा राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत रिपोर्ट में, यह सुझाव दिया गया था कि सरकार को स्थिति को स्थिर करने के लिए आकलन और समाधान करना चाहिए, और साथ ही यह अनुरोध किया गया था कि सरकार पिछले समय में सामाजिक आवास के विकास का व्यापक निरीक्षण करने, कठिनाइयों, अपर्याप्तताओं, उल्लंघनों और नकारात्मकता की पहचान करने और कानून के प्रावधानों के अनुसार उन्हें सख्ती से संभालने का निर्देश दे।

मैं निरीक्षण से सहमत हूँ, क्योंकि तंत्र और नीतियाँ एक चुनौती हैं, लेकिन वर्तमान अप्रभावी वास्तविकता को बदलने के लिए बेहद ज़रूरी भी। सवाल यह है कि हम क्या निरीक्षण करेंगे, कैसे निरीक्षण करेंगे ताकि एक उचित समाधान और सुधार हो, और इस "कठिन" क्षेत्र में निवेशकों को आकर्षित करने के लिए नकारात्मक मानसिकता पैदा न हो।

वर्तमान में, डिक्री संख्या 49/2021/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 1 के खंड 4 के अनुसार, विशेष और प्रकार 1 शहरी क्षेत्रों में 2 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि उपयोग पैमाने वाली वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, या प्रकार 2 और 3 शहरी क्षेत्रों में 5 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि उपयोग पैमाने वाली वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को सामाजिक आवास निर्माण के लिए कुल भूमि क्षेत्र का 20% आरक्षित करना होगा।

सिद्धांततः, यह भूमि निधि स्वच्छ भूमि (साफ़ की गई) होनी चाहिए, भले ही उसमें बुनियादी ढाँचा हो, और वास्तव में, 63 प्रांतों/शहरों में से प्रत्येक में एक शहरी क्षेत्र है। तो फिर अभी भी कई प्रांत ऐसे क्यों हैं जिन्होंने कोई सामाजिक आवास परियोजनाएँ लागू नहीं की हैं? यह भूमि निधि कहाँ जाती है? इसलिए, यह एक ऐसा मुद्दा है जिस पर राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति के अनुरोध के अनुसार निरीक्षण पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

बेशक, इसके अलावा, पिछले लेखों में, मैंने प्रक्रियात्मक समस्याओं के कारण गरीब और वंचित लोगों को सामाजिक आवास प्राप्त करने में कठिनाई के कई मामलों का उल्लेख किया है। वर्तमान नियम यह है कि केवल "अधिकारी, सिविल सेवक और सरकारी कर्मचारी" ही सामाजिक आवास खरीदने के पात्र दस समूहों में से एक हैं, लेकिन जिन कर्मचारियों ने केवल अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं और अभी तक वेतन-सूची में नहीं हैं, वे एक बड़ी सीमा है जिसका निरीक्षण और उन्मूलन आवश्यक है, ताकि उन गरीब लोगों की स्थिति को समाप्त किया जा सके जो सामाजिक आवास खरीदने के पात्र हैं, लेकिन स्थानीय मुहर न होने के कारण अभी भी थकावट से प्रतीक्षा कर रहे हैं।

खरीदा जा रहा व्यक्ति वास्तव में कम आय वाला है या नहीं, यह भी एक विवादास्पद मुद्दा है। दरअसल, कई लोगों का मुख्य वेतन "कम" हो सकता है, लेकिन उनका "साइड जॉब" बहुत ज़्यादा हो सकता है और मौजूदा डेटा सिस्टम इसका पता लगाने में सक्षम नहीं है।

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कानून परियोजनाओं के हालिया संशोधन के बारे में एक बात जो मुझे पसंद आई, वह यह है कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी बहुत ग्रहणशील रही है, बाज़ार के सदस्यों की राय को सक्रिय रूप से सुन रही है और वास्तविकता का सर्वेक्षण और मूल्यांकन भी कर रही है। यह एक सकारात्मक पहलू है, क्योंकि दोनों पक्षों की वास्तविक कमियों पर गहराई से विचार करके ही हम बाधाओं को दूर करने और बाज़ार के सामने आने वाली समस्याओं के मूल कारणों को हल करने की दिशा में तेज़ी से आगे बढ़ सकते हैं।

इसलिए, मुझे यह भी उम्मीद है कि भविष्य में कार्यान्वयन, पर्यवेक्षण और निरीक्षण की कहानी भी खुलेपन की भावना पर आधारित होगी, ध्यान केंद्रित करेगी और बाजार के सामने आने वाली मुख्य समस्याओं को हल करेगी।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html